Северные окраины Калининграда — район активной застройки в последние годы — никогда не был на хорошем счету у старожилов. В поздние советские времена и 1990-е здесь были заросшие пустыри, усеянные черепами сельскохозяйственных животных. Замусоренная территория имела репутацию не то заброшенного скотомогильника, не то городских полей. Всё изменилось в начале «нулевых», когда на улицах Согласия и Челнокова началось строительство жилья для военнослужащих, затем масштабы увеличились за счёт коммерческой недвижимости. Постепенно район прирастал инфраструктурой: Дворец спорта «Янтарный», торговые центры и рынок Сельма. В 2013 году на cевере Ленинградского района возводили объекты практически все более или менее известные калининградские фирмы и местные филиалы московских структур, занимающихся возведением массового жилья.
В 2013 году о готовности застраивать Сельму заявил и федеральный гигант «СУ-155». В Калининграде застройщика представлял филиал его дочерней структуры ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой». К этому времени у конгломерата юридических лиц, связанных с «СУ-155», уже была своя «визитная карточка» в областном центре — жилой комплекс «Времена года». Поэтому проблем с желающими приобрести квартиры в группе запроектированных новостроек в «Новой Сельме» не возникло.
«Новая Сельма» в Калининграде должна была возводиться по собственному генеральному плану и стать в конечном счёте полноценным микрорайоном с дорожной инфраструктурой и озеленёнными двориками. На первых этажах разноэтажных многоквартирных домов предполагалось разместить магазины и административные здания. За счёт этих проектов застройщик в Калининграде начал активно привлекать к договорам долевого строительства и юрлиц, заинтересованных в приобретении нежилых площадей. Ключевыми инвесторами становились приобретатели квартир. Если верить акту проверки областного министерства строительства, «РосСтрой» начал привлекать деньги по договорам долевого строительства осенью 2013 года. И продолжал это делать до июня 2015 года, когда о проблемах «СУ-155»говорили почти в полный голос, а на самих объектах обеспокоенные дольщики уже не видели никакой серьёзной активности. Сегодня эти люди, 574 семьи, внесшие деньги на строительство жилья, всеми силами пытаются добиться справедливости в виде передачи им достроенных квартир. За их плечами — больше дюжины митингов и одиночных пикетов.
Деньгами калининградцев расплачивались по счетам в Питере и Сибири
«Бытует мнение, что мы покупали квартиры очень дёшево. На самом деле это не так. Первые продажи в 2013 году шли с определённой скидкой, но и сдача домов планировалась аж через два года. Со мной была ситуация иная. Я покупала квартиру во второй очереди. Это было осенью 2014 года, и я купила квартиру в самом несчастном втором корпусе. Его строительство заморожено больше года, и из земли торчит полтора этажа, — рассказывает участница группы инициативных дольщиков Юлия Вавленко. — Я покупала по 45 тысяч за квадратный метр. Договор на однокомнатную квартиру обошёлся мне в 1,6 млн рублей. Сюда ушёл весь до копейки материнский капитал».
Состав участников долевого строительства «Новой Сельмы» весьма пёстрый. Здесь есть и клиенты-«инвесторы», и семьи с детьми-инвалидами, и люди, у которых нет «своего» альтернативного жилья. Всех их сейчас объединяет неопределённость. Технически компания-застройщик и её головная структура не объявлены банкротами, но строительство не двигается. Ни один из домов «Новой Сельмы» не включён в перечень проблемных объектов региональным минстроем (по состоянию на конец февраля 2016 года. — Прим. ред.). При этом строительное ведомство в своём акте проверки четко фиксирует пример нецелевого расходования средств, привлечённых за счёт дольщиков. В общей сложности компания «РосСтрой» потратила 604 млн руб. из 1,27 млрд, собранных с дольщиков, не на строительство жилья в Калининграде. Средства участников долевого строительства «Новой Сельмы» направлялись, среди прочего, на взаиморасчёты с АО «РЖД», оплату строительства капитальных объектов в Санкт-Петербурге и Гатчине. Среди получателей калининградских денег — филиалы различных банков, а также родственные структуры самого «РосСтроя», работающие в других регионах России от северо-запада страны до Ханты-Мансийска.
Правоохранительные органы, как отмечает Юлия Вавленко, не проявили особенного интереса к калининградской истории «СУ-155», несмотря на то что наш город назывался в числе приоритетных субъектов по решению проблем дольщиков.
«У нас есть на руках документы, которые подтверждают расходование этих денег. Мы готовы это называть хищением. Другое дело, что «органы» не хотят. Сам Минстрой передавал документы и в УМВД, и в прокуратуру. Из МВД у нас уже получено три отказа в возбуждении уголовного дела, потому что они не видят состава преступления. Дело в том, что на территории Калининградской области работал только филиал, а главная компания была в Санкт-Петербурге. Соответственно, чтобы всё это раскрутить, надо добраться до головной компании, а это очень и очень непросто», — рассуждает жительница Калининграда.
Необкатанный вариант санации
Особое возмущение у Юлии вызывает откровенно неработающее законодательство по охране прав участников долевого строительства.
«Когда мы приобретали квартиру, в стоимость застройщик заложил и страхование этих договоров. Было такое нововведение 2014 года. И это по сути сейчас является фейком, потому что у нас сменилось уже две страховые компании. У одной было какое-то шаткое финансовое положение, и застройщик перезаключил договор с другой страховой компанией. На данный момент мы имеем обе эти компании, близкие к банкротству. Первым страховщиком было ООО «Страховая компания «Интерполистарт», вторым — СК «Кремль». Обе скоро прикажут долго жить», — рассказывает участница долевого строительства.
Областное правительство и его министерство строительства, на которое по закону возложен ряд обязательств по контролю и надзору за объектами долевого строительства, на уровне официальных заявлений проявляет активность в беде дольщиков. Но на практике это означает отсутствие каких-либо гарантий по решению проблемы. Главная роль в этом процессе отведена «Российскому капиталу» — банку-санатору «РосСтроя». Действующее законодательство предусматривает довольно широкий спектр вариантов выхода из ситуации: финансирование объекта через спецсчёт, привлечение нового застройщика, который может выкупить свободные договоры и привлечь деньги на строительство, продав квартиры. В Калининграде при решении проблем обманутых дольщиков некоторые из этих вариантов уже использовались. Но в случае с «Новой Сельмой» есть несколько нюансов.
Во-первых, в тех корпусах «Новой Сельмы», которые находятся в высокой степени готовности, сегодня отсутствуют пригодные к продаже свободные квартиры. Согласно официальным данным, договоров долевого строительства заключено столько же, сколько квартир предусмотрено в доме. Свободные (правда пока только виртуальные) площади остались во втором корпусе, который, в свою очередь, выглядит пока как фундамент с надстроенным первым этажом. Дольщики, купившие квартиры в этом злополучном доме, опасаются, что средства, полученные от продажи оставшихся квартир в этом корпусе, будут прежде всего направлены на достройку первой очереди «Новой Сельмы». А вопрос финансирования строительства их оплаченного жилья всё равно останется в подвешенном состоянии.
Второй нюанс заключается в том, что на текущий момент застройщик «Новой Сельмы» вообще не имеет права заключать новые договоры долевого участия. Причина — в запрете по решению калининградского арбитража.
Председатель правления «Русского капитала» Михаил Кузовлёв 25 февраля был в Калининграде и озвучил очередной вариант «дорожной карты» по достройке «Новой Сельмы». В обновлённый график наконец попали все дома проблемного комплекса. «Первоначально в график по Калининградской области вошли только три дома. Однако, после того как мы отработали механизм финансирования — сейчас оно осуществляется в основном за счёт средств банка «Российский капитал», реализации активов холдинга и свободных квартир, — план был скорректирован. Теперь в график внесены все четыре дома «Новой Сельмы». Строительство первых трёх корпусов будет закончено в конце года в четвёртом квартале, корпус № 2 — в первом квартале 2017 года», — приводит слова Михаила Кузовлева пресс-служба правительства области.
Руководство санатора считает, что в масштабах страны без признания несостоятельности «СУ-155» решить вопрос достройки её брошенных объектов невозможно. Калининградские дольщики к началу банкротства своего застройщика морально уже готовы. Однако не готовы к тому, чтобы оставить это на самотёк. После того, как их дома то попадали в «дорожную карту», то выпадали из неё, дольщики не доверяют официальным контролёрам и считают себя в праве лично озвучивать свои требования.
«Нам обещают, что 15 марта будет вводиться процедура наблюдения и пройдёт первое собрание кредиторов. Но это всё будет происходить в Санкт-Петербурге. Поэтому дольщики на взводе, нам нужно или самим туда лететь, или нанимать официального представителя, чтобы он вошёл в курс дела и присутствовал там, но в любом случае это очень дорогостоящая процедура, — рассказывает Юлия Вавленко. — Выходом могла бы стать видеоконференция, поэтому мы рассчитываем, что хотя бы в этом правительство области и минстрой проявят чёткость и обеспечат нам такую возможность».
Как полагают дольщики-активисты, массу других возможностей повлиять на ситуацию ещё до того, как «СУ-155» вплотную подошла к черте банкротства, областные власти просто «проморгали».
Всерьёз о финансовых проблемах холдинга «СУ-155» заговорили в начале 2015 года , когда правительство Московской области потребовало от застройщиков вернуть долг в размере около миллиарда рублей. Затем претензии к компании предъявили основные кредиторы: «Росбанк» — долг в 70 млн долларов, Сбербанк — 380 млн руб. и «Главное управление обустройства войск» — 32,4 млрд руб. В марте 2015 года компания отказалась исполнять обязательства по облигациям на 2,3 млрд руб.
Серьёзные проблемы не могли не сказаться на дольщиках, которых у холдинга по всей России было около 40 тысяч. В Калининграде компания «РосСтрой» и родственная ей ООО «Росстрой-Калининград», входящая в «СУ-155», занимались возведением четырёх домов на пересечении улиц Согласия и Сусанина. На калининградских дольщиках проблемы головной организации не могли не сказаться.
В октябре 2015 года федеральные власти совместно с региональными поставили вопрос о помощи строительному холдингу. Впервые проблема рассматривалась на заседании рабочей группы под руководством Министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня. По его итогам было решено, что выход «СУ-155» из кризиса будет проходить в рамках санации, а новые менеджеры должны будут выполнить все обязательства перед дольщиками.
16 ноября ознаменовалось новостью о том, что Калининградская область наряду с двумя другими субъектами РФ названа в числе приоритетных в вопросе завершения строительства несданных объектов.
9 декабря на совещании у вице-премьера правительства России Игоря Шувалова было принято решение о том, что санатором строительной компании «СУ-155» станет банк «Российский капитал» (акционер банка — государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»). Предполагалось, что средства на завершение объектов будут привлечены за счёт приобретения санатором или его структурами свободных квартир в недостроенных домах и частично — за счёт реализации активов группы компаний «СУ-155». Также в рамках оздоровления холдинга «Российский капитал» намеревался привлекать инвесторов.
На середину декабря пришлось известие о намерении банка-санатора выделить 1,5 млрд руб. на первоочередные мероприятия по достройке объектов компании «РосСтрой», которая, помимо Калининграда, работала в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
25 декабря Арбитражный суд Калининградской области вынес решение о запрете «РосСтрою» заключать новые договора долевого участия. Инициатором иска было Министерство строительства Калининградской области. Решение могло быть обжаловано в течение месяца, однако на данный момент в базе суда отсутствует информация об апелляционной жалобе.
29 января 2016 года областное правительство получило письмо от «Российского капитала», который проинформировал власти о том, что достройка объектов будет возможна после отмены решения суда, вынесенного как раз по инициативе регионального правительства. В своём письме министру строительства Калининградской области Амиру Кушхову банк, отметил, что достройку «Новой Сельмы» планировалось осуществить за счёт выкупа банком не проданных в комплексе квартир. Однако, теперь, когда правительство заблокировало продажу оставшихся квартир, перечисление средств затруднено.
Тогда же в СМИ появились сообщения о том, что налоговая инспекция разблокировала счета «РосСтроя», что позволит компании возвращать кредиты и отправлять средства на финансирование проблемных строительств дольщиков.
В середине этого же месяца стало известно, что банк-санатор изменил график первой очереди достройки на 2016 год, в соответствии с которым в первую очередь работ попали все четыре дома «Новой Сельмы». Планируется, что строительство будет полностью завершено к январю 2017 года.
На сегодняшний день головная структура, как и «РосСтрой», не являются банкротами. Однако калининградские дольщики, утверждающие, что они до сих пор не видели новую «дорожную карту», говорят о зависимости, в которую они поставлены из-за сроков банкротства строительной компании. Очередное судебное заседание, на котором будет решаться этот вопрос, назначено на 15 марта. По мнению представителей «Российского капитала», достроить проблемные объекты холдинга «СУ-155» невозможно без признания его несостоятельности.