Как инвесторы осваивают промзоны в Зеленоградске под жилье, продвигая точечную застройку по невыразительным проектам, с явным дефицитом доступных парковок и нагрузкой на инфраструктуру. Обзор RUGRAD.

На минувшем заседании регионального градсовета 2 июня был предварительно одобрен проект очередной жилой застройки в Зеленоградске, которая подразумевает освоение крупного участка 39:05:010126:1 площадью 8,5 тыс. кв. м. Речь идет о бывшей производственной базе «Дорожно-эксплуатационного предприятия» на ул. Потемкина, 15, которая работала там еще с советских времен. Судя по снимкам «Яндекс.Панорам» c 2016 по 2021 год, ее не обновляли и фактически готовили к реновации. Как отмечалось в докладе «Корпорации развития области», использование промзоны в Зеленоградске было признано властями «невозможным из-за необходимости расширения базы в условиях развернутого дорожного строительства и эксплуатации дорог регионального значения».

В итоге участок в декабре 2020 года был передан в уставный капитал «Корпорации развития области». До этого в октябре был выпущен приказ о подготовке проекта изменений в ПЗЗ Зеленоградска в части отнесения производственной базы на ул. Потемкина к зоне Ж-3. По обновленным ПЗЗ от августа 2021 года эта земля отнесена в зону Ж-2 (среднеэтажное жилье). Его кадастровая стоимость увеличилась с 9,8 млн руб. до 36 млн руб. По итогам последней государственной оценки, собственнику удалось снизить ее до 27,4 млн руб.

Фактически участок под точечную застройку в Зеленоградске передавала «Корпорация развития области». Аренда была оформлена аккурат перед новогодними каникулами 30 декабря 2020 года. Правительственная структура заключила инвестиционный договор с компанией «СЗ «КалининградСтрой» одного из богатейших депутатов совета Зеленоградска Леонида Кухарева. 

Взамен аренды дорогостоящей земли в Зеленоградске инвестор обязался возвести «комплекс объектов недвижимого имущества» для новой базы «ДЭП №1» в Переславском. В настоящее время это юрлицо реорганизовано и присоединено к «ДЭП №2». Объем вложений застройщика был оценен в 300 млн руб. на протяжении 9 лет.

Новая точечная застройка будет вестись в 500 метрах от центральной части Зеленоградска. До пляжа порядка 800 метров. Проект жилого комплекса на ул. Потемкина представлял архитектор Федор Лученко, работавший с бюро бывшего главного архитектора Калининграда Александра Башина «Архпроект Групп». В 2019 году он презентовал концепцию застройки первой линии у моря на променаде в Светлогорске по идеям Александра Башина, а также проектировал новый высотный жилой комплекс на ул. Маршала Борзова «Альпы» на 560 квартир. В 2021 году Лученко стал автором проекта расширения отеля «Ибис» на Московском проспекте за счет 7-этажной дополнительной пристройки со стороны эстакадного моста. В материалах к градсовету также отмечалось, что в концепции ЖК от «КалининградСтрой» принимала участие начальник проектного отдела Альбина Рыбина из ООО «Ундина Проект» Татьяны Черняевой.

Вокруг бывшей территории для хранения спецтехники уже сформировалась застройка высотой 7–9 этажей. Инвестор рассчитывает на реализацию 7-этажного комплекса на 307 квартир, 111 кладовок и 5 офисов. В связи с тем, что все объекты, превышающие 5 этажей в приморских городах, с учетом социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры должны рассматриваться на градсовете, ЖК был включен в повестку.

Проектная документация новостроек на Потемкина получила положительное заключение Госэкспертизы. В пределах пешей доступности от будущих новостроек на ул. Потемкина действительно имеются больница, поликлиника, городской ФОК, 2 школы, 2 детсада. Более того, администрацией Зеленоградска предоставлен письменный ответ на запрос застройщика о том, что необходимое количество детей учреждения «смогут принять». Однако ни одного нового социального учреждения в ближайшей округе густонаселенного спального микрорайона не появится, что говорит о дальнейшем росте нагрузки на существующую инфраструктуру.

Главный недостаток крупного ЖК заключался в острой нехватке парковочных мест для жителей, которые не могут позволить себе платное машиноместо в подземном паркинге. Согласно местным нормативам в Зеленоградске, необходимо обеспечить половину квартир стояночными местами. В будущем подземном паркинге предусмотрено 154 машиноместа, что составляет 54 % от общего количества квартир. Однако двор не удалось освободить полностью от машин, и в его западной части предусмотрена тупиковая бесплатная гостевая парковка всего на 18 мест на двор из 307 квартир.

По сложившейся у калининградских застройщиков традиции, машиноместа в подземном паркинге либо приобретаются в собственность, либо арендуются. Соответственно, у тех жителей, кто не является собственником или арендатором места, не будет доступа на паркинг. Их автомобили, очевидно, займут ближайшие свободные парковки у супермаркетов и пространство прилегающих узких курортных улиц, не рассчитанных на такую нагрузку.

На этот факт обратил внимание инспектор по особым поручениям, заместитель начальника отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко. «Подземные парковки всегда идут отдельно, и учитывать их всерьез не приходится. Проект не внятен с транспортной точки зрения», — заявил представитель Госавтоинспекции. Как выяснилось, проект транспортной схемы вокруг будущего ЖК уже получил согласование в ГИБДД.

У замдиректора по территориальному планированию ГБУ «Центр кадастровой оценки недвижимости», генпланиста Петра Черненко также возникли справедливые вопросы к большой подземной парковке, которая формально вмещает то количество нормативных парковочных мест, но доступ на нее будет только для платежеспособных жителей. «В жизни [машиноместа] не выкупаются, не реализовываются. Машины паркуются где попало. Здесь либо застройщику разрабатывать какую-то схему в аренду, которая бы давала возможность жителям. Либо иначе как-то решать вопрос с парковкой», — предположил Черненко.

В свою очередь, главный архитектор Зеленоградска Денис Крыщенко раскритиковал балконы с металлическим ограждением в части квартир нового ЖК. «Вы же понимаете, что жители будут закрывать это всё, поликарбонатом, стеклопакетами. Может, есть возможность остеклить это сразу, несмотря на то, что это удорожание. Здесь речь не столько об удорожании, сколько об эстетических характеристиках. Зеленоградск — приморский город», — заметил сотрудник администрации.

В ответ Федор Лученко пояснил, что «здесь есть УК, и она не позволит им это сделать». Кроме того, есть правила благоустройства муниципалитета, в которых можно проработать пункт о запрете реконструкции балконов новостроек, что ограничит жильцов в стремлении изменить фасады, которые выходят на более-менее центральные улицы.

Что касается объемно-пространственных характеристик, то квартальная посадка здания была разделена на 3 корпуса, чтобы визуально уменьшить объем и не создавать протяженных фасадов. По словам Федора Лученко, какой-то четкой ортогональной структуры в окружающей застройке вокруг не сложилось и все здания имеют повороты относительно друг друга. Проектировщики приняли решение развернуть единственный видимый со стороны ул. Окружной корпус относительно точки обзора. «Поворот здания и деление на короткие корпуса продиктовано принципами застройки курортных городов», — пояснил автор концепции.

Ложку дегтя в обсуждение добавил советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне, который откровенно заявил о примитивности решений и экономии на проекте и внешнем оформлении ЖК.

«Настолько разношерстная [вокруг застройка], всё так неудачно встроено. Схалтурили, Федор [Лученко]. Я в качестве иронии… Есть такие [территории], которые очень сложно испортить. Мы должны реагировать на рынок коммерческой недвижимости. <…> Вот заказчики просят с 5 до 7 поднять этажей. Но есть же хотя бы минимальный шанс сделать это силуэтно, за счет перепадов хотя бы в одной квартире. Ну неужели вот просто до упора… Сделайте еще хотя бы двухуровневую квартиру. Неужели нет желания, например, сделать какой-то пентхаус, открытую террасу на углу, хотя бы в одной квартире. <…> Нет, надо высушить до упора все 7 этажей максимум», — возмутился архитектор.

Член градсовета заметил, что авторам не следовало смотреть на окружение, нужно было начинать с чистого листа, сделать новостройки немножко похожими на апарт-отель или гостиницу. В частности, следовало использовать разнообразные приемы курортной типологии зданий, запроектировать большие балконы с открытыми ограждениями, чтобы их нельзя было заложить кирпичом. «Здесь был шанс — в очередной раз был упущен», — констатировал советник губернатора.

Помимо этого, архитектору не понравилось неоднократное напоминание во время презентации о том, что это объект с инвестиционной нагрузкой на застройщика. «Но, наверно, там и заработки другие совсем в Зеленоградске в этом месте. Как будто понижается планка в самой архитектуре, за счет выноса промышленного предприятия из центральной части Зеленоградска. Не очень я понял вот это акцентирование внимания на этом. Предлагаю согласовать, но, Федор [Лученко], можно было и поинтереснее в плане курортности», — смирился Вячеслав Генне.

Член градостроительного совета Олег Васютин напомнил, что власти муниципалитета до сих пор не выработали внятные принципы современной курортной архитектуры как таковой.

«Предлагаются такие решения, которые, как ни крути, всё равно чемодан, всё равно как какие-то блоки, вообще. Что-то такое. Что с этим делать, непонятно. Может, какая-то серия конкурсов на выработку типологии курортной архитектуры. Я имею в виду курортную архитектуру повышенной этажности. 7 этажей — и выше уже нельзя. Нельзя и всё, иначе какая-то ерунда получается. Ниже — пожалуйста. Самые низкие — 2–3-этажные особняки себя нашли. В историческом ключе кто-то делает. Что-то можно сказать, что это курортная особняковая архитектура. Здесь же вообще ничего не понятно», — возмутился Васютин.

В целом Васютин обратил внимание на крайнюю скупость и экономию на деталях в представленной архитектурной концепции. Эксперт отметил, что концепцию «спасают» 2 типа облицовочного кирпича и поэтому «он вроде как получается симпатичным».

Генпланист Петр Черненко парировал, что участок относится к «спальной» части Зеленоградска, и жилая архитектура здесь уже по своей форме сильно упрощенная. Коллегу поддержал член градсовета Олег Копылов. По его словам, представлен хороший качественный материал, рубленый кубический фасад.

«Нет этого пенопласта, всяких арок и других устаревших архитектурных форм. Но над этими фасадами можно было работать еще и еще, улучшать, удорожать. Это шаг вперед», — заявил архитектор, отметив, что в проекте не хватает дополнительных акцентов, технических, декоративных элементов и других интересных деталей. Единственной ценностью проектных решений он назвал закрытый двор и благоустроенное дворовое пространство. Хотя в идеале там вообще не должно было быть машин.

Итог дискуссии подвел председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли. «По транспорту нормы выдержаны. Раз по нормам достаточно, значит, всё хорошо. Надо согласовывать», — отрезал архитектор.

В завершение обсуждения главный архитектор региона Евгений Костромин констатировал, что проект ЖК на ул. Потемкина одобрен присутствовавшими на связи членами градсовета, «если нет принципиальных проблем по транспорту, по парковкам, в том числе подземным». Проектировщиков обязали доработать концепцию в соответствии с рекомендациями, предоставить на согласование главному архитектору паспорта фасадов и архитектурные решения с учетом подсветки.

Однако, как позднее сообщила пресс-служба областного правительства, проект застройки участка компании Леонида Кухарева обсуждался без необходимого кворума. На очередном заседании градсовета его придется продемонстрировать повторно.

• Это не единственный земельный актив Леонида Кухарева для освоения в районе ул. Потемкина — ул. Окружной. Буквально в 30 метрах от базы «ДЭП» Кухарев взял в аренду в апреле 2021 года еще один массив с номером 39:05:010126:209 площадью 3,3 тыс. кв. м. На него было выдано разрешение на строительство 3-этажного торгового центра. Проект был одобрен на градсовете в 2022 году со второго раза.
  
  
• Согласно ЕГРЮЛ, компания-инвестор застройки базы «Дорожно-эксплуатационного предприятия» в Зеленоградске «СЗ «КалининградСтрой» была создана в апреле 2019 года. Фирма зарегистрирована в Зеленоградске на ул. Московской, 66. Доля учредителя Леонида Кухарева на 100 % с июля 2021 года находится в залоге у Сбербанка. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, убыток организации за минувший год достиг 15,3 млн руб., стоимость балансовых активов уменьшилась с 372 млн руб. до 288,5 млн руб. 30 мая в калининградский арбитраж поступил иск регионального управления Росимущества в отношении указанной фирмы Кухарева по факту «ненадлежащего исполнения обязательств из совершения с землей сделок аренды». Первое заседание по делу назначено на 3 июля.
  
  
• На текущий момент Леонид Кухарев является депутатом совета Зеленоградска и учредителем таких строительных компаний, как «МПК-Инвест», «СЗ «Калининград-Сити», «Северный офис-центр», «Западный офис-центр», «Аренда-Центр», «Восточный офис-центр», «Коммерсант-Центр», «СЗ «Калининградстрой», «СЗ «Совград». В двух последних фирмах выступает гендиректором. Общая выручка указанных компаний за 2022 год превысила 255 млн руб. До апреля 2021 года Кухареву также принадлежала доля 50 % в ООО «Спецстрой» и ООО «Зеленоградск-транс 1».