Застройщику Леониду Кухареву единогласно одобрили 16-этажную застройку перспективных 30 га на Советском проспекте. Микрорайон на 11,8 тыс. жителей потребует дополнительных выездов, колоссальной инфраструктуры, 6-километрового коллектора, реконструкции ЛЭП и благоустройства канала между фортами. Обзор RUGRAD.

Региональный градостроительный совет одобрил для дальнейшей разработки концепцию мастер-плана целого микрорайона в конце Советского проспекта в Калининграде. Масштабную концепцию представило архитектурное бюро Asadov из Москвы под руководством Андрея Асадова. В Калининграде этот проектировщик известен по концепции первого квартала в жилом комплексе «Русская Европа». 

Застройка нового микрорайона на Советском проспекте займет в общей сложности 6 участков, которые ранее выкупил и консолидировал застройщик аккурат перед началом строительства этой части Северного обхода. Сейчас речь идет о крупных земельных массивах с номерами 39:15:120707:467 площадью 16,76 га, 39:15:120707:71 площадью 7,14 га и 39:15:120707:65 площадью 6,68 га. Самый большой из них с кадастровой стоимостью более 131 млн руб. был поставлен на учет относительно недавно, 22 июля 2022 года, и оформлен на компанию «СЗ «Совград» Леонида Кухарева — одного из богатейших депутатов совета Зеленоградска, контролирующего группу «Спецстрой». Два остальных участка, ближайших к Лермонтовскому и ул. Кировоградской — ул. Херсонской, перешли в собственность застройщика еще в апреле 2021 года.

«Автономный город»

Планируется, что более чем 30 га перед Северным обходом дадут для застройщика 436,7 тыс. кв. м различных площадей. Из них жилье составит порядка 412 тыс. кв. м, или 7941 квартира при средней площади 55 кв. м. Почти 60 % жилья предполагается реализовать в отделке и классе «Комфорт» и «Комфорт +». Только 16 % будет отведено под стандартные 10-этажные кварталы. Остальное — это торговые и офисные площади. Всего в микрорайоне запланировано как минимум 2 офисных центра и еще 4 торгово-развлекательных центра. Соотношение нежилой и жилой застройки прогнозируется на уровне 30 на 70 %. Считается, что для автономного существования города вполне достаточно 20 % нежилой инфраструктуры, включая и социальные объекты, коммерцию, места приложения труда.

Большая часть земли в секторе между Советским и Северным обходом будет отнесена к зоне высотной застройки. Ограничения накладывает расположенный в 1,5 км аэродром Чкаловск. Из-за близости к военному объекту на основной части территории застройщик ограничен высотой домов 50 метров, в связи с чем более 50 % предполагаемой застройки — это жилье от 10–12 до 16 этажей. 

Территория застройщика, примыкающая непосредственно к Советскому проспекту, будет отдана под большой торговый комплекс и многоэтажную парковку прямо перед развязкой и выездом на Северный обход. В перспективе эти объекты будут генерировать дополнительный трафик. В основном высотные здания запроектированы на углах улиц в северной части микрорайона. Как заверил руководитель бюро Андрей Асадов, дома не будут сплошной стеной, а с разрывами с южной стороны. Первый в плане квартал, так называемый нос лайнера, с которого начинается главный внутренний бульвар микрорайона от проспекта с юга на север, оформлен секциями для создания светового коридора.  

В северо-восточном углу территории по причине близости к выездам на Северный обход и ограничений из-за глиссады аэродрома определена зона потенциального развития со строительством культурно-досугового объекта и спорткомплекса высотой до 29,97 метров, «до которых тоже когда-нибудь дойдет очередь». 

Напротив, планы по строительству школы и детсадов по концессии в микрорайоне на Советском проспекте уже согласованы с администрацией Калининграда. Проектировщики исходили из того, что численность жителей в новом микрорайоне составит около 11,8 тыс. человек. При этом по нормативам полагается лишь 2 детских дошкольных учреждения на 400 и 450 детей и одна средняя общеобразовательная школа на 1200 учеников.

С учетом высокой автомобилизации Калининграда проект рассчитан на 5381 парковочное место, из которых более 3,2 тыс. будут располагаться на подземных паркингах. Гостевые места запроектированы вдоль проездов под углом 45 градусов и вдоль улиц с продольным размещением.

Уже привычной чертой подобных районов являются внутренние дворы фактически на крышах подземных парковок. Благоустройство в них проводится точечным озеленением без крупных деревьев. Для дворов на бетонном основании внутри многоэтажек допустим формат зеленых островков и насыпных холмов на 1,5 метра по усиленной плите перекрытия. По мнению авторов концепции, это поможет со временем сформировать полноценные зеленые зоны, «а не просто плац с газоном».

«Плотность и человечность»

Во время обсуждения концепции, член градсовета, архитектор Олег Копылов заметил, что представлен пока только проработанный эскиз, и уточнил, что проект на Советском проспекте крупнее «Русской Европы» на Восточной эстакаде в 2 раза. «Я бы сказал, что это город в городе. Не зря вы делаете там на первых этажах инфраструктуру для обслуживания. Вам еще только кольцевой дороги не хватает вокруг», — предположил Копылов.

Советнику губернатора по архитектурным вопросам Вячеславу Генне обсуждаемая концепция напомнила крупные проекты планировки, которые сейчас продвигаются крайне тяжело. «В них не хватает убедительности. Неоднократно обсуждали тему ул. Арсенальной, Орудийной, Невского, Краснокаменной. Каждый раз мы возвращаемся именно к градостроительным аспектам, а не к архитектуре», — поделился переживаниями Генне, намекая на спорный проект застройки бывшего военного городка на ул. Невского структурами холдинга депутата Валерия Макарова «КалининградСтройИнвест», который уже несколько раз выходил на градсовет.

«Здесь в равной степени уработано градостроительство, аналитическая и транспортная составляющая. Большой массив земельных участков, который сохранился у одного инвестора. Представляете картину, если бы это всё было разрозненно на куски, на кадастровые участки. Как бы это было реализовано при таком сценарии?», — заметил Генне. В то же время подобный массив объектов потребует колоссальной по меркам Калининграда обслуживающей инфраструктуры. 

«Где все это будет размещаться? Как оно будет интегрировано в довольно плотную застройку? По поводу плотности: я смотрю на генплане, она довольно разреженная, уютные дворики симпатичные, а смотрю на картинку, и это Чикаго в миниатюре. Очень плотная и высотная застройка», — поделился впечатлениями Олег Копылов.

«Это всё одна электронная модель. Довольно долго искали баланс, чтобы дать заказчику необходимую плотность, но и при этом человечность», — ответил Асадов.

Как пояснила представитель инвестора, микрорайон полностью обеспечен инженерией по документам. Получены технические условия по газу, забронированы необходимые объемы. Решен вопрос с электричеством, несмотря на то что потребуются дополнительные мощности. Их планируется взять от подстанции РЖД. «Сейчас застройщик находится в процессе расстановки подземных кабелей, хотя ТП будет немного. С «Янтарьэнерго» существует соглашение по реконструкции ЛЭП и преобразовании ее в подземный силовой кабель», — пояснила представитель застройщика. Не хватает только сетей канализации. 

Масштабный проект 6-километрового подземного коллектора, огибающего всю западную часть Калининграда и выходящего к насосной станции на проспекте Победы, группа застройщиков пока что планирует к реализации по инвестсоглашению. По информации представителя инвестора, выбор трассировки сделан, проект магистрального коллектора готов. На текущем этапе инвесторы находятся в процессе подписания документов по реализации. 

Новый коллектор открывает серьезные перспективы для застройки западных территорий вдоль Северного обхода. В его появлении заинтересована ГК «Мегаполис» депутата Облдумы Евгения Морозова, заявившая «город-спутник» Калининграда в районе микрорайона Совхозного возле земли «Автотора» на 952 тыс. кв. м. Кроме того, после введения коллектора в эксплуатацию начнется многоэтажная застройка поля в окружении СНТ в конце недавно отремонтированной ул. Лейтенанта Катина. Сети будут принимать в том числе стоки от Северного жилого микрорайона на Сельме, от перспективного жилого квартала на ул. Химической на месте военного городка, а также от уже строящихся ЖК на Дубовой аллее в районе парка Теодора Кроне. Коллектор позволит застройщикам рассматривать для освоения участки западнее Питьевого канала и берегов Филиппова пруда, вдоль бывших Питьевых озер, массивы восточнее микрорайона им. Космодемьянского.

«Крест ограничений»

Несмотря на большую площадь, пока что не застроенная территория на Советском проспекте имеет массу ограничений. Собрав воедино охранные зоны от двух АЗС и электрической подстанции на 110 кВ, бюро Asadov разработало концепцию, в которой «крест ограничений превращен в основные общественные пространства». В частности, над подземным кабелем будет проложен сухопутный бульвар. Соблюдены охранные зоны также и от канала, соединяющего форт № 5, межфортовое укрепление (I-Raum IVb) в самом «сердце» строительной площадки и форт № 4. 

Сейчас 30,5 га отнесены к зоне смешанной и общественно-деловой застройки, озелененных территорий специализированного назначения и озелененных территорий общего пользования. По ПЗЗ представлены вообще сразу 5 зон с индексами Ж-1, ОЖ/Г, Р-1, СП-4, ОЦ/В. Вместо сложной мозаичной картины зон по генплану проектировщики предлагают оставить только самый минимум — зону застройки многоэтажными высотными домами в сердцевине, общественно-деловую зону по периметру как буфер и зону транспортной инфраструктуры.

Председатель градсовета Евгений Костромин поинтересовался, нет ли опасений, что, упростив разнообразие зон, история с комплексным подходом может закончиться и превратиться в типовое решение коммерческих интересов. «Разные функции в схеме сейчас живописнее и накладывают все-таки некоторые обязательства в части реализации и социальных объектов, и общественных пространств», — подчеркнул Костромин.

Суждение опроверг генпланист Петр Черненко, заметивший, что при исходных данных излишнее дробление зон затрудняет проектирование для застройщика. Как пояснил Андрей Асадов, после учета всех ограничений получилось, что для жилья предопределены совершенно конкретные территории. Других внутри сектора под высотное жилье просто нет. «Жилье будет «сидеть» в своих строго очерченных контурах, даже если очень захочется куда-то выйти за пределы. Выбираться вовне уже не получится исходя из нормативных параметров территории», — заверил глава бюро.

«В трубу всегда успеем закрыть»

Достопримечательностью территории, за неимением других, стал протяженный, но неглубокий канал, питавший рвы фортов. Канал не является дренажным и уже пересох. Вода в нем стоит только в месте пересечения с ручьем Воздушным, который относится к федеральной собственности. Тем не менее местность все равно болотистая и потребует подсыпки на 1–1,5 метра.

Как рассказала представитель заказчика, канал находится на земле в собственности застройщика, соединяющий форты № 5 и 4, но он был бесхозным. Буквально несколько месяцев назад объект закрепили за «Гидротехником». Сейчас получены все технические условия. На совещаниях в горадминистрации предлагалось спрятать водный объект в трубу. Пока что специалисты сошлись на открытой системе, без расширения берегов, так как объект находится в муниципальной собственности и имеет заданное русло.

«По поводу наполняемости: здесь, конечно, есть зона затопления. По охранным зонам она присутствует. Плюс представляется, какой объем ливневых стоков сюда пустить, и вообще всё заживет своей жизнью. Как бы тут не переполнилось это всё. <…> Администрация будет эксплуатировать свой водный объект. Самое главное, [первоначальная] чистка этого канала «сидит» в производстве работ «ВАДа», который строит наш Северный обход. Они его полностью вычистят, потому что эта территория лет 70 вообще никем не обслуживалась. У нас с ними заключено соглашение», — рассказала представитель «Совграда». 

При этом небольшое межфортовое укрепление довоенной постройки с обозначением I-Raum IVb на пути канала попало внутрь территории под застройку, прямо в актуальную зону с индексом ОЖ/Г. Судя по контурам охранных зон, его сохранение явно не планируется. Тем более что вокруг будет жилая застройка, а рядом чуть южнее отводится участок под детсад. 

В бюро Asadov предложили возродить значимость элемента оборонительной системы города и проложить некий «исторический маршрут». В новом прочтении вода становится не разделяющим, а соединяющим элементом общественных пространств и кварталов. Водный бульвар должен стать основой локального диагонального пешеходного маршрута с юго-запада на северо-восток. На его берегах проектировщики предлагают сделать зеленые зоны, проложить бульвар и построить некий соседский центр как культурно-общественный объект.

Несмотря на строгие требования к эксплуатации, проектировщики остановились на консервативном открытом варианте. Канал имеет понижения, береговые уклоны, что позволяет разыграть ландшафтную историю с видовыми общественными пространствами. Но, как показывает практика, еще придется постараться, чтобы жители полноценно пользовались «историко-культурным ресурсом» по оба берега канала. 

«Водный объект находится в труднодоступных местах. Непонятно, как его использовать, что с ним делать. Надо сделать ландшафтную, видовую и парковую связку», — подчеркнул член градостроительного совета Олег Васютин, намекнув на необходимость привлекательной архитектуры вдоль канала. Полноценный непрерывный велопешеходный трансфер поможет сформировать аллея из саженцев крупных деревьев на протяжении почти 1 км.

Вячеслав Генне попросил рассматривать канал как искусственное гидротехническое сооружение, которое потребует серьезной работы над ландшафтом, берегоукрепления,  наполнения, должного ухода и регулярной чистки.

«Хорошая идея. Надо постараться максимально отстоять. В трубу всегда успеем закрыть. [Придется] поддерживать уровень воды за счет искусственного регулирования. Иначе там будет лужа с листьями и мусором. То есть вы берете на себя нагрузку как архитекторы, инженеры и эксплуатирующие структуры», — наставлял советник губернатора и высказался в поддержку проекта.

«Объехать пробку не выйдет»

Транспортная схема для микрорайона в проблемном месте Советского проспекта уже разработана застройщиком и получила предварительное согласование в ГИБДД. Новые городские улицы поделят микрорайон на 3 кластера. При выезде из микрорайона на Советский проспект разворот в сторону центра будет возможен только через развязку на Северном обходе. Со стороны Северного обхода заезд спроектирован только направо. Но очевидно, что потребуются дополнительные выезды.

«К сожалению, мы выходим на Северный обход только между участками с севера и на Советский проспект двумя примыканиями. В генплане такая же схема заложена. Когда дорожники делали схему, [давали] приблизительный расчет транспорта. Нам согласовали и в «ГДСР», и в комитете дорожно-транспортной инфраструктуры. Пропускную способность прикидывали», — пояснила представитель застройщика.

«Вопрос в том, хватит ли двух съездов правоповоротных на 5,5 тыс. автомобилей. Если потребуется интеграция в сторону Лермонтовского, возникает опасность транзита через эту территорию, чего хотелось бы избежать. Надо внимательно к этому отнестись. Это город в городе. Это почти 15 тыс. жителей. Это два Правдинска: большой объем населения и автотранспорта. <…> Вряд ли «ВАД» когда принимал решения, учитывал, что здесь будет микрорайон с такой численностью населения. Вопрос в количестве примыканий», — заметил генпланист Петр Черненко.

В свою очередь, советник губернатора Вячеслав Генне посоветовал авторам концепции максимально исключить любые сквозные проезды, чтобы люди, стремящиеся проехать к Чкаловску, минуя пробку на Советском в сторону моря, не искали объезд через микрорайон. Также предстоит интегрировать представленные решения в проект «грандиозной реконструкции» Советского проспекта.

Основной каркас улично-дорожной сети микрорайона состыкован со строящимся Северным обходом. Как пояснила представитель застройщика, инвестор фактически присоединился к проекту горадминистрации по поводу съездов и выездов. Участки приобретались уже с такими границами. Муниципалитет разграничил свою собственность по дорожной сети, однако на проект планировки город не тратился. Документ, устанавливающий красные линии, не разрабатывался. Пока что не решен вопрос примыкания и продолжения ул. Кировоградской в среднесрочной перспективе. Однако представитель застройщика заверила, что движение из многоэтажного микрорайона на эту узкую улицу не может быть пущено, тем более что там вообще ИЖД.

Поселок Лермонтовский. Источник: gov39.ru

«Подровнять под максимум»

В плане покрытий и материалов застройщик из группы «Спецстрой» остался на рациональной позиции и планирует использовать самые простые средства: штукатурка и вентилируемые фасады с применением штучных материалов. Наиболее приемлемым по стоимости и внешнему виду остаются мелкоформатные бетонные плитки под кирпич темных и коричневых оттенков и натуральный камень. В дворовом исполнении планируется штукатурка. Крыши планируется отделать как фальцевые кровли или металлическими кассетами. Архитектор Олег Васютин посоветовал сразу задать цветовой код микрорайона на Советском проспекте, чтобы он изначально отличался от Сельмы или южного Балтрайона. 

Параллельно члены градсовета предостерегли застройщика от соблазна свести каскадность в ровную 16-этажную стенку и посоветовали максимально сохранить концепцию на рваном ритме, сформировав некий силуэт. Глава регионального отделения Союза архитекторов Игорь Ли предостерег, что вся эта «красота» через несколько лет может подравняться под максимальную отметку, если так решит застройщик и ему согласуют высотность.

Председатель градсовета Евгений Костромин парировал, что всё плоским может стать, если застройщик решит сделать район  9-этажным, что зачастую происходит в Калининграде. «Все, что выше, нужно обсуждать на градостроительном совете, где мы решение принимаем совместно и будем придерживаться одобренных решений концепции. Хотя опыт показывает, что решения могут кардинально меняться. Мы вот смотрели и «Русскую Европу», там тоже были и общественные пространства, и много воды. Но теперь концептуально большая разница с реализацией», — ответил Евгений Костромин.

Андрей Асадов пояснил, что его бюро фактически рассталось с «Русской Европой». «Мы уже не во всех дальнейших этапах присутствовали. Что там дальше происходило, не в курсе трансформаций. Как-то уже постарались там обуздать фантазию. Это экономические замашки застройщика», — отметил автор первоначальной концепции.

«Экономика будет давить»

Главный архитектор Калининграда Андрей Анисимов отметил, что у города есть замечания к концепции микрорайона на Советском, но все они технического характера, и все положительные черты проекта должны дожить до момента реализации. «Куча правовых и технических тем, мы их обсуждаем. Хотелось бы, чтобы это направление и замечания сохранились на пути реализации, потому что это путь длинный. Экономика будет давить. Заставлять где-то упрощаться, ужиматься», — предостерег представитель горадминистрации.

«Дай бог, дойдет до какой-нибудь первой очереди проекта. Тут будет важно вместе с вами отстаивать эти решения перед заказчиком и придерживаться первоначальных наработок по плотности и качеству благоустройства», — высказался о дальнейших этапах концепции Андрей Асадов.

Присутствовавшие к этому часу на видеосвязи немногочисленные члены градостроительного совета поздравили авторов проекта с качественной и комплексной работой, пожелав успеха при реализации. Однако к концу заседания обсуждение масштабного и самого, наверное, важного проекта в этом блоке градсовета как назло пропустили все представители властных структур: на связи отсутствовала как министр градостроительной политики Вера Касьянова, так и вице-премьер Дмитрий Кусков, ГИБДД, МЧС, Роспотребнадзор. Их мнение по застройке 30 га в Калининграде осталось неучтенным. Также на связи к этому времени отсутствовали члены градсовета Сергей Гулевский и Олег Купердяев. В итоге концепция микрорайона в конце Советского проспекта от «Совграда» Леонида Кухарева была единогласно одобрена исключительно архитекторами для дальнейшей проработки решений. Застройщику предстоит рассмотрение на градостроительном совете уже детализированных проектов кварталов для обсуждения архитектурных решений по высотности отдельных зданий, фасадам и ландшафту.