«Девелоперов пригласили к развитию территорий»
Фото rugrad
На минувшей неделе в Калининграде прошел IV Всероссийский конгресс по комплексному развитию территорий. Механизм КРТ позволяет привлекать девелоперов к решению проблем развития в муниципалитетах. В Калининградской области подобные элементы начали применять еще в период подготовки к ЧМ-2018.
Портал RUGRAD рассказывает, как за счет участия в КРТ региональные застройщики получают новые рынки, а муниципальные власти могут ускорить развитие собственных территорий, а также получить социальную инфраструктуру.
«Промзоны и ветхий фонд для девелопера»
Комплексное развитие территорий — это градостроительный механизм. Девелоперам и застройщикам КРТ дает доступ к дополнительным земельным участкам, муниципалитет же получает в перспективе рекреационные объекты или социальную инфраструктуру за счет частного бизнеса. Муниципальные власти получают возможность решить свои задачи за счет девелоперов. КРТ рассматривается, как один из возможных механизмов для расселения аварийного фонда. Только в Калининградской области на решение данной задачи требуются миллиарды.
Алексей Беспрозванных, губернатор Калининградской области:
Если говорить о комплексном развитии территорий, то считаю, что это один ключевых инструментов развития территорий. не везде до конца используется его потенциал. В частности, в Калининградской области мы пока используем его в четырех муниципалитетах. Но я ставлю задачу, что механизм нужно использовать повсеместно. В тех проектах, которые требуют развития территорий в привязке к конкретным инвестиционным проектам. Своей команде поставил задачу максимально изучить опыт комплексного развития территорий в других субъектах РФ.
Дмитрий Лапицкий, генеральный директор АО «Корпорация развития Калининградской области»:
С января 2026 года мы являемся операторами механизма комплексного развития территорий в Калининградской области. КРТ — это потрясающий инструмент перезагрузки территорий, нового строительства и формирования комфортной городской среды и улучшения качества жизни калининградцев.
Совместно с муниципалитетами и Минградом, мы находим бывшие промзоны, территории с аварийным ветхим жильем, которые необходимо расселить. Или незастроенные участки земли, которые обладают необходимым потенциалом. Оцениваем его, определяем объем социальных обязательств, которыми обременяется инвестор.
Второй этап — это поиск заинтересованного девелопера. Не только из Калининградской области, мы со всеми работаем. Нам, как институту по привлечению инвестиций, интересно, чтобы заходили инвесторы из других регионов и инвестировали в Калининградскую область (цитата по пресс-конференции в ТАСС).
«Нет сетей — нет КРТ»
При этом регионы сталкиваются с проблемами при реализации КРТ. Эксперты признают, что это не самый простой для реализации механизм. Власти различных уровней, подводя под КРТ наиболее запущенные территории, сталкиваются со сложностями при поисках инвесторов. Девелоперы получают в качестве обременения не только строительство новой социальной инфраструктуры (школ и детсадов для жилых микрорайонов), но и строительство сетей. Из-за увеличения расходной части проекты могут терять рентабельность.
Тем не менее эксперты настаивают, что КРТ является наиболее действенным инструментом для развития регионов.
Александр Моор, руководитель Всероссийского центра градостроительной политики:
КРТ — это непростой механизм, он постоянно обновляется. Но это главный инструмент развития наших субъектов. Кто быстрее это поймет, научится работать, тот увидит серьезный рост качества жизни граждан.
Если нет сетей, нет инфраструктуры, нет социальной инфраструктуры, то нет и проекта КРТ. Сам смысл механизма комплексного развития — это создать полный спектр всей инфраструктуры (кроме жилищного строительства). Вопрос с инфраструктурой решается непросто: это либо на плечи застройщика ложится, и экономическая модель тогда не всегда сходится, либо это ложится на плечи субъекта, у которого тоже не всегда есть на это средства.
Мы готовим предложения, каким образом решить сложнейшую задачу: как превратить инфраструктуру и сети из нагрузки для девелопера в экономически привлекательный инструмент. <...> На сегодняшний момент для нас инфраструктура является главным сдерживающим фактором развития серьезного КРТ по всей стране.
«Синхронизация и барьеры»
Федеральные власти полагают, что если регионы синхронизируют комплексное развитие территорий с собственными программами по развитию инфраструктуры, то реализация механизма будет проходить более эффективно.
Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства РФ:
Проблема, с которой сталкиваются регионы, связана с недостаточной подготовкой самих территорий. В некоторых регионах не урегулированы земельно-имущественные вопросы. Не определена стоимость подключения к инженерным сетям или не рассчитаны затраты на расселение социальных объектов. Это всегда влечет определенные сложности для привлечения инвесторов. Территория годами может подходить к реализации.
Необходимо прорабатывать экономику территорий, вопросы расселения и инфраструктурного обеспечения. Проанализировав проекты, которые выставляют на торги в регионах, мы видим перекос и некоторую беспечность в перекладывании ответственности на инвестора. Такие обязательства потребуют внимания со стороны органов власти.
Синхронизация проектов КРТ с программами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, программ расселения. Максимальное использование всех источников финансирования при реализации проектов.
Дмитрий Лапицкий:
Наша важная задача — это снятие административных барьеров. «Корпорация» выступает как связующее звено между муниципалитетом, инвестором, профильными ведомствами, ресурсоснабжающими организациями. Мы максимально облегчаем работу нашего инвестора-застройщика и ускоряя реализацию проекта.
«Ранний старт»
В Калининградской области элементы механизма КРТ для реализации строительных проектов используются уже давно. Еще в 2018 году правительство Калининградской области заключило инвестиционное соглашение с группой компаний «Русская Европа». За счет инвестора тогда удалось обустроить перехватывающую парковку к Чемпионату мира по футболу. Застройщик, в свою очередь, получил доступ к массиву земли площадью порядка 20 га. При этом на него ложились обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
За счет относительно раннего старта в Калининградской области сформирована необходимая правовая база и другие элементы для реализации КРТ.
Алена Пабула, заместитель министра градостроительной политики Калининградской области:
Мы придерживаемся принципа синхронизации процессов. Социальная инфраструктура находится в приоритете, но наша позиция – это синхронизация всех процессов. Должна быть гармония: строительство и жилья, и социально-инженерной инфраструктуры.
Первый наш опыт по принципу КРТ был еще до принятия регионального порядка по реализации комплексного развития территорий. Он был запущен в рамках инвестиционного соглашения – жилой квартал комплекса «Русская Европа». Использовался комплексный подход: проект включал не только жилую застройку, было также выполнено строительство школы, детского сада и детской поликлиники. Было выполнено необходимое благоустройство. Был создан квартал для комфортной жизни.
Виктор Иванюк, руководитель проекта «Русская Европа»
Чтобы что-то обратно получить — надо что-то отдать. <...> Поставишь футбольное поле — и никто не понимает, какие из этого выгоды. Сделал так, потерял миллионов 70–80, а потом, понимаете, с какой отдачей это всё возвращается в стоимости квадратного метра и как эти метры продаются?
Нашим обременением была детская поликлиника. Но с какой любовью мы ее сделали: наши художники всё разрисовали, мы сделали всё с мебелью, а оборудование купили город и область. Получилась одна из лучших поликлиник.
Мария Синичич:
Хотела бы обозначить несколько конкретных задач для региональных и муниципальных органов власти. Это проведение инвентаризации перспективных территорий КРТ, формирование перечня приоритетных площадок. Каждый год ситуация с инфляцией и остальными инструментами не улучшается. Те, кто начал 5 лет назад, кто смог использовать льготные инструменты, находятся в выигрыше относительно тех, кто сегодня запускает механизмы.
«Калининград на федеральном уровне»
Опыт работы по инвестиционному соглашению фактически открыл для калининградского застройщика новый рынок. В октябре 2025 года «Русская Европа» стала победителем аукциона на предоставление 29 га под комплексное развитие территории в городе Рыбинске Ярославской области.
Александр Моор:
Калининградские застройщики, которые показывают себя очень хорошо, уже идут в другие субъекты РФ. Этот факт очень интересный для нас: они несут смыслы, показывают здоровую, качественную, архитектуру, свои подходы. И это достаточно интересная история.
«Вера в КРТ»
По итогам конгресса между администрацией Зеленоградского муниципального округа и группой компаний «Русская Европа» было подписано соглашение о комплексном развитии территорий. Застройщик в рамках соглашения берет на себя обязательства по строительству школы, двух детских садов и сетей. В «Корпорации развития» отмечают, что уровень интереса к механизму КРТ в муниципалитетах увеличивается.
Александр Китаев, глава Зеленоградского муниципального округа:
Развитие — это всегда выгодно. Главное — на этапе подготовки всех документов согласовать необходимые параметры обеспеченности жилых массивов социальной, коммунальной и иной инфраструктурой.
Для муниципалитета это и возможность экономить бюджетные средства. Но это не только и не столько возможность сэкономить, сколько возможность развиваться быстрыми темпами, а не только опираясь на бюджетную обеспеченность, перекладывая, по сути, часть затрат на застройщика.
Алена Пабула:
В первую очередь необходимо провести анализ земельных участков, чтобы понять, возможна ли реализация того, что планируется. Выявить территорию, которую можно будет освоить. Проанализировать ограничения, наличие мощностей, какие темпы получить. Важная составляющая для застройщика — это экономика проекта.
Дмитрий Лапицкий:
