Как через градсовет продавливается застройка полей за Зеленоградском крупными ЖК более чем на 800 квартир, почему архитекторы уже мало на что могут повлиять и как застройщики жонглируют разрешениями. Обзор RUGRAD.

На минувшем заседании архитектурно-градостроительный совет под председательством Евгения Костромина одобрил со второй попытки доработанную концепцию застройки жильем поля на въезде в Зеленоградск. Объекты уже строятся в Вишневом на границе с частным сектором. Один из домов уже возведен до высоты 5 этажей. Еще несколько заложены на стадии котлована и фундамента. Таким образом, градсовет мог повлиять только на высоту объектов и внешнее оформление очередного жилого комплекса. Главный вопрос заключался в обосновании этажности.

На первом представлении концепции на градсовете 21 марта архитекторы категорически раскритиковали концепцию создания 7-этажного «гетто» на небольшом расстоянии от частного сектора и малоэтажных построек поселка. Однако спустя месяц после корректировки высоты ряда секций проект беспрепятственно прошел градсовет.

Жилье взамен янтаря

Изначально участки, о которых идет речь, являлись сельхозугодьями. Межевание и выделение отдельных массивов было проведено муниципалитетом в 2013 году. Однако спустя 3 года ценная прибрежная земля внезапно была отведена под добычу янтаря. Как ранее сообщал RUGRAD, в сентябре 2016 года власти Зеленоградска сдали на 10 лет в аренду ООО «Гермес» 4 муниципальных участка 39:05:010703:142, 39:05:010703:143, 39:05:010901:460, 39:05:010901:442 на въезде в Зеленоградск общей площадью 10,8 га. Это вся свободная земля между Вишневым и лесным массивом в Клинцовке. «Гермес» получил в Департаменте по недропользованию по Северо-Западному федеральному округу (Севзапнедра) лицензию на разведку и добычу янтаря со сроком действия до 15 декабря 2037 года.

Учредителями «Гермеса» являлись Наталья Мазепина, а также «Русгосресурс» и «Рускомресурс». Эти же лица выступают учредителями ООО «Ойлинвест». В свою очередь, учредителями «Рускомресурса» выступают Марина Пузыня и Диана Колдышева, «Русгосресурс» принадлежит Пузыне, Колдышевой и Шавкату Гулямову.

В 2019 году руководителем ООО «Гермес», ООО «Рускомресурс», ООО «Русгосресурс» и ООО «Ойлинвест» стал бывший директор муниципального предприятия «Калининградтеплосеть» Эдуард Куровский. При этом указанные структуры обладают пятью лицензиями на пользование янтарьсодержащими недрами. ООО «Ойлинвест» были выданы 3 лицензии на поиски и оценку месторождений янтаря в границах Кутузовского, Низовского, Добринского участков в Зеленоградском и Гурьевском районах. ООО «Гермес» получило 2 лицензии в границах Ковровского и Храбровского участков в Зеленоградском и Гурьевском районах.

К середине 2018 года компания «Гермес» накопила задолженность по аренде земли в Вишневом в размере 413,1 тыс. руб. Также администрация Зеленоградска насчитала ей 153,9 тыс. руб. пени. В связи с тем, что арендатор не исполнял свои обязательства, власти в судебном порядке расторгли договор и взыскали с ООО «Гермес» 567 тыс. руб. При принятии нового генплана Зеленоградска в 2019 году участки под добычу янтаря были отнесены к функциональной зоне жилья. С учетом продолжающегося строительного бума земля была окончательно отведена в территориальную зону Ж-2 для среднеэтажной жилой застройки.

Вишневое становится «Кранц-Сити»

В 2020 году участки в Вишневом переуступались несколько раз. В ноябре 2021 года очередной арендатор — ООО «СЗ «Трампхаус» — получил сразу два разрешения на строительство на участке 39:05:010703:142 площадью 1,9 га у трассы со сроком действия до 24 ноября 2024 года. Фирма заявила три 5-этажных дома общей площадью 10,4 тыс. кв. м. В то же время «СЗ Трампхаус» является официальным застройщиком двух других крупных участков южнее с номерами 39:05:010901:460 и 39:05:010901:442 общей площадью 7,42 га около леса, на которые ООО «Гермес» ранее получало лицензию на добычу янтаря. «СЗ «Трампхаус» получило эти участки в аренду с 28 октября 2020 года. На этой территории с августа 2021 года строится 5-этажный жилой квартал «Кранц-Сити». 

«СЗ «Трампхаус» является дочерней компанией ООО «Кранц-Сити», которое принадлежит бизнес-партнеру сына главы администрации Зеленоградска Никиты Кошевого Михаилу Кацафу (99 %) и предпринимателю Андрею Яковлеву (1 %). «Кранц-Сити» ранее получило право оформить в собственность перспективный участок на въезде в Зеленоградск у кольца на ул. Тургенева, долгое время бывший парковкой и автомойкой. Кацаф также является гендиректором и совладельцем «Балтийского паруса». Одноименная группа компаний позиционирует себя застройщиком крупнейшего ЖК «Атлантис» у Западного пляжа, ЖК «Аквамарин» на Окружной Зеленоградска и др.

Однако в декабре 2021 года, спустя месяц после получения разрешения на строительство, «СЗ «Трампхаус» переуступил аренду участков 39:05:010703:142 и 39:05:010703:143 ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания «СтройИнвестиция».

По данным системы «Контур.Фокус», фирма является дочерней организацией ООО «ИК «СтройИнвестиция», которое принадлежит, в свою очередь, Игорю Лазареву (99 %) и Ольге Свите (1 %). Игорь Лазарев наиболее известен как застройщик типового малоэтажного жилья в соседней Малиновке класса эконом без сопутствующей социальной инфраструктуры. Он выступает основным учредителем компании «АльфаСтрой КД», заявившей квартал 3-этажных многоквартирных домов типового проекта вдоль реки Тростянки.

Критика 7 этажей

Фактически «СтройИнвестиция» начала возводить 5-этажные дома в Вишневом по разрешению, выданному изначально ее «соседу» по застройке территории «СЗ «Трампхаус», который реализовывает ЖК «Кранц-Сити» также в формате 5 этажей. Однако, как известно, аппетит приходит во время еды. Застройщик обратился к архитекторам Олегу Купердяеву, по совместительству члену областного градсовета, и его коллеге, работавшему в том числе с архитектурной мастерской «Архпроект групп», Александру Абайдуллину с просьбой переработать проект в 7-этажный комплекс, уже тогда, когда завершалось строительство 5 этажей в первом доме. Дуэт Купердяева и Абайдуллина в последнее время работал над такими проектами, как гостиница на берегу моря между Светлогорском и Отрадным от «СЗ «Паритет» бизнес-партнеров застройщика Валерия Макарова. Абайдуллин отдельно принимал участие в разработке концепции привокзальной гостиницы в центре Зеленоградска.

На руках у «СтройИнвестиции» Игоря Лазарева было заключение эксперта на 7 этажей. Было принято стратегическое решение попробовать обосновать 7 этажей и представить этот квартал на градсовете, поскольку любая застройка выше 5 этажей или 20 метров по новым градостроительным правилам применительно к Зеленоградску должна проходить процедуру согласования региональным экспертным сообществом.

По данным RUGRAD, если прямо сейчас посмотреть на участки «СтройИнвестиции» в Вишневом, то на них уже построен жилой дом высотой 5 этажей. В угловой части начато строительство 6 этажа. Стройка комплекса выглядит как временно приостановленная до получения формальных согласований. Еще несколько зданий заложены на стадии котлована или фундамента. Соседний 5-этажный «Кранц-Сити» строится без остановок. Более того, уже начато строительство торговых павильонов вдоль трассы.

Во время первой попытки инвесторов пройти градсовет в марте концепция включала застройку участков с номером 39:05:010703:142 и 39:05:010703:143 общей площадью 3,4 га только 7-этажными домами. По словам главного архитектора проекта Олега Купердяева, «СК «СтройИнвестиция» запросил у региональных властей 7 этажей для своего комплекса, чтобы покрыть инвестиционные затраты на строительство сетей и дороги. В частности, планируется проложить дорогу общего пользования от трассы в строящийся квартал и к южной стороне поселка Вишневое. Площадь улично-дорожной сети составит 7,5 тыс. кв. м. 

Кроме того, «СК «Стройинвестиция» обязалась построить все сети канализации, водопровода, газоснабжения, электричества, связи. Все коммуникации будут сданы на баланс муниципалитета. В дальнейшем будут выдаваться техусловия для подключения к ним ближайших строений. В качестве социальной нагрузки застройщик заявил обустройство шахматного клуба, частного детсада в помещении площадью 350 кв. м и небольшого сквера для отдыха.

До обращения к члену градсовета за помощью в корректировке проекта у застройщика были совершенно другие фасады. Архитекторы Олег Купердяев и Александр Абайдуллин доработали их. Вместе с тем, концепция коренным образом не изменилась и по-прежнему включает обычные типовые дома, не претендующие на уникальность, несмотря на расположение в 1,5 км от моря. Планировки в новостройках будут достаточно утилитарными. Площади квартир — небольшие, преимущественно от 26,7 кв. м для студий до 51,5 кв. м для 2-комнатного жилья

Во время первого обсуждения на градсовете проект «СтройИнвестиция» получил преимущественно отрицательную оценку. «Как можно оценивать градсоветом вот это в чистом поле? Где проект планировки, проект застройки. Какое-то видение развития территории? Мы видим в поле два квартала. Зачем увеличивать этажность? Просто чтобы метры были?» — возмутился архитектор Сергей Гулевский.

Министр градостроительной политики региона Вера Касьянова заявила, что 7 этажей для этого места — это очень много, ее «очень сильно смущает примыкание к ИЖД» и такие концепции надо рассматривать с проектами планировки территории.

Главный архитектор концепции Олег Купердяев, по совместительству член градсовета, ответил коллегам, что 5-этажная застройка там рядом в полях уже в принципе никого не смущает. «Человек получает ГПЗУ, разрешение на строительство, проходит экспертизу и строит. Когда кто-то хочет увеличить немножко этажность, вдруг появляются вопросы: «А почему здесь такие большие дома?» — парировал он.

Участник градсовета Олег Васютин обратил внимание на то, что люди вокруг в частном секторе могут быть вообще не в курсе этого события масштабного строительства и не известна их реакция. «Надо как-то с ними взаимодействовать, доказывать, что для них это благо, а не изменение масштабов пространства, дискомфорт среди маленьких домиков, где они живут. И тут рядом такое появляется. Социология — вещь нужная в данном случае. Мне кажется, надо как-то это провести. Во-вторых, ну вот написано же «поселок Вишневое». Не город Вишневый. И вот тут городские здания 8-этажные почти вырастают», — привел свои рассуждения архитектор.

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне тут же поспешил напомнить коллегам о справедливости и единстве закона для всех. «Были приобретены права аренды вот этих участков. Предприниматели, строительство, которое формирует существенную часть нашей экономики Калининградской области, особенно в настоящее время — сейчас мы подвергаем сомнению…», — заявил Генне.

По его словам, градсовет всё больше занимается обсуждением градостроительной повестки Зеленоградска в целом. Причем чаще всего в отсутствие внятного, детально проработанного проекта планировки, который застройщики теперь не обязаны делать. В текущих условиях строительного бума на побережье без проекта планировки властям становится трудно оценить на 5–10 лет вперед, что будет происходить, с проездами, транспортом, коммунальной инфраструктурой.

По факту все незастроенные территории Зеленоградска и вокруг него являются предметом рассмотрения следующих проектов на градсовете. Поля, как и свободные участки в границах города, будут застраиваться почти так же кусками. Ярким примером является застройка в конце ул. Гагарина, которая примыкает к променаду. До сих пор непонятно расположение пешеходных транзитов. «Хотите повышение — разработайте всю примыкающую «историю» — проект планировки», — резюмировал Генне.

Примыкание ИЖД к среднеэтажной застройке было оценено им как нежелательное. «То есть нас подводят к принятию решений, которые такие, асоциальные. <…> Сейчас принимать решение то ли 5, то ли 7, а заложником является Олег Леонидович [Купердяев]. <…> Если это безысходность, то да, принимая в расчет, что это сложившийся факт, там дома уже построены, насколько я понимаю, то, конечно, можно рассмотреть и повышение», — предложил советник губернатор, вспомнив про террасирование и каскады, чтобы избежать примыкания повышенной этажности к коттеджному массиву.

«Я не то, что в заложниках. Дело в том, что застройщик, когда получает ГПЗУ, видит: ага, 8 этажей, без градсовета 5 этажей. Кто-то же это написал, кто-то же это согласовал правила землепользования и застройки. Откуда взялись вот эти требования, зона Ж-2, примыкающая к индивидуальной жилой застройке, причем не где-то через дорогу или трассу, а просто вот так разграничить. Это же тоже непорядок, на мой взгляд. Собственно, этот вопрос у меня и возник, когда мы начали этим заниматься», — заметил Купердяев, переложив ответственность на региональные и муниципальные власти.

Автора проекта попытался потроллить еще один член градсовета, архитектор Андрей Денисов: «Почему не 8 этажей? Там же 8 разрешено, Олег?» Министр Вера Касьянова парировала, что зона среднеэтажной жилой застройки по Зеленоградску ограничена 7 этажами, среднеэтажные дома строятся в 5-этажном исполнении, а повышение на 2 этажа возможно с соответствующим обоснованием.

«Социальный взрыв и нонсенс»

Вместе с тем, из-за расположения буквально на отшибе Зеленоградска представленный комплекс было трудно назвать типичным гостевым жильем на лето, которое не потребует развитой социальной инфраструктуры. Такое количество малометражных квартир эконом-класса явно предназначалось для граждан со средним достатком и ниже среднего для круглогодичного проживания в приморской зоне, чтобы иметь возможность чаще бывать на море. «Я так понимаю, это не курортное строительство, это не квартиры выходного дня, потому что до моря достаточно далеко. Здесь будут жить люди уже постоянно. Очень сложная ситуация. Потом может быть социальный взрыв. Хотя сами дома очень хорошие. Перенесите их в Балтийский или Московский район — они там очень хорошо будут выглядеть. Но вот в поселке Вишневое это даже странно. Я не могу поддержать решение», — резюмировал член градсовета Андрей Денисов.

В продолжение темы архитектор отметил, что подобная застройка в Вишневом должна включать детские сады и все нужные социальные объекты. В случае повышения этажности должны выделяться участки под строительство социальных объектов, ведь всё впоследствии будет застроено и свободной земли поблизости от новых кварталов не останется.

«Ключевые слова еще Вячеслав Викторович [Генне] сказал, что нас подводят к преступному решению. Понятно, что всю экономику двигают бизнесмены, предприниматели, но для них надо создать такие условия, которые дадут полноценный результат. <...> Это просто какая-то девушка взяла шариковую ручку и нарисовала, а потом построят дома, они будут 100 лет жить, а оснований никаких нет», — поддержал Денисова коллега Сергей Гулевский, отметив, что представленные кварталы никак пространственно не осмыслены, а границы участков нарисованы без обоснования и какого-либо проекта планировки.

Председатель градсовета Евгений Костромин парировал, что застройщики Зеленоградска вправе реализовывать свои проекты в рамках 5 этажей без предоставления обоснования решений, а также без инженерной и социальной инфраструктуры. Более того, как выяснилось во время обсуждения, пользователей участков нельзя законодательно заставить сделать проект планировки и проект застройки на их территории. «Естественно, при таких объемах там не то, что садик нужен, но и, может быть, даже школа и другие социальные объекты», — предположил главный архитектор региона.

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли заметил, что такие ситуации стали возникать сплошь и рядом, когда планировки были выведены в ходе изменения Градостроительного кодекса из обязательного пакета документов для предоставления разрешения на строительство. Проекты планировки если и выполняются, то в усеченном виде, в неполном объеме и часто для перевода земель из одной категории в другую. Нарушена сама последовательность всех градостроительных действий от общего к частному: генплан — проект планировки территории — выдача ГПЗУ по регламентам проекта планировки.

На это суждение министр Вера Касьянова ответила, что сейчас вся система выдачи разрешений построена от частного к общему, а проект планировки территории разрабатывается в последнюю очередь. Каждый год их число возрастает. Сейчас в работе 250 проектов. Однако обязать частного землевладельца сделать проект планировки не может даже правительство области, только если возложить это на плечи органов самоуправления. Но тут же встает вопрос бюджетирования.

В целом ситуация с застройкой в Вишневом была охарактеризована Игорем Ли как тупиковая и безвыходная. «С нуля куплено, деньги потрачены, сетей нет, 5 этажей мало, всё это слабо окупаемо. Прибыль может быть ниже планируемой. Давайте сделаем 7 этажей. Тут 7, там 7. Часть территории Зеленоградска считается уже убитой. Всё, что мы сейчас планируем и строим, вот это лет на 100 убито. <…> Когда мы видим маленькие квадратики на плане под ИЖД, и тут же эти огромные участки рядом с 7-этажками, — это нонсенс. Все понимаем и говорим, а результат вот он….», — привел свое мнение архитектор.

Заместитель директора по территориальному планированию ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости Калининградской области» Петр Черненко констатировал, что решения по зонированию территории в Вишневом утверждены в составе генплана и ПЗЗ. Следуя логике государственных структур, жители ИЖД теоретически должны были видеть генеральный план во время публичных слушаний или общественных обсуждений в администрации, высказать какую-то реакцию на тему нежелательного соседства со среднеэтажками. Сейчас это всё утверждено, и власть исходит из того, что такое соседство согласовано в том числе и жителями. По факту генплан прошел все необходимые процедуры согласования и утверждения, никто не выступил против зоны Ж -2 на 10,6 га в Вишневом.

«Если застройщик решит не проходить градсовет, он просто сделает более плотную 5-этажную застройку и закроет все проблемы свои тем самым. С точки зрения инсоляции это все с севера, ничего там критичного нет. Вопрос только в организации неконфликтной среды, в этой стене домов средней этажности», — решил снизить градус обсуждения Черненко. По его мнению, концепцию нужно все лишь доработать. В результате проект был отправлен на повторное рассмотрение.

«Минус 13 квартир»

К следующему заседанию градсовета «СК «СтройИнвестиция» обязали переделать обоснование этажности, применить каскадную этажность с 5 до 7 этажей, детальнее проработать видение окружающей застройки и развитие среды. После корректировки проекта с учетом рекомендаций градсовета площадь квартир в четырех домах на первом участке сократилась с 18 тыс. кв. м до 16,85 тыс. кв. м. Количество квартир уменьшилось с 467 до 439. Из 11 секций этажность была снижена в 3 секциях до 5 этажей, в 2 секциях — до 6 этажей. При этом 5 и 6 этажей будут со стороны частных домов. Площадь озеленения при благоустройстве осталась прежней — 2,17 тыс. кв. м. Количество парковочных мест также не менялось — 233.

На втором, меньшем участке, удаленном от трассы Калининград — Зеленоградск, предполагалось построить 366 квартир общей площадью 13,4 тыс. кв. м. В результате корректировки их количество, напротив, выросло до 381. В общей сложности на въезде в Зеленоградск «Кранц-Сити» будет располагать 820 новыми квартирами. Из 14 секций этажность была снижена в 4 до 5 этажей, еще в 4 — до 6 этажей. В ходе изменения проекта застройщик пожертвовал 13 жилплощадями, если судить по презентациям для градсовета.

Проектировщики предложили 2 варианта фасадов: первый — монохромный с использованием нависающих карнизов, второй вариант — с применением дополнительных материалов с плиткой под клинкер. Ограждение территории не планируется.

При этом расстояние от границ участков под застройку до ИЖД нисколько не изменилось и составляло порядка 25–26 метров. До самих зданий будет порядка 30 метров. Во время повторной презентации проекта автор Олег Купердяев заявил, что застройщик общался с владельцами ИЖД, которые сказали, что обеими руками будут поддерживать строительство, потому что инвестор за счет своих средств сделает дорогу. Таким образом, у жителей Вишневого хотя бы с южной стороны образуется асфальтированный подъезд.

«Хороший объект в Зеленоградске»

В отличие от первого обсуждения, скорректированый проект не вызвал негативной реакции у членов градсовета. Во время повторного обсуждения архитекторы больше не упоминали необходимость проработки проекта планировки и в принципе вопрос размещения крупных ЖК рядом с ИЖД. Олег Васютин заявил, что раздробленность и разноэтажность — это хорошо, и «комплекс получился живописный». Кроме того, он посоветовал смягчить соседство с частным сектором подрезкой первых двух этажей другим цветом. Таким образом, вертикальная плоскость стены станет меньше.

Советник губернатора Вячеслав Генне отметил, что за счет архитекторов приходится хоть как-то прорабатывать территорию и повторное рассмотрение «прошло очень полезно». Его коллега по градсовету Сергей Гулевский, еще недавно резко критиковавший произвольное выделение участков под среднеэтажную застройку без сопутствующей инфраструктуры, заявил, что автор ответил на все вопросы, которые ставились на прошлом градсовете, и объект получился симпатичным.

«Расстояние до частного сектора, уверен, вполне приемлемое. Не будут давить дома. Я по своему примеру знаю. В 95 метрах от особняка стоит дом 9-этажный. Такого ощущения, что он меня задавил, нет. А здесь этажность меньше. <…> Единственно, не переборщить, чтобы он не был слишком мурзилочным, к излишней пестроте. А так все предпосылки к тому, что появится хороший объект в Зеленоградске», — высказался Гулевский, неожиданно изменив коренным образом свое мнение о виде и расположении ЖК.

В свою очередь, архитектор Андрей Денисов констатировал, что авторы выполнили все рекомендации градсовета и надо согласовывать. При этом представленные варианты фасадов он назвал мало чем друг от друга отличающимися.

Руководитель калининградского отделения Союза архитекторов Игорь Ли поддержал коллег и заявил, что улучшения налицо, а разница стала очевидна за счет дробности и разноэтажной силуэтности. «Думаю, стало значительно лучше первого рассмотрения, где все было под одну линейку», — заявил член градсовета.

Единственным участником обсуждения, который не смог скрыть истинную негативную оценку представленного проекта застройки пригорода Зеленоградска, стал архитектор Олег Копылов. «Ничем не примечательный объект. Нечего больше обсуждать, первый вариант фасадов», — отрезал он. Обсуждение концепции застройки полей за Вишневым завершилось менее чем за 20 минут.

Большинством членов градсовета был одобрен к дальнейшей реализации первый, монохромный вариант исполнения фасадов с учетом обновленных решений. Главному архитектору будет представлены на согласование паспорта фасадов, схема подсветки домов и проект благоустройства ЖК, чтобы застройщик подтвердил намерения по свободному доступу к территории без ограждения.

• Основной владелец «СК «СтройИнвестиция», представившей на градсовете проект освоения 3,6 га в Вишневом, Игорь Лазарев застраивал Малиновку многоквартирными малоэтажными домами. В 2019 году на тот момент его компания «АльфаСтрой КД» получила разрешение на пять 3-этажных домов на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010605:274 в прибрежной полосе реки Тростянки. Также Лазарев совместно со Станиславом Омельченко возводил 3-этажное жилье на переулке Куйбышева в Калининграде за ЖК «Вальдау».
  
  
• Согласно ЕГРЮЛ, Игорь Лазарев также является учредителем компаний «Ремстройтехмонтаж» (50 %), «СЗ «Альфастрой КД», «Стройинвестиция». В 2020 году выручка организаций с его участием достигала 217,8 млн руб. В 2022 году она рухнула до 1,8 млн руб. Ранее Игорь Лазарев руководил ООО «Рек-Строй», ООО «АльфаСтройИнвест», ООО «Престиж», ООО «Авангард», ООО «СтройСпортСервис», ООО «СтройИнвестПроект», ООО «Шкипер Роял» (все ликвидированы).
  
  
• В 2014 году Игорь Лазарев и его бизнес-партнер Елена Пономаренко занимались возведением многоквартирных малоэтажных домов на ул. Балтийской, 17 и ул. Лесопарковой, 3а в Зеленоградске, который позднее получил наименование ЖК «Реновация». Елена Пономаренко сейчас владеет «Альянс КПР-групп», которой разрешили строить гостиницу в самом центре города, на ул. Вокзальной. Проект выносился на обсуждение градсовета в июле 2022 года и был одобрен. Участок под гостиницу был переоформлен «Альянс КПР-групп» с октября 2019 года. До этого с 2017 года земля принадлежала Игорю Лазареву, одному из бывших соучредителей этой фирмы. Подробнее о проекте гостиницы в самом центре курорта RUGRAD писал в материале «Откровенные апартаменты».

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, презентация на градсовете