Ожидания кризиса перегрели калининградский рынок недвижимости. К такому выводу сегодня приходят сегодня калининградские риэлторы, непосредственно работающие с продажами квартир. Застройщики отмечали повышение спроса на квартиры в начале года, связывая это с колебанием курса валют, накоплением свободных средств у населения. Спрос «выше обычного» сохраняется и до настоящего времени.

Аналитик рынка недвижимости Даниил Кофнер отмечает, что речь идёт скорее о базовом спросе, с которым мало согласуются выдаваемые застройщиками объемы площадей. Только в этом году областной Минстрой ожидает, что застройщики сдадут не менее 598 тыс. кв. м. и 93 жилых домов в областном центре.

При том, что разрыв между повышенным спросом и количеством предполагаемых квартир очевиден — калининградские компании строят больше, чем может быть реализовано, — цены квартир в построенных домах и квадратных метров в проектах разной степени готовности с начала нового года только растут. Застройщики, говоря о еще не начатых продажах, замечают: «Повышение в сравнении с ценами на открытые объекты составит порядка 10%. И это если не сыграют другие факторы, вроде резкого повышения цен на стройматериалы. И сейчас мы называем одну цену для участников долевого строительства, а со второго полугодия она всё равно будет выше из-за введения обязательного страхования объекта».

Рост цен на квартиры можно наблюдать на конкретных примерах, начался он не с 9 января, когда в отделах продаж ряда строительных компаний скопились очереди из желающих улучшить жилищные условия. Мониторинг показывает стабильный рост с осени прошлого года. В 2014 году он только ускорился.

Представители руководства строительных фирм отмечают: среднее удорожание в квартирах, реализуемых на стадии строительства, составило 1 тыс. руб. за квадратный метр, фактическое удорожание готовых квартир превысило 5%. В отдельных случаях двухкомнатные квартиры прибавили в цене 100 тыс. руб., «трёшки» - до полумиллиона. Но сильнее всего «пострадали» однокомнатные квартиры. Особенно в объектах Ленинградского района их раскупили в начале года, а там, где они остались, цена превышает 50 тыс. руб. за квадрат.

На этом фоне те, кто успел вложиться раньше начинают переуступку своих прав, еще больше «накручивая» ситуацию. В итоге однокомнатная квартира на первичном рынке в новостройке может обойтись в два миллиона при стартовой цене в январе — миллион триста.

Даниил Кофнер выделяет семь крупнейших застройщиков областного центра. В коротком обзоре RUGRAD.EU представляет описание объектов этих и некоторых других компаний, которые ведут в настоящее время продажи квартир в новостройках.

Ленинградский район и центр Калининграда

Крупнейшим застройщиком (по объемам возводимого жилья) в областном центре остается ГК «Мегаполис» (основателем холдинга принято считать экс-министра строительства области Евгения Морозова, однако позже он передал свои доли в компании). В настоящее время он ведет продажи квартир в новых многоэтажках в четырёх объектах: Жилой Район «Восток» (ул. Аксакова), дом на ул. Гайдара, 122, проспект Мира, 102, фактически — во всех районах областного центра.

Как следует из данных опубликованных на сайте компании, стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире в микрорайоне «Восток» составляет сегодня 48 тыс. руб., в двухкомнатной квартире — от 42 тыс. руб. в доме, строительство которого завершается, до 48 тыс. руб. в сданных корпусах. Традиционно «метр» в трёхкомнатных квартирах большей площади стоит дешевле — от 42 до 50 тыс. руб.

Дом по Гайдара, 122 в Ленинградском районе (Сельма) уже сдан, к продаже здесь доступны двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире составляет 48-50 тыс. руб., трёхкомнатная квартира площадью 113,7 кв.м продается по цене 5,685 млн руб.

В Московском районе «Мегаполис» ведет строительство девятиэтажного жилого комплекса на ул. Дзержинского. Здесь приобретателям предлагаются варианты двух и трёхкомнатных квартир на первом и пятом этажах. Стоимость квадратного метра в «двушке» - 50 тыс. руб., в трёхкомнатной квартире — 45-46 тыс. руб.

Жилой дом «Мегаполиса» на ул. Дзержинского построен из кирпича и оборудован автономным газовым отоплением и фасадным утеплением. Лоджии застеклены. Квартиры предлагаются в готовности «серый ключ».

Калининградский Торгово-Строительный Холдинг (КТСХ) (Президент и учредитель — Александр Качанович) предлагает квартиры в двух жилых комплексах, расположенных в Ленинградском районе Калининграда. Жилой комплекс «Веста» на ул. Горького расположен состоит из двух домов переменной 5-8 этажности, подземного паркинга и собственной территории. По данным застройщика, в этих домах пока доступны одно- двух- и трёхкомнатные квартиры. Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет 56 тыс. руб., в двухкомнатной — 55 тыс. руб., в трёхкомнатной — 54,3 тыс. руб.В настоящее время для приобретения доступны жилые площади на первом и втором этажах многоквартирных домов.

Аналогичная ситуация наблюдается у КТСХ и по объекту «Венский Квартал» на ул. Артиллерийская. Здесь стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире начинается от 56,9 тыс. руб., однокомнатные квартиры меньшей площадью торгуются по 59,9 тыс. руб. за «квадрат». Цена квадратного метра в двух-трёхкомнатных квартирах, в зависимости от общей площади, также колеблется от 50,9 до 55,9 тыс. руб.

По данным застройщика, в «Венском Квартале» доступны к продаже 100 квартир. В их числе также квартиры-студии, двухуровневые квартиры на верхних этажах зданий, а также апартаменты и отдельно стоящие трёхэтажные таунхаусы.

ООО «АвангардИнвестПроект» (директором и учредителем выступает Александр Ярошенко, депутат совета депутатов Светлогорского района, также в учредителях - Никифор Метельский и Ирина Штерлинг) начало реализацию амбициозного проекта застройки на улице Артиллерийской в Калининграде. Жилой комплекс «Цветной бульвар» расположен фактически между улицами Артиллерийская и Гагарина и имеет транспортную связь как с одной, так и с другой магистралью. В перспективе — это группа домов с квартирами и офисными помещениями, но в настоящее время открыты продажи жилых площадей только в одном из корпусов, сдача которого запланирована на 2015 год.

К реализации здесь предлагается 18 квартир (41 продана) разной площади. Однокомнатная квартира на стадии строительства обойдется в сумму от 2,03 млн руб., двухкомнатная — от 2,8 млн руб., цены на трехкомнатные квартиры начинаются от 4,5 млн руб.

Еще один проект в Ленинградском районе Калининграда, обратившей на себя внимание компании ООО «Западный терминал» (зарегистрировано в Москве, учредитель — ЗАО «Виста» - ЖК «Александрия» на улице Гагарина к настоящему времени закрыт по продажам от застройщика. В то же время имеются предложения по переуступке квартир в этом доме, сдача которого начинается 30 мая. Добавим, что «Западный терминал» фактически стал основным застройщиком земельных массивов на ул. Гагарина, однако в настоящее время, по данным коммерческого директора компании, квартир на продажу у застройщика в Калининграде нет. В базе агентств недвижимости при этом остались несколько трехкомнатных квартир в доме «Западного терминала» по Гагарина, 16. Стоимость квартиры — от 3 млн 900 тыс. руб.

Свободные квартиры имеются и в ЖК «Гагарина, 11». Застройщиком выступает ООО «Фан-Инвест». По «Данным департамента недвижимости», однокомнатные квартиры в этом девятиэтажном доме торгуются по цене от 55 тыс. руб. за кв. м. В наличие имеются также двух- и трехкомнатные квартиры. Стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет 49 тыс. руб., средняя площадь «двушки» - 66 кв. м.

«Калининградстройинвест» (генеральный директор ЗАО — депутат городского совета Калининграда Валерий Макаров) в начале года пережил повышенный спрос на жильё со стороны как калининградцев так и покупателей с Дальнего Востока и Казахстана. По состоянию на середину апреля отдел продаж компании предлагал на реализацию отдельные квартиры в построенных ранее домах. Отметим, что речь идёт о Центральном и Ленинградском районах областного центра. Так, в ЖК на Горького, 164 свободной оставалась одна трёхкомнатная квартира площадью 90 м кв. стоимостью 5 млн 450 тыс. руб.

Одна квартира осталась и в ЖК на ул. Банковской, 12А. За 5 млн 100 тыс. руб. предлагается двухуровневая квартира площадью 124 кв.м. Первый уровень располагается в цокольном этаже, квартира позиционируется как двухкомнатная.

Жилой дом на Чайковского, 36 и квартиры в нём даже на сайте самой компании представлены с пометкой «Дорого». По словам директора отдела продаж, квадратный метр недвижимости в этом семиэтажном комплексе премиум-класса торгуется от 90,3 тыс. руб. Площади квартир составляют от 78 до 120 кв. метров.

Открыты продажи в строящемся жилом комплексе на ул. Серж. Колоскова. В доме, рассчитанном на 234 квартир к реализации предлагаются: двухкомнатные площадью от 75 до 91 кв. м, трёхкомнатные от 102 до 152 кв. м, четырёхкомнатные от 141 до 166 кв.м, пятикомнатные от 166 до 174 кв.м, семикомнатные 220 кв.м. Стоимость квадратного метра — от 73,5 тыс. руб.

Отметим, что в случае с «Калининградстройинвестом» речь идёт о квартирах в жилых комплексах, отличающихся центральным расположением в городе и наличием подземного паркинга. Кроме того, объекты на Банковской, Чайковского и Колоскова расположены в зонах, так называемой исторической застройки.

Посёлки превращаются в спальные районы

Наиболее интенсивная застройка в Калининграде традиционно ведётся в окраинных зонах, которые ранее было принято связывать с названиями посёлков. Теперь они превращаются в новые полноценные микрорайоны типовой застройки. Если юго-восток принято связывать со строительством жилья для «бюджетников», военных и госслужащих, то в посёлке им. А. Космодемьянского (юго-запад Калининграда) строительство жилых домов ведут компании, не связанные ведомственными обязательствами.

«Октан-Сервис» (Учредителями Калининградского ООО выступают Владимир Ковальский и депутат Облдумы Александр Мусевич), входящий в питерскую группу компаний «Строительное Управление», реализует проект застройки в посёлке им. Александра Космодемьянского «Смольный парк». В жилом комплексе на улице Ижорской стоимость квадратного метра в двухкомнатной квартире площадью от 60 кв. м — 39,9 тыс. руб. (в конце прошлого года, для сравнения, в строительной компании называли цену от 37 тыс. руб.)., трёхкомнатные квартиры предлагаются по цене от 34 тыс. руб. за квадратный метр.

Однокомнатные квартиры, отмечает застройщик, остаются наиболее востребованными и в настоящее время все «однушки» в шестисекционном девятиэтажном доме уже либо приобретены, либо «забронированы», несмотря на то, что окончательная сдача всех секций запланирована только на 2016 год.

Добавим, что «Смольный парк» будет состоять из из пяти 9 этажных домов, строительство всех линий должно завершиться в 2016 году. Строительство дома 1-й очереди ЖК «Смольный парк» осуществляется по монолитной технологии, квартиры предлагаются по стандарту отделки класса «эконом».

Еще один жилой комплекс в посёлке Александра Космодемьянского - «Березовая роща» на ул. Лужской, 23-Б. Кирпичный восьмиэтажный дом с мансардой планируется сдать в эксплуатацию в августе 2014 года. В настоящее время застройщик ООО «Дом-Строй» (учредитель и директор Башир Тажудинов) предлагает к реализации двухкомнатные квартиры площадью от 60 кв.м на шестом и седьмом этажах многоэтажки. Стоимость «квадрата» - от 40 тыс. руб. за метр.

На ул. ст. лейтенанта Карташова, 8а ООО «Айсберг» завершает строительство ЖК «Белые озера». В свободной продаже имеются двух- и трехкомнатные квартиры. Стоимость квадратного метра составляет 41 тыс. руб. и 35 тыс. руб. соответственно. Сдача дома запланирована на 4 квартал текущего года, квартиры реализуются в готовности «серый ключ»

«Белые озера» - это девятиэтажный жилой дом из силикатного кирпича с утеплением каменной ватой, рассчитанный на 120 квартир. По данным «Департамента недвижимости», свободными из них остаются к настоящему моменту только семь.

Основным застройщиком территорий в посёлке Чкаловск остается ГК «Ремжилстрой» (РЖС) экс-депутата областной Думы Ирины Губко. В настоящее время продажи квартир в готовых домах РЖС не ведет, однако предлагает варианты для участия в долевом строительстве жилых комплексов. Отметим, что договоры долевого участия по двум новым домам проекта «Новый Чкаловск» (ул. Лукашова) планируется начать заключать в начале июля. Какой будет цена на квадратный метр к этому времени в компании предугадать затруднились — слишком много факторов может повлиять на ситуацию. Но, по предварительным оценкам, стоимость «квадрата» может оказаться на 10% выше той, что актуальна сейчас для других проектов «Ремжилстроя».

Морская Сельма и Московский район

РЖС продолжает застройку и в микрорайоне Сельма, и в первую очередь, речь идёт о жилом комплексе «Легенды моря» на улице Согласия — Ленинградский район, микрорайон Сельма. Ввод в эксплуатацию трёх жилых домов в этом районе РЖС планирует в 2016 году. Открыты продажи квартир в одной из девятиэтажек. Участники долевого строительства могут внести 30%, 50% или 10%-ую предоплату. В зависимости от размера первоначального взноса будет варьироваться и цена квадратного метра в строящемся доме.

Нижняя планка стоимости квадратного метра при 30%-м взносе в однокомнатной квартире составляет 44 187 руб. (квартиры на первом или девятом этажах), в двухкомнатной — 42,1 руб., в трёхкомнатной — 41,5 тыс. руб.

Продажи квартир в построенном доме в микрорайоне Сельма ведет ЗАО «Акфен» (учредители — Зейрали Байтаров и Фикрия Байтарова). В настоящее время интересантам предлагаются трёхкомнатные квартиры в 17-этажном жилом доме, возведенном по системе «монолит». Стоимость квадратного метра составляет 45 тыс. руб., площадь квартир варьируется от 82-84 кв. м. Дом на Челнокова, 48 входит в состав жилого массива «Солнечный город» и, согласно проектной декларации, будет введен в 2015 году. К настоящему времени в «Солнечном городе» возведено уже три дома, два сданы в эксплуатацию, в перспективе компания намерена построить на Челнокова еще пять многоэтажных домов с сопутствующей инфраструктурой. Кроме того, компания ведет освоение крупного земельного массива на северо-западе Калининграда вблизи спортивного компплекса «Янтарный». Отметим, что ранее в связи со строительством на Челнокова «Акфен» попадал и в поле зрения прокуратуры, посчитавшей в 2010 году, что компания не имела права привлекать средства участников долевого строительства, не обладая полнотой документов на строительство. 

Проект той же компании в Московском районе пока не получил отдельного названия. Тем не менее, продажи жилых площадей в строящемся ЖК на Кошевого-Карамзина уже открыты. При заключении договора долевого строительства с внесением стопроцентной оплаты клиенты могут рассчитывать на скидку в два процента. По данным отдела продаж, актуальная цена за квадратный метр в однокомнатной квартире составляет 43 тыс. руб., в двухкомнатной квартире - 41,5 тыс. руб., в трёхкомнатной — 40 тыс. руб. Ввод в эксплуатацию этого дома запланирован на июль 2015 года.

Застройка в микрорайоне Кошевого-Карамзина-Ульяны Громовой практически вплотную уже подошла к границам города по окружной дороге, более «центральное» расположение в Московском районе — у проектов ГК «Модульстройград». Наиболее крупный из оконченных проектов — это жилой комплекс в районе улиц Беговая-Минусинская. Новые дома комплекса «Балтийская радуга», который выделяется на фоне типовой застройки яркой отделкой фасадов, уже почти вплотную приблизился к улице Павлика Морозова. Компания ведет продажи в домах №-№ 7-8 и в ЖК «Кристалл» в этом же микрорайоне. Строительство «Кристалла» завершается в этом году, в соответствии с проектной декларацией ввод в эксплуатацию состоится в августе текущего года. Дом №8 в «Балтийской радуге» должен быть сдан до конца лета, в «седьмой» - до конца текущего года.

Однокомнатные квартиры в этом ЖК предлагаются по цене от 1 млн 480 тыс. руб. (при площади 30 кв. м) до 2 млн руб. (площадь 43 кв. м). Разброс цен на двухкомнатные квартиры в зависимости от их площади — от 2 млн 170 тыс. руб за «двушку» площадью 50 кв. м до 2 млн 600 тыс. за квартиру площадью 60 кв. м. Все квартиры в «Балтийской радуге» и «Кристалле» продаются в готовности «серый ключ».

Если строительство новых домов в Московском районе «Модульстройград» завершает в этом году, то новый ЖК «Глория» находится на самом старте. Проектная декларация на него пока не опубликована на сайте компании, однако квартиры в строящемся доме на ул. Кутаисской (конец Московского проспекта) уже предлагаются к приобретению по договору долевого участия. При этом стоимость жилых площадей в «Глории» выше, чем в почти построенной «Балтийской радуге». Так стоимость квадратного метра оказывается на 1000 руб. выше; однокомнатная квартира в кирпичном многоэтажном доме предлагается по цене от 1,5 до 2,1 млн руб.

Еще один проект, продажи по которому откроются в ближайшее время, компания Евгения Верхолаза (он является директором и учредителем Модульстройграда вместе с Леонидом Романовым) реализует на юго-востоке города. Речь идёт о ЖК на улице Емельянова. Большая часть квартир здесь, как отмечалось выше, будет предоставлена по государственному заказу, 33 квартиры будут выставлены в свободную продажу.

Текст: Мария Пустовая

Фото: Официальные страницы проектов