В пятницу, 12 июля, «КБ «Стрелка» представило мастер-план острова Октябрьского, который был разработан победителем закрытого конкурса, проведенного в ноябре 2018 года по инициативе правительства области, — британским бюро LDA Design, а также при участии федерального фонда ДОМ.РФ. Презентация проекта состоялась на рабочем совещании в правительстве Калининградской области под руководством главы региона Антона Алиханова. На освещение данного мероприятия СМИ не приглашались. Также был представлен объёмно-пространственный регламент Калининграда.

В соответствии с концепцией, из пустынного пространства остров должен превратиться в «место с высоким качеством жизни для всех жителей города». «Его территория будет удобной для горожан с разным ритмом жизни», — утверждают авторы мастер-плана.

Остров Октябрьский должен стать пилотной площадкой применения «Стандарта комплексного развития территорий». Соответствующий документ по поручению премьер-министра Дмитрия Медведева был разработан ранее Минстроем России, «Дом.рф» и «КБ «Стрелка». По замыслу властей и архитекторов, стандарт обяжет застройщиков возводить более качественное массовое жилье и таким образом повышать индекс качества городской среды. 

Мастер-план острова Октябрьского был создан LDA Design в соответствии с рекомендациями данного стандарта. Британцы сгенерировали ключевые проектные решения мастер-плана и концепцию спортивного кластера. В консорциуме с ними работали российская компания MAP Architects и британское бюро WSP, международная группа консультантов, немецкая компания Ingenieurbüro Kraft, российская Colliers International, итальянская Systematica Srl, а также Институт экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ и «КБ «Стрелка», которое, собственно, занималось комплексным градостроительным анализом, разработкой техзаданий и финальных материалов.

Территория на острове Октябрьском, включенная в проектирование, достигает 385 га. План будущей застройки острова рассчитан на проживание здесь не менее 86,5 тыс. человек, площадь всей жилой застройки составит порядка 3 млн кв. м. Это почти 6-летний объем ввода жилья по Калининграду по показателю за 2018 год (509 274 кв. м жилья, или 210 жилых домов, по данным горадминистрации). Площадь озелененной территории составит 22 %.

Основная застройка будет сосредоточена в западной части острова, то есть между Второй эстакадой и стадионом «Калининград». Жилая застройка в этой части острова расположится севернее музейно-образовательный центра и будет среднеэтажной (до 8 этажей включительно), поквартальной, с активными внешними улицами. 

Первые этажи зданий будут целенаправленно проектировать под офисные помещения для развития малого и среднего бизнеса. Для привлечения крупных компаний-резидентов САР — специального административного района — на острове построят бизнес-центры, торговые центры и другие респектабельные объекты деловой инфраструктуры, включая гостиницы и апарт-отели. Дополнительно предусмотрены так называемые сухие фонтаны и искусственные каналы. 

Что касается транспортного и инфраструктурного аспекта, то для повышения доступности острова будут возведены шесть новых мостов, один из которых будет велопешеходным и соединяющим ул. Литовский Вал с набережной Карбышева, с одной стороны. Этот веломаршрут будет продлен через территорию у стадиона и по следующему мосту перекинется на территорию у бастиона «Прегель» и «Бауцентра». Еще два моста предусмотрены на линии соединения ул. Ялтинской через бывший рекультивированный короотвал «Дариты» и ул. Емельянова в районе Южной водопроводной станции № 1. Совсем уж отдаленная и трудновыполнимая перспектива — мост от СНТ «Чайка» и «ЦБЗ-1» на восточную территорию острова. Видимо, здесь будет крайне востребовано водное такси, также включенное проектировщиками в мастер-план.

В концепции задекларировано, что вдоль всех набережных будут пешеходные зоны, объединённые зелёными улицами. По замыслу «Стрелки», на острове должен быть восстановлен (или даже, скорее, воссоздан) утраченный ныне зеленый каркас города — так называемый «Пояс Эрнста Шнайдера». Для того чтобы он замкнулся, проектировщики, строители и озеленители должны совместно проложить связанные друг с другом озелененные пространства и бульвары. Это нетривиальная задача для города, где на озеленение в год впервые за много лет было выделено всего 5 млн руб., а на обрезку и вырубку —12 и более млн руб.

Еще одни «фишки» острова — «Янтарный сад» вокруг физкультурно-оздоровительного комплекса, Центральный парк, который предполагается как место отдыха всех калининградцев, и спортивный парк вокруг стадиона «Калининград». Декларируется, что все зоны для активного отдыха, прогулок и занятий спортом будут открыты для желающих. Также в парке будет построен центр гребных видов спорта и фитнес-центр.

По данным из презентации проектировщиков, предполагается, что плотность застройки будет снижаться от запада к востоку, фактически за Восточной эстакадой. Сейчас эта часть острова никак не освоена и представляет собой не тронутые человеком природные территории — заболоченные луга в речной пойме. Однако, по замыслу британских проектировщиков, здесь будет создан «экопарк» площадью почти 100 га. При этом не стоит надеяться на то, что здесь не будет стройки: на красочных картинках мастер-плана здесь предполагается малоэтажное, но тем не менее жилье. Интересно, что на картинке в презентации «Стрелки» дома в этой части острова «вписаны в природный ландшафт» и буквально окружены водой. Как это возможно реализовать в условиях постоянных нагонных явлений на Преголе, остается загадкой.

Отмечается, что этот так называемый ландшафтный парк будет представлять собой систему связанных озелененных пространств и бульваров. «В пойменной территории острова будут воссозданы природные условия обитания местной флоры и фауны, в том числе небольшие насыпные острова с деревьями, водно-болотные угодья и заливные луга», — утверждают британские авторы. Но верится в это с трудом, поскольку, во-первых, менее чем за год на острове погибло или умерло от недополива более половины высаженных в преддверии ЧМ-2018 саженцев деревьев и кустарников. Во-вторых, зачем воссоздавать, если всё это есть в избытке сейчас без всяких масштабных подсыпок, строек, одним словом вмешательства человека. Стоит только посмотреть на широкую пойму Преголи между двумя ее рукавами с Восточной эстакады в сторону Берлинского моста.

Для внедрения мастер-плана острова потребуется разработать проект планировки его территории и поэтапно внести изменения во всю градостроительную документацию (всего 6 этапов): схему территориального планирования Калининградской области, генеральный план, местные нормативы градостроительного проектирования, а также правила землепользования и застройки.

Однако при всех упомянутых перспективах, независимо от их привлекательности или неоднозначности, мастер-план острова остается инструментом лишь в области прогнозирования. Нарисованные британскими архитекторами картинки имеют отношение к красивому 3D-планированию, но не к реалиям проблемной территории острова Октябрьского и воплощению всех представленных идей, как хотелось бы, «в точности». Для создания того же парка вокруг стадиона придется выковырять десятки тысяч квадратных метров плитки вокруг спортивного сооружения, а для посадки хороших саженцев и создания с нуля «Янтарного сада» — вбухать сотни тонн питательного грунта, просто потому что на песчаном голом острове, открытом всем ветрам и палящему солнцу, к тому же, без своевременного, грамотного ухода и системы автополива не растет практически ничего. 

Для воплощения представленной концепции остров снова придется изменить до неузнаваемости, вложив в него дополнительные десятки миллиардов так же, как когда-то в него были отсыпаны десятки тысяч тонн песка. Как мы помним, сначала были проведены слушания и изменены ПЗЗ с целью размещения стадиона, участки изъяли у садоводов, остров зачистили от садов, вырубили все деревья и сровняли с землей всё что только можно, оставив небольшой лесок у Восточной эстакады. Теперь природу предлагается фактически вернуть в урбанизированном виде и обратить на пользу неизвестных будущих жителей нового района.

Справедливости ради, признаем, что победить песок и сделать оазис на песчаном острове и заболоченных лугах — да, это возможно, но при условии неисчерпаемых финансовых возможностей, в реалиях передовых западных стран или той же собянинской Москвы. Откуда такой оптимизм у властей Калининградской области и надежда на миллиардные инвестиции — остается только догадываться.