«Застройщики добрались до Дачной»

На ул. Дачной в Калининграде готовится демонтаж здания торгового центра «Запад 39». Крупные арендаторы, например, супермаркет «Светофор», магазин «Экономыч», съехали из здания еще летом. Сейчас по факту ничего в ТЦ не работает, кроме нескольких офисов, в том числе офиса управляющей компании. Заметно, что здание разбирают изнутри и снаружи. От прежних арендаторов внутри практически ничего не осталось, только строительный мусор, остатки вывесок и выцветшие баннеры на фасаде с репринтами открыток с видами Кёнигсберга. В советское время в здании на ул. Дачной, 6 работал хлебозавод.

На парковке перед ТЦ еще открыты несколько кафе с фастфудом, также работает автомастерская и автомойка. Со стороны черного хода в здание можно увидеть гораздо больше хаоса и дестроя в виде вынесенной мебели и собранных в кучи металлических изделий, которые растаскиваются бомжами из близлежащего микрорайона и уносятся в пункт приема металлолома. «Сейчас торговый центр закрыт и арендаторы покинули помещения. Продолжают работать только автомобильный комплекс, две автомойки, детейлинг для автомобилей, шиномонтажки и места общепита. С фасада снята вывеска», — комментировал в начале октября директор ГК «Запад 39» Илья Васильев. Заявлялось, что территория ТЦ будет отдана под жилье.

Перед «Западом 39» около 8 лет назад было построено 4-этажное с мансардой административное здание, которое позиционировалось как часть крупного проекта «Королевский квартал» в псевдоисторическом стиле с различными функциями. Сейчас в этом здании продолжают работать офисы, салоны красоты и магазины. Концепцию «город в городе» с воссозданием известных кёнигсбергских улиц с помощью реплик исторических фасадов заявил владелец «Балталкоторга», завода силикатного кирпича, индустриального парка «Данор», ГК «Техносервис», экс-депутат заксобрания, нынешний депутат совета Гурьевска Александр Данишевский.

В начале 2022 года сообщалось, что инвестор рассчитывает возобновить работы и приступить к строительству на ул. Дачной «следующей очереди «Королевского квартала» — современного торгового центра, архитектура которого напомнит Королевский замок». В квартале даже планировалась установка памятника прусской королеве Луизе за счет неких бизнес-партнеров из Германии. Однако в январе 2022 года директор ГК «Запада 39» Илья Васильев сообщил СМИ, что после интервью на телеканале «Каскад», где презентовалась концепция застройки, к нему в офис приехали сотрудники спецслужб и сказали: «Уважаемый, откажитесь, пожалуйста, от этой идеи». Васильев при этом упомянул термин «реваншизм».

Пока что территория на ул. Дачной производит впечатление промышленно-складской, и сложно представить здесь респектабельный жилой и коммерческий центр. Несмотря на близкое расположение к центру Калининграда, это всё еще по сути промзона за частным сектором. Более того, возле «Запада 39» за парковкой с восточной стороны располагается крупное работающее предприятие «Мегапак» и его магазин упаковки. С севера к участку торгового центра примыкает здание налоговой инспекции на ул. Дачной. Еще севернее проходит крупная ЛЭП. Однако в генеральном плане города заложено строительство продолжения ул. Благовещенской — нового дублера Московского проспекта. Не зря до конца 2020 года ул. Дачную успели полностью реконструировать. Подрядчик «Балтдормостстрой» за 130 мн руб. в том числе снес немецкий мост 1920-х годов постройки, заасфальтировал улицу на всем протяжении, оборудовал остановками, пешеходными переходами, обустроил примыкания, одним словом, подготовил для полноценного освоения свободных участков в этом микрорайоне.

Согласно ЕГРН, участок под «Западом 39» с номером 39:15:132804:501 и площадью 1,17 га находится в собственности ООО «Дачная» Александра Данишевского. Право было обновлено в ноябре 2021 года. На участке находятся два объекта капитального строительства: один с номером 39:15:132804:90 площадью 7 тыс. кв. м 1978 года постройки, его кадастровая стоимость превышает 93 млн руб., второй с номером 39:15:132804:233, это газопровод высокого давления, проходящий в юго-восточной части массива.

Земля под ТЦ предназначается под магазины и имеет кадастровую стоимость 36,7 млн руб. По генплану участок более 5 лет находится в зоне смешанной и общественно-деловой застройки, которая допускает строительство жилых зданий. По правилам застройки и землепользования массив компании Данишевского 39:15:132804:501 уже отнесен к территориальной зоне ОЖ/А, которая аналогично допускает возведение жилья с дополнительными коммерческими функциями для помещений на первых этажах зданий. Ранее в старых ПЗЗ от декабря 2017 года, которые принимал еще горсовет, земля под «Западом 39» относилась к зоне с индексом «КТ-1» (коммерческо-торговая зона).

Данишевский владеет и руководит ООО «Дачная» еще с 2007 года. Юрлицо специализируется на аренде и управлении собственным или арендованным нежилым имуществом. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, в 2023 году «Дачная» показала рост выручки на 23 % — до 50,1 млн руб. Чистая прибыль, напротив, упала на 14 % до 16,9 млн руб.

Однако это не единственное землевладение в районе ул. Дачной, которое может быть застроено в ближайшие годы. Участок с номером 39:15:132804:510 восточнее ТЦ «Запад 39», который сейчас занят автопарковкой и площадкой для автошкол, в апреле 2024 года уже выкупила компания-застройщик ЖК «Высота» на Сельме — «МП Строй» Эдуарда Мнацаканова. Предыдущим собственником актива являлась компания «Дачная». Таким образом, перед сносом ТЦ «Запад 39» Александр Данишевский избавился от дополнительного земельного банка площадью 0,98 га. 

Земля предназначается «под существующие здания и сооружения» и аналогично по генплану была выведена в смешанную и общественно-деловую зону. Единственным препятствием являются ПЗЗ, по которым этот участок на ул. Дачной находится в зоне ОЦ/Б для общественных центров, которая позволяет возводить деловые и коммерческие объекты, включая развлекательное назначение, но не жилье.

При этом на участке «МП Строй» всё еще располагается довольно крупное подземное бомбоубежище с кадастровым номером 39:15:132804:266 на 150 человек, которое относилось к бывшему хлебозаводу. Объект располагает гермодверями, доступ в него закрыт.

«СЗ «МП Строй» известно по масштабному проекту ЖК «Высота» на ул. Челнокова на месте зеленой зоны в микрорайоне Сельма. Строительство ведет учредитель «ДорСпецСервис», «Мосдорстрой» и «Мосинвест» Эдуард Мнацаканов, связанный с экс-директором «СП «Балтдормостстрой» Гургеном Мнацакановым. По итогам 2023 года, согласно данным системы «Контур.Фокус», убыток «МП Строй» достиг 53,6 млн руб. Стоимость балансовых активов превышает 2,3 млрд руб. Доля Эдуарда Мнацаканова находится в залоге у банка «Дом.рф».