Через градсовет под давлением застройщиков усиленно протаскиваются апартаменты вместо привычных гостиниц. В Пионерском крымский бизнесмен получил одобрение 5-этажных апартов над морским терминалом.

На минувшем заседании градсовета был одобрен к реализации проект гостиницы апартаментного типа на ул. Портовой, 1 в Пионерском. 5-этажный апарт-отель появится на участке с кадастровым номером 39:19:010109:6 площадью 3,74 тыс. кв. м на высоком обрыве над морем. Новый гостиничный объект будет иметь выгодное расположение с панорамным видом на море и фактически будет возвышаться над действующим морским грузопассажирским терминалом.

Согласно ЕГРН, участок 39:19:010109:6 ранее имел разрешенное использование под «размещение пилорамы». Но по сути территория являлась частью прилегающей базы бункерного флота. До 2024 года на территории располагалось 3-этажное здание из белого кирпича, где работал пункт прием металлолома и магазин. Летом 2024 года строение было снесено, территория полностью зачищена под новое строительство. Осталось только горевшее ранее 1-этажное строение бывшей проходной. 24 июля 2024 года участок выкупило ООО «СЗ «ТВН-Сити» крымского бизнесмена, светлогорского и балтийского застройщика Константина Кабанова с ИНН Республики Крым. До марта 2024 года учредителями «ТВН-Сити» являлись застройщик коттеджного поселка Авангардное за Гурьевском Максим Ченгаев и Сергей Сумин. За 2024 год «СЗ «ТВН-Сити» показал нулевую выручку.

Группа «ТВН» Константина Кабанова известна как застройщик крупного ЖК «Серебряный ключ 2» в Светлогорске-1 и ЖК «Балтийская гавань» в Балтийске. Также Кабанову принадлежит ООО «Крымский гипсовый карьер», ООО «СЗ «ТВН-Инвест», 50 % в ООО «Таврический завод минеральной ваты», 80 % в ООО «СЗ «Крымский», 50 % в «СЗ «Авангардное», 80 % в ООО «Крымский гипс» и т. д. По данным сервиса Rusprofile, общая выручка организаций с участием Константина Кабанова в 2024 году упала на 25 % до 605 млн руб.

До июля 2028 года земля на ул. Портовой, 1 находится в залоге у компании «Сибтехакс» с ИНН Новосибирской области. При этом юрлицо зарегистрировано в Светлогорске на ул. Железнодорожной, 19а. Единственным учредителем выступает Валентина Вартанян с ИНН Новосибирской области, гендиректором — Мгер Вартанян. Организация специализируется на аренде и управлении недвижимостью и за 2024 год показала выручку 34 млн руб., чистая прибыль выросла до 129 млн руб. Мгер Вартанян также владеет и руководит ООО «ТПК» по производству какао, шоколада и сахаристых кондитерских изделий с годовой выручкой 3,1 млрд руб. и чистой прибылью свыше полумиллиарда рублей. Компания зарегистрирована там же в Светлогорске на ул. Железнодорожной, 21.

На соседней территории на ул. Рабочей, 1а рядом с будущим апартом на Портовой, 1 в Пионерском располагается бывшая нефтебаза ЗАО «Бункер-Флот». На территории есть три цистерны для нефтепродуктов. В марте 2018 года юрлицо «Бункер-Флот» под руководством Сергея Овсянникова было ликвидировано. Сейчас, судя по вывеске, там базируется часть предприятия по производству орудий лова «Фишеринг Сервис» Андрея Федорова и Константина Анищенкова. Основные мощности завода располагаются на других участках с номерами 39:19:000000:749 и 39:19:010109:144 дальше по ул. Портовой.

Еще один соседний и более крупный участок 39:19:010109:3 площадью 0,8 га севернее площадки под апарт-отель раньше предназначался под размещение промпредприятий, однако сейчас его разрешенное использование изменено на «гостиничное обслуживание». Земля находится на первой линии и отделяет участок «ТВН-Сити» под апарт-отель от облесенного берегового обрыва. Кроме того, на указанной территории сохранился бункер и платформа береговой батареи довоенной постройки.

Авторами концепции нового апарт-отеля на ул. Портовой, 1а выступили член градсовета Юрий Москвитин и архитектор Евгений Забродский из мастерской «Ар-Деко». Ранее эта же команда проектировала мини-гостиницу у фонтана в Зеленоградске, 3-этажного дома с мансардой на ул. Тургенева, 9а и 5-этажную гостиницу на участке компании депутата Светлогорска напротив вокзала Раушен-Орт. На этот раз в западной части Пионерского заявлено 5-этажное здание с подземным паркингом на 60 авто и открытой гостевой парковкой на 18 машин. Процент застройки участка составит 51 %, минимальная площадь озеленения 20 %. Комплекс планируется подковообразным, террасного типа с уменьшением каждого следующего этажа относительно предыдущего. Террасы будут способствовать тому, чтобы объем здания не казался таким массивным и был более динамичным и архитектурно выразительным, подчеркнул архитектор Евгений Забродский. Здание будет развернуто в сторону моря, чтобы обеспечить вид на море для максимального количества номеров.

На первом этаже будут размещены гостиничные номера, коммерческие помещения, кафе, вестибюль и лифтовой узел. Со второго по пятый этажи располагаются номера разной степени комфортности. Это 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные номера. Всего их 127.

Чтобы подчеркнуть морскую тематику, авторы решили применить круглые и частично круглые окна, имитирующие иллюминаторы морского лайнера, двери, имитирующие дверные переборки судна, и террасы под палубы. Основу фасадной отделки составит штукатурка белого цвета с окраской силиконовыми красками, декоративные элементы, деревянная панель и керамическая плитка, имитирующая дерево на плоскостях. Кровля планируется эксплуатируемая. Ограждение объекта не планируется за счет коммерческих объектов на первом этаже. Благоустройство небольшой прилегающей территории и входной зоны шириной 10 метров перед апарт-отелем планируется согласовать с администрацией Пионерского. Формально эта зона находится за пределами участка апарт-отеля.

При этом у команды проекта пока что нет представления о том, что конкретно будет на смежных земельных участках. «Вопрос открытый, но поскольку территория находится в зоне О-1 и достаточно обширная, я полагаю, что там будут какие-то общественные здания, гостиницы, апартаменты, возможно», — предположил Евгений Забродский.

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли заметил, что такой облик апарт-отеля будет позитивно влиять на окружение, которое будет в дальнейшем возникать на смежных территориях. «Авторы подняли достаточно высокую планку в качестве архитектуры: объект красивый, современный, пластичный», — похвалил Игорь Ли.

По сути, вопросов к внешнему облику апарт-отеля у членов комиссии не возникло, несмотря на то что территория входит в границы градостроительной концепции застройки западной части Пионерского от «ГлавАПУ Москомархитектуры», которой по идее должны следовать инвесторы новых объектов.

Во время обсуждения председатель градсовета Евгений Костромин заметил, что проектировщикам придется решать вопрос строительства именно апартаментов в текущей зоне О-1/Гр по ПЗЗ. Участок 39:19:010109:6 был переведен по ПЗЗ в зону О-1/Гр в 2021 году. Она предназначается для объектов делового, общественного и коммерческого назначения. Здесь можно строить деловые и офисные здания, банки, объекты торговли, магазины и объекты гостиничного обслуживания. Возведение жилья в той или иной форме здесь не предусматривается. 

Однако реальность западной части Пионерского такова, что в зоне О-1 застройщики продолжают строить апартаменты на продажу, осваивая свободные площади ускоренными темпами и спеша застолбить свой объект в период туристического бума. Такие апартаменты мало чем отличаются от обычных квартир гостевого формата на побережье, которые сдаются в аренду туристам в частном порядке. Сами апарт-отели иногда даже мало отличаются от типичных 5-этажек, причем их облик беспрепятственно одобрял тот же градсовет. В случае с объектом «ТВН-Сити» может получиться иная история, поскольку здесь застройщик приложил все усилия, чтобы объект выглядел как гостиница для туристов, а не как дом с апартаментами.

«Насколько я помню, в этой зоне можно реализовывать общественные здания, гостиницы, но даже у вас на схеме карты градостроительного зонирования проведена граница. Апартаменты реализовывать недопустимо”, — предупредил Костромин. Однако это существенное обстоятельство нисколько не повлияло на итоговое решение членов комиссии. Градсовет большинством голосов одобрил концепцию апарт-отеля от «СЗ «ТВН-Сити» для дальнейшей доработки решений.

Застройщика обязали проработать вопрос с администрацией Пионерского по благоустройству прилегающей территории до улично-дорожной сети, чтобы эти решения были реализованы в качестве социальной нагрузки за средства инвестора в одном дизайн-коде, который сформирован в Пионерском. Проектировщикам также необходимо будет разработать паспорт фасадов с архитектурной подсветкой, предоставив архитектурные решения на согласование главному архитектору Калининградской области.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, презентация на градсовете