Активно и осторожно: обзор торговой недвижимости Калининграда
отсюда: http://www.cre.ru/journalnews/29016/
В ближайшие пять лет Калининград еще более укрепит позиции «государства в государстве»: по мнению экспертов, город Канта останется самым открытым и закрытым регионом России одновременно.
То, что в мае Forbes отвел Калининграду первое место в рейтинге лучших городов для ведения бизнеса в России, вызвало у опрошенных аналитиков настоящие дебаты. Так, Владимир Ильичев, директор по развитию Hilton Worldwide в России и СНГ, называет регион уникальным явлением для российской экономики и бизнеса. «В условиях географической оторванности от центра России на развитие Калининграда влияет близость ряда стран Европейского союза и наделение субъекта рядом серьезных экономических льгот, – считает г-н Ильичев. – На мой взгляд, здесь имеет место симбиоз географического положения, исторического бэкграунда и привлекательности для бизнеса с точки зрения возможностей, которые открываются перед компаниями».
Российский рынок коммерческой недвижимости с середины 1990-х годов прошел три основные ступени: Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники, – размышляет Владимир Зарин, генеральный директор ООО «Гамма Инвест Групп». Калининград же с менее чем полумиллионным населением, благодаря активности местного бизнеса, попал во временном отрезке в третью волну. Сейчас рыночная ситуация по ставкам, заполняемости объектов CRE вполне соответствует ситуации в других регионах. Офисы заполнены, торговых центров, гостиниц достаточно. Хотелось бы лучше, но что делать со стагнацией во всей России?
С точки зрения большинства калининградцев, регион имеет превосходный потенциал не только для развития бизнеса – здесь «просто комфортно жить», продолжает г-н Зарин. Близость моря в окружении европейских соседей, изобилие мест и возможностей для активного отдыха, смешение национальных культур в сочетании с предпринимательской хваткой и определенным авантюризмом в конечном счете инициировали создание и последующую поддержку особой экономической зоны и использование ее преимуществ. Показательно, что в большинстве регионов начало цивилизованной торговли в супермаркетах положили пришедшие из Москвы федеральные сети, проекты же калининградских предпринимателей («Виктория», «Вестер», «Бауцентр» и др.), наоборот, сами вышли в Москву и в другие регионы. Даниил Кофнер, инвестиционный аналитик в сфере недвижимости, директор по экономике и девелопменту «Калининградского института урбанистики», не скрывает скепсиса: «Наблюдая, как Forbes обосновывает свои рейтинги городов, особенно в фокусе Калининграда, не могу не отметить довольно сомнительные исходные маркетинговые данные, которые ложатся в основу расчета рейтинга. Так, в рейтинге за 2010 год по Калининграду стоимость аренды 1 кв. м в офисных центрах – 1000–4000 рублей в месяц, в то время как реальные ставки на 2010 год были от 400 до 900 рублей/кв. м в месяц. Это и отбросило Калининград на 12-е место. А в прошлом году Калининград вдруг не попал в тридцатку. И вот теперь 1-е место!» При этом г-н Кофнер уверенно называет Калининград лидером по удобству ведения бизнеса для молодежи в сфере IT-стартапов за счет высокоразвитой инфраструктуры отдыха и развлечений, гораздо более доступной для молодежи, чем в столицах России, все той же близости к Европе, слабой зависимости этого сектора от административного ресурса. Для производственного бизнеса, по оценкам эксперта, ключевыми факторами являются следующие. Во-первых, лоббистский потенциал региона (в то время как льготы Калининградской области постоянно урезаются и сводятся на нет все новыми федеральными законами, а бюджетные дотации на процентную ставку по кредитам для промышленности вообще не выделяются, в отличие от многих регионов России). Во-вторых, стоимость тарифов на газ и электроэнергию, а также на технологическое подключение (здесь Калининград находится в аутсайдерах). В-третьих, стоимость рабочей силы (здесь тоже регион не лидирует по дешевизне, хотя намного отстает от столичных городов). И, наконец, близость к рынкам сбыта и к источникам сырья (этим в городе Канта вообще не могут похвастать из-за анклавности региона). Поэтому льготы ОЭЗ не компенсируют вышеуказанные дополнительные издержки для большинства отраслей – остаются только отдельные ниши для производств, ориентированных на импортозамещение, как, например, «Автотор».
Развитие рынка коммерческой недвижимости в Калининграде, действительно, во многом продиктовано географическими особенностями города, считает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. Анклавность региона, со всех сторон окруженного другими государствами, создает существенные сложности для логистики. Из всех секторов рынка здесь наиболее развиты торговый и гостиничный, полагает г-жа Никуличева.
На старт в Калининград
Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle, называет торговый сегмент наиболее развитым в городе. По оценкам эксперта, общий объем рынка торговых площадей Калининграда составляет менее 200 тыс. кв. м арендуемых площадей, а в действующих качественных объектах объем вакантных площадей очень низок. Эвелина Ишметова, партнер, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, считает, что уровень обеспеченности населения торговыми площадями в торговых центрах в Калининграде – около 365 кв. м GLA на 1 тыс. жителей. Назвать рынок качественных торговых площадей в Калининграде насыщенным будет преувеличением, поддерживает Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга компании CBRE. Калининград – региональный центр, столица области с фактическим населением более 500 тыс. человек, и несколько небольших торговых центров не могут покрыть потребности жителей в качественном ритейле. Однако особенности истории и географии западного региона России накладывают свой отпечаток на формирование рынка торговых центров, и далеко не все крупные федеральные игроки и международные бренды спешат развиваться в регионе в принципе. «Бум строительства торговых центров пришелся на 2005–2008 годы, – рассказывает Сергей Гипш, директор по торговой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Сейчас интерес девелоперов к городу не ослабевает, постепенно продолжают вводиться в эксплуатацию качественные торговые объекты. Специфика качественных торговых объектов Калининграда заключается в их расположении: все они находятся непосредственно в центральной части города, говорит Сергей Рябов, генеральный директор «Рес Проперти Менеджмент Рус». Жители окраин города легко могут добраться до торговых центров на автомобиле: несмотря на то, что Калининград относится к городам с радиально-кольцевой структурой, локальная транспортная ситуация вполне благоприятная. Однако можно отметить, что многие торговые объекты недостаточно обеспечены парковочными местами. К качественным г-н Рябов относит ТРЦ «Европа», «Калининград Плаза», «Эпицентр», «Акрополь», «Мега-Центр» и Clover Citycenter. Эти шесть объектов располагаются в пределах 10–15 минут ходьбы от центральной площади города. В спальных районах на текущий момент размещаются продуктовые супермаркеты с прикассовой торговой зоной. В последнее время эксперты отмечают рост интереса к строительству небольших районных торговых центров на окраинах города. Особый интерес проявляется к северной части города, непосредственно выходящей к новой скоростной трассе «Приморское кольцо».
По оценкам Полины Жилкиной, ставки аренды для якорных арендаторов торговых центров не слишком отличаются от уровня городов-миллионников. Однако ставки по торговой галерее ниже и сопоставимы с уровнем других российских городов с населением 500 тыс. человек. Если говорить о галерее на первом этаже торгового центра, то средние ставки для магазинов аксессуаров площадью до 50 кв. м – в пределах $ 1800–2500/кв. м, а для магазинов площадью около 100–150 кв. м с трудом дотянут до $ 1500/кв. м в год. Большинство арендаторов, представленных в Калининградских торговых центрах, являются локальными сетями: «Виктория» (супермаркеты и гипермаркеты), «Лавка Бахуса» (специализированные магазины), «Бауцентр» (DIY), Maximus (бытовая техника и электроника), «Вестер» и «Бомба» (гипермаркеты, супермаркеты), «Клондайк» (стройматериалы) и т. д. По данным Сергея Гипша, многие сетевые польские или немецкие торговые операторы начинают экспансию на российский рынок именно с Калининграда например, в 2012 году в России появился польский бренд Reporter (одна из крупнейших польских торговых компаний, имеющая более 20 лет опыта в сфере производства и продаж модной одежды). Среди федеральных операторов, представленных в Калининграде, игроки выделяют «Эльдорадо», «Спортмастер», «Шоколадницу», «Рив Гош», «Синема Парк», «М.Видео». Одна из важных характеристик рынка ритейла Калининграда – большое число местных торговых операторов, делится Марина Малахатько. Наиболее ярким примером игроки называют продуктовую сеть «Вестер», которая, зародившись в Калининграде, вышла на федеральный уровень. В число местных сетей также входят продуктовые супермаркеты «Виктория» (сейчас входят в холдинг «Дикси», работают не только в Калининграде и области, но и в Московском регионе), супермаркеты электроники и бытовой техники Maximus, DIY-гипермаркеты «Бауцентр» (также представлены в Краснодаре и Омске). Для многих федеральных ритейлеров ключевой причиной невыхода на калининградский рынок является все то же специфическое расположение региона и связанные с этим сложности с логистикой, что особенно актуально для продуктовых сетей. Для некоторых игроков сегмента решением является выход в регион сразу сетью (несколькими магазинами, форматами), что позволит оптимизировать логистические издержки. «В Калининграде представлено большинство европейских топовых брендов, которые заходили как раз под проекты крупных ТРЦ, – говорит Даниил Кофнер. – Владельцами таких арендных бутиков в ТРЦ становятся, как правило, местные или федеральные сети. А вот создавать отдельно стоящие магазины известных марок отваживаются даже иностранцы, включая Германию. Польские и прибалтийские инвесторы предпочитают концентрироваться на дистрибьюции своих национальных торговых марок. Из-за ограниченности населения региона лимитирован и премиум-сегмент. Так что премиум-бутики – явление редкое, а ТРЦ класса “премиум” нет вообще».
Господин Гипш подчеркнул, что, в отличие от других крупных российских городов, в Калининграде практически не представлен рыночный формат торговли. Сегмент street retail также не получил достаточного развития. Но сейчас в городе продолжается реализация крупного проекта «Рыбная деревня», в рамках которого запланировано строительство комфортных пешеходных зон с объектами street retail на первых этажах зданий. С аналитиками не согласен Руслан Якунин, директор по аренде помещений компании ADG Group, считая, что данный формат является, по сути, основной формой организации розничной торговли в Калининграде. «Таковы местные реалии: небогатое население, близость Европы для “большого шопинга”, отсутствие крупных федеральных брендов», – говорит г-н Якунин, считающий, что формат периферийного торгового центра с крупными якорными арендаторами в Калининграде вряд ли будет востребован. Новая галерея ADG Group является, по сути, объектом стрит-ритейла, продолжает эксперт. Это привычный для калининградцев формат, но в новой, цивилизованной форме: расположение в неформальном центре города, крупные федеральные игроки в сегментах fashion и food retail, адаптированные под местный рынок концепции, опора на местный бизнес. По замыслу галерея такого типа станет не просто торговым центром, но и местом проведения досуга, lifestyle-объектом. В компании полагают, что именно за подобными форматами будущее цивилизованной торговли в регионе.
В Калининграде выделено четыре исторически сложившихся торговых коридора, обладающих максимальным скоплением объектов уличной торговли, рассказывает Владимир Королев, генеральный директов ООО «Гамма Девелопмент». Это ул. Черняховского, ул. Пролетарская и Ленинский пр. – так называемый Золотой треугольник. Также к категории торговых коридоров относится пр. Мира. Площадь всех объектов в рамках рассматриваемых торговых коридоров составляет более 14 тыс. кв. м GLA, ставки аренды варьируются в зависимости от торгового коридора, в целом диапазон – 20–50 евро/кв. м в месяц. Свободных помещений на ключевых торговых коридорах нет – уровень заполняемости составляет практически 100 %. Единственная возможность расширения сегмента street retail – дальнейшая реконструкция первых и цокольных этажей жилых зданий. Появление же новых торговых площадей происходит в основном за счет освобождения существующих помещений. «Калининградский сегмент уличной торговли отличается от аналогичного в Москве или Санкт-Петербурге, – продолжает г-н Королев. – Если в последних на ключевых торговых улицах открываются флагманские магазины, то в Калининграде – в большей части магазины, оставшиеся с момента становления “цивилизованной” торговли в отсутствие качественных торговых центров, в основном мультибрендовые магазины, управляемые индивидуальными предпринимателями. Можно говорить лишь о точечном открытии качественных магазинов. Из функционирующих более года качественными можно назвать часть магазинов на Ленинском проспекте на промежутке от реки Преголя до улицы Багратиона, например, “Мода Центр” или Hugo Boss, O’stin». Федеральные ритейлеры при выходе в регион в первую очередь обращают внимание на площадки в торговых центрах, размещение же в стрит-ритейле практически не рассматривают. Последние несколько лет в сегменте активно развиваются заведения общественного питания, например, расширяется сеть «Круассан-Кафе», открылся второй пивной ресторан «Пивовар», второй ресторан «Британика», пивной ресторан Zotler условно расширен за счет открытия стейк-бара Limousin.
Рублем и ногами
В отсутствие достаточного предложения и ввиду все тех же географических особенностей калининградцы традиционно голосуют ногами и рублем за покупки в сопредельных государствах. «Калининградцы посещают Польшу, Германию, Литву, – делится Владимир Зарин. – Особенностью последних двух лет стали шопинг-туры активных калининградцев в польскую зону малого приграничного сотрудничества (от ближайших к погранпереходам городов до Труймяста (Гданьск–Сопот–Гдыня))». По данным польских и местных СМИ, за первое полугодие 2013 года в польских магазинах российские покупатели оставили 620 млн рублей, количество пересечений границы выросло в три раза и прогнозируется до конца года в пределах 6 млн. Планируются к открытию железнодорожное сообщение Калининграда с пограничными городами, дополнительные погранпереходы. В крупных торговых центрах все чаще появляются надписи и объявления на русском языке о распродажах и акциях. «В 2012 году Генеральное консульство Польши в Калининграде выдало около 136 тыс. виз (из которых 62,5 % – многократные), а также 13 тыс. разрешений в рамках малого приграничного движения, – говорит Эвелина Ишметова. – В 2013 году консульство увеличит количество выдаваемых шенгенских виз и карточек малого приграничного передвижения, доведя их общее количество до 240 тыс. Местные турагентства предлагают жителям множество шопинг-туров в Польшу на один–два дня. При этом наиболее посещаемые польские города с целью шопинга – Гданьск (160 км от Калининграда), Бранево (65 км), Эльблонг (102 км)». А вот к формату регионального аутлета в Калининграде пока относятся скептически. Руслан Якунин считает, что это станет не самым востребованным проектом в регионе, где слишком привычен трансграничный шопинг, и бороться с «супераутлетом» вроде целой Польши будет слишком тяжело. В «Гамма Инвест Групп» рассказывают к тому же о нескольких успешных объектах Fashion House в Польше (ближайший – в Гданьске), доступности аутлетов вблизи Берлина, Мюнхена, Парижа, в северной Италии. Небольшая аудитория региональных целевых потребителей, имеющих альтернативу европейского сервиса, неблагоприятная логистика оперативной доставки коллекций из Европы приводят к тому, что калининградцам по-прежнему будет интереснее закупаться в Европе». «Если говорить о крупном дискаунтере дешевой одежды и сопутствующих товаров, этот проект был открыт еще три года назад на главной выездной магистрали города под брендом “Запад 39”, – размышляет Даниил Кофнер. – Если речь идет о fashion-аутлете, это являлось первоначальной моделью вышеуказанного проекта, отвергнутой после тщательного изучения западноевропейского стокового рынка. Он подразумевает большие партии, трудно реализуемые в анклавном регионе. А остатки местных брендовых бутиков, наоборот, слишком незначительны, да и многие владельцы таких магазинов “грешат” сохранением прошлогодних коллекций на прилавках. Если речь идет просто о загородном торговом центре мегаформата, такой проект уже реализуется литовскими инвесторами, правда, малыми темпами». Подобные инвестиции, по оценкам эксперта, сдерживают две местные «аномалии»: концентрация всех шести крупных ТРЦ в двухкилометровом радиусе центра города с тотальным перехватом основной массы покупателей брендового ассортимента и вышеописанная сверхмонополизация остального ритейла (от продовольственного до бытовой техники и стройматериалов) в нескольких торговых сетях с совокупной долей, превышающей 50 % розницы.
Не слишком радужно в торговых центрах и с фуд-кортами. Впрочем, большинство московских аналитиков сошлись на том, что городу не хватает просто заведений в стиле casual dining. Немного по-другому все выглядит для самих калининградцев: только первые три ТРЦ создали у себя фуд-корты, рассказывает Даниил Кофнер. Остальные трое отказались от этой идеи, предпочтя отдать площади под точечный общепит. Вызвано это очень высокой конкуренцией фаст-фуда в городе, причем доминирует не «Макдональдс», а местные оригинальные бренды. Впрочем, в самом новом проекте (вторая очередь ТРЦ «Европа») появилось что-то среднее – группа кафе рядом с новым мультиплексом, но там отсутствует общее пространство столов. Расширенное ресторанное предложение может стать важным конкурентным преимуществом для торгового центра, претендующего на успех в Калининграде, считает Руслан Якунин. Так, в новом проекте ADG Group предусматривается целая «ресторанная улица», в которой будет представлен не только формат fast food, но и casual dining. В компании рассчитывают, что благодаря этому удастся создать место проведения досуга, популярное как среди молодежи, так и для семейной аудитории. Пока же фуд-корты размещены в ТРЦ «Калининград Плаза», «Эпицентр» и «Мега-Центр». Здесь представлены такие игроки, как «Пышка», «Блинца-ца», «Китайский Вкус», SFC, «Кавардак», «Токио», «Бутерброtt», Apple Pie, Subway, Cinnabone. «Все фуд-корты небольшие по площади ввиду относительно небольшой площади ТРЦ, – говорит Владимир Королев. – Выход в регион новых крупных игроков, которые могли бы разместиться на фуд-корте, осложнен отсутствием новых крупных торговых площадок. В целом же в регионе формат общепита развивается путем открытия кафе и ресторанов, как отдельно стоящих на центральных улицах, так и в рамках торговых центров».
В ближайшие пять лет Калининград еще более укрепит позиции «государства в государстве»: по мнению экспертов, город Канта останется самым открытым и закрытым регионом России одновременно.
То, что в мае Forbes отвел Калининграду первое место в рейтинге лучших городов для ведения бизнеса в России, вызвало у опрошенных аналитиков настоящие дебаты. Так, Владимир Ильичев, директор по развитию Hilton Worldwide в России и СНГ, называет регион уникальным явлением для российской экономики и бизнеса. «В условиях географической оторванности от центра России на развитие Калининграда влияет близость ряда стран Европейского союза и наделение субъекта рядом серьезных экономических льгот, – считает г-н Ильичев. – На мой взгляд, здесь имеет место симбиоз географического положения, исторического бэкграунда и привлекательности для бизнеса с точки зрения возможностей, которые открываются перед компаниями».
Российский рынок коммерческой недвижимости с середины 1990-х годов прошел три основные ступени: Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники, – размышляет Владимир Зарин, генеральный директор ООО «Гамма Инвест Групп». Калининград же с менее чем полумиллионным населением, благодаря активности местного бизнеса, попал во временном отрезке в третью волну. Сейчас рыночная ситуация по ставкам, заполняемости объектов CRE вполне соответствует ситуации в других регионах. Офисы заполнены, торговых центров, гостиниц достаточно. Хотелось бы лучше, но что делать со стагнацией во всей России?
С точки зрения большинства калининградцев, регион имеет превосходный потенциал не только для развития бизнеса – здесь «просто комфортно жить», продолжает г-н Зарин. Близость моря в окружении европейских соседей, изобилие мест и возможностей для активного отдыха, смешение национальных культур в сочетании с предпринимательской хваткой и определенным авантюризмом в конечном счете инициировали создание и последующую поддержку особой экономической зоны и использование ее преимуществ. Показательно, что в большинстве регионов начало цивилизованной торговли в супермаркетах положили пришедшие из Москвы федеральные сети, проекты же калининградских предпринимателей («Виктория», «Вестер», «Бауцентр» и др.), наоборот, сами вышли в Москву и в другие регионы. Даниил Кофнер, инвестиционный аналитик в сфере недвижимости, директор по экономике и девелопменту «Калининградского института урбанистики», не скрывает скепсиса: «Наблюдая, как Forbes обосновывает свои рейтинги городов, особенно в фокусе Калининграда, не могу не отметить довольно сомнительные исходные маркетинговые данные, которые ложатся в основу расчета рейтинга. Так, в рейтинге за 2010 год по Калининграду стоимость аренды 1 кв. м в офисных центрах – 1000–4000 рублей в месяц, в то время как реальные ставки на 2010 год были от 400 до 900 рублей/кв. м в месяц. Это и отбросило Калининград на 12-е место. А в прошлом году Калининград вдруг не попал в тридцатку. И вот теперь 1-е место!» При этом г-н Кофнер уверенно называет Калининград лидером по удобству ведения бизнеса для молодежи в сфере IT-стартапов за счет высокоразвитой инфраструктуры отдыха и развлечений, гораздо более доступной для молодежи, чем в столицах России, все той же близости к Европе, слабой зависимости этого сектора от административного ресурса. Для производственного бизнеса, по оценкам эксперта, ключевыми факторами являются следующие. Во-первых, лоббистский потенциал региона (в то время как льготы Калининградской области постоянно урезаются и сводятся на нет все новыми федеральными законами, а бюджетные дотации на процентную ставку по кредитам для промышленности вообще не выделяются, в отличие от многих регионов России). Во-вторых, стоимость тарифов на газ и электроэнергию, а также на технологическое подключение (здесь Калининград находится в аутсайдерах). В-третьих, стоимость рабочей силы (здесь тоже регион не лидирует по дешевизне, хотя намного отстает от столичных городов). И, наконец, близость к рынкам сбыта и к источникам сырья (этим в городе Канта вообще не могут похвастать из-за анклавности региона). Поэтому льготы ОЭЗ не компенсируют вышеуказанные дополнительные издержки для большинства отраслей – остаются только отдельные ниши для производств, ориентированных на импортозамещение, как, например, «Автотор».
Развитие рынка коммерческой недвижимости в Калининграде, действительно, во многом продиктовано географическими особенностями города, считает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. Анклавность региона, со всех сторон окруженного другими государствами, создает существенные сложности для логистики. Из всех секторов рынка здесь наиболее развиты торговый и гостиничный, полагает г-жа Никуличева.
На старт в Калининград
Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle, называет торговый сегмент наиболее развитым в городе. По оценкам эксперта, общий объем рынка торговых площадей Калининграда составляет менее 200 тыс. кв. м арендуемых площадей, а в действующих качественных объектах объем вакантных площадей очень низок. Эвелина Ишметова, партнер, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, считает, что уровень обеспеченности населения торговыми площадями в торговых центрах в Калининграде – около 365 кв. м GLA на 1 тыс. жителей. Назвать рынок качественных торговых площадей в Калининграде насыщенным будет преувеличением, поддерживает Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга компании CBRE. Калининград – региональный центр, столица области с фактическим населением более 500 тыс. человек, и несколько небольших торговых центров не могут покрыть потребности жителей в качественном ритейле. Однако особенности истории и географии западного региона России накладывают свой отпечаток на формирование рынка торговых центров, и далеко не все крупные федеральные игроки и международные бренды спешат развиваться в регионе в принципе. «Бум строительства торговых центров пришелся на 2005–2008 годы, – рассказывает Сергей Гипш, директор по торговой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Сейчас интерес девелоперов к городу не ослабевает, постепенно продолжают вводиться в эксплуатацию качественные торговые объекты. Специфика качественных торговых объектов Калининграда заключается в их расположении: все они находятся непосредственно в центральной части города, говорит Сергей Рябов, генеральный директор «Рес Проперти Менеджмент Рус». Жители окраин города легко могут добраться до торговых центров на автомобиле: несмотря на то, что Калининград относится к городам с радиально-кольцевой структурой, локальная транспортная ситуация вполне благоприятная. Однако можно отметить, что многие торговые объекты недостаточно обеспечены парковочными местами. К качественным г-н Рябов относит ТРЦ «Европа», «Калининград Плаза», «Эпицентр», «Акрополь», «Мега-Центр» и Clover Citycenter. Эти шесть объектов располагаются в пределах 10–15 минут ходьбы от центральной площади города. В спальных районах на текущий момент размещаются продуктовые супермаркеты с прикассовой торговой зоной. В последнее время эксперты отмечают рост интереса к строительству небольших районных торговых центров на окраинах города. Особый интерес проявляется к северной части города, непосредственно выходящей к новой скоростной трассе «Приморское кольцо».
По оценкам Полины Жилкиной, ставки аренды для якорных арендаторов торговых центров не слишком отличаются от уровня городов-миллионников. Однако ставки по торговой галерее ниже и сопоставимы с уровнем других российских городов с населением 500 тыс. человек. Если говорить о галерее на первом этаже торгового центра, то средние ставки для магазинов аксессуаров площадью до 50 кв. м – в пределах $ 1800–2500/кв. м, а для магазинов площадью около 100–150 кв. м с трудом дотянут до $ 1500/кв. м в год. Большинство арендаторов, представленных в Калининградских торговых центрах, являются локальными сетями: «Виктория» (супермаркеты и гипермаркеты), «Лавка Бахуса» (специализированные магазины), «Бауцентр» (DIY), Maximus (бытовая техника и электроника), «Вестер» и «Бомба» (гипермаркеты, супермаркеты), «Клондайк» (стройматериалы) и т. д. По данным Сергея Гипша, многие сетевые польские или немецкие торговые операторы начинают экспансию на российский рынок именно с Калининграда например, в 2012 году в России появился польский бренд Reporter (одна из крупнейших польских торговых компаний, имеющая более 20 лет опыта в сфере производства и продаж модной одежды). Среди федеральных операторов, представленных в Калининграде, игроки выделяют «Эльдорадо», «Спортмастер», «Шоколадницу», «Рив Гош», «Синема Парк», «М.Видео». Одна из важных характеристик рынка ритейла Калининграда – большое число местных торговых операторов, делится Марина Малахатько. Наиболее ярким примером игроки называют продуктовую сеть «Вестер», которая, зародившись в Калининграде, вышла на федеральный уровень. В число местных сетей также входят продуктовые супермаркеты «Виктория» (сейчас входят в холдинг «Дикси», работают не только в Калининграде и области, но и в Московском регионе), супермаркеты электроники и бытовой техники Maximus, DIY-гипермаркеты «Бауцентр» (также представлены в Краснодаре и Омске). Для многих федеральных ритейлеров ключевой причиной невыхода на калининградский рынок является все то же специфическое расположение региона и связанные с этим сложности с логистикой, что особенно актуально для продуктовых сетей. Для некоторых игроков сегмента решением является выход в регион сразу сетью (несколькими магазинами, форматами), что позволит оптимизировать логистические издержки. «В Калининграде представлено большинство европейских топовых брендов, которые заходили как раз под проекты крупных ТРЦ, – говорит Даниил Кофнер. – Владельцами таких арендных бутиков в ТРЦ становятся, как правило, местные или федеральные сети. А вот создавать отдельно стоящие магазины известных марок отваживаются даже иностранцы, включая Германию. Польские и прибалтийские инвесторы предпочитают концентрироваться на дистрибьюции своих национальных торговых марок. Из-за ограниченности населения региона лимитирован и премиум-сегмент. Так что премиум-бутики – явление редкое, а ТРЦ класса “премиум” нет вообще».
Господин Гипш подчеркнул, что, в отличие от других крупных российских городов, в Калининграде практически не представлен рыночный формат торговли. Сегмент street retail также не получил достаточного развития. Но сейчас в городе продолжается реализация крупного проекта «Рыбная деревня», в рамках которого запланировано строительство комфортных пешеходных зон с объектами street retail на первых этажах зданий. С аналитиками не согласен Руслан Якунин, директор по аренде помещений компании ADG Group, считая, что данный формат является, по сути, основной формой организации розничной торговли в Калининграде. «Таковы местные реалии: небогатое население, близость Европы для “большого шопинга”, отсутствие крупных федеральных брендов», – говорит г-н Якунин, считающий, что формат периферийного торгового центра с крупными якорными арендаторами в Калининграде вряд ли будет востребован. Новая галерея ADG Group является, по сути, объектом стрит-ритейла, продолжает эксперт. Это привычный для калининградцев формат, но в новой, цивилизованной форме: расположение в неформальном центре города, крупные федеральные игроки в сегментах fashion и food retail, адаптированные под местный рынок концепции, опора на местный бизнес. По замыслу галерея такого типа станет не просто торговым центром, но и местом проведения досуга, lifestyle-объектом. В компании полагают, что именно за подобными форматами будущее цивилизованной торговли в регионе.
В Калининграде выделено четыре исторически сложившихся торговых коридора, обладающих максимальным скоплением объектов уличной торговли, рассказывает Владимир Королев, генеральный директов ООО «Гамма Девелопмент». Это ул. Черняховского, ул. Пролетарская и Ленинский пр. – так называемый Золотой треугольник. Также к категории торговых коридоров относится пр. Мира. Площадь всех объектов в рамках рассматриваемых торговых коридоров составляет более 14 тыс. кв. м GLA, ставки аренды варьируются в зависимости от торгового коридора, в целом диапазон – 20–50 евро/кв. м в месяц. Свободных помещений на ключевых торговых коридорах нет – уровень заполняемости составляет практически 100 %. Единственная возможность расширения сегмента street retail – дальнейшая реконструкция первых и цокольных этажей жилых зданий. Появление же новых торговых площадей происходит в основном за счет освобождения существующих помещений. «Калининградский сегмент уличной торговли отличается от аналогичного в Москве или Санкт-Петербурге, – продолжает г-н Королев. – Если в последних на ключевых торговых улицах открываются флагманские магазины, то в Калининграде – в большей части магазины, оставшиеся с момента становления “цивилизованной” торговли в отсутствие качественных торговых центров, в основном мультибрендовые магазины, управляемые индивидуальными предпринимателями. Можно говорить лишь о точечном открытии качественных магазинов. Из функционирующих более года качественными можно назвать часть магазинов на Ленинском проспекте на промежутке от реки Преголя до улицы Багратиона, например, “Мода Центр” или Hugo Boss, O’stin». Федеральные ритейлеры при выходе в регион в первую очередь обращают внимание на площадки в торговых центрах, размещение же в стрит-ритейле практически не рассматривают. Последние несколько лет в сегменте активно развиваются заведения общественного питания, например, расширяется сеть «Круассан-Кафе», открылся второй пивной ресторан «Пивовар», второй ресторан «Британика», пивной ресторан Zotler условно расширен за счет открытия стейк-бара Limousin.
Рублем и ногами
В отсутствие достаточного предложения и ввиду все тех же географических особенностей калининградцы традиционно голосуют ногами и рублем за покупки в сопредельных государствах. «Калининградцы посещают Польшу, Германию, Литву, – делится Владимир Зарин. – Особенностью последних двух лет стали шопинг-туры активных калининградцев в польскую зону малого приграничного сотрудничества (от ближайших к погранпереходам городов до Труймяста (Гданьск–Сопот–Гдыня))». По данным польских и местных СМИ, за первое полугодие 2013 года в польских магазинах российские покупатели оставили 620 млн рублей, количество пересечений границы выросло в три раза и прогнозируется до конца года в пределах 6 млн. Планируются к открытию железнодорожное сообщение Калининграда с пограничными городами, дополнительные погранпереходы. В крупных торговых центрах все чаще появляются надписи и объявления на русском языке о распродажах и акциях. «В 2012 году Генеральное консульство Польши в Калининграде выдало около 136 тыс. виз (из которых 62,5 % – многократные), а также 13 тыс. разрешений в рамках малого приграничного движения, – говорит Эвелина Ишметова. – В 2013 году консульство увеличит количество выдаваемых шенгенских виз и карточек малого приграничного передвижения, доведя их общее количество до 240 тыс. Местные турагентства предлагают жителям множество шопинг-туров в Польшу на один–два дня. При этом наиболее посещаемые польские города с целью шопинга – Гданьск (160 км от Калининграда), Бранево (65 км), Эльблонг (102 км)». А вот к формату регионального аутлета в Калининграде пока относятся скептически. Руслан Якунин считает, что это станет не самым востребованным проектом в регионе, где слишком привычен трансграничный шопинг, и бороться с «супераутлетом» вроде целой Польши будет слишком тяжело. В «Гамма Инвест Групп» рассказывают к тому же о нескольких успешных объектах Fashion House в Польше (ближайший – в Гданьске), доступности аутлетов вблизи Берлина, Мюнхена, Парижа, в северной Италии. Небольшая аудитория региональных целевых потребителей, имеющих альтернативу европейского сервиса, неблагоприятная логистика оперативной доставки коллекций из Европы приводят к тому, что калининградцам по-прежнему будет интереснее закупаться в Европе». «Если говорить о крупном дискаунтере дешевой одежды и сопутствующих товаров, этот проект был открыт еще три года назад на главной выездной магистрали города под брендом “Запад 39”, – размышляет Даниил Кофнер. – Если речь идет о fashion-аутлете, это являлось первоначальной моделью вышеуказанного проекта, отвергнутой после тщательного изучения западноевропейского стокового рынка. Он подразумевает большие партии, трудно реализуемые в анклавном регионе. А остатки местных брендовых бутиков, наоборот, слишком незначительны, да и многие владельцы таких магазинов “грешат” сохранением прошлогодних коллекций на прилавках. Если речь идет просто о загородном торговом центре мегаформата, такой проект уже реализуется литовскими инвесторами, правда, малыми темпами». Подобные инвестиции, по оценкам эксперта, сдерживают две местные «аномалии»: концентрация всех шести крупных ТРЦ в двухкилометровом радиусе центра города с тотальным перехватом основной массы покупателей брендового ассортимента и вышеописанная сверхмонополизация остального ритейла (от продовольственного до бытовой техники и стройматериалов) в нескольких торговых сетях с совокупной долей, превышающей 50 % розницы.
Не слишком радужно в торговых центрах и с фуд-кортами. Впрочем, большинство московских аналитиков сошлись на том, что городу не хватает просто заведений в стиле casual dining. Немного по-другому все выглядит для самих калининградцев: только первые три ТРЦ создали у себя фуд-корты, рассказывает Даниил Кофнер. Остальные трое отказались от этой идеи, предпочтя отдать площади под точечный общепит. Вызвано это очень высокой конкуренцией фаст-фуда в городе, причем доминирует не «Макдональдс», а местные оригинальные бренды. Впрочем, в самом новом проекте (вторая очередь ТРЦ «Европа») появилось что-то среднее – группа кафе рядом с новым мультиплексом, но там отсутствует общее пространство столов. Расширенное ресторанное предложение может стать важным конкурентным преимуществом для торгового центра, претендующего на успех в Калининграде, считает Руслан Якунин. Так, в новом проекте ADG Group предусматривается целая «ресторанная улица», в которой будет представлен не только формат fast food, но и casual dining. В компании рассчитывают, что благодаря этому удастся создать место проведения досуга, популярное как среди молодежи, так и для семейной аудитории. Пока же фуд-корты размещены в ТРЦ «Калининград Плаза», «Эпицентр» и «Мега-Центр». Здесь представлены такие игроки, как «Пышка», «Блинца-ца», «Китайский Вкус», SFC, «Кавардак», «Токио», «Бутерброtt», Apple Pie, Subway, Cinnabone. «Все фуд-корты небольшие по площади ввиду относительно небольшой площади ТРЦ, – говорит Владимир Королев. – Выход в регион новых крупных игроков, которые могли бы разместиться на фуд-корте, осложнен отсутствием новых крупных торговых площадок. В целом же в регионе формат общепита развивается путем открытия кафе и ресторанов, как отдельно стоящих на центральных улицах, так и в рамках торговых центров».
