«Двойная плата за нецелевое использование»: обзор RUGRAD.EU

В декабре 2015 года Арбитражный суд Калининградской области решил взыскать с ООО «Калининградское бюро технической инвентаризации» около 21,7 млн руб. в качестве задолженности по арендной плате и пени в пользу администрации Светлогорского района. Из материалов дела следовало, что в марте 2007 года муниципальные власти и ООО «Балтсибнефть» заключили договор, по которому компания взяла в аренду на 49 лет земельный участок общей площадью 148 тыс. кв. м в посёлке Отрадное с целью проектирования и строительства жилых домов. По соглашению от 20 ноября 2008 года права и обязанности арендатора перешли к «КБТИ». При обращении в суд муниципальные власти сослались на ненадлежащее исполнение новым арендатором своих обязательств.

Как рассказал RUGRAD.EU учредитель и генеральный директор «КБТИ» Руслан Герман несколько лет назад он решил стать инвестором проекта строительства в Отрадном. Предполагалось, что на участке не будет дорогой элитной, либо обычной многоэтажной застройки. Планировалось создать объект в духе «старой немецкой деревни», которая станет не только жилым комплексом с малоэтажными домами, но и интересным туристическим местом с прогулочной зоной, кафе и другой инфраструктурой. Стоимость проекта на сегодняшний день оценивается в 1,2 млрд руб. частных инвестиций с учётом новых технических условий.

Трудности проекта

«В 2008 году земля площадью почти в 15 га, ранее арендованная «Балтсибнефтью», была разбита по разным компаниям на три участка, из которых только 9 га было передано ''КБТИ''. В течение пяти лет при старых учредителях компании с участком ничего не делали и не платили аренду. В начале 2012 года эта земля была предложена мне как частному инвестору, правда, ''на ней'' уже были судебные решения за неуплату аренды на сумму более 7 млн руб. и неоплаченная, но не отсуженная аренда ещё на 11,6 млн руб.», — рассказывает Руслан Герман.

После этого предложения инвестор согласился выкупить доли старых учредителей «КБТИ» и погасить существующую задолженность по арендной плате. С марта по май 2012 года Руслан Герман отдал все долги по судебным решениям и подписал с администрацией муниципалитета мировое соглашение, по которому предприниматель обязался погасить 11,6 млн руб. до конца 2013 года, что и сделал, параллельно оплачивая текущие платежи. Таким образом, в 2012 году «КБТИ» перечислил властям Светлогорского района 17,4 млн руб., в 2013 году — 7,6 млн руб., а в 2014 году — 5,6 млн руб. Одновременно со всеми выплатами в затраты инвестора вошла разработка проекта строительства и полный пакет документации. В марте 2013 года компания Руслана Германа получила технические условия для подключения земельного участка ко всем сетям и самое главное — разрешение на строительство.

«До конца года мы подготовили все сметы, заключили предварительные договоры с поставщиками материалов, провели подготовительные работы по разминированию, геологии и геодезии участка. Всего к тому моменту в проект было вложено почти 70 млн руб. частных инвестиций для открытия большого банковского финансирования. Мы готовы были выйти на площадку, но в связи с началом событий на Украине и санкциями мои финансовые партнёры, в том числе и банки, остановили участие в проекте», — говорит предприниматель.

По словам Руслана Германа, новые партнёры были найдены, однако в конце 2014 года компания получила и новые технические условия для подключения к воде и канализации, после чего весь проект строительства подорожал на 10–15 %. Это означало, что для возведения домов в Отрадном требовалось вложение ещё 100 млн руб.

В «Калининградском бюро технической инвентаризации» отмечают, что к сегодняшнему дню все трудности, связанные с финансированием проекта, решены. Компания готова выйти на строительство объекта, но итоги очередного судебного разбирательства с администрацией Светлогорского района ставят перед инвестором вопрос: «А стоит ли продолжать?»

Юридическая загвоздка

Признаки целевого использования земли под строительство, а также размер платы за нее регламентируются согласно положению «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский район», утверждённому решением муниципальных депутатов в 2009 году.

«По этим нормам целевое использование участка подтверждается проведением строительных работ [в течении трёх лет] и сдачей построенных объектов в течении пяти лет после заключения договора аренды. При установленном нецелевом использовании земли администрация имеет право выставить двойной повышающий коэффициент арендной платы», — объясняет Руслан Герман. По его словам, в этом положении и содержится главная юридическая загвоздка. С одной стороны, если подходить к делу формально, власти Светлогорского района имели право начислять завышенную плату по аренде, начиная со времени, когда у «КБТИ» были старые учредители. С другой стороны, с администрацией, которая знала, что Руслан Герман — человек в проекте новый, было согласовано строительство до конца 2017 года.

«Но в прошлом году, когда у меня действительно начались задержки по платежам, хоть и не большие по времени, если сравнивать с опытом предыдущих пяти лет, администрация района подаёт в суд требование — взыскать с ''КБТИ'' двойную повышенную арендную плату за ''нецелевое'' использование земли в 2013 году. Самое главное — она мотивировала это договором аренды, которому на тот момент было уже 7 лет», — рассказывает Руслан Герман.

1 июля 2014 года Арбитражный суд Калининградской области, принимая во внимание документацию и то, что на участке уже проведён ряд предварительных работ, не допустил применения повышенной ставки арендной платы, решив взыскать только текущие долги компании, и подтверждает, что земельный участок используется в соответствии с разрешенным использованием.

Однако власти Светлогорского района снова подняли в суде вопрос о «нецелевом использовании» и арендной плате. Только теперь сроки касались 2014 года и двух кварталов 2015 года. Муниципальная администрация потребовала задолженность в сумме более 25,5 млн руб. и пени в размере почти 1,8 млн руб.

«На этот раз суд не принимает мои доводы, обосновывая своё решение тем, что договору уже 8 лет, а объект ещё не построен. А то, что я — новый владелец, который только три года занимается проектом, не является для меня оправданием с точки зрения юриспруденции. Мало того, суд даже не стал рассматривать представленный документ о выводе охранных зон из расчёта арендной платы на моём участке», — комментирует Руслан Герман.

По участку, арендуемому в Отрадном «КБТИ», проходят линии электропередач и газовых коммуникаций. Получается, что из 3,6 га из 9 — охранные зоны инженерных коммуникаций и санитарно-защитная зона железной дороги, на которых инвестор не имеет право строить, поэтому при решении местных властей стоимость арендной платы этих территорий вычитается из общей суммы.

Откуда берутся цифры

По словам Руслана Германа, в прошлом году была пересмотрена кадастровая стоимость земель, которая в результате значительно выросла. Поэтому увеличилась и арендная плата.

«Если до изменения стоимости ежеквартальная плата за все 9 га составляла 1,3 млн руб., то в 2014 и 2015 годах квартальный платёж увеличился до 2,2 млн руб. Последнее судебное решение учитывало задолженность по аренде за период с февраля 2014 года по июнь 2015 года. Если учитывать выведенные сервитуты и обычную стоимость аренды, задолженность составит около 8,7 млн руб., если учитывать весь участок по новой стоимости — это 12,4 млн руб. Однако в итоге суд весь этот период оценивает по двойной арендной ставке — более 21 млн руб. Вот почувствуйте разницу и оцените адекватность вынесенной цены в действительности», — говорит Руслан Герман.

Как видно из решения Арбитражного суда Калининградской области, основания для взыскания повышенной арендной платы отсутствовали только за период 2014 года, что было косвенно связано с предыдущим решением. За остальной срок с «КБТИ» было решено взыскать чуть более 16,6 млн руб.

«Естественно, я буду подавать апелляцию. И пока вторая инстанция не вынесет своё решение, вердикт калининградского суда не вступит в силу. Пока я не узнаю конечного решения и конечной суммы, я не могу принять решение о дальнейшей судьбе проекта. Насколько это затянется и нужно ли это Светлогорску, когда я могу уже сейчас начать работы по строительству?» — задаётся вопросом Руслан Герман.

Генеральный директор «КБТИ» утверждает, что согласен с тем, что за задержку арендной платы нужно штрафовать, даже не учитывая сложности в экономике. Но он подчёркивает, что суммы должны быть адекватны ситуации.

«Во всём должна быть логика. Какая логика в том, чтобы насчитать компании 21 млн руб., и, понимая, что с этим не согласятся, уйти в долгие судебные тяжбы? Может быть, логика есть в том, чтобы не применять двойную ставку, согласовать график погашения и дать начать строить, тем самым улучшая инфраструктуру города? Опять же при увеличении технических условий я больше вложу денег в город, на что я готов, чем можно получить через суд», — заключает предприниматель.

Текст: Евгений Уразбаев

В приложении — генплан строительства жилого комплекса в Отрадном.