Калининградцы высказали опасения по строительству очередного офисного здания рядом с «аварийками» и посетовали на ошибки проектировщиков ул. 9 Апреля.
>>
Треугольный участок на месте автостоянки между ул. Боткина и ул. 9 Апреля после реконструкции магистрали в 2015–2016 годах оставался незанятым. Тогда же в декабре 2016 года на землю был оформлен публичный сервитут, означающий, что территория будет находиться в беспрепятственном доступе для всех граждан, несмотря на наличие там какого-либо объекта. На прошедших публичных слушаниях жители Калининграда более подробно ознакомились с проектом будущего здания ООО «Студия архитектуры», связанного с известным архитектором Олегом Копыловым, и поняли, что застройка свободных участков вдоль магистрали 9 Апреля неизбежна, потому что «улица не терпит пустоты».
В мае 2015 года вступило в силу решение Арбитражного суда Калининградской области о подписании мирового соглашения между городской администрацией и компанией «Студия архитектуры». В соответствии с ним миниатюрный треугольный участок на ул. 9 Апреля – ул. Боткина был предложен городскими властями в обмен на другой, более «проблемный» массив под номером 39:15:132505:11 площадью 1,4 тыс. кв. м с кладбищенским прошлым.
>>
>>
В месте, где сейчас находится зеленая зона перед многоэтажными домами № 62 и 64, до 1945 года располагалось Альтроссгартенское кладбище. В годы Второй мировой войны, особенно в 1945 году, на нем хоронили тех, кто умер от ран, голода и болезней в соседней Кёнигсбергской больнице Милосердия (ныне Областная клиническая больница). При реконструкции магистрали 9 Апреля земляные работы на участке открыли страшные артефакты: черепа, кости и другие сопутствующие находки. И это при том что магистраль затронула не весь участок. Эксгумации 63 человек были проведены только на той части, которая входила в границы отвода реконструируемой улицы. На оставшейся зеленой зоне глобальных работ не проводилось, в том числе остались фундаменты Альтроссгартенской кирхи. Они были частично обнажены в ходе прокладки различных кабелей, однако позднее их открывшуюся часть просто засыпали песком и грунтом.
>>
Тогда же стало известно о том, что участок под бывшим кладбищем может отойти под строительство административного здания ООО «Студия архитектуры». Однако, как указано в суда, «после начала обществом работ по освоению земельного участка в орган местного самоуправления начали поступать протесты жителей близлежащих домов против строительства административного здания на спорном земельном участке. Из пояснений сторон также следует, что именно это обстоятельство послужило основанием для уведомления арендатора о прекращении договора аренды №010534 и для отказа обществу в выдаче разрешения на строительство». Таким образом, по подписанному мировому соглашению «Студия архитектуры» получила другой участок чуть больше по площади (1,8 тыс. кв. м). Это решение позволит компании реализовать свои цели «строительства помещения студии и освободило горадминистрацию от уплаты значительной суммы из бюджета».
>>
>>
Известно, что в марте 2018 года тот же застройщик на градостроительный совет с предложением возвести на ул. Боткина 7-этажное здание высотой 21 метр. Однако по правилам землепользования и застройки максимально возможная высота объекта там не может превышать 15 метров из-за расположения рядом с объектом культурного наследия (ныне корпус медицинского института БФУ на ул. Боткина). В итоге проект был отклонен. Спустя полтора года калининградские архитекторы одобрили строительство 4-этажного офисного центра на треугольном участке. Однако позднее выяснилось, что в декабре 2019 года «Студия архитектуры» Олега Копылова и Галины Щепкиной запросила отклонение от предельных параметров. Этому вопросу были посвящены публичные слушания, состоявшиеся 14 января в Калининграде.
>>
>>
Застройщик просил разрешить сократить минимальные отступы от красной линии по ул. Боткина — с 5 до 2,4 м, от красной линии ул. 9 Апреля — с 5 до 1,9 м. При этом по действующим правилам землепользования и застройки от декабря 2017 года минимальный отступ от красной линии должен составлять 5 метров, а отступ от границы участков смежных землепользователей — 3 метра. Интересы застройщика на слушаниях представлял один из учредителей компании-застройщика Олег Копылов — архитектор Кафедрального собора Христа Спасителя, площади Победы, собора Петра и Февронии, церкви в Багратионовске и др. Новое здание на ул. 9 Апреля будет предназначаться под размещение на 2–4 этажах офисов различных проектных организаций. При этом сложилась уникальная ситуация, когда одно и то же бюро «Студия архитектуры» выступило одновременно заказчиком и застройщиком объекта.
>>
>>
Присутствующие на слушаниях жители поинтересовались гаражами на ул. Рижской, 12, которые были сохранены при реконструкции ул. 9 Апреля. Заезд в них осуществляется со стороны ул. Боткина. Как заверили сотрудники комитета архитектуры и перспективного развития, изменения не затрагивают гаражный кооператив и запрашиваются только для будущего офисного здания.
«Просьба о предоставлении сокращения регламента не касается первого этажа. Он будет выполнен строго в 5 метрах от красной линии. Отклонения касаются только второго этажа и выше. Площадь первого этажа — около 35 % от общей площади участка. Всё будет благоустроено, уложено плиткой. По сути, это микроучасток. Высота первого этажа — 4,5 метра», — ответил на уточняющие вопросы Олег Копылов. При этом общая длина фасада вдоль ул. 9 Апреля составит порядка 55 метров, по ул. Боткина — 65 метров.
«То есть второй этаж будет выдвинут и на 4,5 метра будет нависать? Нависать будет прилично…» — задал риторический вопрос мужчина.
«Не целиком, а только отдельные элементы. Это была задача проекта, чтобы сделать современное здание с красивыми консолями, чтобы здание парило, — заверил архитектор. — Я могу одно сказать: тротуар там будет под навесом. То есть мимо самого здания люди будут ходить под навесом — под вторым этажом. Тротуар мы там превращаем в общественную зону, там будут на велосипедах ездить, ходить пешком. После строительства здания там поток улучшится, потому что можно зайти в магазин или кафе. Это, быть может, даже и комфортнее».
>>
>>
Отметим, что одно здание с частично нависающим этажом уже есть на ул. 9 Апреля. Это «Мир ткани», построенный на небольшом спуске. Однако сложный проект здания, ограниченный небольшим участком, оказался несколько неудачным и «съел» край тротуара, примерно на метра полтора. Сейчас под вторым этажом могут пройти только дети и люди небольшого роста. Остальные пешеходы инстинктивно сдвигаются левее, если идут мимо ТЦ «Мир ткани» от ул. Фрунзе к площади Василевского. Думается, что эту ошибку не должны повторить застройщики будущего здания для «Студии архитектуры».
Насущной темой также стало расположение будущей стройки вблизи аварийных домов на ул. Рижской, 14 и ул. Боткина, 8.
«Я жительница этого дома по Рижской, 14. Дом аварийный, но еще крепкий. Будет ли ставить маяки застройщик, когда начнет возводить административное здание, чтобы смотреть динамику с нашим домом? Вы же будете строить практически рядом», — поинтересовалась одна из участниц слушаний. Как выяснилось, скорее всего, никаких маяков застройщик ставить не будет, потому что планируемое здание находится на расстоянии порядка 80–100 метров. По словам Копылова, это считается достаточно большим расстоянием, обеспечивающим отсутствие подвижек. Также застройщик не будет забивать сваи и планирует использовать монолитный бетон.
>>
<<
«Это маленькое здание: всего 4 этажа, «сарайчик» почти. Порядка 2 тыс. кв. м по этажам, минус коридоры и лестницы. Цифра небольшая», — поспешил успокоить архитектор. Тем не менее, в строении предусмотрен подземный паркинг на 26 машин. Также на общественной парковке вдоль ул. 9 Апреля будет запланировано порядка 14 мест. Ее обустроят при помощи современной плитки с функцией сохранения газона. Однако жителей микрорайона не устроило число внутренних машиномест.
«То есть 26 не хватит» — возразили две активных участницы слушаний. Становилось ясно, к чему они клонили. В условиях отсутствия доступных бесплатных парковок жители центральных улиц Калининграда зачастую опасаются того, что подъезды к их домам будут заблокированы чужими автомобилями, паркующимися возле очередного офисного здания. Так появляются незаконные шлагбаумы.
«А у нас функция здания такова, что по нормам, по СНИПам всё проходит. У нас не торговый центр, куда приезжают покупатели, не стадион, а места специфические, технического назначения с размещением проектной организации. Это основная цель», — смело парировал Копылов. Также он еще раз подчеркнул, что на первом этаже треугольного офисного здания должны быть небольшие полезные помещения общественного назначения, кафе или магазинчики.
Кроме того, застройщик планирует проводить работы с археологическим сопровождением. «Ранее были сделаны предварительные шурфы, определен класс работ, которые необходимо будет провести. Сейчас в Калининграде без археологического сопровождения не обходятся», — уверен Копылов.
>>
<<
Что касается озеленения, то 4 прижившихся саженца клена, посаженных в качестве компенсационного озеленения после реконструкции ул. 9 Апреля, организация должна или сохранить, или пересадить.
«В рабочем проекте пока нет данных о планируемом озеленении. Но я стараюсь сделать так, чтобы здание стало эталоном. В первую очередь в плане отделочных материалов. Архитектура будет прогрессивная. Соответственно, внимание будет уделено и благоустройству, там будет и хорошая плитка, оригинальные кардинальные решения, которые в Калининграде пока еще не применяли», — рассказал Олег Копылов.
Тем временем обсуждение изменений, касающихся проекта офисного здания, плавно переходило в формат разноплановых высказываний жителей микрорайона о наболевших транспортных проблемах и других ошибках. В частности, часть из них пожаловалась на строительные площадки многоэтажек по ул. 9 Апреля, 88а. Но не потому, что новые здания напрочь закрыли старые советские дома и вид из них, а в связи с тем, что в течение всего строительства, а это несколько лет, по ул. Пионерской на стройку заезжали груженые песком «КаМаЗы». Однако машины всегда были грязные, а колеса не мылись, в результате песок и грязь разносило ветром по прилегающим улицам. Кроме того, проживающих по противоположной стороне ул. 9 Апреля интересовало, будет ли организован новый пешеходный переход. Но, как выяснилось, это возможно, только если планируемый объект имеет большее значение, чем обычное проектное бюро, или является более крупным сооружением. По словам соучредителя компании-застройщика, проект магистрали ул. 9 Апреля был сделан таким образом, чтобы сэкономить деньги. Среди множества недочетов — отсутствие не только требуемых переходов, но и поворотов к супермаркету «Виктория» на бывшем перекрестке с ул. Нерчинской, а также разворотов для машин скорой помощи, которые вынуждены ездить через пробки по ул. 9 Апреля и кольцо на ул. Василевского, тратя драгоценные минуты.
Кроме того, жители еще раз побеспокоились о том, что треугольник под застройку слишком маленький, не сказать, что даже крошечный, для 65 метров фасада будущего здания из стекла и бетона. В свою очередь, Копылов высказался об ошибках проектировщиков и на площади Василевского.
«Есть такое понятие, как воздушная перспектива. Ее хорошо видно на примере памятника Александру Невскому на кольце площади. Его поставили в масштабе 1:2 или 1,5. То есть человек ростом 1,8 метра, а там 2,4 метра. А памятник кажется статуэткой настольной, — раскритиковал Копылов. — Общепризнанным правилом, этому учат в школе, я сам архитектор-скульптор, является то, что вот для такой площади размер фигуры, сам памятник должен быть метров 7–8, чтобы он там смотрелся. А там получился промах. Так называемая воздушная перспектива, обман зрения. Там открытое пространство, и все предметы кажутся меньше. Это касаемо скульптуры и архитектуры».
>>
Присутствующие на слушаниях также заметили, что проект датирован 2018 годом. В ответ на это Копылов глубоко вздохнул. «Это очень многострадальный проект и сильно задержался. Ему уже лет 6, наверно. Долгая история, не хочу сейчас углубляться. Там проблема была и с участками», — ответил он, намекая на обмен земельными массивами, произошедший в 2015 году.
«Мы бы, конечно, хотели, чтобы вы там ничего не строили. Но я так понимаю, что от этих слушаний ничего не зависит. Но мы хотя бы узнали для себя, что там будут строить. На перспективу», — с сожалением высказалась одна из активных горожанок.
По мнению Олега Копылова, нужно было очень серьезно продумывать то, каким образом этот участок должен вписаться в ул. 9 Апреля. Если на улице с одной стороны здание есть, а с другой — нет, это уже не является улицей, так как она развалилась, у нее есть дефект или провал, считает Копылов. Даже если на треугольном участке высадить деревья, проектировщик должен продумать за сквером какой-либо памятник или подпорную стенку, чтобы закрепить в сознании людей это пространство.
>>
>>
По словам присутствовавших калининградцев, аналогичное и не совсем удачное решение было принято относительно «несколько искусственного» сквера перед Королевскими воротами. Даже несмотря на обещание посадить деревья и наличие лавочек, цветника, его расположение и наполнение действительно вызывают чувство чего-то недоделанного. «Какой-то проект взяли не очень хороший, сэкономили», — ответил Копылов на вопросы жителей.
«Знаете, на нашем веку еще откроют там кольцо, еще может быть, что переделают транспортную схему у Королевских ворот. Всё зависит от двух человек: от грамотности архитектора и прогрессивности властей, насколько люди компетентны в принятии таких решений. Если это совпадает, тогда город развивается», — резюмировал архитектор.
На основании протокола прошедших слушаний было подготовлено заключение, которое в настоящее время на сайте горадминистрации и будет направлено в агентство по архитектуре для дальнейшего принятия решения. В заключении отмечается, что по действующему договору аренды земельного участка от 9 марта 2017 года компания «Студия архитектуры» должна осуществить за счет собственных средств в соответствии с мировым соглашением от 14 апреля 2015 года благоустройство сквера на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132505:11 по ул. 9 Апреля – ул. Нерчинской. Речь идет о земле под бывшим немецким кладбищем, которая ранее была обменяна на треугольный массив на ул. Боткина. При этом подчеркивается, что работы должны были выполнить в течение 120 дней с даты окончания реконструкции ул. 9 Апреля, однако до настоящего времени работы по благоустройству сквера не выполнены. Данное обстоятельство будет учитываться при принятии решения о предоставлении ООО «Студия архитектуры» разрешения на отклонение от предельных параметров.
>>
Текст: Анна Пласичук
Фото: Анна Пласичук, предоставлены администрацией Калининграда