Олег Перевалов: Динамика цен и спроса в различных сегментах рынка недвижимости
Генеральный директор компании «Клипер-Недвижимость» Олег Перевалов на прошедшем в Светлогорске форуме «Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций» представил доклад, посвященный проблемам строительства жилья эконом- и бизнес-класса.
В последние год рынок недвижимости в Калининграде, как и в России в целом, активно развивается. Этому благоприятствует и рост экономики, и повышение уровня доходов населения, и инвестиционная привлекательность рынка. То есть, инвестиционная привлекательность существует не только для инвесторов и застройщиков, но и для населения, так как недвижимость является одним из наиболее надежных способов вложения средств, которые при каких-либо катаклизмах экономически страдают не очень сильно.
С 2003 до 2006 года шел довольно-таки прогнозируемый стабильный рост рынка, порядка 25-30% в год. А в середине прошлого года произошел резкий скачок по разным сегментам от 80 до 100%, а в некоторых сегментах даже до 120%, что привело в шок всех участников рынка. На самом деле, не прав тот, кто думает, что для риэлторов выгодна высокая стоимость. Для них это минус, потому что сразу падает оборот рынка, то есть число участников, которые могут покупать жилье, резко уменьшается и соответственно уменьшается оборот сделок и доходность.
Сейчас, правда, в некоторых сегментах позиции откатились назад на 10-15%. Для примера: если однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила 70-72 тыс. долларов, то сейчас такую же квартиру можно приобрести за 60-63 тыс. долларов. Соответственно, на начало прошлого года разрыв между стоимостью новостроек и вторичного фонда составлял от 20 до 30%, то сейчас этот разрыв уменьшился и составляет не больше 10-15%. На данный момент, средняя стоимость квадратного метра во вторичном фонде составляет 1800 долларов и тенденций для роста в ближайшие месяцы пока не наблюдается, т.к. рынок очень сильно насытился предложениям. На рынке новостроек средняя стоимость - 1500-1600 долларов за кв.м. Это я привожу средние цифры по жилью эконом-класса.
Ситуация такая, что рынок с марта 2007 года встал и, на наш взгляд, он простоит еще до конца года, пока платежеспособный спрос не дотянет до существующего уровня. Но, тем не менее, в Калининграде активно растут объемы строительства. В 2006 году в общем по области было введено 500 тыс. кв.м., из них 300 тыс.кв.м. в Калининграде, а на 2007 год, по заявкам застройщиков, планируется ввод порядка 750 тыс. кв.м., из них 422 тыс. кв.м. в Калининграде. На самом деле, в Калининграде сейчас один из самых высоких показателей по России. В прошлом году было введено по 0,87 кв.м. на человека. Президент РФ поставил цель строить на 1 кв.м. на человека, и Калининград недалек от этой планки.
Несмотря на то, что за последние полгода финансовые вложения в строительство жилья сильно возросли, растущих объемов строительства пока не хватает, потому что идет активное убытие жилья из жилого фонда.
В Калининградеочень много немецкого зданий и зданий хрущевского периода, и если немецкий фонд можно еще каким-то образом реконструировать, то хрущевский фонд по своим технологиям не подходит под реконструкцию. Его можно либо сносить, как это происходит в Москве, либо просто приводить его внешний облик в соответствие с современными требованиями, как это делается с фасадами домов на ул. Черняховского, либо переделывать под что-то другое – пока есть единственный дом на Ленинском проспекте, который переделан под торговый центр. Но на самом деле путь один - рано или поздно «хрущевки» нужно будет сносить и строить что-то более функциональное. Еще одна из возможностей увеличения площади застройки центральной части города под жилье, которая очень пользуется спросом, – редевелопер территорий, потому что даже сейчас в центре города находится как минимум три предприятия, которые работают не более чем на 50%, занимают большие территории, и это в перспективе очень хорошие площадки для строительства. Сейчас пока эти процессы в Калининграде не идут, потому что и владельцы не заинтересованы в этом, и власти, наверное, пока не дошли до этого, ну, и население не проявляет инициативы.
Из перспективных площадок можно назвать микрорайон Северный, микрорайон Южный и перспективный район Восток-1,2. При всем желании больше строить и улучшать благосостояние граждан, в Калининграде есть объективные ограничения. Это, во-первых, мощность нашего строительного комплекса. На данный момент, по оценкам, она составляет возможность строить не более 500 тыс. кв.м. в год. И второе, самое главное, это ограничение в инженерных сетях. Не секрет, что они сильно изношенны, и город не в состоянии за свой счет их реконструировать, только если при помощи крупных инвесторов. Также есть недостаток у земельных участков, пригодных под застройку, которые размежеваны, оформлены. На аукционы такие участки не выставляются. А сейчас идет разработка участков, которые выделялись до 2005 года. Ну и административные барьеры везде присутствуют, от этого никуда не деться. Но поскольку свободных участков под многоэтажное строительство в Калининграде сейчас очень мало, а те, что есть, сразу же осваиваются, очень активно идет под застройку малоэтажного жилья пригород, окраина города, а также район побережья. Но это происходит не только из-за того, что не хватает площадок в городе, это еще и особенность, менталитет жителей области, которые активно ездят в Польшу, Литву, Германию. В той же Польше крупные города развиваются не вверх, как наша Москва, а вдоль городов, а мы больше тяготеем к европейскому типу проживания. Поэтому сейчас большим спросом пользуются секционные блокированные дома и небольшие отдельные особняки от 50 до 200 кв.м. с участками в 12 соток.
И если раньше главное было, чтобы дом мне подходил и не важно, что вокруг старые немецкие развалины, то сейчас, конечно, немаловажно, чтобы дом находился в организованном месте, большое внимание уделяется соседям, окружению.
В последнее время предпочтения потребителей все-таки тяготеют к малоэтажному строительству. Прошлый год был переломный в этом отношении, существенную роль в этом сыграла ипотека.
В последние год рынок недвижимости в Калининграде, как и в России в целом, активно развивается. Этому благоприятствует и рост экономики, и повышение уровня доходов населения, и инвестиционная привлекательность рынка. То есть, инвестиционная привлекательность существует не только для инвесторов и застройщиков, но и для населения, так как недвижимость является одним из наиболее надежных способов вложения средств, которые при каких-либо катаклизмах экономически страдают не очень сильно.
С 2003 до 2006 года шел довольно-таки прогнозируемый стабильный рост рынка, порядка 25-30% в год. А в середине прошлого года произошел резкий скачок по разным сегментам от 80 до 100%, а в некоторых сегментах даже до 120%, что привело в шок всех участников рынка. На самом деле, не прав тот, кто думает, что для риэлторов выгодна высокая стоимость. Для них это минус, потому что сразу падает оборот рынка, то есть число участников, которые могут покупать жилье, резко уменьшается и соответственно уменьшается оборот сделок и доходность.
Сейчас, правда, в некоторых сегментах позиции откатились назад на 10-15%. Для примера: если однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила 70-72 тыс. долларов, то сейчас такую же квартиру можно приобрести за 60-63 тыс. долларов. Соответственно, на начало прошлого года разрыв между стоимостью новостроек и вторичного фонда составлял от 20 до 30%, то сейчас этот разрыв уменьшился и составляет не больше 10-15%. На данный момент, средняя стоимость квадратного метра во вторичном фонде составляет 1800 долларов и тенденций для роста в ближайшие месяцы пока не наблюдается, т.к. рынок очень сильно насытился предложениям. На рынке новостроек средняя стоимость - 1500-1600 долларов за кв.м. Это я привожу средние цифры по жилью эконом-класса.
Ситуация такая, что рынок с марта 2007 года встал и, на наш взгляд, он простоит еще до конца года, пока платежеспособный спрос не дотянет до существующего уровня. Но, тем не менее, в Калининграде активно растут объемы строительства. В 2006 году в общем по области было введено 500 тыс. кв.м., из них 300 тыс.кв.м. в Калининграде, а на 2007 год, по заявкам застройщиков, планируется ввод порядка 750 тыс. кв.м., из них 422 тыс. кв.м. в Калининграде. На самом деле, в Калининграде сейчас один из самых высоких показателей по России. В прошлом году было введено по 0,87 кв.м. на человека. Президент РФ поставил цель строить на 1 кв.м. на человека, и Калининград недалек от этой планки.
Несмотря на то, что за последние полгода финансовые вложения в строительство жилья сильно возросли, растущих объемов строительства пока не хватает, потому что идет активное убытие жилья из жилого фонда.
В Калининградеочень много немецкого зданий и зданий хрущевского периода, и если немецкий фонд можно еще каким-то образом реконструировать, то хрущевский фонд по своим технологиям не подходит под реконструкцию. Его можно либо сносить, как это происходит в Москве, либо просто приводить его внешний облик в соответствие с современными требованиями, как это делается с фасадами домов на ул. Черняховского, либо переделывать под что-то другое – пока есть единственный дом на Ленинском проспекте, который переделан под торговый центр. Но на самом деле путь один - рано или поздно «хрущевки» нужно будет сносить и строить что-то более функциональное. Еще одна из возможностей увеличения площади застройки центральной части города под жилье, которая очень пользуется спросом, – редевелопер территорий, потому что даже сейчас в центре города находится как минимум три предприятия, которые работают не более чем на 50%, занимают большие территории, и это в перспективе очень хорошие площадки для строительства. Сейчас пока эти процессы в Калининграде не идут, потому что и владельцы не заинтересованы в этом, и власти, наверное, пока не дошли до этого, ну, и население не проявляет инициативы.
Из перспективных площадок можно назвать микрорайон Северный, микрорайон Южный и перспективный район Восток-1,2. При всем желании больше строить и улучшать благосостояние граждан, в Калининграде есть объективные ограничения. Это, во-первых, мощность нашего строительного комплекса. На данный момент, по оценкам, она составляет возможность строить не более 500 тыс. кв.м. в год. И второе, самое главное, это ограничение в инженерных сетях. Не секрет, что они сильно изношенны, и город не в состоянии за свой счет их реконструировать, только если при помощи крупных инвесторов. Также есть недостаток у земельных участков, пригодных под застройку, которые размежеваны, оформлены. На аукционы такие участки не выставляются. А сейчас идет разработка участков, которые выделялись до 2005 года. Ну и административные барьеры везде присутствуют, от этого никуда не деться. Но поскольку свободных участков под многоэтажное строительство в Калининграде сейчас очень мало, а те, что есть, сразу же осваиваются, очень активно идет под застройку малоэтажного жилья пригород, окраина города, а также район побережья. Но это происходит не только из-за того, что не хватает площадок в городе, это еще и особенность, менталитет жителей области, которые активно ездят в Польшу, Литву, Германию. В той же Польше крупные города развиваются не вверх, как наша Москва, а вдоль городов, а мы больше тяготеем к европейскому типу проживания. Поэтому сейчас большим спросом пользуются секционные блокированные дома и небольшие отдельные особняки от 50 до 200 кв.м. с участками в 12 соток.
И если раньше главное было, чтобы дом мне подходил и не важно, что вокруг старые немецкие развалины, то сейчас, конечно, немаловажно, чтобы дом находился в организованном месте, большое внимание уделяется соседям, окружению.
В последнее время предпочтения потребителей все-таки тяготеют к малоэтажному строительству. Прошлый год был переломный в этом отношении, существенную роль в этом сыграла ипотека.