В минувший четверг с рабочим визитом в Калининградскую область прибыл заместитель председателя правительства РФ по вопросам спорта, туризма и молодежной политики Виталий Мутко. Оценив ход подготовки региона к ЧМ-2018, федеральный чиновник высказался только об одной серьезной проблеме. Выяснилось, что приуроченная к футбольному турниру стройка одной из гостиниц в Калининграде фактически остановилась.

Какая гостиница?

Беспокойство властей вызвала судьба четырехзвездочного административно-гостиничного комплекса сети Domina на ул. Горького. Согласно планам инвестора, на земельном участке рядом с «Эпицентром» и областной прокуратурой в 2017 году должен был появиться отель под брендом итальянской группы компаний. Предполагалось, что в здании общей площадью 12,8 тыс. кв. м будет 166 гостиничных номеров, ресторан, фитнес-клуб, SPA-центр и конференц-залы.

Что за Domina?

Бренд Domina был основан в конце 1980-х годов итальянским девелопером Эрнесто Преатони. На сегодняшний день в холдинг входит более 25 отелей по всему миру, а самый крупный из них — DominaCoralBay — находится в египетском Шарм-эль-Шейхе. В России сеть представлена отелями Domina Prestige St.Petersburg (открыт в 2012 году) и Domina Novosibirsk (открыт в 2016 году). Кроме этого, на разных этапах реализации находятся проекты в Томске, Тюмени и Липецке.

Липецкие СМИ писали о проблемах с которыми инвестор столкнулся в этом городе. Региональная прокуратура добивалась изъятия участка у заказчика строительства 16-этажного гостиничного комплекса на 175 номеров - ООО «Альберго Липецк» (принадлежит «Харпрат Энтерпрайз Корпорэйшн Лимитед»). Как отмечают в Domina Russia, участок, на котором будет возведена гостиница в Липецке, с начала работы над проектом и по настоящее время находится в собственности компании-девелопера.  При этом компанией отдельно арендуется участок под организацию строительной площадки, в отношении которого прокуратура Липецка в 2014 году подавала исковое заявление в суд. Рассмотрение дела закончилось в пользу ООО "Альберго Липецк".

Почему это стало важно?

Перечень гостиниц, которые официально возводятся к ЧМ-2018, утверждается властями. В Калининградской области эти объекты (Domina, Mercure, «Ластадие», «Кристалл Хаус», «Лангендорф») должны принимать официальные делегации чиновников ФИФА, а также команды, участвующие в футбольном первенстве. Любые проблемы со сдачей гостиниц в срок и их готовностью прямо скажутся на организации игр. При этом Калининграду больше рисковать нельзя — к концу 2016 года из планов строительства отельной инфраструктуры к чемпионату мира уже исчезли анонсированные инвестиции на 3,8 млрд руб.

Кто занимается стройкой на ул. Горького?

Заказчиком строительства выступает ООО «Магистраль» (директор — Елена Зыкова из Санкт-Петербурга). Компания, зарегистрированная Калининграде, была образована в 2004 году. В 2007 году ее поставили на налоговый учет. При этом о планах по возведению отеля сети Domina инвесторы заявили в 2008 году.

До Зыковой компанией формально руководил другой житель Санкт-Петербурга — Владимир Маслов. Он является уполномоченным представителем Domina Group в России.

До конца 2015 года в учредителях «Магистрали» значились офшорные компании с Кипра «Фуэльта Холдингс Лимитед» и «Сернод Лимитед». Позже 81 % уставного капитала заказчика возведения гостиницы стали принадлежать «Аккордо Лимитед», а 19 % — «Харпрат Энтерпрайз Корпорэйшн Лимитед». Обе компании зарегистрированы в Объединенных Арабских Эмиратах, а их доли находятся в залоге у Сбербанка. Обременение действует до 2026 года.

Согласно официальной финансовой отчетности, пока “Магистраль” по понятным причинам не зарабатывает, а генерирует убытки: 19,5 млн руб. в 2013 году, 71,8 млн руб. в 2015 году.

Как разрешили строить в сквере?

Предварительное согласование с городскими властями участка площадью 0,16 га (кадастровый номер: 39:15:131703:35) под возведение гостиницы было достигнуто в 2005 году, а через 4 года заказчик и администрация заключили договор аренды земли. «Магистраль», разработав проектную документацию, обратилась в августе 2012 года к муниципальным чиновникам за разрешением на строительство, однако получила отказ. Администрация Калининграда мотивировала свое решение тем, что участок на ул. Горького входит в зону охраняемого природного ландшафта. Однако, как уже выяснилось в ходе судебного разбирательства, доказательств этому нет. Напротив, согласно утвержденным в 2009 году правилам землепользования и застройки города, земля в сквере относится к общественно-деловой зоне, а в ней допускается строительство отелей.

По решению Арбитражного суда Калининградской области 1 марта 2013 года «Магистраль» получила разрешение на возведение административно-гостиничного комплекса с этажностью от 7 до 11 этажей (в том числе 5–9 надземных). Изначально документ подразумевал срок действия до 2 марта 2016 года. Впоследствии он был продлен до 2 августа 2017 года.

Как земля досталась «Магистрали»?

5 марта 2014 года у инвесторов истек договор аренды участка с городской администрацией. К тому времени «Магистраль» только начала подготовку к возведению отеля, а власти Калининграда уже вовсю судились с ней, чтобы забрать землю. Еще в июле 2013 года по представлению прокуратуры муниципальные чиновники направили в адрес заказчика строительства уведомление о расторжении инвестиционного договора по причине неосвоения участка по целевому назначению.

В апреле 2014 года «Магистраль» поддержал Арбитражный суд Калининградской области. Действия администрации были признаны незаконными, а договор аренды земли чиновников обязали продлить до марта 2016 года. Позже вторая инстанция отказала властям в удовлетворении апелляционной жалобы на это решение.

С 3 апреля 2014 года по 16 апреля 2015 года для проведения экспертизы было приостановлено производство по отдельному иску инвесторов к городским чиновникам. «Магистраль» оспаривала отказ администрации в продаже участка под гостиницу по рыночной стоимости, что произошло еще в середине 2013 года. Как посчитали сотрудники ООО «НЦ «Балтэкспертиза», земля с учетом вложений арендатора на благоустройство стоила 3 млн руб., а не 12,8 млн руб., как просили власти. Установив, что администрация в декабре 2014 года все-таки решилась на передачу земли в собственность компании, калининградский арбитраж обязал ее это сделать по рыночной цене.

Таким образом, в декабре 2015 года «Магистраль» оформила в собственность участок под гостиницу на ул. Горького. При этом в январе 2017 года земля перешла в залог Сбербанку. Срок, на который установлено указанное обременение, — до 24 ноября 2023 года.

Что теперь будет с «недостроем»?

Комментируя проблему с возведением отеля сети Domina, Виталий Мутко был лаконичен. «Вот по гостинице мы поговорили, пригласили одного из собственников. Попробуем оказать содействие. В крайнем случае будем искать вариант из правительства по замене», — отметил вице-премьер правительства РФ.

Теоретически в регионе хватит номерного фонда, чтобы заменить объект на ул. Горького. При этом, как заявляет инвестор, гостиница все-таки будет достроена, но ее ввод в эксплуатацию произойдет, вероятнее всего, уже после проведения ЧМ-2018.

В чем же проблема?

Как пояснили RUGRAD.EU в пресс-службе Domina Russia, вопрос достройки отеля напрямую связан с нехваткой финансирования.

«Ранее предполагалось, что на 60–70 % возведение объекта будет кредитовано российским банком. Однако с 2015 года отечественные банки не субсидируют необходимые для завершения строительства суммы, мотивируя это тем, что отельный сегмент с учетом его снижающейся маржинальности в целом не может рассматриваться в качестве надежного заемщика. Это общий взгляд на объекты индустрии гостеприимства: срок возврата инвестиций в них действительно дольше, чем в объекты типа торговых или бизнес-центров, не говоря уже о жилой недвижимости», — комментируют представители сети.

Для сдачи объекта в срок Domina обращалась и в европейские банки, но потенциальные соинвесторы пришли к выводу о перенасыщенности рынка после ЧМ-2018 и отказались.

«Их мнение укрепила информация о прочих запланированных объектах индустрии гостеприимства, заявленных в открытых источниках как новые отели, хотя де-факто не все из них будут функционировать как отели. Часть реализуется как апартаменты для проживания», — поясняют в пресс-службе.

Подвел ли инвестор?

Ситуация с недостроенной гостиницей интересна тем, что сеть Domina не давала никаких гарантий тем, кто рассчитывал на ее работу во время ЧМ-2018.

«Отель попал в постановление правительства как объект инфраструктуры чемпионата без нашей просьбы, согласия и даже без нашего ведома. Никаких преференций, специальных условий и помощи инвестор не получал ни от города, ни от области и федеральных структур. Напротив, разрешение на строительство пришлось получать через суд. Более того, в ходе строительства нам настоятельно рекомендовали подписать договор и ежемесячно предоставлять отчеты о ходе строительства и прочее. Составление этих отчетов также потребовало с нашей стороны незапланированных немалых временных, административных и денежных затрат», — говорят представители застройщика.