Цены, спрос и прочее: 5 вопросов о рынке недвижимости Калининградской области
Текущую ситуацию на рынке недвижимости сформировали два ключевых события минувшего лета — завершение массовых льготных ипотечных программ и повышение ключевой ставки. О том, как это отразилось на предложении и спросе в Калининградской области, как адаптируются покупатели и рынок к новым реалиям и что делать тем, кому необходимо купить недвижимость именно сейчас, мы спросили экспертов региона.
Что происходит со спросом и предложением в сегменте новостроек?
Олег Перевалов, вице-президент Гильдии Риэлторов Калининграда, практикующий эксперт рынка недвижимости
— Cо спросом и предложением происходит всё очень просто: предложение превышает спрос, я бы сказал, значительно, особенно по новостройкам. Объём сделок стал в два раза меньше на рынке, потому что практически отвалились льготные ипотеки. Семейная ещё осталась, но у некоторых банков лимиты закончились.
Андрей Марков, основатель федеральной сети агентств недвижимости «MORE»
— Повышение ставки в конце августа никак не повлияло, покупательская способность не упала, новостройки продают и даже сентябрьское повышение ключевой ставки пока не очень сильно повлияло, потому что застройщики всё равно поднимают цены.
Новостройки, может быть, конечно, меньше продаются, чем в июне, но всё равно продаются. И это я могу точно сказать, потому что у нас второе по объёму продаж, сделок в Калининграде агентство недвижимости и мы точно видим эти цифры в Калининграде.
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»
— После отмены льготной ипотеки выдача ипотечных кредитов резко упала и, соответственно, спрос на большинство новостроек снизился в 2-2,5 раза. Но в сегментах востребованных квартир, с качественно проработанной концепцией и планировками, спрос вряд ли будет падать.
Какова ситуация со «вторичкой»?
Олег Перевалов
— Ставка «непроходная» под коммерческую ипотеку. Покупатели заняли выжидательную позицию, ожидают корректировки цен. Собственники, так скажем, дальновидные, идут навстречу покупателям и делают предложение. Точнее, ожидают от покупателя предложение, выслушивают и, как правило, находят компромисс.
Андрей Марков
— «Вторичка» продаётся так же хорошо, как в июле и в августе. Есть даже небольшие всплески: люди едут, переезжают, везут с собой наличные, либо добирают небольшую часть ипотекой. Поэтому вторичка идёт хорошо, пока стагнации рынка вообще нет. Всё идёт на тех же порах, как было в июне и июле.
Стоит ли ждать снижения цен?
Олег Перевалов
— Цены по логике будут корректироваться вниз. Но есть и сценарий, по которому они не будут корректироваться вниз, но не потому, что они будут расти или останутся на месте. Они просто останутся в рублях, в номинале, на месте, но за счёт обесценивания рубля, если будет усиление инфляции, рост курса валюты, то в рублёвой массе цены останутся. Но по факту этот рубль будет меньше стоить. При таком сценарии цены могут не падать и даже вырасти, но это будет самообман, иллюзия.
Недвижимость за эти четыре года, с 2020 года по 2024, опережающими темпами подорожала. Сейчас она будет «нащупывать» откат к тем нормальным уровням, как если бы не было льготных ипотек, а просто был нормальный инфляционный процесс. Это спекулятивный рост цен был — за счёт льготной ипотеки. Так что ситуация вполне нормальная, она ведёт к оздоровлению рынка.
Андрей Марков
— Застройщики поднимают цены. У нас несколько застройщиков по Калининграду подняли стоимость на тысячу рублей примерно за квадратный метр, несколько даже повыше.
Евгений Афанасьев
— Строительная отрасль как разогнанный локомотив — резко затормозить не может, поэтому темпы объёмов строительства будут снижаться постепенно и этот тренд уже включился. Тем самым будет происходить определённое затоваривание на рынке новостроек и больше всего это коснётся проектов с низкой ликвидностью, в непопулярных локациях, а также проектов с плохо проработанными архитектурными и планировочными решениями. И всё же и в этом сегменте рынка значительного снижения цен не будет.
Скорее всего застройщики будут «порционно» проводить акции и давать скидки на менее востребованные квартиры. В целом же цены на рынке недвижимости входят в стагнацию. Соответственно, существенного падения цен не будет.
С одной стороны, это связано с ростом доходов населения и разгоняемой инфляцией, в результате чего стоимость строительных работ, услуг и материалов увеличивается. Соответственно, значительно возрастает и себестоимость строительства, понижая рентабельность проектов, загоняя застройщиков в определённый коридор цен.
С другой стороны, в обязательствах перед банками в рамках проектного финансирования также закрепляется нижний порог цен, перешагнуть который застройщик не может. На этом фоне инвестиционные сделки с недвижимостью должны сокращаться. А те, кто решил улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие в Калининградскую область, конечно же будут приобретать жилье, как и та категория граждан, которая ещё будет попадать под оставшиеся льготные государственные программы ипотеки.
На какие предложения сейчас стоит обратить внимание?
Олег Перевалов
— Так как у нас новостройки в основном идут пока ещё в сером ключе, и там ещё нужно вкладываться в отделку, то, конечно, сейчас пользуется популярностью готовый продукт. Если застройщиком объекты с отделкой сдаются, они всё-таки худо-бедно уходят, продаются.
Сейчас объектов с отделкой мало. Но застройщики наконец-то этим озадачились и стали всё больше их делать. Во-первых, эту отделку можно включить в пока ещё существующую семейную ипотеку. Но даже если кто-то покупает без ипотеки, такие квартиры пользуются спросом.
Ольга Пузырёва, риэлтор агентства недвижимости MORE
— Некоторые застройщики субсидируют «льготку» под 3,5%. Я всегда такие предложения анонсирую, они не бесконечные, если подходит, надо брать.
Всё чаще стали появляться предложения рассрочки от застройщиков. Если это 30% сейчас и остальное — в 2026 году, если ещё и без удорожания, надо брать. Вы зафиксируете цену, квартиру за собой, а в ‘26 году хвост можно добить ипотекой. Опять же, не нужно затягивать с выбором, предложения не бесконечны, лучшие варианты уходят быстро.
Что вы посоветуете тем, кто собирается в ближайшее время покупать жильё?
Андрей Марков
— Если вам квартира нужна для жизни, либо если вы хотите «припарковать» свои деньги куда-то, чтобы не потерять их, то да, конечно, нужно покупать, потому что цены растут.
Если вы хотите купить квартиру с целью её потом перепродать, то тут я вам пока лучше не советую этого делать. Либо, если у вас есть лишние наличные деньги, вы можете просто вложить их в «долгосрок», чтобы потом вытащить оттуда лет через несколько.
Ольга Пузырёва
— Условия покупки недвижимости постоянно меняются. Только что была сельская ипотека, и вот уже её выдачу приостановили. Семейная ипотека давала возможность взять кредит под 6%, но на этой неделе Сбер объявил о том, что лимиты закончились, а ВТБ поднял первоначальный взнос до 50%. Поэтому сейчас особенно важно быть гибкими и следить за тенденциями рынка.
Если вы хотите брать вторичное жилье в ипотеку сейчас, крайне не рекомендую. 20% ставка — это самоубийство. Лучше положить деньги на вклад и ждать. Если у вас собственные средства, ваше время пришло! Можно выбирать и торговаться.
Что происходит со спросом и предложением в сегменте новостроек?
Олег Перевалов, вице-президент Гильдии Риэлторов Калининграда, практикующий эксперт рынка недвижимости
— Cо спросом и предложением происходит всё очень просто: предложение превышает спрос, я бы сказал, значительно, особенно по новостройкам. Объём сделок стал в два раза меньше на рынке, потому что практически отвалились льготные ипотеки. Семейная ещё осталась, но у некоторых банков лимиты закончились.
Андрей Марков, основатель федеральной сети агентств недвижимости «MORE»
— Повышение ставки в конце августа никак не повлияло, покупательская способность не упала, новостройки продают и даже сентябрьское повышение ключевой ставки пока не очень сильно повлияло, потому что застройщики всё равно поднимают цены.
Новостройки, может быть, конечно, меньше продаются, чем в июне, но всё равно продаются. И это я могу точно сказать, потому что у нас второе по объёму продаж, сделок в Калининграде агентство недвижимости и мы точно видим эти цифры в Калининграде.
Евгений Афанасьев, заместитель директора строительной компании «Дом Инвест»
— После отмены льготной ипотеки выдача ипотечных кредитов резко упала и, соответственно, спрос на большинство новостроек снизился в 2-2,5 раза. Но в сегментах востребованных квартир, с качественно проработанной концепцией и планировками, спрос вряд ли будет падать.
Какова ситуация со «вторичкой»?
Олег Перевалов
— Ставка «непроходная» под коммерческую ипотеку. Покупатели заняли выжидательную позицию, ожидают корректировки цен. Собственники, так скажем, дальновидные, идут навстречу покупателям и делают предложение. Точнее, ожидают от покупателя предложение, выслушивают и, как правило, находят компромисс.
Андрей Марков
— «Вторичка» продаётся так же хорошо, как в июле и в августе. Есть даже небольшие всплески: люди едут, переезжают, везут с собой наличные, либо добирают небольшую часть ипотекой. Поэтому вторичка идёт хорошо, пока стагнации рынка вообще нет. Всё идёт на тех же порах, как было в июне и июле.
Стоит ли ждать снижения цен?
Олег Перевалов
— Цены по логике будут корректироваться вниз. Но есть и сценарий, по которому они не будут корректироваться вниз, но не потому, что они будут расти или останутся на месте. Они просто останутся в рублях, в номинале, на месте, но за счёт обесценивания рубля, если будет усиление инфляции, рост курса валюты, то в рублёвой массе цены останутся. Но по факту этот рубль будет меньше стоить. При таком сценарии цены могут не падать и даже вырасти, но это будет самообман, иллюзия.
Недвижимость за эти четыре года, с 2020 года по 2024, опережающими темпами подорожала. Сейчас она будет «нащупывать» откат к тем нормальным уровням, как если бы не было льготных ипотек, а просто был нормальный инфляционный процесс. Это спекулятивный рост цен был — за счёт льготной ипотеки. Так что ситуация вполне нормальная, она ведёт к оздоровлению рынка.
Андрей Марков
— Застройщики поднимают цены. У нас несколько застройщиков по Калининграду подняли стоимость на тысячу рублей примерно за квадратный метр, несколько даже повыше.
Евгений Афанасьев
— Строительная отрасль как разогнанный локомотив — резко затормозить не может, поэтому темпы объёмов строительства будут снижаться постепенно и этот тренд уже включился. Тем самым будет происходить определённое затоваривание на рынке новостроек и больше всего это коснётся проектов с низкой ликвидностью, в непопулярных локациях, а также проектов с плохо проработанными архитектурными и планировочными решениями. И всё же и в этом сегменте рынка значительного снижения цен не будет.
Скорее всего застройщики будут «порционно» проводить акции и давать скидки на менее востребованные квартиры. В целом же цены на рынке недвижимости входят в стагнацию. Соответственно, существенного падения цен не будет.
С одной стороны, это связано с ростом доходов населения и разгоняемой инфляцией, в результате чего стоимость строительных работ, услуг и материалов увеличивается. Соответственно, значительно возрастает и себестоимость строительства, понижая рентабельность проектов, загоняя застройщиков в определённый коридор цен.
С другой стороны, в обязательствах перед банками в рамках проектного финансирования также закрепляется нижний порог цен, перешагнуть который застройщик не может. На этом фоне инвестиционные сделки с недвижимостью должны сокращаться. А те, кто решил улучшить свои жилищные условия, люди, переезжающие в Калининградскую область, конечно же будут приобретать жилье, как и та категория граждан, которая ещё будет попадать под оставшиеся льготные государственные программы ипотеки.
На какие предложения сейчас стоит обратить внимание?
Олег Перевалов
— Так как у нас новостройки в основном идут пока ещё в сером ключе, и там ещё нужно вкладываться в отделку, то, конечно, сейчас пользуется популярностью готовый продукт. Если застройщиком объекты с отделкой сдаются, они всё-таки худо-бедно уходят, продаются.
Сейчас объектов с отделкой мало. Но застройщики наконец-то этим озадачились и стали всё больше их делать. Во-первых, эту отделку можно включить в пока ещё существующую семейную ипотеку. Но даже если кто-то покупает без ипотеки, такие квартиры пользуются спросом.
Ольга Пузырёва, риэлтор агентства недвижимости MORE
— Некоторые застройщики субсидируют «льготку» под 3,5%. Я всегда такие предложения анонсирую, они не бесконечные, если подходит, надо брать.
Всё чаще стали появляться предложения рассрочки от застройщиков. Если это 30% сейчас и остальное — в 2026 году, если ещё и без удорожания, надо брать. Вы зафиксируете цену, квартиру за собой, а в ‘26 году хвост можно добить ипотекой. Опять же, не нужно затягивать с выбором, предложения не бесконечны, лучшие варианты уходят быстро.
Что вы посоветуете тем, кто собирается в ближайшее время покупать жильё?
Андрей Марков
— Если вам квартира нужна для жизни, либо если вы хотите «припарковать» свои деньги куда-то, чтобы не потерять их, то да, конечно, нужно покупать, потому что цены растут.
Если вы хотите купить квартиру с целью её потом перепродать, то тут я вам пока лучше не советую этого делать. Либо, если у вас есть лишние наличные деньги, вы можете просто вложить их в «долгосрок», чтобы потом вытащить оттуда лет через несколько.
Ольга Пузырёва
— Условия покупки недвижимости постоянно меняются. Только что была сельская ипотека, и вот уже её выдачу приостановили. Семейная ипотека давала возможность взять кредит под 6%, но на этой неделе Сбер объявил о том, что лимиты закончились, а ВТБ поднял первоначальный взнос до 50%. Поэтому сейчас особенно важно быть гибкими и следить за тенденциями рынка.
Если вы хотите брать вторичное жилье в ипотеку сейчас, крайне не рекомендую. 20% ставка — это самоубийство. Лучше положить деньги на вклад и ждать. Если у вас собственные средства, ваше время пришло! Можно выбирать и торговаться.
(Нет голосов) |