Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск калининградских компаний «Дарлен», «Кениг Крафт» и «Алемарк-Балтик» к ООО «Лаверна Плюс» об оспаривании протокола собрания собственников помещений в «Балтийском бизнес-центре». Решение суда первой инстанции, в соответствии с которым решения внеочередного собрания собственников помещений признаны недействительными, может быть обжаловано.

Внеочередное собрание собственников помещений ББЦ (Московский проспект, 40) в форме заочного голосования прошло в ноябре 2021 года. Председателем собрания был избран владелец ГК «Томас-Бетон» Игорь Плешков, секретарем — известный калининградский юрист Алексей Роменко. Собрание приняло решение расторгнуть договор обслуживания центра с компанией «Дарлен», заключить договор управления с ООО «Борей», а также обязать «Дарлен» передать «Борею» техническую документацию на ББЦ и иные документы по управлению зданием, денежные средства собственников, в том числе средства, полученные от сдачи в аренду мест общего пользования. Компании «Борей» как новой управляющей организации собственники поручили подготовить и передать в ресурсоснабжающие организации документы для заключения договоров прямых расчетов с «Водоканалом», «Янтарьэнергосбытом» и пр.

Представителям собственников помещений ББЦ стали соучредитель компании «Лаверна» Лариса Колобова и Игорь Плешков. Их наделили полномочиями на заключение договора и подписание актов выполненных работ с компанией «Борей». Также был установлен размер платы для всех собственников нежилых помещений ББЦ за содержание общего имущества здания в размере 52 руб. за 1 кв. м пропорционально площади принадлежащих им помещений центра.

Инициатором собрания стала компания «Лаверна Плюс» Елены Завгородней и Ларисы Колобовой. Согласно позиции истцов, уведомление о проведении собрания отсутствовало, решения и итоги голосования не были доведены до собственников помещений, кворум для принятия решений отсутствовал, решения для голосования собственникам не вручались, также отсутствуют предусмотренные законодательством приложения к протоколу.

В ходе рассмотрения дела суд истребовал копии протокола общего собрания, решения собственников (бюллетени голосования) по проведенному собранию, а также всю относящуюся к собранию документацию у ООО «Лаверна Плюс» и юридического бюро Алексея Роменко (ООО «ЮБ Роменко А.В.»). В ответах обе компании сослались, что вся документация находится у вновь избранной управляющей компании. В свою очередь, представитель «Борея» сообщил, что протокол и все документы были похищены в марте 2022 года, но полиция дважды — в июне и августе — отказалась возбуждать уголовные дела. Полицейские указали на невозможность установить свидетелей и очевидцев — заявление о краже документов поступило лишь 27 мая.

В отзывах на иск участники конфликта разошлись в оценках: так, в компании «Лаверна» заявили, что не являются ни надлежащим ответчиком, ни инициатором проведения собрания. В свою очередь, компания «Бетон-Центр» Игоря Плешкова (третье лицо при рассмотрении иска) указала, что собрание «является законным, обоснованным и отражает действительное волеизъявление собственников помещений в «Балтийском бизнес-центре». Другие 15 собственников, 14 из которых — физические лица, — исковые требования поддержали, оспариваемые решения просили признать недействительными, поскольку «собрание собственников помещений не проводилось, решения по указанным в протоколе вопросам не принимались».

Примечательно, что в судебном заседании 28 сентября представитель ООО «Бетон-Центр» просил отложить судебное разбирательство, поскольку «в этот день до 16:00 должна была завершиться процедура подсчета голосов очно-заочного собрания собственников помещений в АТЗ «ББЦ», проводимого с целью подтверждения решений, принятых на собрании, результаты которого оформлены протоколом от 30.11.2021». Но суд отклонил ходатайство, поскольку в материалах дела отсутствуют оригиналы документов, относящихся к прошлогоднему протоколу.

«Ввиду отсутствия протокола и необходимых к нему приложений, <...> ответчик не подтвердил соблюдение процедуры уведомления, проведения и созыва собрания, а также наличие необходимого для принятия оспариваемых решений кворума и действительное волеизъявление собственников помещений», — указал калининградский арбитраж. Также осталась без внимания и представленная новой УК — компанией «Борей» — нотариально заверенная копия протокола, «поскольку и. о. нотариуса «засвидетельствовала верность копии с представленного документа» — без указания на предоставление оригинала протокола. Появившаяся в деле копия протокола была засвидетельствована 27 сентября, хотя сам протокол, по версии самого «Борея», был похищен еще 9 марта. 

В рамках рассмотрения дела суд удовлетворил ходатайство компании «Дарлен» о принятии обеспечительных мер в отношении ООО «Борей». В частности, было приостановлено действие решений, принятых на внеочередном собрании собственников помещений 30 ноября 2021 года. Так, в соответствии с мерами компании «Борей» было запрещено принимать на себя функции управляющей организации административно-торгового здания. Также организация не должна предъявлять требования о передаче документации и осуществлять какие-либо действия, связанные с отстранением «Дарлен» от управления объектом. «Борей» пытался отменить обеспечительные меры, но безуспешно.

В параллельном судебном разбирательстве «Борей» направил иск к «Дарлену» с требованием передать имущество, техническую и иную документацию на «Балтийский бизнес-центр», а также подписать двусторонний акт состояния общего имущества административного здания. В мае производство по иску было приостановлено.