Курортным застройщикам и экс-главе администрации Светлогорска согласовали 18-этажный ЖК на набережной Карбышева с вопросами по пожарной безопасности и устаревшей концепцией. Обзор RUGRAD.

На набережной Генерала Карбышева в Калининграде планируют построить 18-этажный жилой дом. Соответствующий проект был одобрен на заседании градостроительного совета в конце апреля.

Многоквартирный ЖК со встроенными помещениями общественного назначения будет возведен на участке с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью более 11,1 тыс. кв. м. Высотка появится в 100 метрах от гребной школы «Динамо». В настоящее время территория относится к зоне смешанной и общественно-деловой застройки. По правилам застройки и землепользования это зона Ж-1/12-о, в связи с чем застройщик будет запрашивать у региональных властей увеличение этажности. На противоположном берегу Преголи на набережной Трибуца расположены советские панельные дома.

По данным ЕГРН, муниципальный участок под высотки был отмежеван еще в 2009 году, в настоящее время он предназначается «под строительство многоквартирных жилых домов 5-12 этажей». Его кадастровая стоимость превышает 41,8 млн руб. В 2011 году участок был передан в аренду задним числом с 17 сентября 2009 года «под строительство выставочного центра». Первым арендатором участка на острове Октябрьском 39:15:140502:24 выступало ООО «Кар-Траст» Дмитрия Когана. Затем Дмитрий Коган передал компанию «Кар-Траст» вместе с оформленным на нее договором аренды застройщику Александру Пищеву. Далее договор аренды был переоформлен с «Кар-Траста» на одну из компаний Александра Пищева «Янтарный берег». При этом, как зафиксировано в мировом соглашении между службой регулирования цен и тарифов областного правительства и «Янтарэнерго», компания заявляла о намерении построить на набережной Карбышева не выставочный центр, а многоквартирный жилой дом. В тексте соглашения шла речь о строительстве электроподстанций на острове Октябрьском для потребления с мощностью 340 кВт.

В 2016 году «Янтарный берег» судился с администрацией Калининграда за возможность продлить договор аренды участка, поскольку размещение объектов стадиона к чемпионату мира, его инфраструктуры, паркингов никак не затрагивало рассматриваемый массив на набережной Карбышева. Судья калининградского арбитража Елена Талалас встала на сторону истца и обязала городские власти продлить действие аренды до 2018 года, действия горадминистрации по прекращению действия договора были признаны незаконными. На момент судебного разбирательства учредителем «Янтарного берега» являлся известный калининградский юрист Евгений Бохан.

В 2018 году Бохан снова через суд продлил действие договора аренды до 2023 года. В связи с тем, что «Янтарный берег» неоднократно выражал желание использовать земельный участок, а администрация не предоставила доказательств, что есть законные основания не продлевать договор аренды, суд встал на сторону истца. В декабре 2018 года через очередное судебное решение в свою пользу Бохану удалось списать более 3 млн руб. долгов своей компании «Янтарный берег» перед администрацией Калининграда за аренду всё того же участка на набережной Карбышева.

Текущее арендное соглашение действует до 17 августа 2027 года. Как следует из ЕГРЮЛ, 27 октября 2023 года Евгений Бохан избавился от актива на Карбышева. Компания «Янтарный берег» была продана застройщикам Светлогорска. По 26 % в уставном капитале теперь принадлежат Сергею Карамышеву, Валерию Шкурко и экс-мэру Светлогорска, ныне гендиректору ГК «Балтия-Инвестстрой» Владимиру Михайлину. Еще 22 % оформлены на ООО «Светлогорскстрой» с теми же учредителями. Шкурко и Карамышев занимаются 7-этажной застройкой карьера в Светлогорском лесу и 6-этажной застройкой берегов реки Светлогорки в районе ул. Ольховой около лагеря «Огонек». В свою очередь, Владимир Михайлин руководит ГК «Балтия-Инвестстрой» Шкурко и Карамышева. «Янтарный берег» зарегистрирован по адресу офисов «Балтии-Инвестстрой» в Калининграде на ул. Малоярославской, 6.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, «СЗ «Янтарный берег» в 2023 году было убыточной компанией — 485 тыс. руб. Стоимость балансовых активов упала до 1,1 млн руб. Пост гендиректора занимает Валерий Шкурко. Общая выручка компаний с участием Шкурко и Карамышева в 2023 году выросла до 909 млн руб., чистая прибыль — до 203 млн руб.

Буквально 8 апреля этого года, в преддверии обсуждения проекта высоток на градсовете, «СЗ «Янтарный берег» получил порубочный билет от администрации Калининграда на рубку ухода. Была вырублена растительность с диаметром ствола до 8 см.

Предложенный на градсовете высотный объект на участке компании «Янтарный берег» на острове Октябрьском представляет собой композицию из трех башен на общем стилобате. «Нами был выстроен вертикальный силуэт с активными горизонтальными карнизными линиями, подчеркивающими строгость здания. Учитывая важность расположения объекта, было принято решение выполнить фасады здания в навесном исполнении», — рассказал архитектор проекта Дмитрий Бержинскас, добавив, что фасады будут облицованы крупноформатными алюминиевыми композитными панелями.

Общая площадь здания составит 37,7 тыс. кв. м, 15 % от нее займут общественные помещения: магазины и кафе на первом этаже, офисы — на втором. Всего в доме предусмотрено 484 квартиры площадью 26 тыс. кв. м. Детские и спортивные площадки, а также места отдыха обустроят непосредственно на стилобате — над внутренними парковками. Подъем на эти антресоли будет осуществляться с помощью лифтов и лестниц. Парковка комплекса рассчитана на 185 машиномест. 

Разработчики напомнили, что, согласно генплану, ул. Карбышева впоследствии станет пешеходной зоной. В связи с этим они представили эскизный проект благоустройства этой территории. «Может быть, наше предложение станет неким толчком в будущее, чтобы можно было эту набережную красивую привести в порядок, сделать ее доступной для всех жителей. На примере «Рыбной деревни» решено очень красиво и правильно», — отметил автор концепции Александр Абайдуллин.

Архитектор Юрий Москвитин обратил внимание на пожарное обслуживание зданий. Он подчеркнул, что длина фасада требует сквозного проезда, но в проекте такое решение отсутствует.

Заместитель главы администрации Калининграда Игорь Шлыков выразил сомнение, что жители домов захотят оставить территорию комплекса открытой. «Будут большие конфликты между прибывшими на публичные мероприятия людьми и жильцами этих домов, которые будут ежедневно содержать эти территории, убирать мусор, чинить поломанную плитку, озеленение и так далее. И в конце концов это всё будет озаборено. Все проекты, которые сейчас показываются, к сожалению через 3, 5, 7 лет максимум будут озаборены. Если вы побываете возле спорткомплекса «Янтарный», даже те большущие дома, которые у нас там есть, уже встали в забор, сколько бы мы тут ни сопротивлялись», — заметил Шлыков.

«Я эту территорию рассматривал больше, как скажем, проект второй части «Рыбной деревни», где так же все парковки открытого типа, и прогулочная зона вокруг самих кварталов «Рыбной деревни» выполнена с общественной функцией», — ответил Александр Абайдуллин.

«На острове Октябрьском вдоль «Рыбной деревни» практически все парковки частично находятся на территории общего пользования, именно поэтому они не закрыты и только поэтому. Если бы они полностью находились на территориях частных, они бы уже давно были закрыты», — парировал главный архитектор Калининграда Андрей Анисимов. Он предложил обязать авторов концепций готовить к слушаниям проекты возможных ограждений. По его мнению, это позволит избежать «самодеятельности» горожан и привести облик Калининграда к единообразию.

Архитектор Андрей Денисов заявил, что не понимает представленную к обсуждению концепцию. «Мы говорим об острове [Октябрьском], что здесь должны быть уникальные объекты. То, что мы сейчас видим, — это вчерашний день, честно говоря. Вроде качественно сделано, но это вчерашний день. Три секции, которые стоят на парковке, объединены двухэтажными офисами по первому этажу. Ничего тут такого сверх я не вижу. Какие-то они должны быть разные. Это должен быть какой-то шаг вперед, а мы сделали три секции и радуемся», — возмутился он.

Главный архитектор проектной мастерской «Другая архитектура» Владимир Панифедов считает, что здания неплохо смотрятся в контексте объектов, которые уже прошли градсовет. Он предложил повернуть дома на 15° в сторону эстакады, чтобы «запустить туда свет». 

Руководитель архитектурной мастерской «Архпроект» Сергей Чечин назвал проект несовременным. «Несколько устаревшая типология фасадов. То есть, она где-то из Нью-Йорка 30-х годов взята. Мне кажется, сейчас это недопустимо. <...> Есть такой английский архитектор Чипперфилд [Дэвид]. Здесь, на мой взгляд, могла быть эта эстетика более уместной», — резюмировал он. 

По итогам голосования трое членов совета проголосовали за представленную концепцию, один — против, трое воздержались. Голос главного архитектора Калининградской области Евгения Костромина стал решающим. В результате проект поддержали.

В ближайшее время его авторы должны разработать индивидуальные решения по благоустройству территории в части ограждения, а также предоставить варианты цветового решения фасадов. Кроме того, необходимо решить вопрос пожарной безопасности, убрав часть озеленения для организации проезда.

• В 2016 году городские власти выдали разрешение на застройку крупного участка между Гагаринским ручьем и ул. Малоярославской компании, связанной с Евгением Боханом и ООО «ЭкономИнвестСтрой», учрежденным Валерием Шкурко, Леонидом Разумейчиком и Кириллом Куликовым.
  
  
• Ранее другой проект многофункционального жилого комплекса на острове Октябрьском получил отрицательное заключение градостроительного совета.