Дачный сезон – 2025 встретил садоводов и огородников не только затяжными холодами, но и более суровой действительностью: в этом году в силу вступили несколько довольно жестких нововведений, которые затрудняют жизнь садоводов. Что изменилось, есть ли будущее у дачных обществ Калининграда — об этом и многом другом «Новый Калининград» поговорил с председателем Союза садоводов Калининградской области Вадимом Сафроновым.


— С этого года Росреестр больше не регистрирует сделки по купле-продаже без проведенного межевания. Что это значит?

— Да, теперь каждый дачный участок должен быть геодезически оформлен. Если ты покупаешь дачу, будь она в собственности или аренде, то при продаже это теперь обязательное условие. Без проведенного межевания Росреестр ничего не зарегистрирует. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без межевания.

Но вы же знаете, что во многих садовых товариществах существует такая проблема — наличие границ, проведенных еще в советские годы, более современные. К примеру, люди владели дачей еще с 1980-х годов, соседи — тоже. Ни у кого никаких претензий. Потом, уже в наше время, поменялись собственники, и они начали сличать границы в натуре с тем, что указано в кадастровой карте. А те нередко не совпадают! Начинается самовольное двигание заборов в сторону соседа, что выливается в конфликт ...

Объясняю, как так вышло. Границы в дачных обществах в советское время определяло старейшее предприятие в отрасли геодезии и картографии в нашем регионе — ОАО «БалтАГП». Оно во всех обществах в то время сформировало границы декларативные, то есть условные. Далее, спустя много лет, была дана команда: мол, уважаемые собственники дач, председатели СНТ, проведите, пожалуйста, межевание с уточнением границ и выносом точек в натуре. Те, кто это услышали, так и сделали. А те, кто не услышал, не сделали. И перешли на другую систему координат — МСК39. Вот с этого момента у нас пошло несовмещение. Таких случаев много.

— Что в такой ситуации делать?

— Если все соседние участки к этому времени отмежевались, то есть вынесли точки в натуре, то отстоять свои старые границы можно будет только в суде. Либо соглашаться на новые границы. К слову, в 2021 и в 2025 годах государство выделило деньги на проведение в садовых товариществах комплексных кадастровых работ. Но не до всех эта информация была доведена. К примеру, мы помогли в этом вопросе двум СНТ. Например, «Виктория» в Балтийском муниципальном районе. В итоге работ товарищество, которое по кадастровым планам на восемь метров «сидело» на железной дороге, аккуратненько перенесли. Спасибо за это Росреестру и тогдашнему руководителю Кристине Подскребкиной (осенью ее назначили зампредседателя правительства Калининградской области — прим. «Новый Калининград»). Была проведена большая работа с границами всех участков в обществе, но в итоге все спорные вопросы там закрыли.

Недавно я был на приеме у заместителя руководителя Роскадастра. Эта организация также взяла на себя большой объем работы. Сейчас специалисты, к примеру, работают с границами СНТ «Чайка −1» в Рощино Зеленоградского района.

— Приводят границы в соответствие?

— Да, потому что есть технические кадастровые и другие ошибки. Первоначально, когда переходили на новую систему координат, 39-ю, нашего региона, у нас одно общество оказалось на границе ... Латвии и Псковской области. А другое — вообще на территории Финляндии. Вот такие были даны условные точки. А когда люди начали проверять их в натуре, как положено, то много чего выявили. Я, к примеру, когда был председателем СНТ «Мечта», еще в 2011 г. уточнил все границы товарищества с выносом точек в натуре. И сегодня всем садоводам рекомендую идти в Роскадастр и делать себе полный пакет документов.

— Для чего это нужно, если человек не собирается продавать участок?

— Законность владения участком и недвижимостью на нем. Тогда он — в натуре, а не где-то условно числится. Потому что никогда не знаешь, как жизнь повернется. Понадобиться срочно продать, завещать, подарить, а без собранного пакета документов этого не сделать. Тот же нотариус вас завернет, если не до конца будет оформлено межевание.


— Кстати, о нотариусах. Насколько я знаю, с этого года нельзя, как раньше, оформить дарение участка через МФЦ?

— Да, теперь дарение участка оформляется через нотариуса. Ранее такие сделки можно было оформлять в простой письменной форме. Но с этого года была принята норма, что договоры дарения недвижимости, в том числе земельного участка, дачи, нужно оформлять только через нотариуса. Это защитит людей от всякого рода мошенничеств. Также через нотариусов происходила и происходит регистрация новых председателей СНТ. Дополнительно нотариусы сами отправляют форму заявления 13014 в ИФНС. И это прекрасно.

— Почему?

— Нотариус обязан проверить все документы. А после сам передает в ИФНС № 1 только заявление по форме № 13014, где им заверена подпись нового руководителя. За это удовольствие платишь 2000 руб. — и никуда бегать больше не надо, а только ждать результата по регистрации от ИФНС.

— В этом году заработал закон о заброшенных участках и трехлетнем периоде приведениям их в порядок после покупки. А к 1 сентября вступит в силу разработанный Правительством РФ перечень признаков заброшенности. Как должен выглядеть заброшенный дачный участок, чтобы к нему начали применять какие-то санкции?

— К ключевым признакам неиспользования земельных участков Правительство отнесло случаи, когда более половины площади участка в течение года загрязнено отходами или захламлено. Более 50% территории покрыто сорными растениями высотой более метра. Или же на участках растут деревья и кустарники, не связанные с благоустройством.

Законом предусмотрено, что при первом выявлении признаков заброшенности собственнику вынесут предупреждение без штрафа. Если нарушения не устранены в течение полугода, Росреестр может инициировать процедуру изъятия участка через суд. Но на самом деле еще в 1995 г. в Гражданском кодексе была прописана норма, что, если собственник не использует участок для ведения садоводства, его могут изъять.

— Как вы вообще относитесь к новому закону?

— Я считаю, что он не доработан. Вот недавно, к примеру, администрация Калининграда дала указания всем председателям СНТ: мол, будьте любезны, дайте нам всю информацию по заброшенным участкам в виде таблички с именами, фамилиями, номерами участка, адресом регистрации владельцев, и какой участок заброшенный, а какой не обрабатывается.

— От мэрии пришло такое указание?

— Да. Всем СНТ пришло, и не только по Калининграду, областникам в том числе. А теперь ответьте — кто мне, как председателю, разрешит передавать кому-то без разрешения собственника участка эти персональные данные просто так? Поэтому на просьбу мэрии мы можем лишь написать, что в обществе столько-то участков заброшенных, а столько-то не обрабатываются. Всё! И всем председателям, прежде чем куда-то что-то подавать, нужно обязательно перечитать 152-й Федеральный закон «О персональных данных». В соответствии с ним каждый владелец участка должен дать письменное согласие на передачу своих персональных данных. Так что вопросов много.

— По новым правилам также обещают наказывать тех, кто в садовом товариществе построил на своем участке магазин, шиномонтаж и т.д. Или возвел жилой дом, а на первом его этаже организовал магазин...

— Федеральный закон № 217, классификатор № 540 и Свод правил-2011 года ясно говорят, что должно на самом деле находиться на садовом участке, что и как должно быть построено и на каком расстоянии. Потому что народ чего только ни делает. В Стрельне в одном из обществ женщина организовала склад «Озон». Ну куда это годится? Потому в КОАПе с изменениями от 7 июня 2025 г. за это нарушение предусмотрен штраф в размере от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей (ст. 8.8). А если кадастровая стоимость не определена, то штраф составит до 20 000 рублей. Кстати, и захват земли общего пользования также карается штрафом в размере от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 5000 рублей (ст. 7.1).

— А вообще магазины в дачном обществе могут быть? Это же удобно.

— Могут. Если ты выкупил на юрлицо земельный участок, то он считается имуществом общего пользования. И по решению собрания СНТ определяется, что на этом месте может быть или магазин, или парковка гостевая для автотранспорта, или спортплощадка, или детская площадка и т.д. — что решат сами собственники земельных участков.


— Некоторые СМИ на днях написали, что с 9 июня в России предъявляются новые требования к заборам в СНТ. Мол, за нарушение будут огромные штрафы — от 5 до 10 тысяч рублей. О чем вообще речь?

— К слову, появившуюся информацию про штрафы уже опровергли депутаты Госдумы. Правила в отношении ограждений существовали и раньше. Последний раз СНиП 30-02-97 изменяли в 2020 году. В соответствии со статьей 6.2 по периметру садовых участков законодатель рекомендует делать прозрачное сетчатое ограждение высотой̆ не более 1,8 м. Но по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков — и оно должно быть согласовано с правлением товарищества — возможно строить заборы и других типов. А по решению общего собрания членов товарищества со стороны улиц можно поставить глухие ограждения. Также это касается проездов и наружных заборов участков.

— Что еще в ближайшем будущем стоит ожидать собственникам земельных участков в СНТ?

— Согласно законодательству, председатель с членами правления СНТ обязаны провести общие собрания, определить по долям имущество общего пользования на собственников участков СНТ пропорционально занимаемой ими площади и зарегистрировать в Росреестре.

Кроме того, сейчас ужесточаются требования по контейнерным площадкам: с 1 сентября во всех садовых товариществах нужно поставить не один контейнер для сбора мусора, а целых пять! Под бутылки, бумагу и так далее. То есть тот самый раздельный сбор.

— Это же немалых денег будет стоить...

— Да, это покупка контейнеров, оформление новой площадки и так далее. Но кого это волнует? Закон гласит, что садоводы содержат сами себя. Кроме того, сейчас пошла волна запретов использовать скважины в дачных обществах. В других регионах эти правила уже начали действовать, у нас пока ничего такого нет. А если у собственника на участке имеется скважина, то на неё обязательно должны быть документы.

— Какое вообще, по вашему мнению, ожидает будущее садовые общества в нашем регионе, в Калининграде, в частности?

— Несмотря на то, что возглавляю Союз садоводов, я считаю, что у СНТ в городе будущего нет, да и на территории области, смотря в каком месте расположено товарищество. Всё идёт к этому, если проанализировать новые требования к СНТ в законодательстве.

Моё личное мнение: хотите строиться, лучше возьмите участок под ИЖД или в комплексах, но не в садовом товариществе. СНТ создано для ведения садоводства с правом проживания, регистрацией и жизни в нём согласно ФЗ-217. Со временем все застроится или садоводов многочисленными штрафами задавят, что они сами захотят избавиться от своих участков.

Мы уже много лет наблюдаем, как город наступает на садовые товарищества. Особенно там, где развита инфраструктура. Вносятся соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Генплан, и при этом фундаментом является ФЗ-494 «О реновации». И в зоны застройки попадают целые общества. Так, к примеру, произошло с СНТ «Октябрьское» в конце Московского проспекта. А возьмите ул. Баженова в Калининграде. Рядом расположены СНТ «Чайка-1», «ЦБЗ −1», «Водник-3», и так далее. В том же районе стоят старые дома под слом. И, конечно, там все будет сноситься. Со временем все застроят. Я в свое время ругал Ярошука (Александр Ярошук, экс-мэр Калининграда), который открыто говорил «Нет перспектив у СНТ. Этот „Шанхай“ никому не нужен!». И Антон Алиханов (экс-губернатор области), и уже нынешний губернатор Беспрозванных на просьбы дачников, мол, включите нас в структуру города, говорят: «А вы расширьте сначала проезды в своих обществах до 9 м согласно своду правил городского округа, столбы электрические с „соплями“ замените и не забудьте про водоотводы и многое другое. Как только это все сделаете, быть может, администрация возьмет вас на себя». Но на самом деле она это делать не обязана.

— Что можно посоветовать сегодняшним садоводам, чтобы со временем «не остаться с носом»?

— Я всем советую не поскупиться и сделать переоценку своих участков с недвижимостью на них. Потому что никогда не знаешь, куда двинется та или иная стройка или где власти захотят построить дорогу. Потому всем говорю — сделайте переоценку. Если у тебя написано, что участок со всей недвижимостью стоит 4 млн, а за последние годы у вас в СНТ провели не только свет, но и газ, а может, и водопровод, то сумма выйдет уже в 8 млн. И, возможно, тогда власти или какой-нибудь застройщик, посчитав, в какую сумму ему выльется компенсация изъятых участков, поменяют свое решение.