В областной Службе охраны объектов культурного наследия шутят: «Самый распространенный вид памятников в регионе – это не руины кирх и замков, не форты, а «Дом жилой, постройки начала ХХ века». В этой шутке есть бытовая правда: в Калининграде люди в памятниках живут. И хотя доля жилья довоенной постройки год от года сокращается, старые дома составляют значительную долю в списке объектов программы капитального ремонта. При этом мнокговартирные дома, признанные памятниками, и вроде бы охраняемые государством, не имеют никакого преимущества перед обычными домами довоенной постройки. Тем не менее, в план капремонта на 2017 год включено 45 домов – объектов культурного наследия, это 7,5 % от общего количества зданий, в которых что-нибудь будет отремонтировано за «общий счет».
Именно «что-нибудь» и именно отремонтировано, а не отреставрировано. Руководитель областного Фонда капитального ремонта Оксана Астахова акцентирует внимание на этом противоречии. Несмотря на то, что ремонт дома-памятника в среднем оказывается дороже ремонта «обычного дома» на 30%, предельная стоимость работ всегда ограничена, а это означает, что подрядчик не сможет позволить себе нанимать эксперта-скульптора для восстановления барельефов или использовать специальные технологии реставрации.
«Комплексный подход мы пока не практикуем. Чаще всего делается ремонт крыш, потому что их срок эксплуатации самый короткий. Это и правильно, что они идут первыми – если в дом будеть затекать влага, то мы его не спасём. Все конструктивные элементы ранжируются: делается ремонт по одному элементу в период. Это происходит потому, что все граждане должны быть в равных условиях. Почему кто-то должен ждать больше 10 лет, чтобы к нему подошли, а кому-то сразу делают всё качественно, хорошо и красиво», - рассказывает Оксана Астахова во время визита к одному из отремонтированных по программе капремонта домов-памятников на Комсомольской, 33.
Здание оказалось «проблемным». В мае 2017 года подрядчик – ООО «СК Стандарт» завершает работы, которые планировалось завершить еще в 2016 году. Когда ремонтники выиграли аукцион и начали выполнять работы, оказалось, что в проекте неадекватно учтено состояние перекрытий, на которых держатся балконы. Более того, часть конструкций относилась не к общедомовому имуществу, а была уже частью жилого помещения. В итоге подрядчики и собственники пришли к компромиссу о том, что старые балконы будут полностью срезаны. Бюрократическая часть вопроса – изменение проекта и корректировка смет заняла время, в итоге срок окончания работ – а соответственно и срок расчета с подрядчиком – сдвинулся.
Похожие проблемы обнаружились и при ремонте дома на Димитрова, 51. Проект на проведение ремонта готовила одна подрядная организация, а работать по нему должна была уже другая.
«Всегда так будет. Изменения в проект должен вносить подрядчик, если будут вскрыты дополнительные работы. В данном случае появились дополнительные работы по усилению перекрытий и фундамента. Когда начинается производство работ, происходит снятие штукатурного слоя, становится понятно, где – волосяная трещина (ширина до 0,4 мм), а где трещины требуют расшивки, где балюстрада уже не может существовать просто по своим конструктивным возможностям», рассказывает Астахова. Она поясняет: то, что проектировщки пропустили серьезные дефекты – вовсе не говорит о том, что качество проектных работ было низким. «У нас в техническом задании на обследование прописывается, как именно оно должно проводиться. Снятие штукатурки мы там не прописываем, представьте – если мы проект делаем в этом году, а ремонт будет проводиться в следующем, что, год дом будет стоять и напитываться влагой? Обследование делается визуальное или на основании технической документации», - уточняет руководитель Фонда капремонта. В своих предыдущих комментариях прессе она не раз упоминала, что для большинства калининградских домах довоенной постройки такие документы просто отсутствуют, либо не соответствуют действительности. К примеру, при фактическом износе конструкций в 80%, в документах фиксируется износ в 18%. Следить за актуализацией данных о своём доме, по логике Фонда капремонта, должны сами собственники жилья.
«Год постройки и процент износа здания учитывается при ранжировании домов для включения в программу капитального ремонта. Если есть документы с квалифицированной печатью и ссылкой на первоисточник, что дом был построен до 1945 года или раньше, то эти данные нужно представить в Фонд, и рейтинг будет пересчитан», уточнят Астахова. Она поясняет, что при желании собственников, исторические домах могут претендовать и на полноценную реставрацию. Однако для этого жильцам придётся уплачивать повышенные взносы на капремонт. В Калининградской области пока таких примеров не было. Жильцов как правило устраивает то, как выглядят их дома после ремонта.
Не в последнюю очередь это связано с тем, что за капремонтов домов-памятников надзирает не только Фонд, компания, выигравшая подряд на строительный контроль, и министерство регионального контроля, но и Государственная служба по охране объектов культурного наследия. Ведомство Евгения Маслова согласовывает применение тех или иных материалов, конструктивные и цветовые решения. После ремонта памятник не должен терять свой исторический вид.
В доме на ул. Георгия Димитрова, 51 ООО «СК Стадарт» по контракту не обязано было выполнять работы по восстановлению двух скульптур, изображающих лежащих львов. Однако подрядчик пошел на это. В итоге две львиные фигуры, каждая весом по 300 кг, заняли своё место на крыше шестиквартирного жилого дома. Заместитель генерального директора компании, Владимир Земцов отказывается называть сумму, в которую обошелся этот декор.
«Сейчас вы фотографируете, как львов поднимают, но установят их не раньше завтрашнего дня. Это почти ювелирная работа. Работа на домах – объектах культурного наследия требует больше усилий и больше внимания. Во-первых, исторический дом – это всегда «холодный фасад», нельзя сделать утепление, которое сгладит все шероховатости фасада. Значит, специалист должен вручную выравнивать покрытие. Во-вторых, если у дома есть барельеф или орнамент, то работать с ним должен какой-то специалист с постоянной зарплатой. Если другие рабочие могут получать сдельную зарплату, то скульптор, архитектор – это совсем другая работа. У нас в штате есть специалист, он приехал с Сахалина и ему просто удовольствие доставляло работать с ангелами на фасаде дома на Комсомольской, 33», - рассказывает Земцов.
Третий подряд Земцова – трехэтажный дом на Комсомольской, 15. Сейчас он покрыт розовой штукатуркой, а еще год назад внешне мало чем отличался от заброса, размещенного по соседству. Чередование отремотированных и неотремонтированных домов на ул. Комсомольской особенно бросается в глаза. Еще больший контраст представляют собой дома-памятники и содержимое их дворов. Так, на Комсомольской, 33 во дворе стоят разваливающиеся кирпичные гаражи советской постройки. С неизвестной целью они выкрашены в красный цвет – по образу и подобию зданий довоенной постройки, которые в Калининграде было принято красить. Вид дома на Комсомольской, 15 уродует оголенная труба теплоцентрали, нависающая над мощеной дорожкой в виде буквы «П». Устранение этого диссонанса не входит в задачи программы капремонта.
Ремонт каждого из трёх упомянутых выше домов, стоит в пределах 3-3,8 млн руб. Густонаселенному Калининграду скорее повезло – чем больше сумма собираемых взносов на капитальный ремонт, тем больше средств муниципалитет получает на фактический ремонт домов, в том числе и объектов культурного наследия. Черняховск, Советск и Железнодорожный, где процент исторических зданий с элементами декора выше, чем в областном центре, получают намного меньшее финансирование. Это означает, что своего часа капремонта они могут просто не дождаться и перейти в разряд аварийных, подлежащих расселению и сносу.
