Уроки кризиса 2008 года мало чему научили калининградских застройщиков. Выдав тогда «на гора» 482 тыс. кв. м жилья в Калининграде, они такими темпами ввода жилья обвалили цены еще весной 2008 года, то есть за полгода до начала мирового финансового кризиса. Обвал цен на жилье привел уже к лету 2008 года к остановке инвестиционных покупок, что еще больше обвалило спрос. Банковская ипотека тоже не умеет работать на фоне падения цен и банки стали ужесточать свои условия кредитования по Калининграду еще в июле – августе 2008 года, что по цепной реакции опять ухудшило спрос. В результате возникли массовые долгострои, проблемы обманутых дольщиков и все было списано на мировой кризис, а не на грубейшие просчеты застройщиков по темпам ввода жилья.

Сейчас наблюдается та же картина. Темпы строительства по Калининграду растут на 10% в год и уже в 2015 году объем ввода жилья в эксплуатацию должен достигнуть около 500 тыс. кв. м, превысив те самые обвальные 482 тыс. кв. м образца 2008 года. Так как массовое сокращение рабочих мест с подачи Москвы уже началось в Калининградской области, не дожидаясь отмены льгот в 2016 году, то риски кумулятивного эффекта от перепроизводства жилья на фоне сокращения платежеспособного спроса очевидны.

Равновесный со спросом объем ввода жилья в эксплуатацию на рынке Калининграда колеблется вокруг 400 тыс. кв. м в год, включая малоэтажку. Плановые 429 тыс. кв. м на 2014 год уже превышают данный объем.

Именно приобретатели жилья с инвестиционными целями и раскачивают качели «спрос/предложение», создавая основу для периодически повторяющегося кризиса сбыта. Так, в начале 2014 года на фоне обвала рубля, снижения доверия к коммерческим банкам и снижения доходности по депозитам, они стали массово скупать новостройки в Калининграде (особенно однокомнатные квартиры). Застройщики восприняли это как сигнал общего спроса на рынке, хотя на самом деле это базовый спрос, обусловленный совокупностью доходов населения и общей деловой активностью, о чем говорил председатель горсовета Андрей Кропоткин.

И как только начнется снижение цен на новостройки из-за перепроизводства, эти инвесторы первые (как и в 2008 году) начнут сбрасывать по демпинговым ценам свои права на долевку, еще сильнее обрушивая рынок.

Очень надеюсь, что политическая ситуация и кризисные явления в экономике повлияют на активность калининградских застройщиков. Может быть, эти внешние негативные макроэкономические факторы дадут им правильный сигнал, раз кризис 2008 года так и не научил их анализировать фундаментальную структуру спроса на местном рынке жилья и делать на ее основе хотя бы среднесрочные прогнозы. Может, тогда они вернутся к равновесным со спросом темпам строительства.

Если говорить о тех, кто контролирует калининградский рынок жилой недвижимости, то ведущие застройщики жилья в Калининграде уже несколько лет одни и те же - лидеры видны из плановых показателей по вводу жилья в Калининграде на 2014 год:

1 место. ООО «Мегаполис-Жилстрой» с 53 тыс. кв. м жилья в конце Московского проспекта.

2 место. ОКС Минобороны с 33 тыс. кв. м на ул. Борзова.

3-4 место. ЗАО «Калининградстройинвест» с 20 тыс. кв. м на Колоскова.

3-4 место. ЗАО «Акфен» с 20 тыс. кв. м на Сельме.

5 место. ООО «Спецремстройтрест» с 19 тыс. тыс. кв. м в конце ул. Красной.

6 место. ЗАО СК «РосСтрой» (холдинг «СУ-155», Москва) с 17 тыс. кв.м на Новой Сельме.

7 место. ООО «Модуль-Стройград» с 15 тыс. кв. м на ул. Беговой/Павлика Морозова.

8 место. ГК «Ремжилстрой» с 14 тыс. кв. м в Чкаловске.

Таким образом, из 429 тыс. кв. м планового ввода жилья это восьмерка претендует на 191 тыс. кв. м (44,5%). Причем каждый из этих лидирующих застройщиков имеет большие перспективные участки под освоение с суммарных потенциалом, превышающим 2 млн кв. м жилья, что и делает их лидерами рынка в отличие от так называемых точечных застройщиков. Поэтому именно от их продуманной политики по темпам строительства и зависит по сути стабильность на рынке жилья Калининграда в ближайшие годы.

Через 5 лет Калининград окажется со значительным наследием от реализации двух масштабных федеральных инвестиционных программ:

- комплексное освоение острова Октябрьский (220 га) в увязке с проведением чемпионата мира 2018 года по футболу;

- комплексное освоение территории под проект «Автогород» концерна «Автотор» (900 га).

Если под эти многомиллиардные инвестиции федерального центра в инфраструктуру удастся привлечь заявленные частные инвестиции в саму застройку, то для Калининграда это означает увеличение рабочих мест и соответственно рост налоговых поступлений на 15-20% - в сфере промышленности, коммерции, деловой и выставочной активности, гостеприимства и сервиса. Это могло бы дать тот самый фундаментальный рост спроса на рынке жилья, который определяется не спекулятивными ожиданиями инвесторов, а реальным ростом доходов населения. Но, с другой стороны, в рамках комплексного освоения обеих территорий предусмотрено массовое жилищное строительство, которое как раз и нацелено на снятие «излишка» спроса от вновь создаваемых рабочих мест. В результате под эти сотни тысяч новых квадратных метров жилья в регион могут быть привлечены и новые застройщики, что неизбежно изменит расклад сил. Так что мой совет застройщикам Калининграда – консолидировать свои усилия как в адекватном планировании темпов строительства жилья, так и в участии в масштабном освоении новых территорий под комплексную застройку.

Автор - инвестиционный аналитик