Как через градсовет в очередной раз протаскивается «циклопическая застройка» на первой линии у моря, почему 3,4 га дорогостоящей земли владельцев и бизнес-партнеров «КСТ» до сих пор под арестом и причем тут интересы семьи главы администрации Зеленоградска.

Члены регионального градсовета на очередном заседании в пятницу, 16 сентября, единогласно одобрили очередную жилую застройку вблизи Западного пляжа в Зеленоградске, которая подразумевает освоение крупного участка на 3,42 га на первой линии у моря.

Новый жилой комплекс более чем на 700 квартир на перспективной курортной территории получит выгодное расположение. Однако для западной части Зеленоградска такое стремительное насыщение жильем при соседстве с еще двумя кварталами на ул. Гагарина грозит банальным переуплотнением и потерей привлекательности данного района, скорее напоминающего Новые Черемушки.

«В интересах одной группы»

Согласно данным Росреестра, участок под новую квартальную застройку с номером 39:05:010326:319 был оформлен в августе 2020 года в долевую собственность дочери застройщика Игоря Матюшина из группы «КСТ» Кристины Левиной и ее московского бизнес-партнера Александра Подлегаева. Каждый из них владеет 50 % участка кадастровой стоимостью свыше 122 млн руб. Это часть крупного массива с номером 39:05:010326:191 площадью на тот момент 10,06 га, который с января 2017 года перешел из муниципальной в частную собственность и был оформлен на Подлегаева и Левину. В марте 2017 года участок был снят с учета после разделения на 5 массивов. 

В Росреестре указана информация об аресте указанного участка. Ограничение было наложено 8 июня этого года в связи с постановлением Ленинградского районного суда. Согласно картотеке, соответствующее дело было открыто 27 мая 2022 года и касается «материалов судебного контроля за законностью действий органов предварительного следствия и дознания». 

Территория попала во внимание калининградских следователей еще в июле 2017 года, когда было возбуждено уголовное дело о превышении полномочий чиновниками администрации Зеленоградска, которые в декабре 2016 года передали в частную собственность двум лицам ограниченный в обороте и не подлежащий приватизации массив. В апреле и мае 2017 года в ходе рассмотрения иска прокурора Зеленоградского района на более чем 10 га земли Левиной и Подлегаева также был наложен арест. Однако после подписания федерального постановления о допустимости передачи курортных земель в частную собственность и решения апелляционной инстанции в пользу застройщиков освоение территории продолжилось.

Имена Левиной и Подлегаева фигурировали в августе 2019 года, когда стало известно о переводе губернатором Антоном Алихановым всех участков у Западного пляжа из рекреационной зоны в жилую зону под массовую застройку. Фактически изменения в градостроительной документации Зеленоградска проводились в интересах одной группы компаний — «КСТ», заполучившей огромную территорию для массового жилищного строительства. При этом его реализация началась еще в 2018 году с выдачи ООО «КСТ-Зеленоградск» Кристины Левиной разрешения на стройку якобы гостиниц на участке под бывшей ветеринарной станцией. Однако скандала не случилось, поскольку в сентябре 2020 года разрешения «перевыдали» уже на 4 жилых 6-этажных дома с видом на море.

Несмотря на заявленные элитные стройки, компания из группы «КСТ» оказалась в фокусе внимания налоговых органов за неуплату положенных платежей. В июле 2018 года по заявлению ФНС началось банкротство «КСТ-Запад», принадлежащей Кристине Левиной. Спустя год в июле 2019 года «КСТ-Запад» вышла из банкротства, заявив о готовности погасить обязательства перед кредиторами. В сентябре 2020 года у другой компании из группы «КСТ» «Первый квартал» Кристины Левиной отсудили 11,7 млн руб. долга за выполненные работы, в марте 2021 года с нее было взыскано еще 4,6 млн руб. основного долга и 1,4 млн руб. неустойки.

По данным из ЕГРН, в качестве будущего застройщика участка 39:05:010326:319 под новый ЖК, вынесенного на обсуждение градсовета, заявлена компания «БСК», которая в августе 2020 года взяла у Левиной и Подлегаева указанную землю в аренду на 6 лет. 

Учредителями «БСК» выступают депутат-единоросс из совета Зеленоградска, собственник компаний «Балтийская вода», «Шатровский овощевод», «Свинокомплекс Приморский» Александр Лопатко и родственница главы группы «КСТ» Игоря Матюшина, исполнительный директор «КСТ-Зеленоградск» Вероника Матюшина с ИНН Челябинской области. Руководство компании «БСК», арендатора перспективного участка, с апреля этого года передано Владимиру Авдееву, владельцу «СЗ «КСТ-Проект» и гендиректору «КСТ-Запад».

Всего полгода назад «БСК» руководил сын главы администрации Зеленоградска Никита Кошевой. Под его контролем находится 50 % компании-застройщика «СЗ «Горизонт», который осваивает соседний участок вдоль морской линии с номером 39:05:010326:311. Он так же был взят в аренду у Кристины Левиной, Александра Подлегаева и Сергея Афанасьева, сына московского бизнесмена Андрея Афанасьева. Сейчас там возводится циклопический жилой комплекс «Атлантис» на 48,5 тыс. кв. м, буквально нависающий над Западным пляжем. В апреле 2021 года структуре Никиты Кошевого и его бизнес-партнера по ГК «Балтийский парус» Михаила Кацафа удалось выбить для своей компании разрешение на строительство 6-этажного здания на 509 квартир, а не 5-этажного, как настаивала бывший вице-премьер правительства области Наталья Сибирева на одном из заседаний градсовета в феврале 2020-го. Это решение представляется логичным, особенно в свете того, что еще до рассмотрения на градсовете на стройку ЖК «Атлантис» на первой линии Михаил Кацаф и Никита Кошевой получили кредит на 1,36 млрд руб. и одобрение от АО «Банк Дом РФ».

«Еще 744 квартиры у моря»

Фактически представленный на градсовете проект нового ЖК над Западным пляжем продолжает стилистику ЖК «Атлантис» от компании Кацафа и Кошевого. Отличие только в этажности, количестве домов, уместившихся на участке площадью более 3,42 га, и убранных протяженных балконах с восточной стороны. По новым ПЗЗ Зеленоградска, участок под застройку относится к зоне Ж-2 Гр1 с этажностью не более 5 этажей и максимальным процентом застройки 40 %. 

Как пояснил архитектор проекта Алексей Енин из Кемерово, 6-этажный вариант проекта представлялся на градсовете последний раз в 2021 году. Текущий вариант учитывает действующие градостроительные ограничения по зоне ПЗЗ до 5 этажей.

Архитектор Олег Васютин заметил, что 5 этажей более приближены к теме курортности и являются оправданным решением с точки зрения образности и набора линии ватерфронта. «Более менее фасады получились понятные, пропорциональные, они тянутся по побережью. У меня особых замечаний нет. Если есть предложения по еще большему насыщению разнообразием… ну, это архитектурное творчество. Архитекторы решили так. Вполне удачно. Комплекс сидит. Есть главные фасады, есть торцевые, есть южные. Всё приемлемо», — отметил член градсовета.

Всего на участке собираются уместить 6 зданий на 744 квартиры при количестве машиномест 489. Общая жилая площадь достигнет 44,9 тыс. кв. м и сопоставима с соседним ЖК «Атлантис». Из них для встроенных магазинов и офисов предусмотрено 5,96 тыс. кв. м. Ограничения по охранным зонам для этого участка в связи с переносом сетей был уже сняты, как и ограничения по санитарно-защитной зоне от железной дороги в связи с получением соответствующего заключения.

Строительство предполагается разбить на 2 этапа, и первым будет построен дом с видом на море как продолжение линии ЖК «Атлантис». Подъезд к нему предусмотрен только с ул. Приморской вдоль железной дороги, от нынешней автостоянки. Дворы запроектированы без машин. При этом жильцы смогут выходить как на внешние улицы с магазинами и кафе, так и в широкий единый двор-колодец. 

Подъезды пожарной техники предусмотрены с двух сторон каждого дома, однако внутри дворов проезд спецтехники возможен либо по газону, либо по тротуарам. На кровле подземного паркинга технологически будет размещено все нормативное благоустройство двора и озеленение, не предполагающее наличия крупных деревьев.

На представленных градсовету развертках фасадов зданий был виден значительный перепад высот от южной границы участка в сторону променада и Балтийского моря, однако это не помешало намерению проектировщиков использовать всю полезную площадь арендованного массива. Тем более что справа от рассматриваемого массива также предполагается жилая застройка на участке 39:05:010326:320 сопоставимой площади.

По сравнению с предыдущим вариантом, выносившимся на градсовет в 2021 году, принципиальные фасадные решения не менялись: активные выступающие элементы с навесными системами со стороны моря с возможностью размещения на первых этажах встроенных административных и торговых помещений. В частности, главный северный фасад с видом на променад будет иметь сложную структуру с выступающими и заглубленными частями, подчеркнутыми материалами отделки: светлый керамогранит с коричневой клинкерной плиткой и темным керамогранитом. Акцент сделан на обилии балконов и лоджий, характерных для курортной архитектуры.

Восточный фасад первого этапа, имеющий наибольшую протяженность около 180 метров, на плане архитектор так же попытался разделить на отдельные блоки, подчеркнув различными фасадными сюжетами и цветовыми решениями. Как следствие, количество лоджий здесь сократилось после «срезания» верхнего этажа. 

Во время обсуждения главный архитектор области Евгений Костромин озаботился тем, чтобы балконы новостроек с видом на море самовольно не застеклялись жильцами, и задал вопрос представителю администрации Зеленоградска, есть ли нормативные акты, которые запрещают такие действия. Его заверили, что в правилах благоустройства Зеленоградска прописано обязательное согласование с администрацией паспорта фасада, если его внешний облик был изменен жильцами. Самовольное внесение изменений является нарушением и карается привлечением к ответственности с наложением штрафов, заверил чиновник администрации.

Южный фасад первого этапа со стороны железной дороги будет образован тремя одинаковыми блоками секций на стилобате со входами в административные помещения. Фасады второго этапа строительства предполагают меньшую протяженность и решены меньшим количеством материалов: в основном это клинкерная плитка и цементные панели. Во втором этапе также с восточной стороны были убраны акцентные элементы над каждой секцией. Внутренние фасады между домами комплекса также несколько упрощены и решены в крупных формах.

«Объект крупноват»

Представленную концепцию протяженной поквартальной застройки поддержали все члены градсовета. Без особых замечаний замечаний обошлись Игорь Ли, Петр Черненко и Андрей Денисов. Не было задано ни одного вопроса от представителей ГИБДД, МЧС, Роспотребнадзора, регионального правительства и министерства градостроительной политики. Многоквартирную застройку у Западного пляжа полностью поддержал и архитектор Олег Купердяев, проект которого на участке в Светлогорске также рассматривался на этом же заседании градсовета следующим номером.

«Объект грамотно посажен. При наличии такого протяженного фронта очень грамотно выполнена разбивка объемов с применением материалов, что не создает монотонности. В целом вот эти 5 этажей — немножко получше. С первого взгляда разницы особо нет, но на самом деле разница есть», — высказал одобрение Купердяев.

Председатель градсовета Евгений Костромин заметил, что понижение этажности приводит к значительному улучшению качества внутренних пространств, поскольку все нормативные требования к площадкам, парковкам и благоустройству будут соблюдены, ведь они изначально были рассчитаны под 6 этажей. «Это всё улучшит качество жилья. В прошлый раз в рекомендациях было дано задание по благоустройству променада, прилегающей территории. Видно, что проработаны бульварчики», — сказал главный архитектор и посоветовал заменить решетку на кровле либо на стеклянное ограждение, либо поднять выше парапет.

Единственным членом градсовета, указавшим на самые главные и очевидные недостатки проекта, снова стал Олег Копылов. «На мой взгляд, объект крупноват по планировочным вопросам, связанным с размером здания… Уже хорошо то, что в отличие от предыдущего здания он стал 5-этажным. Это плюс большой. Но все-таки по размерам в плане он великоват для маленького курортного города. Хотя вот архитекторы сделали кое-какие интересные решения по фасадам, попытались имитировать и разбить на части. Мне нравится дизайн первого здания, подкупает кирпич, сделано интересно... Но тем не менее он всё равно крупноват», — высказал замечание архитектор и посетовал на то, что концепция подошла бы не для такой курортной территории со своей самобытной историей, как бывший Кранц – Зеленоградск.

«Какое отношение это здание имеет к продолжению территории, которая там уже начинается? Дюны, лесные массивы [дальше]. Это уже будет последний объем? То есть дальше в леса эта история развиваться не будет со строительством такого крупного жилья? Вы сами как относитесь к тому, что побережье на дюнах превращается в такую плотно застроенную структуру?» — в конце концов не выдержал Копылов и попытался намекнуть автору и другим присутствующим на несоответствие уникального места и выбранного в итоге архитектурного решения.

Алексею Енину нечего было возразить в ответ, кроме как повторить универсальную мантру в духе «Ну, город так или иначе должен развиваться». Однако в дальнейших рассуждениях архитектор пришел к робкому выводу, что, возможно, представленная форма не очень удачно согласуется со стилистикой и городской тканью балтийского курорта. Горожане, имей они возможность слушать градсовет, в этой точке дискуссии явно возразили бы, что такими проектами Зеленоградск и его среда не продолжается, а лишь убивается.

«Линия по променаду должна продолжаться. Я не вижу в этом ничего особо плохого. В контексте вопроса именно о формах — да, именно крупная форма именно для этого места... Пожалуй, я с вами соглашусь», — ответил Енин на вопрос Копылова. Но дискуссия не получила продолжения.

В итоге проект нового крупного ЖК с квартирами у моря по факту между Зеленоградском и уже осваиваемой Малиновкой был единогласно одобрен градсоветом для реализации. Проектировщикам в дальнейшем необходимо представить на согласование паспорта фасадов, проект благоустройства променадной части и территорий между домами, с малыми архитектурными формами, мощением и озеленением.

«Эрзац курортной жизни»

Столь циклопические формы проекта на побережье, очевидно, изначально предполагают нужный «выход» количества квартир и «квадратов». Уход от этой «философии» из-за гипотетических возражений градсовета был бы чреват кардинальной сменой проекта, особенно на таком проработанном этапе. 

Продемонстрированные рендеры показали, что создание новой городской ткани на 3 с лишним га, даже на ценнейшей приморской территории, не стоит в задачах для инвесторов от властей. Заполучив территорию, ее хотят быстрее освоить. Разбивать на отдельные объемы, вдумчиво планировать новые внутренние кварталы, сетки полноценных курортных улиц со всеми сопутствующими функциями, параллельно формируя таким образом уютный и соразмерный микрорайон под стилистику Зеленоградска, и — самое главное — переделывать проект — было бы головной болью для архитектора и застройщика. Собственно, всё перечисленное, по идее, власти могут прописать в новом генплане. А могут и не делать этого.

Представленные на градсовете гипердлинные, неразрывные фасады по периметру участка действительно гарантируют больший выход квартир с видом на море, экономию на проектировании, упрощая задачу до самых нижних пределов. Но все это никак не говорит о продуманности, гармонии, красоте и соразмерности, как и о том, что подобные комплексы можно будет спустя годы показывать туристам с гордостью как образец архитектуры 2020-х годов. Единый объем и большая протяженность фасадов более 100 метров обеспечивает в том числе экономию на сетях. 

В свете этого суждения представленный проект, несмотря на высокие цены на квартиры в этой части Зеленоградска, является образцом эконом-класса. Бесконечные квартиры-ячейки очередного ЖК вкупе с соседним циклопическим «Атлантисом» создают для Западного пляжа ощутимые риски в плане нагрузки на социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру, без оглядки на последствия. 

С такими проектами эта часть Зеленоградска неуклонно превращается в плотно застроенную Сельму-2 с разрекламированной возможностью увидеть знаменитые балтийские закаты из окна собственной квартиры.

Эрзац отдыха и жизни на настоящих морских курортах с чистым воздухом, тишиной и уединенностью среди сосен на морском берегу все равно будет привлекать сотни платежеспособных покупателей такого жилья в условиях закрытых на годы вперед границ. Но им нужно помнить, что прелести и преимущества отдыха на Балтике с ужасающей скоростью и прямо сейчас поглощаются и нивелируются самими же застройщиками и предприимчивыми владельцами живописных участков среди дюн, которые скоро останутся только на старых открытках и фотографиях.