Сохранение общего долевого имущества собственников помещений многоквартирных домов – важный фактор улучшения состояния жилого фонда, сохранения социальной стабильности общества.
Принципиальной основой реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и началом формирования рынка жилищно-коммунальных услуг стала приватизация жилых помещений в домах принадлежащих субъектам (города Москва и Санкт-Петербург) и муниципальным образованиям Российской Федерации в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» №1541 от 04.07.1991г.
Статья №3 Закона №1541 предусматривает, что собственники квартир являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования. Таким образом, с началом приватизации в собственности граждан появилось общее имущество. Определение общего имущества с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, получило уточнение – «общая долевая собственность на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома».
В период становления рыночных взаимоотношений, в процессе выявления подходящего для реализации имущества, уполномоченными органами власти в ряде субъектов федерации допускалась ошибочная квалификация нежилых помещений являющихся общим имуществом. Так в состав имущества субъектов и муниципальных образований включались помещения, относящиеся к техническим подвалам, чердакам, колясочным, лифтерным, диспетчерским помещениям и даже мусоросборным камерам. Часть таких помещений реализована с публичных торгов, другая часть сдается местными органами власти в аренду.
Анализ многочисленных жалоб граждан, поступивших в организации общественного контроля в сфере ЖКХ, а также сложившаяся судебная практика, показывают, что продажа и использование помещений общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов нарушает права граждан, препятствует надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, подчас приводит к аварийным ситуациям и сокращению срока эксплуатации жилого фонда городов и поселков Российской Федерации.
Действующее законодательство исчерпывающе отвечает на вопрос о принадлежности и правах собственников помещений многоквартирных домов на нежилые помещения общей долевой собственности.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому согласно статье 290 ГК РФ отнесены общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество
в многоквартирном доме, в том числе помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а также помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
в многоквартирном доме, в том числе помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а также помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В соответствии с частью 3 статьи 39 ЖК РФ Правительство Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 г. № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которыми установлено в том числе, что состав такого имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений
в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования,
и, в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования,
и, в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Частью 4 статьи 37 ЖК РФ установлен запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре и на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Аналогичная норма также установлена в частью 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Таким образом, возникновение права общей долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме, а также вытекающие
из положений жилищного законодательства обязанности собственников неразрывно связаны с моментом возникновения индивидуальных прав собственности на жилые или нежилые помещения в этом доме.
на общее имущество в многоквартирном доме, а также вытекающие
из положений жилищного законодательства обязанности собственников неразрывно связаны с моментом возникновения индивидуальных прав собственности на жилые или нежилые помещения в этом доме.
В процессе приватизации или продажи квартир многоквартирного дома, принадлежащего единственному субъекту, например муниципальному образованию, приобретение первого жилого или нежилого помещения в индивидуальную собственность, то есть появление более одного собственника в многоквартирном доме, является моментом возникновения общей долевой собственности на все помещения не выделенные (не предусмотренные проектом строительства дома) для самостоятельного использования в целях не связанных с обслуживанием других помещений и/или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Из части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.
При этом возникновение у приобретателя помещения в многоквартирном доме доли в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения.
В этой связи доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может переходить от одного лица к другому отдельно от права индивидуальной собственности на жилое или нежилое помещение, не может служить предметом различного рода сделок или рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.
Президиум ВАС РФ Постановлением №14828/12 от 26 марта 2013 г. установил: “Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество”.
Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ), установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах проводится в соответствии с Жилищным Российской Федерации и одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое
или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него, поскольку помещения общего имущества фактически являются вещью, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи, то есть многоквартирного дома, связаны с ней общим назначением (принадлежностью) и следуют судьбе главной вещи в силу статьи 135 ГК РФ.
или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него, поскольку помещения общего имущества фактически являются вещью, предназначенной для обслуживания другой, главной вещи, то есть многоквартирного дома, связаны с ней общим назначением (принадлежностью) и следуют судьбе главной вещи в силу статьи 135 ГК РФ.
Указанные нормы свидетельствуют о невозможности регистрации индивидуального права собственности на отдельные элементы общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Назначение нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме определяется проектно-строительной документацией.
Руководствуясь вышеприведенными нормами законодательства РФ,
Национальный центр НП «ЖКХ Контроль» рекомендуют:
1. Субъектам федерации в региональных программах первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в регионах на 2015 год, предусмотреть меры по выявлению нежилых помещений расположенных в многоквартирных домах, имеющих признаки общего долевого имущества в соответствии с критериями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечить возврат таких помещений в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов из собственности субъектов федерации или муниципальных образований.
2. Субъектам федерации, уполномоченным органам муниципальных образований обеспечить восстановление ошибочно нарушенных прав собственников на общее имущество, во внесудебном порядке, на основе комиссионного обследования помещений, с участием специалистов и представителей организаций общественного контроля в сфере ЖКХ.
3. Органам государственного жилищного надзора субъектов РФ проверять правомерность использования помещений общего имущества многоквартирных домов, контролировать процесс восстановления состава общей долевой собственности.
4. Вопросы недопустимости неправомерного использования, содержания общего имущества МКД обсудить на совещаниях и конференциях субъектов федерации, а так же на межрегиональной конференции в Санкт-Петербурге в марте 2015 года с участием широкого круга заинтересованных ведомств, общественных организаций представителей власти субъектов РФ.
( Информация экспертов НП "ЖКХ Контроль" Москва)