Из «Кэша» в застройку

Минград готовится одобрить перевод 4,85 га в смешанную и общественно-деловую зону, включая территорию супермаркета «Cash&Carry» ГК «Виктория». Исключается новая котельная и тепломагистраль для Восточного микрорайона.

Министерство градостроительной политики готовится одобрить перевод под жилую застройку почти 4,85 га складской, промышленной и торговой территории в районе Московского проспекта — ул. Суздальской в Калининграде. В первую очередь изменения в генплане Калининграда коснутся участков под торговым центром мелкооптовой торговли «Кэш» (бывший «Cash&Carry») ГК «Виктория, а также парковки перед ним на Московском проспекте, 183а. Там же расположен головной офис управляющей компании «Виктория Балтия». 

Как указано в проекте приказа минградполитики, опубликованного на сайте кабмина, предполагается перевод указанной земли из коммунально-складской зоны в смешанную и общественно-деловую зону, которая допускает строительство жилых домов с коммерческими помещениями на первых этажах, а также сопутствующей обслуживающей инфраструктуры.

Предлагаемые изменения в генплан Калининграда в части территории на ул. Суздальской - Московском проспекте.

В первую очередь речь идет об участке с кадастровым номером 39:15:132903:366 площадью 3,58 га с назначением «под перспективную застройку, под гостевую автостоянку, магазин мелкооптовой торговли», однако он был образован только в июне 2025 года, объединив сразу 7 более мелких и разрозненных массивов, включавших обширную территорию торгового центра «Кэш». Кадастровая стоимость единого землевладения под всеми объектами ТЦ «Кэш» составила 68,3 млн руб.

Также в границы объединенного участка вошел массив с деревьями и размещенными по его периметру старыми морскими контейнерами. Ранее это был массив 39:15:132903:18 «под перспективную застройку», но в коммунально-складской зоне. Эта часть территории непосредственно граничит с СНТ «Сад-9», которая пока что остается в зоне садоводства и огородничества.

По данным Росреестра, в июле 2025 года арендатором объединенного массива 39:15:132903:366 площадью 3,58 га, который будет переведен под жилую застройку, стал «Специализированный застройщик «Равелин». Причем землевладение сдано на долгосрочный период до октября 2046 года. «СЗ «Равелин» приобрел недвижимое имущество с передачей прав и обязанностей арендатора. Единственным учредителем этой компании выступает владелец ГК «Модуль-Стройград», депутат регионального заксобрания и известный застройщик Евгений Верхолаз. Пост гендиректора занимает Артур Балтрушайтис. Юрлицо работает с марта 2021 года и зарегистрировано на ул. Челнокова, 41а.

ГК «Модуль-Стройград» как раз застраивал свободные участки в конце ул. Суздальской и проектируемой ул. Благовещенской. 

Также изменения функциональных зон по генплану коснутся участка 39:15:132903:137 площадью 0,54 га «под здание колбасного цеха» в южной части территории рядом с «Прусским мясным комбинатом» и бывшим хладокомбинатом. 23 июля 2025 года этот участок аналогично был выкуплен структурой застройщика. 

В зону смешанной и общественно-деловой застройки будут переведены прилегающие участки 39:15:132903:37 площадью 0,39 га «под здание магазина и склада» и 39:15:132903:38 площадью 1,9 тыс. под его обслуживание. Согласно ЕГРН, оба находятся в аренде с августа 2023 года. Причем первый массив относится к зоне производственных объектов. Однако здания на этих участках по большей части не используются.

Производственное здание на Московском проспекте, 183а к3, включенное в зону для перевода под застройку. Источник: maps.yandex.ru

Кроме того, интересант освоения территории бывшего «Cash&Carry» с подведенными коммуникациями включил в перечень также земли неразграниченной госсобственности. Общая кадастровая стоимость указанной земли под перевод в жилую застройку превышает 90 млн руб.

В марте 2026 года администрация Калининграда успешно провела общественные обсуждения готовящихся корректировок генплана для жилой и коммерческой застройки участков ТЦ «Кэш» в районе Московского проспекта — ул. Суздальской. Необходимость этих изменений генплана была мотивирована «обеспечением наиболее рационального использования городской земли». в материалах к обсуждениям отмечалось, что «высвобождаемые от производственных и коммунально-складских объектов территории, обеспеченные коммунальными ресурсами и транспортной инфраструктурой, как правило, рассматриваются в Калининграде в качестве резерва под жилую и общественно-деловую, включая социальную, застройку». 

В тексте обоснования говорилось, что с конца 2023 года идет постепенное закрытие магазинов сети «Виктория», в которую входил и торговый центр «Cash&Carry». Взамен в этой же восточной части Калининграда существует и успешно работает еще один крупный торговый центр розничной и мелкооптовой торговли формата Cash&Carry, а именно торговый центр «Metro».

Как указано в заключении, подготовленном заместителем главы администрации Игорем Шлыковым, в мероприятии принял участие всего 1 человек, который полностью поддержал предлагаемые изменения в генплан.

Численность населения в будущем жилом квартале на месте ТЦ «Кэш» может составить порядка 730 человек. По мнению инициатора изменений в генплан, нагрузка на социальную инфраструктуру «возрастет незначительно». В частности, потребуется 52 дополнительных места в детсадах и 99 мест в общеобразовательных школах.

Транспортный подъезд к будущему жилому кварталу планируется со стороны ул. Суздальской напротив цехов «ОКБ «Факел». Возможно обустройство дороги со стороны Восточной эстакады в районе ее пересечения с Московским проспектом, а также со стороны ул. Свердлова за счет участков в составе СНТ «Сад-9» с номерами 39:15:132903:145 и 39:15:000000:9439 с видом разрешенного использования под «земли общего пользования».

Кроме того, наряду с планируемой жилой застройкой торгового центра «Кэш» из генплана Калининграда будет исключено строительство котельной Восточного жилого района мощностью 220 Гкал/час. В качестве причины приводится отсутствие необходимости в источнике теплоснабжения на указанной территории. Дополнительно инициатор корректировки генплана ссылается на некое письмо МП «Калининградтеплосеть» от 17 октября 2025 года в адрес администрации Калининграда о том, что предприятие не является инициатором внесения этого объекта в генплан и не планирует строить эту котельную. Также коммунальщики хотят отказаться от обустройства тепломагистрали от действующей РТС «Восточная» для подключения новой котельной.

После корректировки генплана инвестору предстоит запросить у минграда изменения территориальных зон для указанных участков. Сейчас по ПЗЗ они находятся в зонах П-2 для производственных объектов II и III классов опасности и П-4 для коммунально складских объектов.

Действующие ПЗЗ в отношении территории на ул. Суздальской - Московском проспекте.

Изменения пока что не затрагивают обширную промзону южнее ТЦ «Кэш», где базируется ООО «Прусский мясной комбинат», ремонтно-производственная компания «Аврора» (производственная зона по генплану), а также оптовый отдел продаж морепродуктов «Золотая рыбка», магазин «Мир крепежа», оптовая база «Сладкий опт», магазины «Кондитерские изделия», «Расходные материалы-39 (упаковочные материалы)» и др. (находятся в коммунально-складской зоне по генплану) на Московском проспекте,185 и 187. Также в генплане осталось обозначение линии электропередачи мощностью 110 кВт (ЛЭП).

Согласно сервису Rusprofile, учредителем ООО «Виктория Балтия» с июля 2024 года является московское ПАО «Корпоративный центр Икс 5», которое входит в структуру ведущего российского продуктового ритейлера X5 Group. Выручка калининградской структуры за 2025 год снизилась на 25 % до 17 млрд руб. Чистая прибыль упала на 88 % до 111 млн руб. Буквально 15 апреля произошла смена менеджмента в управляющей компании «Виктория Балтия». Калининградца Олега Жуникова сменил москвич Михаил Кольцов, экс-директор департамента франчайзинга торговой сети «Пятерочка».