В декабре 2021 года стало известно, что проект строительства культурно-делового и еврейского общинного центра по ул. Октябрьской в Калининграде получил положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы. В интервью RUGRAD.EU инвестор проекта Владимир Кацман и генеральный директор некоммерческой организации «Фонд строительства синагоги» Наталья Лоренс рассказали, где планируют искать 40 млн евро на строительство этого объекта, почему надеются, что ведущие застройщики региона пойдут с ними на компромисс и кому планируют продавать апартаменты.

«Синагогу построил и от нее же “страдаю”»

— Первоначально в медиа звучало название проекта «Еврейский квартал». Это уже окончательное название? 

Владимир Кацман: Нет, мы живем в парадигме запрета на «германизацию». Квартал — это громко сказано, потому что это жалкие 29 соток. Нам порезали высотность, потому что наши доблестные власти посчитали, что объект не должен закрывать купол синагоги. То есть я ее построил и от нее же «страдаю». Я условно говорю. Никто не страдает. Фонд капитального ремонта вкладывается рядом в здание сиротского приюта, будет красотища: отреставрированный приют, синагога… С этим объектом мы тоже постараемся.

Наталья Лоренс: Из чего вообще состоит культурно-деловой центр? Это место, где могут дислоцироваться люди, которые исповедуют ту религию, к которой относятся. В нашем случае это иудаизм.Это необязательно люди еврейской национальности. То есть они приезжают в город и понимают, что здесь они могут снять жилье или гостиницу, могут исповедовать свою религию, одна из заповедей которой — кошерная кухня. Могут исполнять религиозные праздники вместе с общиной. У нас до этого никогда не было помещений, где мы могли бы поместиться. Поэтому у нас обязательно будет конференц-зал (на 400 мест. — Прим. ред.).

— В аренду будете конференц-зал сдавать? 

В. К.: Конечно.

— Со стороны этот проект выглядит так: вы вложили достаточно серьезные средства в строительство синагоги и теперь собираетесь их отбить при помощи апартаментов, гостиницы и других коммерческих объектов.

В. К.: Фитнес еще будет… В строительство синагоги я вложил 9 млн евро. Это в комплексе, учитывая перенос цирка, который обошелся в 1 млн евро, кошерную столовую, куда я перевез оборудование из трех своих ресторанов, которые закрыл, и прочее… Я их никогда в жизни не отобью. Земля принадлежала синагоге, и я туда больше вкладывать не собирался. Была там вторая очередь. И что бы там было? Всё то же самое, но кто бы это построил. Поэтому как можно считать окупаемость? Это было бы кощунственно. Можно еще синагогу тогда сдать в аренду какой-нибудь другой конфессии.

— Тогда почему вы решили развивать проект именно в сторону коммерческой недвижимости? Стояла бы себе синагога, был бы такой культурный проект.

В. К.: А справа бы от нее что тогда было? Просматривалась бы эта сэндвичевая «Виктория», которую тоже я построил. 450 свай там задавил, чтобы она не развалилась. Надо же и эстетикой заниматься. Всё, кроме меценатства и благотворительности, — это экономика. Естественно, многие проекты, которые я делаю, экономически не очень оправданы. Экономика в этом проекте будет и должна быть. Спрашивал, будем ли мы сдавать в аренду конференц-зал? Конечно, будем. Как это, не сдавать в аренду?

Н. Л.: Его можно не только сдавать в аренду. У нас в синагоге уже 5 выставок прошло. Это будут выставочные пространства, концерты там будут замечательные. 

В. К.: В Кёнигсберге на Кнайпхофе еврейский квартал был намного больше. В свое время я своим коллегам по попечительскому совету синагоги предложил: «Давайте у этого Гриценко (имеется в виду бывший совладелец ярмарки «Балтик-Экспо» Петр Гриценко. — Прим. ред.) [выкупим]». У моих друзей Макаров и Верхолаза с ним получилось договориться (имеются в виду депутаты Облдумы и крупнейшие застройщики Евгений Верхолаз и Валерий Макаров. — Прим. ред.). Мы посылали к нему Илью Фишкина (входит в попечительский совет общины, меценат. — Прим. ред.), других наших коллег, а он: «Пусть Кацман придет!» Приходил его партнер, у него было 50 %, и он был готов продать за вменяемые средства. Но этот чувак нам возможности не дал. Если бы удалось это сделать, то тогда бы мы всем попечительским миром сделали там еврейский квартал.

Н. Л.: А сейчас нет и не может быть.

В. К.: Сейчас я предлагал Верхолазу (с Макаровым еще не говорил): «Ребята, у нас столько говностройки в городе построено, все эти человейники, которые похожи один на другой, как в фильме “Ирония судьбы”, столько в городе есть таких объектов…». Предложил тоненько, но вернуться к теме еврейского квартала. Не надо, конечно, тему педалировать настолько, чтобы не потерять часть публики (которая даже если не антисемиты, но предвзято к этой теме относится), но почему бы не сделать малую архитектурную форму какую-нибудь. Слава богу, у евреев исторических личностей хватает: какого-нибудь Шопенгауэра или Эйнштейна. Не знаю, согласятся они или нет, но наше дело предложить.

— Почему вы считаете, что Евгений Верхолаз и Валерий Макаров пойдут на компромисс с вами по архитектурному облику при реализации своего проекта? 

В. К.: Могут и не пойти, но в любом случае они построят нормальное жилье. Палатка «Балтик-Экспо» в любом случае хуже, чем то, что будет построено. 

«Мы насчитали 12 лет, и это была бы отличная окупаемость по нынешним временам»

— Коммерческие перспективы гостиницы вы как оцениваете? 

В. К.: Гостиница будет 3,5 звезды. Управлять будет Hyatt, с ними всё подписано (речь идет о проекте Hyatt Place, аналогичный отель был построен в Екатеринбурге. — Прим. ред.). Я не предполагал, что будет туристический бум. Сейчас знаю о загрузке выше средней существующих отелей. Думаю, что у этого отеля хорошее будущее. Можно было разные схемы управления гостиницей: мог сам этим заниматься, куча управляющих компаний. Но почему я хочу, чтобы этим занимался Hyatt? Болезнь всех управляющих компаний — оптимизация. Что помешает сделать ширину туалетной бумаги не 110 миллиметров, а 90, чтобы закупить ее подешевле? При такой конкуренции, когда у нас присутствуют и Holiday Inn, и Mercure, то есть брендированные отели, задача по узнаваемости перед брендом очень высокая. И Hyatt настолько эффективно этим занялись… Но мы вели переговоры и с Marriott, и с Hilton, и с группой Accor. У Hyatt такая же узнаваемость, как у Marriott. До 2025 года мы должны уже начать работать, иначе будем платить Hyatt штрафные санкции.

— Почему Hyatt заинтересовался Калининградом? 

В. К.: Hyatt видят туристический бум в Калининграде. Несколько раз приезжал представитель Hyatt в Восточной Европе. Сколько мы переговоры эти вели? 3 года? 

Н. Л.: 4 года. Бренд сначала скептически [относился] к этой истории: до этого у них в России только 5 звезд было построено, Калининградская область их не интересовала. Мы его повозили по области, он был на косе, и через какое-то время он перезвонил Владимиру Леонидовичу.

— Соответственно, со всеми этими историями вам еще предстоит пройти заседание градостроительного совета. Вы планируете как-то заигрывать с исторической архитектурой? 

Н. Л.: Мы не хотим повторять один к одному здания, которые существовали в [довоенное время]. Но минимализм, который присутствовал на этой территории, использовать обязательно, элементы баухауса...

В. К.: Мне очень нравится стиль кампуса, который построен на острове Октябрьском, баухаусовский такой.

Н. Л.: У нас есть ограничения по материалам на основе акта историко-культурной экспертизы: мы не сможем использовать, к примеру, вентилируемые фасады. 

— Это влияет на себестоимость проекта? 

Н. Л.: Конечно. В сторону увеличения.

В. К.: Было бы это, как делается в кампусах или аэропортах… Там претензий меньше к внешней стороне. Почему они делают Hyatt-центры пятизвездочные? Потому что другие инвестиции. Мы ограничены стоимостью квадратного метра. Как они считают экономику? Весь отель, грубо говоря, делится на количество номеров. Мы хотим, чтобы была просматриваемая окупаемость: 110 тыс. евро на номер. А фасад в эту же сумму тоже включается.

Н. Л.: А проблем у нас было выше крыши. Участок сложный не только потому, что он маленький, но из-за конфигурации. Если вы посмотрите на любой отель, то в сечении это прямоугольник, либо квадрат, или круг. У нас получается у здания 7 углов — семиугольник. 

— То есть с трудом размещается? 

В. К.: Конечно, 29 соток!

Н. Л.: Еще такая ситуация произошла: к Кафедральному собору был проложен электрокабель, мы были собственниками участка [через который он проходил], с нами не согласовали, наш участок порезали. Владимиру Леонидовичу пришлось его выносить, а кабель под рекой проходит. Это тоже деньги. Из 110 тыс. [за номер] надо выделять и стоимость кабеля. Энергоснабжающая организация не выполнила обязательства перед нами. Мы на синагоге до сих пор используем электроэнергию по стройплощадке. Получается, за свои деньги надо построить трансформаторную подстанцию. За свои деньги построили систему отопления, все наружные сети построили сами и еще заплатили за технологическое присоединение.

— При таких условиях вы верите в окупаемость проекта? 

В. К.: Мы насчитали 12 лет, и это была бы отличная окупаемость по нынешним временам. Но боюсь, что будет больше.

Н. Л.: Не могу сказать 12 лет или 15, но проект должен окупиться. Во-первых, из-за местоположения. Второй момент — технологическая насыщаемость: если мы всё сделаем и будут стоять помещения по 50–100 кв. м, которые нужно отапливать (дымоудаление, пожарная охрана), то тогда нам нужно будет просто застрелиться. У нас будет конференция по оборудованию для ресторана.

В. К.: Этим будет заниматься эстонская бригада, аккредитованная в Hyatt. Я ресторатор, но они меня не допустили к проектированию. 

— Поскольку проектом ресторана занимаются эстонцы, а не вы самостоятельно, то это тоже повлияет на себестоимость проекта? 

Н. Л.: Конечно, я буду говорить, что это удорожание. Может, мы уберем часть оборудования из того, что они предлагают.

«Кошерная столовая работает лучше, чем мои рестораны»

— Вы не думаете, что тематика проекта у вас отобьет часть аудитории? Даже не в силу какого-то антисемитизма, а в силу своей специфики.

В. К.: Знаешь, как кошерная столовая в синагоге работает? Лучше, чем мои рестораны. Мой брат Марк Кацман — исполнительный директор синагоги. Он говорит мне: «Вова, у меня на счете 2,5 млн руб. Что мне делать?» Я аж подскочил: «Делай вентиляцию!» Мы сделали. Это уже нифига не столовая, там нет запахов. То есть турист идет. 

— Помимо ресторана при отеле, будет еще ресторан «Скрипач на крыше». Вы тоже будете его в кошерной тематике делать? 

В. К.: Нет, это будет ресторан еврейско-бухарской, сефардской и ашкеназской кухни и всё прочее. «Скрипач на крыше» — еврейский символ свободы и будущего. На входе будет бронзовая скульптура. Что такое ашкеназская и бухарская кухни? Это все эти чебуреки, куриные бульоны с маца-болами, фаршированная курица, мясо с черносливом — все люди эту кухню знают. Хочу такое сделать. Думаю, людям вкусно будет. 

— Я к тому, что кажется логичным, что в таком месте должен быть премиум-сегмент общепита. 

В. К.: Конечно, нет. Нет еврейских ресторанов в премиум-сегменте. 

— Сейчас видится, что застройка «Балтик-Экспо» и острова Октябрьского будет развиваться, скорее всего, в премиум-сегменте. Целесообразно ли там делать ресторан в среднем сегменте или ниже?

В. К.: Я не умею делать рестораны высокой кухни, «мишленовские». Это не прерогатива для нашего города. Будет рядовой ресторан. Там обзорное, красивое место. Я сейчас сделал ресторан «Музей мундира». Многие его не понимают, но люди приходят: дешевая еда и пиво, можно надеть мундир. 

«У меня реально нет 40 млн евро»

— Апартаменты — это на 100 % коммерческая и самая понятная в этом плане функция. Их по этой причине решили закладывать? 

В. К.: Можно это красиво объяснить: еврей в шаббат должен пешком прийти в синагогу, а тут получается в самой близости. Некоторые мои московские, питерские и местные друзья говорят: «Хотим купить там жилье, чтобы можно было прийти и молиться».

Н. Л.: Помимо того, что друзья хотят купить, тут есть и другой вопрос. Когда с Hyatt общались, то была задача, чтобы они и апарты взяли в управление. Они раздумывали. Пока не взяли. Был вариант, что если апарты будут в таком же оформлении, как гостиница, то их можно будет сдавать.

В. К.: В этом случае есть обременения: если ты отдаешь в управление Hyatt, то там ничего менять нельзя. Люди, которые это покупают, — просто заложники. Максимум можно свои фотографии на столик поставить. Когда ты отдаешь это в управление, проживая, допустим, в другом месте, то даже фотографии должен забрать. 

— Вы приняли по этому вопросу решение?

В. К.: Не будем здесь работать с Hyatt.

— Сложно было войти на рынок жилищного строительства? Вы же раньше этим видом бизнеса не занимались? 

В. К.: Мы надеемся, что до того времени, как это всё будет построено, будет принят закон, который приравняет апарты к обычному жилью. Я же не девелопер в таком смысле слова… У меня есть этот объект, он будет «вылизан», потому что я перфекционист. Но это не приведет к его эффективности: надо было строить дешевое жилье и вкладывать деньги в этот проект. Но я так не сделал.

— Какую стоимость квадратного метра закладывали? 

В. К.: Еще не закладывали… Но думаю, что рядом с четырехзвездочным отелем не могут быть лакшери-резиденции. 

— Неподалеку от вас есть новые объекты, и там стоимость квадратного метра, думаю, не меньше 150 тыс. руб., а вообще, наверное, больше.

В. К.: Думаю, что в этих же пределах, не больше. У нас парковка на 86 мест, мы тогда ее тоже должны продавать? Hyatt сказал, что она им не нужна. 

Н. Л.: У нас 98 апартов проектируется, по 24–34 кв. м.

— В какую сумму примерно вам обойдется жилищное строительство? 

В. К.: Мы предполагаем, что весь проект обойдется в 40 млн евро (апарты мы отдельно не выделяли). Сейчас стоит вопрос, что первым строить. Но будем строить отель.

— 40 млн евро — при такой сумме вам пришлось искать партнеров для этого проекта? 

В. К.: Партнеры появлялись, Наталья приводила, многие интересуются. Но душит жаба: место, если не золотое, то серебряное. 

Н. Л.: Есть люди, которые осуществляют кредитование, как банк, но за меньший процент.

В. К.: Ведем переговоры с «Райффайзеном».

— То есть не на собственные средства? 

В. К.: У меня реально таких денег нет.

— Кредиты — понятная история, все ими пользуются. А найти соинвестора? 

В. К.: Был такой парень, он ждет. Инвестор хочет понимания: а у нас с землей до сих пор непонятки, с размежеванием — непонятки. Я ему сказал, что сейчас продавать нечего. Сейчас это может стоить только то, что я уже вложил. Это не коммерция. Когда вся эта красота будет во всем великолепии… То всё в этом мире продается и покупается.

— Думаете, что сможете продать его в перспективе? 

В. К.: Надеюсь. При необходимости.

«Ты еврей? А чего в синагогу не ходишь и попечительскому совету не помогаешь?»

— Калининградская еврейская община, наверное, не очень большая, но всё равно среди ее членов есть известные фамилии, Леонид Плитман, допустим. 

В. К.: В калининградской еврейской общине много состоятельных людей, но, наверное, она одна из самых бедных в России. К сожалению, многие евреи, которые могут себе позволить содержать синагогу, они себя не осознают… Я сразу еврейскую внешность вычисляю, до смешного доходит. Выпиваю у себя в клубе, со мной поздоровался мужик один, очень известный. Беру за плечо: «Ты еврей?» Глазки забегали: «Да, даже обрезан». «А чего в синагогу не ходишь? Почему попечительскому совету не помогаешь?» Таких если не сотни, то десятки. В попечительском совете хорошие и уважаемые люди, и если что-то где-то, то мы скидываемся и по 50, по 100 тыс. руб. в месяц, чтобы поддерживать.

Н. Л.: Чтобы синагога работала, требуется 600 тыс. в месяц. Чтобы всё работало как положено: чтобы было тепло, был свет, чтобы накормить нуждающихся. 

В. К.: Мы даже этих денег порой не собираем, не говоря уже о праздниках, когда члены попечительского совета и сочувствующие им отдельно что-то вносят. Стыдно. Вот за это стыдно. 

Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD.EU, проект конференц-зала предоставлен собеседником