RUGRAD.EU разобрался, почему один из самых амбициозных калининградских проектов в сфере строительства не попал в эпоху, угодил в банкротство и начал судиться с дольщиками.

В сентябре 2013 года элитарный калининградский журнал «Королевские ворота» поставил на обложку фотографию «Клубного дома» на втором Октябрьском проезде. «Всё остальное — суета…», — гласил слоган, пожалуй, самого дорогого дома в Калининграде. Журнал ещё не успели доставить читателям, как некая Зинаида Шварц подала в Арбитражный суд Калининградской области заявление о банкротстве компании-застройщика. И началась суета.

110 миллионов за квартиру

Мэрия выдала разрешение на строительство «Клубного дома» фирме «СтройВестКомпания» летом 2007 года, после чего оно многократно продлевалось. C 2012 года и до начала её ликвидации в 2014 году компания принадлежала Сергею Доманину (сейчас владеет вместе с Владимиром Казаковым компанией «Западинстрой», а также управляет компанией «Арте-Строй» Леонида Кобяка и Юрия Лагуткина).

Изначально планировалось, что в доме буде 18 квартир, однако в процессе строительства их количество сократилось до 12. Квартиры были разделены на два типа: 200-метровые с видом на Парковый ручей и Центральный парк стоимостью почти 1 млн евро каждая и 100-метровые — по полмиллиона евро. Согласно сайту «Клубного дома», на данный момент проданы три квартиры, а самая дорогая — ценой почти 1,5 млн евро (или 110 млн руб.) — по-прежнему свободна.

Элитный дом по адресу 2-й Октябрьский проезд, 5

Как видно из судебных разбирательств, сопровождавших строительство данного дома, дольщиками себя считали как минимум три человека, но не всем удалось подтвердить данный статус в суде.

Наиболее проблемными для застройщика дольщиками стали некие Ермаков и Решетников. Изначально здание планировалось строить на участке в 6 соток (так написано в разрешении на строительство). Однако затем мэрия выделила ещё 14 соток. Данные участки требовалось преобразовать в два участка площадью 1,7 тыс. кв. м, на которых бы находился сам дом, и ещё три сотки под проезд. Без перемежевания участков застройщик бы не смог сдать дом в эксплуатацию. Проблема заключалась в том, что застройщик по какой-то причине не смог получить от Ермакова и Решетникова разрешение на перемеживание земли. В итоге Росреестр отказался регистрировать изменение конфигурации участков. В итоге застройщик провёл 8 месяцев в арбитражных судах, чтобы доказать, что отказ Ермакова и Решетникова ущемляет интересы других дольщиков, которые бы хотели ввести дом в эксплуатацию как можно быстрее.  

Старушка Богданова

Ещё одним дольщиком самого шикарного дома города стала некая Валентина Стефановна Богданова 1939 года рождения. Как видно из решения суда, в 2009 году она заключила договор долевого участия на строительство квартиры площадью почти 100 кв. м и заплатила 4 млн руб. Однако право собственности на квартиру ей зарегистрировать не удалось. В 2013 году, буквально через три месяца после ввода дома в эксплуатацию, она узнала, что в отношении застройщика началась процедура банкротства, и потребовала зарегистрировать за ней право собственности на квартиру вне процедуры банкротства компании. Старушке пришлось дойти до Верховного суда РФ — суды нижестоящих инстанций не имели единой позиции по её вопросу. В итоге Росреестр зарегистрировал её право собственности на квартиру № 3 дважды: в январе 2015-го и совсем недавно, в августе 2016-го.

Ермакову в суде повезло чуть меньше. В 2008 и 2009 годах он заключил договоры долевого участия на строительство двух квартир: на первом и четвёртом этажах (в судебных документах есть только цена второй квартиры — 6,7 млн руб.). В апреле 2014 года на основании данных договоров за дольщиками были зарегистрированы права собственности на две стометровые квартиры.

Буквально через три недели после регистрационных процедур калининградский арбитраж признал застройщика банкротом, назначил конкурсным управляющим Сергея Довганя. Управляющий проанализировал данные аудита бухгалтерии компании в 2010–2013 годах и обнаружил, что денег в оговорённом размере на самом деле не поступало и акты приёма-передачи квартир, выданные Ермакову в августе 2013 года и подтверждающие полное исполнение обязательств дольщиком, выдаваться не могли. В суде бывший директор «Стройвесткомании» заявил, что данных актов не подписывал. В итоге Центральный районный и областной суды сочли незаконной регистрацию права собственности на данные квартиры, так как они регистрировались на основании недействиельных актов передачи квартир. Областной суд вынес своё определение в марте, однако, по данным Росреестра, по состоянию на начало августа Ермаков оставался собственником двух квартир.

Кто запустил банкротство

Банкротство застройщика инициировала некая Зинаида Шварц 10 сентября 2013 года. Для этого ей нужно было иметь вступившие в законную силу требования о взыскании средств с застройщика. К тому моменту у неё были два мировых соглашения, утверждённые Центральным районным судом на сумму 700 тыс. руб. и датированные 2012 годом. Зинаиду Шварц в суде представлял Леонид Кобяк — учредитель компании, которой сейчас управляет директор «Стройвесткомании»  в предбанкротный период Сергей Доманин. Сергей Довгань, который сначала будет утверждён временным, а затем конкурсным управляющим, был представлен к назначению госпожой Шварц.

В период с момента подачи заявления о банкротстве до введения процедуры наблюдения Росреестр зарегистрировал право Зинаиды Шварц на семь квартир в доме. В 2014 году они переоформляются на фирму «КВГ», принадлежащую Елене Герман. Её гендиректором является Владимир Казаков, бизнес-партнёр директора компании, строившей «Клубный дом» в предбанкротный период. Ещё одна квартира и подвальное помещение выводятся на компанию «ЕМК», также подконтрольную Владимиру Казакову. Её директор Маргарита Пахомова представляется на сайте «Клубного дома» как координатор проекта.

На данный момент не связан с застройщиком или дольщиками, которым пришлось судиться с застройщиком, всего один собственник жилья в самом дорогом доме Калининграда, оформивший право собственности на квартиру № 2 (согласно сайту «Клубного дома» данная квартира пока свободна).

На банкротящуюся компанию оформлена также всего одна квартира — стометровые апартаменты на третьем этаже. Конкурсный управляющий уже пытался их продать за 22 млн руб., но на торги никто не заявился. Так или иначе, доход от их продажи поступит в конечном счёте Зинаиде Шварц или компании её представителя в суде Леонида Кобяка. Они являются основным кредиторами банкротящегося застройщика с подтверждённой суммой требований в размере 80 млн руб.   

Неудача с гаражами

Помимо дольщиков, застройщику также не повезло со строительством гаражей. Летом 2015 года компания «ЕМК», владеющая нежилым помещением в здании, обратилась в Росреестр с требованием зарегистрировать её права на гараж на несколько автомобилей, пристроенный к зданию «Клубного дома» со стороны ручья.

Гаражи "Клубного дома", выходящие к Парковому ручью

Росреестр отказал в регистрации данной сделки, так как у компании отсутствовало разрешение на строительство. Компания подала в суд, полагая, что могла строить гаражи без разрешения. Однако суды двух инстанций сочли позицию Росреестра корректной, а регистрацию построенных без разрешения гаражей — недопустимой. Решение вступило в законную силу меньше месяца назад.

Дом ушедшей эпохи

По словам владельца риелторской компании «Клипер-Недвижимость» Олега Перевалова, «Клубный дом» производит впечатление объекта, который задумывался в одну эпоху, а был построен в совсем другую. Идея о строительстве домов в Калининграде с ценой квадратного метра жилья в 4–5 тыс. евро. могла прийти в голову в 2006–2007 годах, но после кризиса 2008 года от таких проектов отказались, говорит Перевалов. В Калининграде нет людей, готовых приобретать жильё в многоквартирном доме по таким ценам. Большинство иностранцев, которым мог быть интересен такой класс жизни, живут в регионе по несколько месяцев и едва ли заинтересуются долгосрочными инвестициями.

«Сейчас элитное жилье покупается по 100–120 тыс. руб. за квадратный метр. Люди, у которых больше денег, строят родовое поместье в городе или пригороде. 5 тыс. евро за метр — это неадекватная цена. За стоимость такой стометровой квартиры можно построить или купить шикарный дом с вертолётной площадкой. Люди, которые могли вкладываться в такое жильё, закончились в 2008 году», — говорит Перевалов.

Кроме того, по мнению риелторов, с высокой стоимостью жилья не вполне стыкуется окружающий пейзаж. «Вокруг старые немецкие дома. Наверное, человек который платит такие деньги, не готов постоянно встречать рядом людей с запахом алкоголя», — констатирует директор «Клипер-Недвижимости».

Запах перегара, вероятно, не самая большая проблема, которая может свалиться на голову потенциальным покупателям. Как отмечают жители окружающих домов, раньше на месте дома была площадка для сбора мусора и детская площадка. Перед началом строительства, по словам местных жителей, они договорились с застройщиком, что он оборудует зону для мусорных контейнеров. Однако по факту зона застройки была огорожена высоким забором, а мусорные контейнеры поставили около подъезда ближайшего дома. Те откатили его к зданию «Клубного дома».

Мусорный контейнер теперь стоит прямо на дороге

Как рассказал RUGRAD.EU один из местных жителей, когда владелец дома увидел контейнеры, он приказал охранникам огородить тротуар рядом с домом бетонными блоками. Блоки стоят до сих пор, а мусорный контейнер фактически стоит на дороге, ведущей к парадному входу в «Клубный дом».

В августе местные жители обратились с письмом к главе Калининграда Александру Ярошуку, чтобы тот повлиял на застройщика заставил его найти место для мусорки. Ответ должен прийти в сентябре.

Представитель «Клубного дома» сообщил RUGRAD.EU, что если руководство проекта сочтёт необходимым ответить на вопросы по поводу проекта, то оно свяжется с редакцией. На момент публикации звонков от представителей компании в редакцию не поступало.