В четверг, 18 сентября, на одной из сессий архитектурного фестиваля «ЭкоБерег» в Светлогорске была представлена градостроительная концепция масштабного туристического кластера «Белая дюна». Победа досталась проекту ГБУ «Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры» (подчиняется комитету по архитектуре и строительству города Москвы). Туркластер с отелями и аквапарком архитекторы ГБУ предпочитают называть «новым городом», хотя там пока что не предполагается ни транспорт, ни производства. Портал RUGRAD рассказывает, как проектировали кластер-курорт без транспорта, как разбросали жилую зону, нужна ли области «Белая дюна» без порта и что сделали проектировщики, чтобы кластер не стал вымирающим. 

«В Москве градообразующая база — власть, а здесь — туристы»

Туристический кластер «Белая дюна» в Поваровке вполне можно назвать мегаломанским. Под проект уже готов земельный массив площадью 479 га (участки переведены из зоны для сельхозиспользования в многофункциональную общественно-деловую зону), а объем инвестиций в комплекс оценивался в 416,1 млрд руб. 

Председатель совета по градостроительству Союза архитекторов России и председатель жюри конкурса Евгений Гурвич, рассуждая о проекте, предпочитал использовать эпитет «новый город» и даже договорился до чего-то вроде «первый русский город в Восточной Пруссии». Гурвич несколько раз за время своего выступления сетовал, что градостроительные практики в архитектурной среде практически утеряны и что «нормально посчитать технико-экономические показатели по городу» смогли только 2 команды из 5. 

«Я был просто удивлен, у меня было такое ощущение, что все градостроительные нормы куда-то испарились. Я не помню, чтобы раньше профессиональные команды, строящие города, могли так сильно ошибаться», — заявил председатель жюри. За количество ошибок в работе победителя он в какой-то мере мог быть спокоен. Его сын Максим Гурвич является советником директора «ГлавАПУ Москомархитектуры». 

Впрочем, масштабы проекта хвалили даже те, кого сложно было бы заподозрить в каких-либо личных связях или родственных связях с «ГлавАПУ». Кластер, который каждый старался назвать «городом», рассчитан на 50 тыс. человек. Главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин заявил, что «Дюна» вполне может претендовать на статус «курортной столицы региона». «Наверное, это будет не третий, а даже второй по величине в области город», — отметил он. При этом фактически в «Белой дюне» не предусмотрен функционал, который делает жилое пространство городом: здесь нет производств, не просчитывался какой-либо внутренний общественный транспорт. 

Впрочем, никто не скрывал, что «Белая дюна» если и город, то город крайне специфический. «Почему из Москвы уходят предприятия? Потому что Москва — это столица для другого. Там градообразующая база — не промышленность, а власть. А здесь градообразующая база — это туристы», — заявил Гурвич. 

«Конечно, мы рассмотрели аналоги туристических городов с населением до 50 тыс. человек. Обратили внимание на Баден-Баден, который похож по структуре на наш город, на Юрмалу, которая так же имеет побережье и такую же протяженность», — рассказала о работе над проектом руководитель отдела дизайна московского ГБУ Марина Иль. 

Примерно половину населения нового города, как было отмечено на презентации, будут составлять туристы. Турпоток будет составлять по расчетам от 500 тыс. до 1 млн человек в год. «Которые приезжают, уезжают — это поток, который сменяется раз в 10 дней. Для них есть какая-то обслуга, но это не обслуга для жизни. Они живут в отелях и всё, что хотят в этих отелях, получат», — подчеркнул Евгений Гурвич.

Архитектор подчеркнул, что обслуживающий персонал всё равно будет занимать «львиную долю» долю населения кластера. На обслуживание одного гостиничного номера потребуется 1–1,5 человека. «Если там 10 тыс. номеров, то там как минимум еще 15 тыс. человек будет жить обслуживающего персонала. Естественно, нужно вводить коэффициент семейности: там должны быть мужья, жены, дети. Для них расчет и делается. Это население имеет полный расчет всего, что нужно», — подчеркнул он.

По расчетам «ГлавАПУ», на обслуживание гостиничного кластера потребуется порядка 12 тыс. человек. Еще порядка 5,5 тыс. обслуживающего персонала потребуется для функционирования общественно-делового кластера «Белой дюны».

«Важно, чтобы город работал всесезонно. Чтобы он не был вымирающим, что он будет работать только летом, когда туристы будут в городе», — подчеркнула Марина Иль. 

Время разбрасывать кластеры

Московские проектировщики разделили «Белую дюну» на 4 ключевых района. Первая, вторая и третья линия в Поваровке уйдут под гостиничную инфраструктуру. Первая линия уйдет под 5-звездочные отели, вторую займут места размещения уровня 4*. Здесь же планируется разместить аквапарки открытого и закрытого типа. 

Чтобы туристов не беспокоил ветер с Балтики, для корпусов будущих гостиниц планируется использовать технологии террасирования. 

Помимо традиционных отелей, гостиничный кластер «Белой дюны» вместит в себя агроотель и глэмпинговую функцию. 

Жилые кластеры планируется рассредоточить по территории города-курорта. «Они не сосредоточены в одном месте и так же делятся на 4 зоны», — подчеркнула Иль. 

Проектировщики подчеркивают, что в «Белой дюне» предусмотрена социальная инфраструктура. Марина Иль упомянула во время презентации школы, поликлиники и детские сады.

Главный архитектор «ГлавАПУ» Артем Дедков заявил, что соотношение между объемами жилого строительства и социальной инфраструктуры соответствует нормативам. 

Количество парковок считалось исходя из показателя 1 машина на 1 квартиру. 

«Это сейчас самый работающий норматив. Тем более в таких городах. Когда появляется метрополитен в глобальных городах, этот норматив может снижаться или повышаться в зависимости от удаленности. Тут, на наш взгляд, 1 машина на 1 квартиру — это самый живой и хороший норматив», — прокомментировал Дедков. 

Центр города уйдет под кластер креативных индустрий. Здесь будут располагаться музейный комплекс «Россия — моя история», киберарена, кинопарк (смещен к восточной части комплекса) и филармония, которая пока визуально похожа на зубчатую башню (фасад здания можно задействовать под мультимедийный экран или световые шоу). 

Для теплоснабжения кластера потребуется газовая котельная, для газоснабжения — газовая котельная. Чтобы обеспечить «Белую дюну» электричеством, планируется запроектировать новую подстанцию. 

Кластер посадили на дорогу

Вопросы возникли, в частности, к транспортной функции в проекте города. «ГлавАПУ» предусмотрело в центральной части города-кластера двухуровневый транспортно-пересадочный узел, который будет обеспечивать связь с основной трассой. «Это подземное пространство. Оно состоит из двух уровней. Первый ярус — автовокзальный комплекс. Там есть посадочные платформы для междугородних автобусов, остановочные пункты и перехватывающие парковки. Второй ярус — общественная застройка и общественные пространства», — пояснила Марина Иль. 

При этом «ГлавАПУ» не просчитывало для «Белой дюны» внутренний общественный транспорт. «Нам кажется, что на 50 тыс. человек здесь этого не нужно. Тем более он как "гармошка", то увеличивается, а когда в несезон, то уменьшается. Поэтому мы не предлагали здесь ни трамвай, ни троллейбус», — пояснил Дедков.

Что касается внешнего транспорта, то власти по-прежнему надеются на восстановление железнодорожной ветки до Янтарного. Хотя последние заявления РЖД по этому вопросу звучали достаточно однозначно: собственных средств железной дороге на это не хватит.

Еще одна надежда региональных властей — развитие Приморского кольца. Как отметил при общении с журналистами Артем Дедков, в условиях конкурса сразу была заложена задача: «сажать» город-кластер на уже строящуюся дорогу. 

«Насколько мы знаем, там уже идет строительство дороги к этому городу будущего. Основополагающей артерией, на которую мы сажали город, была дорога. Была идея, почему посадить центр на дорогу, — от центра надо развивать», — пояснил архитектор  «ГлавАПУ». 

Проектирование масштабного туристического кластера планируется начинать от центральной части. Этот вывод проектировщиков также вызвал неоднозначную реакцию.

«Застройку надо вести не от центра, а от моря. Я как застройщик вам говорю. Вы построили центр, я приехал отдыхать, а куда я пойду? С трех сторон идут стройки. Надо идти от моря», — заявил депутат регионального законодательного собрания и застройщик первой очереди комплекса «Рыбная деревня» Павел Федоров. 

Проектировщики настаивали на развития от центра, так как именно в этой части кластера предусмотрен транспортный узел. 

«В проекте бьла идея: сформировать несколько очередей реализации этого города в зависимости от запроса бизнеса и экономической модели (будет создана вторым этапом). Чтобы начинать большой город, нужно сделать транспортный хаб, в этом была идея. <...> Чтобы [были] все эти связи с соседними городами: приезжали автобусы, город начинал жить и шел именно от дороги, а не набережной. Реализация от набережной, на наш взгляд, проблематична», — прокомментировал Артем Дедков.

Павел Федоров считает, что «Белой дюне» нужна яхтенная марина. «На такой молодежный город просится марина примерно на 800 лодок (минимум). <...> Здесь должна быть большая марина. Я понимаю, что вы делаете то, что вам дали в ТЗ. Но, как можно давать ТЗ по приморскому туристическому городу, но без порта?» — удивлялся Федоров.

В рамках обсуждения сошлись на мнении, что масштабная марина — это пока слишком дорогой проект. 

У «ГлавАПУ» пока нет представления, какого объема инвестиций потребует строительство города, который они нарисовали. Также представители ГБУ не ответили на вопросы о сроках окупаемости проекта.

«Для того, чтобы понять, сколько стоит город, надо на данном этапе понять, чем он отличается от других городов. Какие могут быть дополнительные затраты, которых нет в других городах. Этот берег — отстроить береговую линию под курортную зону — будет стоить неимоверно больших денег. <...> Там нет коммуникаций от слова совсем, там проходит одна высоковольтная линия, которая идет на Янтарный комбинат. Это нужно заново строить. Мы до сих пор не знаем, как организовывать теплоснабжение этого города. То ли делать групповые котельные, то ли множественные, то ли каждый дом с источником, то ли ставить РТС. От этого будет зависеть стоимость строительства. Сейчас просто сделана заявка на новый город. Мы все должны понимать, что конкурсный проект — это не вообще проектирование. Это работа, при которой просто нужно выглядеть лучше других. Это конкурс — выглядеть лучше других», — снова заступился за проект москвичей Евгений Гурвич. 

Несмотря на вопросы про транспорт и инфраструктуру, Артем Дедков настаивал на том, что «Белая дюна» является городом. 

«Новых курортных городов с крутой инфраструктурой, с супер-амбициозными объектами, сейчас нет. Прям, когда все собрано в кучу, всё компактно», — подчеркнул он. 

Текст: Алексей Щеголев
Фото: Дмитрий Савин