Что не так с апарт-отелем в 50 метрах от пляжа, как власти Зеленоградска «отпиливают группки домов» под освоение без внятной концепции и почему это грозит градостроительными ошибками в «самом хаотично застроенном» муниципалитете.

На минувшем заседании архитектурно-градостроительного совета под председательством главного архитектора региона Евгения Костромина был представлен проект гостиницы апартаментного типа на ул. Володарского в Зеленоградске. 5-этажный объект предполагается построить в самом центре курорта возле колеса обозрения. При этом из-за близкого расположения будущего апарт-отеля к площади «Роза ветров» на его проектировщиков накладывается дополнительная ответственность по формированию гармоничной архитектурной среды в этой части города. Однако попытки качественно и с умом встроить спорный объект даже не предпринимались. Главным стал принцип всовывания нужного количества квадратных метров в формате «коробки-параллелепипеда» и максимального занятия площади сложнейшего участка.

Источник: материалы презентации на градсовете

Проект апарт-отеля на ул. Володарского представлял калининградский архитектор Михаил Никоненко, который, между прочим, известен тем, что набил татуировку в виде Дома Советов, чтобы обратить внимание общественности на знаковый городской объект и таким образом спасти его от сноса.

Архитектор проекта пояснил, что по генплану Зеленоградска участок под застройку с номером 39:05:010110:250 относится к многофункциональной общественно-деловой зоне, которая разрешает ведение гостиничного бизнеса. По правилам землепользования и застройки массив успели перевести в зону делового, общественного, коммерческого назначения (О-2).

Михаил Никоненко сделал акцент на том, что отступы от границ участка до стены здания апарта будут по 3 метра со всех сторон, а со стороны улицы — 5 метров. С северо-запада участок закрыт от променада 5-этажным спальным корпусом санатория «Зеленоградск», с юга по ул. Володарского — 4-этажное здание с высотой 15–18 метров и 2-этажный исторический дом с высотой 8,5 метров. Справа и восточнее расположены три малоэтажных жилых дома, которые планируются под расселение.

Следует отметить, что девелоперам достался участок в самом сердце курорта, но достаточно сложной формы. Сейчас на этом участке расположены придомовые склады и сараи домов под снос. Как пояснил Михаил Никоненко, соинвестор предложил жильцам предоставить 18 квартир. Севернее планируемого строительства оказывается еще один 1-этажный жилой дом, зажатый между колесом обозрения и апартом, но он не признан аварийным.

На транспортной схеме этого микрорайона ул. Володарского сейчас является односторонней и частично пешеходной. Жильцы заезжают в свой двор, двигаясь в объезд по ул. Октябрьской и далее используя наполовину пешеходную Володарского. Такую схему планируется использовать, когда двор этих аварийных домов будет застроен и превратится в новый апарт. Планируется, что новые обитатели будут таким же образом заезжать по кругу и выезжать на ул. Пугачева, а жители остающегося дома по Володарского,16б вообще останутся без подъезда. Однако, как сообщил архитектор проекта, участок будет проницаемый, без заборов, с транзитной пешеходной зоной на променад с ул. Володарского и к колесу обозрения.

По планировочному решению новый апарт-отель будет 5-этажным с подвалом для встроенного паркинга на 14 мест и технических помещений. Проживающие будут заезжать на подземную парковку по рампе. На 1 этаже кроме рецепции будут коммерческие помещения под общепит как для жильцов апартаментов, так и для гостей города. На типовом этаже умещается по 7 апартаментов, из них один 2-комнатный. Всего предусмотрено 28 номеров.

«Мы подготовили 3 варианта оформления фасадов. № 2 более лаконичный и простой. В первом варианте материал отделки — это композитные панели под дерево, штукатурка под горизонтальное членение, второй этаж выполняется либо в клинкерной плитке, либо клинкерном кирпиче. Также у нас есть деревянные вставки на этажах, за которым можно спрятать кондиционеры. Кроме того, они разграничивают номера между собой», — прокомментировал проектные решения Михаил Никоненко.

Как следует из Публичной кадастровой карты, инвестор планирует построить апарт-отель на участке 39:05:010110:250 с небольшой площадью 1,38 тыс. кв. м, но крайне выгодным расположением — в 50 метрах от променада и пляжа и в 80 метрах от кромки моря. 

Ранее это был единый земельный массив 39:05:010110:16 со своим выходом на променад и назначением под 6-этажный апарт-отель площадью 4,1 тыс. кв. м. На тот момент участок находился в аренде у «К. М. Строй». Компания до сих пор принадлежит экс-депутату горсовета Калининграда и бизнесмену Олегу Шкилю (51 %), а также Алисе Шкиль (49 %). В августе 2018 года суд первой инстанции удовлетворил требования «К. М. Строй» и признал незаконным отказ администрации Зеленоградска в продлении договора аренды участка. Тем не менее, спустя месяц, уже в рамках рассмотрения апелляции от лица муниципалитета компания отказалась от иска.

В октябре 2018 года был произведен раздел земли, и наиболее ценная часть 39:05:010110:248 с расположением на променаде и назначением под «развлечения» отошла в аренду до 2024 года ООО «Семейный парк» Виктора Зубарева и Марины Кравцовой по итогам повторного аукциона, проведенного администрацией Зеленоградска. Компания является оператором и инвестором популярного у туристов колеса обозрения «Глаз Балтики» прямо на променаде. 

Менее ценный массив с кадастровой стоимостью 4,03 млн руб., представляющий собой фактически дворовую территорию 1-этажных домов довоенной постройки, был определен под гостиничное обслуживание. При этом к нему был присоединен дополнительный участок 39:05:010110:97, который по сути используется жильцами авариек, но в перспективе станет подъездным путем для владельцев и постояльцев апарта. Как следует из базы данных Росреестра, с августа 2019 года массив 39:05:010110:250 был оформлен официально в муниципальную собственность, а с 26 августа 2020 года власти Зеленоградска сдали ее новому арендатору. В настоящее время кадастровая стоимость участка выросла в 2 раза, до 8,59 млн руб.

На заседании градсовета больше всего вопросов у архитекторов возникло именно к ориентации здания апарт-отеля и углам, под которыми оно развернуто. «[При расположении дома учитывались] допустимые зоны размещения. У нас вокруг есть застройка… Учитывались существующие здания. Все нормативные расстояния выдержаны. Насчет углов: мы, естественно, хотели, чтобы большинство номеров у нас смотрело на воду, на море. Соответственно, самая длинная часть этого здания расположена с северной стороны. Ну и, естественно, нужно было соблюсти инвестиционную риторику и разместить нужное количество квадратных метров», — честно признался архитектор проекта Михаил Никоненко.

«То есть, другими словами, связи с существующими связями перспективно, композиционно… попытки создания какой-то среды не было?» — задал прямой вопрос генпланист и председатель регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко.

«Нет. Тут предполагается, что на соседнем земельном участке с востока те три жилых дома, их уже выкупили, не будет. Соинвестор расселяет жильцов по готовым квартирам с отделкой. Соответственно, там тоже будут расположены апартаменты. И эти два объекта были разработаны с видением, так скажем… [Не представили видение сейчас], потому что пока этот проект находится в разработке. Плюс еще не до конца переданы квартиры, и поэтому всё в процессе», — рассказал Никоненко.

Заместитель руководителя регионального управления Роспотребнадзора Александр Васильев высказал мнение о том, что представленное на проекте здание «как будто втиснуто в уже существующую застройку», поэтому обязательно следует рассчитать инсоляцию. «Жилые дома справа предполагаются под демонтаж. Соответственно, жилой дом с северной стороны, — по расчетам всё проходит. Инсоляцию считали», — заверил проектировщик.

«Неужели тут инсоляция соответствует норме? Я глубоко сомневаюсь. Это просто не знают жители близлежащих домов, что тут планируется. Плюс у нас следующие 2 года определяющие», — парировал заместитель Елены Бабуры.

«Как попасть в дом между вами и колесом обозрения? Формируя земельный участок год назад на продажу, вы проигнорировали эту проблему? Ну наверно, не вы, а администрация, что к ним нет проезда. Решили и хотели заблокировать? Что-то у меня сомнения по этому поводу, когда всё это распродастся, что там забор не появится», —засомневался советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне. Его снова заверили в том, что пешеходная тропинка к дому на Володарского, 16б, который остался без автомобильного подъезда, сохранится и будет проходной по направлению к променаду. «У нас нет заборов, мы ничего не планировали там пресекать», — подчеркнул представитель инвестора.

В свою очередь, Вячеслав Генне рассказал, что концепция развития площади «Роза ветров» и территории к ней прилегающей рассматривалась на совещании с участием губернатора Антона Алиханова 22 июля 2021 года. Чиновникам был представлен целый список домов по ул. Володарского у «Розы ветров», на которые необходимо обратить внимание и сделать предварительные расчеты по перспективам их капитального ремонта. Также в результате этого совещания выяснилось, что есть целая группа домов, которые носят аварийный характер и не являются памятниками. Но их реальная перспектива — быть расселенными за счет государства или инвесторов. По словам советника губернатора, самое место появления крупного основного курортного отеля в Зеленоградске — именно возле «Розы ветров». 

По итогам совещания губернатор дал поручение в адрес Вячеслава Генне и главы администрации Зеленоградска Сергея Кошевого о подготовке комплексного предложения по благоустройству площади «Роза ветров» и прилегающей территории, которое включает в себя подготовку архитектурной концепции и представление вариантов развития площади в рамках участия в программе «Комфортная городская среда». Таким образом, как следует из поручения, на месте групп аварийных домов западнее городской площади должен появиться крупный гостиничный комплекс. За пример был взят «Гранд Отель» в польском Сопоте. Кроме того, предполагается продолжить выполнять капитальный ремонт близлежащих многоквартирных жилых домов.

Источник: maps.yandex.ru

«Сейчас ваши апартаменты гостиничного комплекса будут смотреть в колесо, а не на море. Ряд непоследовательных, узких градостроительных шагов ставит крест на этом всем. В том числе на поручении. Проигнорировали, муниципалитет зеленоградский. Я не знаю, насколько вы общались с архитектором местным, там присутствовал их архитектор…», — посетовал советник губернатора и предложил автору проекта апарт-отеля разработать небольшую градостроительную концепцию применительно к территории на ул.Володарского и «Розы ветров», которая была бы интересна в том числе с точки зрения экономики и квадратных метров, если в первую очередь интересны именно они.

«У этой площадки есть потенциал, поверьте. Не только. Следующий домик отпилит муниципалитет, на 8 соток, и еще одну группку такую, апартаментов на 12–14.  И еще несколько таких точечных застроек тут появится. Но это очень странно, хотя вот это градостроительное решение более очевидно», — предложил Генне.

Источник: материалы презентации на градсовете

В свою очередь, член градсовета и калининградский архитектор Олег Копылов заметил, что, кроме него, на эту территорию еще несколько архитекторов уже делали и представляли свои концепции. Как выяснилось, работы по центральной части в визуально-иллюстративном виде и все наработки, которые были когда-то сделаны, есть в муниципалитете, а количество материала достаточно для того, чтобы принимать решения. Однако выделение территории на Володарского под скученные апарты не свидетельствует о том, что в администрации Зеленоградска подробно рассматривали эти наработки и передавали их инвесторам.

Олег Копылов предложил снова сделать «чисто и набело» концепцию этой центральной части Зеленоградска, без учета уже аварийных зданий, а потом уже обратиться к существующим частным объектам.

«Я смотрела этот проект и планировку номеров. Для меня это все-таки жилой дом. Очень большой, который просто втиснули в земельный участок достаточно сложной конфигурации. Мне кажется, это крайне неудачное решение. Я не говорю сейчас про архитектуру, фасады, а именно про посадку здания, его объем. Считаю, что это ошибка. Нельзя такое…», — высказала мнение о проекте апарт-отеля Вера Касьянова, глава агентства по архитектуре, которое в настоящее время преобразовано в министерство градостроительной политики.

«Предложенное решение не то, что неподходящее. Оно вообще не учитывает градостроительную ситуацию, которую можно было бы перспективно, даже с точки зрения инвестиционной, туристической привлекательности, рассмотреть единым комплексом, в который будут включаться и апартаменты, и общественные помещения, и общепит», — заметил главный архитектор области Евгений Костромин. Такое разрешение ситуации, по его мнению, «будет намного привлекательнее, чем кусочничество, и сформирует центральную площадь».

Член градсовета Сергей Гулевский заметил, что «Роза ветров» в Зеленоградске — место чрезвычайно ответственное. «Мы рядом видим санаторный корпус — ну вот случилась такая «беда» когда-то, ну построили такое… Но и этот корпус такого же «архитектурного достоинства». Втиснутый. Ну не убеждает. Мне кажется, надо пойти по пути, который Вячеслав Викторович Генне обозначил, — комплексное решение ключевого в Зеленоградске места», — предложил архитектор.

В свою очередь, Олег Копылов напомнил, что 4 года назад он говорил о размещении колеса обозрения на «Розе ветров» как о грубейшей градостроительной ошибке, которая закроет дальнейшее развитие центральной приморской площади. «У него же определенная зона есть, за которую приближаться нельзя. Оно так стоит хитро, что практически создание площади как задачу полноценно сейчас уже нельзя реализовать. Поэтому про перенос этого колеса обозрения тоже надо как-то подумать», — предложил Копылов. Также он назвал Зеленоградск «самым хаотично застроенным муниципалитетом» в Калининградской области, где всё уже распределено, а земельные отношения крайне запутанны и неочевидны.

Архитектор Олег Васютин предложил «двигаться от общего к частному», иначе в центре Зеленоградска и в дальнейшем будут появляться объекты, которые друг другу откровенно мешают. «Еще третий объект появится… Вот три домика грохнут — еще какой-то третий «чемодан» туда всунут. В итоге все объекты будут в конфликте. Архитектурная концепция — дайте нам яснее полное понимание этой части города, на которой может появиться действительно брендовый объект, и тогда уже мы понемногу можем прийти к решениям на отдельные объекты и поймем, какой здесь объект вообще должен быть с точки зрения посадки, архитектуры, градостроительства», — заявил член градсовета.

Заместитель начальника центра дорожного надзора регионального ГИБДД Роман Луценко поддержал это решение, так как концептуально весь узел «Розы ветров» придется решать единообразно. «Совершенно очевидно, что этот объект к реализации не приемлем. Но отдуваться за орган местного самоуправления застройщик тоже не будет», — обратился Луценко к представителю администрации.

Главный архитектор Зеленоградска Денис Крыщенко был настроен скептически относительно какой-то общей концепции застройки вокруг «Розы ветров» и заявил, что есть ряд проблем в части раздробленности территории на земельные участки под ИЖД, под многоквартирные дома и так далее. Также он напомнил о «большом инвесторе» в этой части города — это пиццерия «Папаша Беппе». «Если рассматривать территорию в комплексе, то надо решать вопрос со всеми инвесторами. Нет подъездных путей к ИЖД, который находится возле колеса обозрения (имеется в виду ул. Володарского, 16б. — Прим. ред.). В остальном, если есть какие-то обязательства инвестора, там же есть договор аренды, который рано или поздно закончится… То есть жизнеспособность, если уйти в комплексное освоение территории, боюсь, что окончится ничем», — усомнился Крыщенко.

Генпланист Петр Черненко заметил, что вариантом выхода из затруднительной ситуации станет подготовка концепции и проекта планировки, потому что по Градостроительному кодексу в состав документации по планировке территории в том числе входят объемно-планировочные решения. При этом расстановка объектов капитального строительства, которая будет утверждена в составе проекта планировки, может быть рекомендацией для совершенно разных собственников, чьи участки попали в границы проектирования. «Из представленной картинки абсолютно непонятна градостроительная ситуация, потому что здесь всё в куче: объекты, которые подлежат сносу, существующие хозпостройки, капстроительство. Абсолютно нечитаемый документ», — раскритировал концепцию апарта член градсовета.

В итоге представленный проект апарт-отеля на Володарского был отклонен градсоветом к реализации. Архитекторы и специалисты единогласно заявили об отсутствии на настоящий момент градостроительной концепции в центре Зеленоградска применительно к территории вокруг площади «Розы ветров». Однако задание для разработки комплексного градостроительного подхода к площади должна всё равно составить непосредственно администрация Зеленоградска. Присутствующие сошлись во мнении, что строительство такого объекта вне комплексного подхода может стать очередной градостроительной ошибкой для перегруженного и хаотично застроенного центра Зеленоградска.

По итогам обсуждения проблемой стал скорее не сам проект втиснутой коробки апарта, а продолжающееся отсутствие градостроительной политики в чуть ли не самом главном курортном муниципалитете области. Дележка земли, отданная на откуп местным властям, привела к тому, что за первым апартом на месте необустроенного дворика за «Розой ветров» непременно вырастет второй 5-этажный апарт, но уже на месте более привычной курортной застройки. 

Источник: материалы презентации на градсовете

Речь идет о соседствующих участках с номерами 39:05:010110:271 (711 кв. м), 39:05:010110:272 (591 кв. м) и 39:05:010110:273 (652 кв. м) по ул. Володарского 14, 16 и 16а. Они сейчас зажаты между участком под апарт и площадью «Роза ветров». По данным Публичной кадастровой карты, все три уже предназначаются под среднеэтажную застройку, хотя несколько лет назад массивы предназначались под «строительство гостинично-туристического комплекса». При объединении этой земли может получиться еще порядка 1,95 тыс. кв. м земли под очередную новостройку, маскирующуюся под апарт-отель.

Как сообщал портал «Калининград.ru», ветхие и никогда не ремонтировавшиеся домики с печным отоплением на Володарского, 14, 16 и 16а были еще с 2004 года определены под снос из-за инвестора, заинтересовавшегося расселением и редевелопментом этой территории. Но не сложилось. 

В 2017 году дома вошли в число 23 адресов в центре Зеленоградска, определенных под расселение и снос, что послужило причиной скандала, так как многие из них представляли историко-культурную ценность. В адрес главы региона Антона Алиханова была организована петиция от жителей области с просьбой наложить мораторий на снос 23 домов довоенной постройки, так как это приведет к дальнейшей утрате исторической среды курорта на Балтике. Вместе с ней, как правило, вырубаются и неудобные зеленые насаждения, не вписывающиеся в новые проекты. Исчезнут и высокие 100-летние ясени между ул. Володарского и променадом. Такие насаждения мешают и местным жителям, и тем более девелоперам. Огромные деревья просто занимают лишнюю площадь и без того небольшого участка.

Внутренний двор домов № 14, 16 и 16а по ул. Володарского. Источник: материалы презентации на градсовете

Тогда в 2017 году местные власти заявили, что сноса всех зданий не будет и на указанных местах не появятся многоэтажки. В итоге решение о сносе домов в центре курорта на лакомых участках суд отменил по иску прокуратуры из-за ненадлежащего обследования. Было объявлено, что дома под снос обязательно будут обследованы с привлечением специалистов.

В 2018 году дома на Володарского, 14, 16 и 16а были повторно признаны аварийными, но уже по заявлению жильцов. Однако они уже не успели войти в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В 2020 году администрация Зеленоградска издала распоряжение о сносе, но теперь уже сараев на ул. Володарского, 14 и 16, которые жители используют под хранение угля и дров для отопления домов. Власти мотивировали это тем, что будут сноситься «самовольно возведенные постройки». После жалобы жителей в прокуратуру в адрес главы администрации Сергея Кошевого было внесено представление, а его распоряжение отменено, поскольку снос этих складов привел бы к нарушению прав граждан.

Источник: материалы презентации на градсовете

Вместе с тем параллельно властями Зеленоградска к курортному сезону 2020 года была отремонтирована непосредственно ул. Володарского за 25 млн руб. Тогда часть улицы рядом с домами № 14, 16 и 16а стала наполовину пешеходной и замощенной новой желтой плиткой. Однако, как стало очевидно из обсуждения на градсовете, всё это благоустройство около аварийных домов было сделано лишь временно, поскольку у территории с 2019 года есть новый инвестор, ожидающий получения всех разрешительных документов на снос ветхих домов и строительство апарта.

Помимо прочего, о неудачном проекте апарт-отеля у «Розы ветров» высказался губернатор Антон Алиханов в рамках прямой линии, состоявшейся 8 декабря. «К сожалению, наши СМИ освещают только какие-то моменты негативные. А про то, что на последнем градостроительном совете половина предложений были зарублена просто и сказали… Вот с такой вот фигней, извините за выражение, не приходите, когда коробку на „Розе ветров“ в Зеленоградске, просто коробку... Мне когда это показали, я говорю: „Это что?!“», — задал риторический вопрос Алиханов.

При этом он пообещал, что «ерунду, которая портит облик городов, пропускать в таких местах не будут». «И Зеленоградск, и Светлогорск свой облик должны сохранять, они должны оставаться курортами, а не превращаться исключительно в спальный район Калининграда», — заверил губернатор.

Источник: maps.yandex.ru

Однако, даже несмотря на такое обнадеживающее заявление первого лица региона, в отношении бывшего Кранца уже давно запущен необратимый процесс сноса не только откровенно ветхих зданий, но и других привычных малоэтажных исторических зданий или немецких особняков, например, в районе городского парка, где многоэтажки и среднеэтажки наступают на центр города. Привычная историческая малоэтажная среда Зеленоградска – Кранца, которой раньше десятилетиями никто не занимался и не ремонтировал, разрушается и безвозвратно исчезает, а сейчас уже и спасать поздно. В идеальном мире на ее место приходит адекватная, сопоставимая по архитектурно-градостроительным параметрам замена, но в реальности типичного российского курорта она уступает место фактору коммерции и квадратным метрам жилья.