«Янтарная схема»

Власти Янтарного незаконно перераспределили дорогостоящую землю в пользовании муниципалитета на первой линии у моря в интересах застройщика в нарушение законодательства. Чтобы нарастить землевладение под строительство многоквартирного ЖК, московскому предпринимателю через администрацию Янтарного удалось оформить в собственность дополнительную землю из неразграниченной госсобственности в 200 метрах от пляжа Янтарного без проведения торгов. Соответствующие выводы содержатся в решении, вынесенном Светлогорским городским судом по иску прокурора Ильи Смирнова.

Из материалов дела следует, что в сентябре 2018 года москвичка Людмила Лапицкая приобрела по итогам открытого аукциона два участка в Янтарном за 4,98 млн руб. и 3,63 млн руб. Каждый имел площадь 878 кв. м, предназначался под ИЖД и располагался в привлекательном месте на границе с парком им. Морица Беккера, который является особо охраняемой природной территорией муниципального значения. Следом в октябре 2018 года ее родственник, московский предприниматель Михаил Лапицкий приобрел на другом аукционе соседние массивы — площадью 680 кв. м за 5,22 млн руб. и площадью 728 кв. м за 7,01 млн руб. 

Все четыре участка под контролем Лапицких имели общие границы и составили общий земельный массив суммарной площадью 3 164 кв. м. Территория находится в тихом месте Янтарного на границе с озелененной территорией, за стадионом, к которому ведет грунтовая дорога Спортивного переулка. От выхода на пляж ее отделяет только живописная северная часть парка Беккера. Более того, землевладение с юго-запада граничит с детским садиком «Янтарик», что еще больше повышает стоимость будущего жилья на этом участке.

В последующем Лапицкий приобрел у частного лица еще один смежный земельный участок на переулке Спортивном площадью 700 кв. м. Скорее всего, это был огород и часть придомовой территории за немецкими особняками по ул. Советской, 60 или 62. После чего в 2020 году Лапицкий объединил 5 вышеуказанных земельных участков в единое землевладение площадью 3864 кв. м. В итоге бизнесмен путем скупки земли и консолидации получил массив под многоквартирную жилую застройку, а не под банальные ИЖД. Однако этого ему оказалось мало. Работавшая до этого схема по выигрыванию земельных аукционов была отложена в сторону. Предприниматель пошел напрямую в администрацию Янтарного за нужной землей, что и стало началом краха всей схемы по продвижению застройки под будущий элитный ЖК.

У властей Янтарного Лапицкий получил одобрение и согласование схемы размещения участка на кадастровом плане. Путем перераспределения частной и государственной земли были образованы новые участки — в собственности Лапицкого и в пользовании муниципалитета. Затем между администрацией и бизнесменом было заключено соглашение о перераспределении другого земельного участка в частной собственности и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. 

Переулок Спортивный. Вид с севера на юг в сторону участков Лапицких. Источник: maps.yandex.ru

Как было установлено прокуратурой, часть соседнего муниципального участка площадью 762 кв. м была продана Лапицкому без проведения аукциона. Плата за увеличение площади земельного участка составила 1,95 млн руб. В результате был образован новый единый земельный участок с кадастровым номером 39:22:010007:1313 общей площадью 4626 кв. м буквально в 300 метрах от моря.

В декабре 2020 года Михаил и Людмила Лапицкие разделили свое единое землевладение на три земельных участка под жилые многоквартирные дома высотой до 3 этажей с мансардой. Из исходного массива площадью 4626 кв. м были образованы: наиболее ценный и перспективный участок, граничащий с парком им. Беккера, с кадастровым номером 39:22:010007:1348 площадью 2700 кв. м; примыкающий с запада узкий массив 39:22:010007:1350 площадью 1170 кв. м; участок со стороны старой немецкой застройки с номером 39:22:010007:1349 площадью 756 кв. м — в 150 метрах от известного ресторана «Янтарная легенда». Все они сейчас отображаются на актуальной Публичной кадастровой карте. 

Таким образом, Лапицкие получили наращивание элитного частного землевладения под многоквартирное строительство за счет соседних муниципальных и частных участков и неразграниченной госсобственности, так как размер конечной площади трех массивов говорит о том, что они были образованы не только за счет частной территории площадью 3864 кв. м, принадлежавшей исключительно Лапицким.

В своих доводах на суде Светлогорская прокуратура сослалась на п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, по которому перераспределение частных земель и участков в госсобственности допускается только в целях приведения границ в соответствие с утвержденным проектом межевания. Это делается для исключения вклинивания или изломанности границ. При этом площадь участков в частной собственности может увеличиться не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Однако, как выяснилось позднее, утвержденный проект межевания территории на момент заключения оспариваемого соглашения вообще отсутствовал.

По мнению Светлогорского прокурора, перераспределение земли было осуществлено в отсутствие всяких оснований. В частности, на момент заключения оспариваемого соглашения с администрацией отсутствовал проект межевания конкретной территории. Фактически схема с перераспределением участков в контакте с администрацией исключила для Михаила Лапицкого необходимость получения земли под застройку общедоступным способом, то есть в добросовестной конкуренции на муниципальных торгах. Также прокурор Илья Смирнов указан на то, что заключение соглашения о перераспределении частной и государственной земли на первой линии в Янтарном повлекло уменьшение имущественной базы муниципалитета.

После направления иска межрайонным прокурором в Светлогорский городской суд на все три актуальных участка Михаила Лапицкого в марте 2022 года был наложен запрет регистрации, о чем были внесены сведения в Росреестре. 

В судебном заседании Министерство градостроительной политики Калининградской области поддержало исковые требования прокурора, пояснив, что спорный земельный участок был образован с нарушением градостроительных норм и находился сразу в двух территориальных зонах: Ж-1 для ИЖД и Ж-2 для застройки малоэтажными жилыми домами. По генплану на части территории Лапицких вообще было предусмотрено размещение проектируемой улично-дорожной сети.

Представитель Лапицкого Александр Шиянов, в свою очередь, не согласился с выводами по иску и заявил, что прокурор пропустил срок для обращения в суд, поскольку с момента поступления документа от администрации на проверку в прокуратуру прошло более 1,5 лет. Однако, как указал суд, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года, а течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Власти Янтарного в лице начальника юридического отдела Татьяны Макарчук в судебном заседании исковые требования тоже не признали, аргументируя тем, что муниципалитет не мог отказать Лапицкому в перераспределении земельных участков.

В генплане 2021 года участки Лапицких отнесены еще к функциональной зоне ИЖД. Внутри территория отведена под проезд к домам.

По мнению суда, перераспределение земель в частной собственности и неразграниченных, в результате которых Лапицкий получил единый массив под многоквартирную застройку, было осуществлено в нарушение ст. 39.28 Земельного кодекса РФ. Для соглашения о перераспределении земель необходимо наличие одновременно всех трех условий: приведение границ в соответствие с утвержденным проектом межевания, исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, а также то, что размер увеличившегося земельного участка не превысит установленные пределы. 

В итоге председательствующая судья Светлогорского городского суда Марина Маношина удовлетворила иск прокурора в полном объеме. Соглашение о перераспределении земельных участков с администрацией Янтарного было признано ничтожным с применением последствий недействительности сделки. Кроме того, отменено постановление и. о. главы администрации Янтарного об утверждении схемы расположения земельных участков на переулке Спортивном на кадастровом плане.

Каждую из сторон обязали возвратить другой всё полученное по сделке или возместить его стоимость. В частности, Лапицкий обязан вернуть муниципальную землю. При этом, по актуальным данным, на момент рассмотрения иска объединенная территория застройщика была огорожена забором, зачищена от растительности, подготовлена к строительным работам. На участок были частично завезены стройматериалы. Проезд внутри отсутствует.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд. После вступления решения суда в законную силу прокуратура должна проконтролировать его исполнение и внесение соответствующих записей в ЕГРН.

Согласно ЕГРЮЛ, Михаил Лапицкий имеет ИНН Москвы и является соучредителем ООО «Ирбис Консалтинг», ООО «Мега Фит» (предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты) и ООО «Гребень» (аренда и управление имуществом). Вторым соучредителем в «Ирбис Консалтинге» выступает его родственница Людмила Лапицкая из Москвы. Все компании также прописаны в столице на ул. Маршала Бирюзова, 2. Кроме того, в 2019 году Лапицкий зарегистрировал ИП с профилем «строительство жилых и нежилых зданий». В свою очередь, Людмила Лапицкая является единственным учредителем убыточного ООО «Компания «Каскад» с профилем «деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий».

В Янтарном с 2010 года работает компания Людмилы Лапицкой «Амбер Хаус». По итогам 2021 года юрлицо задекларировало убыток 106 тыс. руб. Организация специализируется на «подготовке к продаже собственного недвижимого имущества» и прописана на ул. Советской, 40. Ранее в здании находился пункт полиции, централизованная бухгалтерия администрации Янтарного и центр социальной поддержки населения, однако сейчас это частная собственность. В бывшем немецком особняке продаются коммерческие помещения площадью от 57 до 89 кв. м. От него до участков на Спортивном переулке, которые рассчитывал застроить Лапицкий, менее 300 метров. Помимо этого, до 2018 года Людмила Лапицкая являлась председателем правления «Дачного некоммерческого партнерства «Валерия» в Светлогорске на ул. Горького, 9а (ныне ликвидировано).

Вид на территорию за немецкими домами на ул. Советской, 60 и 62, консолидированную Лапицкими под малоэтажную застройку. Источник: maps.yandex.ru

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, maps.yandex.ru