За 2015 год команда проекта «Сердце города» успела провести новый конкурс, опубликовать очередную партию проектов (где в основном были Королевские замки с различной степенью привлекательности и гротеска), раздать премии победителям, провести финальную выставку, церемонию награждения и разойтись на каникулы. Было заявлено, что проект начнут строить с западного флигеля. То есть с самого сложного объекта. Казалось бы, отличий от прошлого года не так много: снова показали много красивых картинок, снова непонятно, станут ли они реальностью или так и останутся эскизами на бумаге. Но в этом году что Николай Цуканов, что руководитель бюро Александр Попадин стали куда более нервно реагировать на вопросы о том, откуда они возьмут деньги на все эти замки. Поначалу Александр Попадин рассказывал про какого-то странного инвестора, который уехал в Лондон, а теперь хочет «красиво вернуться». Но потом, будто бы сговорившись, он и глава региона перестали отвечать на подобные вопросы. По просьбе Афиши RUGRAD.EU Мария Лагутинская рассуждает о том, почему у команды «Сердца города» не было ни единого шанса воплотить в жизнь губернаторскую мечту.

Любой инвестор или строитель понимает, что сроки реализации нетипового инвестпроекта — это до 1,5–2 лет на разработку детальной концепции, проектную документацию, экспертизу, согласование и подготовку площадки. Ещё как минимум полтора года (в жёстком режиме контроля каждого рабочего дня на стройплощадке) на формирование каркаса объекта, подключение к сетям; плюс полгода на внутренние отделочные работы и благоустройство территории. Итого при идеальных условиях: административная поддержка, команда, финансирование — 3–4 года с момента preview идеи — а именно это мы и увидели в рамках презентации «Сердце города» — до «заселения» первых операторов и арендаторов объектов.

У Александра Ярошука достаточный опыт участия в инвестиционных проектах (я не думаю, что глава города категорично верит, что презентованная концепция — просто мечта). Он реально видит сроки, в течение которых у нас в городе реализуются такие масштабные нестандартные проекты. Сегодня практически начало 2016 года. Наверное, каждый девелопер или инвестор вам скажет, что к 2018 году ничего в рамках проекта «Сердце города» построено не будет.

Главная ошибка команды Александра Попадина — отсутствие финансовой логики в самом проекте. На одном небольшом участке, по сути, создаётся новый Сити. Но при этом забывается логика жизни такого города: объекты должны «цеплять» друг друга, вытягивая и поддерживая. Условно говоря, вся территория «Сердца города» — это единый комплекс, в котором есть свои трафики гостей и работников, финансовые структуры, социальные объекты. Понятен бюджет каждого из объектов комплекса: и инвестиционный, и текущий. Нам пока презентовали только картинку и условную социализацию, которая вроде бы должна быть привлекательной для инвесторов: она неожиданная для Калининграда, красивая внешне, интересная для туристов. Но любой финансист при оценке инвестиционных рисков проекта смотрит на маркетинговое окружение, «локейшен». А в «Сердце города» самого окружения ещё нет. Места, по сути, нет, как нет и понимания эффективности каждого вашего потенциального соседа. Поэтому, естественно, первая реакция инвестора: «Пусть рискнет кто-нибудь другой, зайдёт в проект. А потом, возможно, и я».

В этом плане один из самых успешных менеджмент-проектов по привлечению инвесторов в развитие территории — искусственные острова в Дубае. Понятно, что там не такие бюджеты, как выделяются на «Сердце города», но сам подход правильный. Нашим желательно взять такой подход за основу.

Сегодня инвесторы (имеются в виду капитальные инвестиции) не рассчитывают на 5–7 лет до момента полного возврата вложений, как в середине 2000 годов. Их ожидания приближены к среднеевропейским срокам окупаемости, что хорошо для данного проекта.

Есть два условных формата инвестиционной политики:

1) максимализация прибыли и быстрый возврат (раньше к таким инвестпроектам относились вложения в торгово-развлекательные объекты);

2) «статусные» инвестиции — вложения в долгосрочные, надёжные, спокойные проекты высокого класса и «стиля». К таким инвестициям можно было бы отнести здание правительственного историко-культурного комплекса. Но не уверена, что калининградские инвесторы готовы к такого рода инвестициям.

Что касается реплики господина Попадина про загадочного инвестора, который уехал в Лондон и хочет красиво вернуться. Вы представляете суммы инвестиций в территорию «Сердца города»? Миллиарды… Возможно, инвестор есть — некая персона, готовая участвовать в реализации какого-либо проекта из предложений «Сердца города» и инвестировать несколько — десять, двадцать — миллиардов рублей. Не знаю, откуда у бывшего калининградского бизнеса могут быть личные сбережения такого масштаба, но в партнёрстве с инвестиционным фондом такая вероятность существует.

Территория «Сердца города» — это удачное расположение, неплохие транспортные пути, интересный рельеф участка. Её предполагается развивать в сегменте «комфорт плюс». Но у нас в регионе, к сожалению, лишь несколько архитектурно-дизайнерских команд умеют работать и выдавать соответствующее качество. Хороший подход, комплексный и командный, по крайней мере визуальный, неожиданно для многих местных бизнесменов показала команда жилого квартала «Цветной бульвар». Если команда Александра Попадина будет подходить к детализации инвестиционных предложений от «Сердца города» с таким же подходом, то инвесторы с удовольствием будут участвовать в реализации.

Предположим, что команда «Сердца города» привлекает к детализации проекта лучшие «умы» Калининграда: людей, специалистов, бизнесменов, заинтересованных в развитии нашего региона, — и в течение 2016 года качественно дорабатывает концепцию и детализирует базовые объекты проекта. Делает некое инвестиционное предложение на каждый объект с архитектурной прорисовкой, экономикой и предложением по государственно-частному партнёрству. Предположим, что администрация города и правительство неожиданно быстро решают все вопросы по земле, коммуникациям. Объявляются тендеры, находятся инвестиции, подводятся коммуникации, решается вопрос с технологическим присоединением к электрическим сетям (но в этом случае трансформаторная подстанция должна строиться уже сегодня, а это тендерные процедуры, это финансирование, возможно, из федерального бюджета через конкурсы…). Есть сроки реализации инвестиционных проектов, я о них говорила выше, но стартовать всё равно надо: такой проект реально реализовать поэтапно, за 8–10 лет. Но не за два года.

Ситуация с чемпионатом, будет [ли он] в Калининграде или нет, на самом деле не сильно повлияет на инвестиционные решения. Если вложения планировались в область нерезидентами, то они оценивали проект в перспективе 10 лет. Просто желательно запустить новый проект перед чемпионатом. Это дополнительные реклама, продажи, прибыль. Калининградские инвесторы все «сомнения» видели изнутри. При оценке проектов большинство бизнесменов, в принципе, 2018 год не брали за веху, так что на «мощный стимул» надеялись только органы власти как на дополнительный источник для федерального софинансирования инфраструктурных и социальных проектов.

Если инвестировать в бизнес-проект, ориентируясь на такое событие, как чемпионат мира в 2018 году, то только в направления, связанные с массовым сервисом: трансфер, быстрая еда, доступный мотель формата B&B и производство сувенирной продукции. Это направления, по которым в 2018 году будут генерироваться основные продажи, направления, которые рассчитаны на «единовременное», краткосрочное посещение области (ожидается дополнительно порядка 120–150 тыс. гостей и болельщиков в регионе в течение месяца чемпионата). Остальные инвестиционные проекты — с окупаемостью не за одно мероприятие. Они рассчитаны в перспективе на 2020–2025 годы, поэтому торопиться со сдачей, запуском к чемпионату в ущерб качеству никто из бизнеса не будет. Чемпионат пройдёт, а эксплуатировать объект придётся ещё не один год.