Продажи квартир в калининградских новостройках за первый квартал 2023 года упали на 57 %. Застройщики мечтают вернуть себе 75 % от прежнего спроса, ищут ценовое дно и признают, что цены на квартиры были «искусственно раздутыми», но пока не готовы повышать качество продукта на рынке.

Хуже, чем в остальной России

Продажи квартир в новостройках в Калининградской области за первый квартал 2023 года по ДДУ упали на 57 %. Такие данные были озвучены 20 июня на региональной конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы», которая была организована порталом «Единый ресурс застройщиков». Тренд на снижение продаж демонстрировал и общероссийский рынок. Однако падение по Калининградской области обгоняет федеральные тенденции. В среднем по России продажи снизились только на 35 %.

«В Калининградской области ситуация хуже. Тогда в июне мы говорили, что падение практически 90 %, но я так понимаю, что ситуация затем несколько выровнялась», — прокомментировал ситуацию генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик, отметив, что есть субъекты РФ с гораздо более серьезными проблемами на рынке, а падение продаж достигает 70 %.

Но в целом, согласно статистике ЕРЗ, ситуация на региональном рынке по ряду других показателей демонстрирует тенденции хуже «средней температуры» по стране. В частности, по РФ в среднем сохранились хорошие темпы вывода квартир на рынок. 

«Отсутствие роста — это реакция на падение продаж. Но в Калининградской области не так: в 2021 году 45 квартир выводилось [в день] на рынок жилья, в прошлом году произошло двукратное падение. В этом году падение продолжается — 15 квартир в день, даже не то, что выводится на рынок, а выводится в ЕИЖС (Единая информационная система жилищного строительства. — Прим. ред.). А это еще не значит, что выводится на рынок. То есть тенденция намного хуже, чем в целом по РФ», — отметил Кирилл Холопик.

Согласно «Единому ресурсу застройщиков», если в России цена за квадратный метр продолжает расти (+5,6 %), то в Калининградской области цены снизились на 11,6 %, до 99,3 тыс. руб. за квадрат. «Цены впервые упали ниже 100 тыс. руб. [за квадратный метр]. Такое редкое явление, что за год цены упали... », — отметил Холопик. Однако ближе к концу конференции он был вынужден оговорится, что снижение цен на 11,6 % «не привело к банкротству ни одного застройщика в Калининградской области».

Учредитель компании «Калининградский строительный концерн» Вадим Шимко в разговоре с корреспондентом портала RUGRAD, комментируя снижение цены за квадрат, заявил, что цены на самом деле «откатились на реальные». «Это были искусственно раздутые цены в период большого спроса. Сейчас они откатились на реальные, и ниже они уже не пойдут», — прокомментировал застройщик.

При этом, по данным компании «Метр квадратный» в сфере ценообразования, в Калининградской области наблюдается еще одна выбивающаяся из общего ряда тенденция. Как заявила представитель компании Наталья Саввина, цена за квадратный метр на вторичное жилье в нашем регионе может быть выше, чем на первичном рынке. Директор акционерного общества «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» (акционер — правительство региона) Игорь Оленин предположил, что речь идет об «искажении».

Вернуть прошлое и найти дно

Несмотря на то что падение продаж в регионе в целом выше общероссийского, а эксперты фиксируют снижение цены за квадрат, участники отрасли предпочитали рассуждать о будущем пусть с осторожным, но оптимизмом, и подчеркивали, что предбанкротных тенденций в настоящий момент не наблюдается. 

«К сожалению, сегодня есть проблемы. Надеюсь, рынок будет оживляться», — заявил во время своего выступления заместитель министра ЖКХ и строительства области Николай Телевяк.

Соучредитель ООО «Управляющая компания «Авангард» и руководитель проекта «Русская Европа» Виктор Иванюк в разговоре с корреспондентом портала RUGRAD заявил, что в настоящий момент «восстанавливается атмосфера темпов продаж» периода 2015–2019 года, то есть еще до ажиотажного спроса на квартиры в пандемию. «Это [2021 год] был просто шальной год. У нас по сравнению с ним продажи упали в 4 раза. У нас было 43–60 квартир в месяц, сейчас продаем 8–12 квартир. Но мы не падаем в цене», — пояснил бизнесмен, добавив, что компании удается создавать «ажиотажный спрос, широко пользуясь услугами риэлторов».

Причем, по оценкам бизнесмена, на региональном рынке могло скопиться порядка 10 тыс. непроданных квартир в новостройках.

С мнением, что на рынке сейчас наметилась тенденция восстановления объемов продаж, согласны и другие застройщики. «Рынок выравнивается. Да, примерно к показателям 2015 года», — подтвердил учредитель компании «КСК» Вадим Шимко. При этом застройщик подчеркнул, что падение объемов продаж в его сегменте на самом деле даже превышало озвученные на конференции цифры.

Игорь Оленин из «Жилищного и социального строительства» ждет, что по итогам текущего года рынок вернет себе порядка трех четвертей объемов продаж уровня ажиотажного 2021 года. В частности, из его слов следует, что ситуация не такая уж и критическая.

«Так резко продажи не упали, что мы построили и никто ничего не купил. Реакция застройщиков на то, чтобы сократить объемы строительства, тоже была ожидаемой и была достаточно управляемая (то есть не резкая). Большого снижения объемов запуска новых проектов не произошло. Соответственно, крайностей не получится: что либо будут стоять нераспроданные дома, либо что вернется спрос, а предложить будет нечего», — прокомментировал он.

Директор акционерного общества отметил, что «осторожно-оптимистично» надеется на рост продаж — больше, чем в 2022-м, но «всё равно это будет меньше, чем в 2021-м». «Вернуть 75 % рынка — это тоже хорошо», — подчеркнул он.

При этом Оленин еще раз отметил, что оптимизм по поводу будущего у него именно «осторожный». В отличие от Шимко, директор правительственного акционерного общества не считает, что цены на рынке устоялись, а тенденция на снижение, по его оценке, будет продолжаться.

«Скорее всего, до конца года еще будет продолжаться коррекция по причине того, что большой объем нераспроданного жилья. Его всё равно нужно будет распродать. Перекладывать его в длинную экспозицию — не у всех получится. Скорее всего, застройщики пока смотрят на текущий темп и предполагают, что если такими темпами они будут дальше идти, то, может быть, они реализуются. Если темпы начнут снижаться, то мы будем дальше искать локальное ценовое дно», — заявил Игорь Оленин, подчеркнув, что нет никакого смысла держать большие объемы нераспроданного жилья.

«На нас давят и банки. Это дальнейший запуск новых проектов», — отметил он.

Отделка маржи

Несмотря на падение уровня продаж, региональные застройщики пока не готовы повышать уровень продукта, представленного на региональном рынке. Риэлторы еще по итогам 2021 года отмечали, что рынку требуются квартиры хотя бы с минимальной отделкой и мебелью. Новый продукт гипотетически мог бы катализировать продажи.

«Этажность, планировка и отделка — теперь приоритет», — подчеркнула во время конференции Наталья Саввина из «Метра квадратного».

Бизнес, впрочем, пока не готов работать с такой добавочной стоимостью продукта, а застройщики признаются, что большинство квартир на рынке по прежнему сдаются в «сером ключе» («Русская Европа» планирует выставить на рынок порядка 20 % квартир с отделкой в рамках второй очереди комплекса).

Квартира с отделкой повышает шанс на продажу, особенно когда речь идет о приезжем покупателе, но маржа застройщика в данном случае достаточно условная.

«Смысл только в ликвидности, она сразу увеличивается. Дополнительная маржа небольшая. Там, порой, можно и пролететь», — пояснил Виктор Иванюк, добавив, что себестоимость жилья, если застройщик решит поэкспериментировать с мебелью и отделкой, может увеличиться примерно на 50 тыс. руб.

«У нас и так достаточно маленькое маржинальное плечо между себестоимостью и ценами продаж. Мы, по большому счету, ничего для себя не выигрываем, если мы несем дополнительные затраты на отделку, мы не можем их перекладывать в дополнительную стоимость, потому что давит вниз не то, чтобы отсутствие спроса, а невысокая покупательская способность по сравнению с другими регионами. В Москве, Питере и Краснодаре очень высокие цены, и там больше борются не за деньги, а за качество. Там могут предлагать отделку. Там люди понимают, что всё равно платят за 200 тыс. руб. за квадрат, но уже не хотят получать "серый ключ", а хотят условный "лакшери"», — прокомментировал тенденции на рынке Игорь Оленин из АО «Жилищное и социальное строительство».

Впрочем, у застройщиков есть свои хитрости, как стимулировать рост продаж, но при этом не увеличивать себестоимость квадратного метра. Речь идет о так называемой «предчистовой отделке». Она влияет на внешний вид квартиры, но при этом не влечет за собой серьезное увеличение себестоимости квадратного метра для застройщика.

Застройщика банкир исправит 

Среди проблем, с которыми столкнулась строительная отрасль в 2023 году, — дефицит строительных материалов. Сложности с цементом на местном рынке были вынуждены признать даже региональные власти, списав их на отсутствие поставок стройматериалов из Белоруссии. Игорь Оленин отметил, что дефицит проявлялся лишь «эпизодически», «если что-то где-то срывается в логистических цепочках». «Но это во многом связано с тем, что спрос на строительные материалы упал соразмерно запуску новых проектов», — пояснил директор АО «Жилищное и социальное строительство».

Эксперты отмечают, что цены на рынке жилья будут зависеть в том числе и от политики банков: у кредитных организаций есть возможности и инструментарий, чтобы корректировать ценовую политику застройщиков на рынке.

«Когда наступит время ввода в эксплуатацию и с банком не рассчитаться… То есть не закрыть деньгами деньги, которые взяли на проектное финансирование, то банк начнет диктовать и заставлять снижать цену, чтобы с ним рассчитаться», — прокомментировал ситуацию Виктор Иванюк.

Тем не менее, по словам Игоря Оленина, пока нельзя сказать, что банковские организации ужесточили свою политику в отношении строительных проектов. Кредитные структуры, в частности, готовы увеличивать сроки для застройщиков, но при этом более «жестко и скрупулезно» подходят к графикам продаж.

Виктор Иванюк считает, что кредитные организации будут более «тщательно смотреть на эту ситуацию». «В связи с тем, что непонятно, будет ли ликвидность у проекта», — отметил он.

По словам бизнесмена, после ввода первой очереди комплекса «Русская Европа» в эксплуатацию застройщик сразу же сможет рассчитаться банком по проектному финансированию. Осенью компания планирует приступить ко второй очереди ЖК: разрешение на строительство застройщик получил в июне. 

«Мы уже во втором жилом комплексе продали на 450 млн руб. квартир», — подчеркнул Иванюк.

У руководителя АО «Жилищное и социальное строительство» Игоря Оленина повод для «осторожного оптимизма» действительно есть. Акционерное общество планирует ввести в эксплуатацию по итогу 2023 года порядка 70 тыс. кв. м. жилья. Это превышает показатели 2022 года.

Текст: Алексей Щеголев
Фото: erzrf.ru, RUGRAD, kaliningrad.tpprf.ru, baltiсplus.ru