Что грозит центру Светлогорска в самом ближайшем будущем, как служба охраны объектов культурного наследия уже всё согласовала и почему остается только надеяться на литовцев. Обзор RUGRAD.

На последнем в 2023 году региональном градостроительном совете рассматривали ряд достаточно спорных проектов для дальнейшей реализации. Среди них — уплотнение территории между виллами около Лиственничного парка в Светлогорске ради строительства крупного санатория со SPA и бассейном. Концепцию представил руководитель бюро «Архпроект Групп», экс-главный архитектор Калининграда Александр Башин. Однако проект его команды совершенно не понравился членам градсовета на фоне варианта от литовского бюро Plazma из Вильнюса. Его создатели не гнались за площадями, не выполнили норму по номерам от минтуризма и не уплотняли территорию между зданиями-памятниками до максимума.

Санаторно-оздоровительный комплекс «Грюнвальд-СПА» должен появиться на едином участке с номером 39:17:010015:561, на котором расположены сразу две виллы «Вальдшлосс» и «Бергшлосс», являющиеся объектами культурного наследия местного значения. Оба здания, в советское время входившие в комплекс санатория «Светлогорск», вместе с землей выкупила и консолидировала компания «Грюнвальд-СПА» Алексея Драча — учредителя юрлица калининградского завода «Грюнвальд» по производству грузовых полуприцепов.

Не меньшую ценность для инвестора представляет участок под виллами, который смог заполучить инвестор, — 6,35 тыс. кв. м в самом сердце курорта с назначением «для размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения». Однако за счет неупорядоченного расположения 100-летних исторических вилл среди природного ландшафта, практически в лесу, границы нового участка «Грюнвальд-СПА» оказались несколько неподходящими для строительства новых корпусов будущего отеля. Не говоря уже о неминуемой вырубке до полусотни деревьев в центре Светлогорска ради очередной стройки.

Основатель бюро «Архпроект Групп» Александр Башин подчеркнул, что участок сложный и состоит из двух частей. Две виллы придется приспособить, а между ними с нуля построить чуждый для ОКН объект, встроенный между двумя памятниками. Калининградским архитекторам буквально пришлось пройти по грани и попытаться вместиться в жесткие заданные рамки, выполняя ТЗ заказчика по количеству номеров и общей полезной площади. По сути речь идет о новом объекте-квартале — системе сообщающихся пространств с условием, что новый комплекс обязательно должен стать конкурентом действующего SPA-центра «Баден» в Светлогорске. В частности, в «Грюнвальде» уже запроектированы открытые бассейны с холодной и горячей водой, зоны для детей, сауны, хаммам и т. д. Однако, по общему экспертному мнению градсовета, калининградские команды не смогли подняться до уровня архитектуры, эстетики, красоты и уместности, который продемонстрировали литовские авторы в своей презентации.

Все 3 варианта будущего элитного отеля в исторических виллах со SPA на градсовете представлял архитектор Александр Башин, также были приглашены гендиректор компании-проектировщика «Дивек-Проект» Наталья Шуршина и исполнительный директор ООО «Проект Менеджмент Сервис» Евгений Мохин.

До выхода на градсовет компания-инвестор «Грюнвальд-СПА» добилась включения соседней виллы «Бергшлосс» («Горный замок») на ул. Октябрьской, 9 в реестр объектов культурного наследия как памятника местного (муниципального) значения. 

Кроме того, было получено положительное заключение ГИКЭ на проект приспособления виллы «Вальдшлосс» («Лесной замок») на ул. Октябрьской, 5 к современному использованию под элитную гостиницу, однако в ней можно разместить всего 23 номера. Для них уже готовы интерьерные решения. Поскольку торцевой фасад здания и бывшая столовая не являются предметом охраны, собственник принял решение о их сносе, а освободившееся пространство использует для возведения пристроек с целью расширения номерного фонда. Сейчас на фасаде «Вальдшлосса» с мая 2023 года проводятся работы по сохранению и противоаварийные работы. Территория огорожена строительным забором, сам памятник со всех сторон закрыт строительными лесами и защитным полотном. Около здания установлен кран. В качестве подрядчика выбрана компания «Сантехмонтаж-Сервис» Владимира Шульги, заказчиком работ выступило непосредственно «Грюнвальд-СПА», техническим заказчиком — «Проект Менеджмент Сервис».

Для виллы «Бергшлосс» получено охранное обязательство и разработан проект приспособления. Но на сегодняшний день он всё еще находится в стадии согласования. Детали, которые являются предметом охраны, будут сохранены в процессе приспособления. Однако речь идет именно о деталях, а не обо всем здании, которое неизбежно частично изменится в результате переделки. В частности, член градсовета Андрей Денисов обратил внимание на круглую башню-пристройку к вилле. Александр Башин пояснил, что это исторический вид «Бергшлосса» до советской перестройки. Инвестор задумал расширить площадь виллы за счет возвращения ей исторического облика. Изменяемые фасады сейчас проходят согласовательные процедуры.

Первый вариант строительства санаторного комплекса для «Грюнвальд СПА» разрабатывал Федор Лученко, который входит в команду бюро «Архпроект Групп». Он предложил сделать две масштабные пристройки в современном стиле, которые соединят виллы фактически в единый комплекс. Отличием этого проекта стали более крупные объемы пристроек, которые в погоне за площадями рисковали затмить собой исторические объекты. Основной концепт составило атриумное пространство между виллами с переходом. Для оформления фасадов вокруг внутреннего двора широко использовалось стекло для отражения окружающей природной среды, однако из-за формы исполнения и явно увеличенных объемов оно не смогло придать конструкциям легкость.

Крайнее здание, которое ближе к ул. Октябрьской и ул. Гагарина, было сделано полукругом. Однако этот дополнительный вывернутый корпус еще больше смущал зрителя и добавлял хаоса в выстроенный искусственный конструкт. Принять стилистику и эстетику выстраиваемого комплекса становилось еще тяжелее. Башин заверил, что данное решение учитывает размещение зеленых насаждений, сосен и других достаточно крупных объектов, однако крупной вырубки всё равно не избежать. По словам руководителя бюро, представленные фасады имеют некий «бионический характер» с неровными формами и применением грубого дерева и черных вставок из композита.

Второй вариант санатория в центре Светлогорска инвестор заказал структурной группе «Плазма» из Вильнюса (Литва). Бюро активно работает с 1998 года и известно по проектам гостиниц, офисов, ресторанов, жилых домов, в основном частных. Реализованные объекты расположены в Вильнюсе, Каунасе, Антакальнисе, Клайпеде, на Куршской косе. 

Планировочные решения для Светлогорска оказались еще более строгими. Пристройки были выполнены в соответствии со всеми регламентами зон охраны к первому зданию и второму зданию. Но их площади были существенно меньше. При этом литовцы не стали жестко соединять обе части комплекса. Повторяя объемы исторических вилл, прибалтийские архитекторы смогли сохранить единообразие в столь сложном гостиничном комплексе. Представленная комбинация смотрелась ощутимо выигрышнее и гармоничнее на фоне остальных калининградских вариантов, несмотря на достаточно прямоугольную геометрию с использованием того же дерева и стекла при создании атриума. Соединения пристроенного корпуса галереей с историческим зданием было выполнено только на уровне 2 этажа без его утяжеления и надстроек.

Третий вариант собственного авторства Александр Башин назвал более проработанным с учетом того, что его команда уже год занимается проектированием этого комплекса для «Грюнвальд-СПА». «Я не хотел бы нас всех коллег нас осуждать в этом, но такая ситуация, что мы уже занимаемся и глубоко погружены в этот проект. Это первый санаторный строительный комплекс в городе Светлогорске, который проектируется за последние 30–40 лет. Это исключительно будет санаторная такая история», — с гордостью заявил глава бюро. 

Полностью заглубленный минус первый этаж позволил заключить в него всю инфраструктуру здравоохранения, технологии по бассейну, SPA, конференц-залы, кабинеты для медицинских процедур, кухонные помещения, раздевалки и т. д. Вент-камеры спрятаны в подвал. Там же будет закопана трансформаторная подстанция.

Парковочных мест удастся создать всего 22, большая часть — со стороны основного автомобильного заезда по ул. Садовой. Конкретно под башинский проект комплекса нужно вырубить 47 деревьев между виллами, из них порядка 25 для корпуса у виллы «Бергшлосс». Остальные — севернее и южнее «Вальдшлосса», в основном липы, клены, грабы, но есть и старовозрастной бук европейский со стороны ул. Садовой, который попадает в зону вырубки. На освободившихся местах разместится паркинг, дополнительный проезд от ул. Октябрьской, небольшой открытый бассейн и приватная зона отдыха, которая выходит на ул. Гагарина и к памятнику академику Ивану Павлову. Кстати, недавно монумент передвинули ближе к ул. Гагарина за счет инвестора, так как памятник попадал в зону строительных работ. В будущем он окажется аккурат перед окнами нового санаторного корпуса.

К «Бергшлоссу» будет только одна Г-образная современная пристройка, однако за счет ее тяжеловесности есть риск утратить вид самого ОКН. А вот к «Вальдшлоссу» планируется пристроить еще как минимум 3 корпуса, которые соединятся в форме креста за счет еще одного новостроя, переходящего в галерею. Кроме того, авторы решили раздробить эту перестройку на разные объекты с разными фасадами, чтобы «они воспринимались самостоятельно и смотрелись как отдельные архитектурные объекты».

Александр Башин убежден, что, несмотря на смешение стилей, в его концепции представлен градостроительный археотип, обладающий внутренней генетикой Светлогорска и преемственностью архитектурных традиций. Ведь пристраиваемые здания запланированы не выше 15 метров и в тех зонах регулирования, которые утверждены Службой охраны объектов культурного наследия.

Для увеличения количества номеров в санатории «Грюнвальда» Башин запроектировал особняковый объект в псевдоисторическом стиле, совершенно выбивающийся из современной стилистики пристроек, но соединяющийся с общим комплексом при помощи перехода. Вилла-новодел будет построена со стороны ул. Садовой и еще больше уплотнит пространство около исторического «Вальдшлосса». Кроме того, придется вырубить еще больше насаждений. Архитектор назвал виллу-новодел намеренным повторением исторической среды и совершенно конъюнктурной вещью. Ее появление он обосновал ожиданием туристической привлекательности города Светлогорска.

«Мы сознательно делаем здесь реверанс в сторону традиционной архитектуры Светлогорска. Создаем такой небольшой сказочный объект, где применяются дерево и традиционные элементы. Мы, конечно, немножко путаем клиентов, но при этом обеспечиваем их ожидания. Большая часть туристов все-таки ожидает именно эту архитектуру. Это такая осознанная подача современной исторической архитектуры через пространство, чтобы они еще между собой [коррелировали]», — пояснил Башин.

При проектировании новых корпусов авторы попытались дополнительно применить «сюжет пар» рядом с объектами культурного наследия. В первой паре была использована осознанная преемственность исторической формы. Во второй паре между зданиями, напротив, создана зеркальная плоскость для достижения игры форм. По задумке авторов, максимально стеклянный образ призван не противоречить существующей архитектуре.

По технико-экономическим параметрам проект санатория авторства Александра Башина выдаст максимальные показатели для инвестора: 8,3 тыс. кв. м общей площади застройки, 110 номеров, SPA-комплекс на 1,2 тыс. кв. м, ресторан на 800 кв. м.

Во время обсуждения концепций члены градсовета выразили практически единство мнений. Архитектор и знаток истории Раушена – Светлогорска Олег Васютин напомнил, что 100 лет назад авторы проектов вилл, победивших в архитектурном конкурсе, в первую очередь отказались от сложных форм, какой-либо типологии и плоских крыш. В первом и третьем варианте концепций бюро «Архпроект Групп» Васютин увидел примеры, которые диаметрально противоположны тем установкам, которые были сделаны для эстетико-архитектурного развития Раушена.

«Большие крупные формы, усложненные якобы в историзме. Как получается в третьем варианте? Где история, а где современный дом? Современный дом выглядит более историчным, чем настоящий! Но это же так нельзя делать! Дайте второй вариант. Настолько великолепен этот вариант литовцев. Просто шикарная работа, настолько тактично, настолько чувство такта, культуры, архитектурного интеллекта. Что они, собственно, сделали? В настоящее время у нас все эти объекты ОКН и исторические здания в своих геометрических направлениях расставлены довольно хаотично, но живописно. [Литовцы] сделали сердцевину и посредством правильной генетически конструкции скрепили всё. Я просто не вижу альтернативы второму варианту», — эмоционально высказался эксперт.

В ответ Александр Башин заметил, что концепция от бюро из Вильнюса «не соответствует существующим требованиям номерного фонда». В защиту своего проекта он заявил, что разработка зон охраны существенно задержала выход на градсовет, но при этом очень глубоко проработанным является именно третий вариант.

«Вариант от Plazma у нас на сегодняшний день не проходит по требованиям минтуризма по количеству номеров для того, чтобы включиться в программу по Ростуризму. То есть нам нужно минимум 110 номеров. И еще много чего, того, чего здесь пока не учитывалось, чтобы была концептуальность. Причем это делалось еще до СВО с теми компаниями, которые тогда еще были доступны», — архитектор попросил учесть этот нюанс, однако просьба оказалась неуслышанной.

«Что значит номерной фонд? Берите другой тогда участок и стройте, где у вас больше номерного фонда может получиться. Это же центр города! Зачем делать хаос в центре, который невозможно ни объяснить, ни показать, ни существовать в этом нагромождении? А вот это лаконичная работа, очень интеллектуальная», — разозлился Васютин.

Заданный вектор обсуждения поддержал советник губернатора Вячеслав Генне, указавший, что это как раз самое ценное место бывшего Раушена с точки зрения сохранившейся эстетики, уровня и качества архитектуры за счет обилия таких приемов, как террасы, пристроенные по торцам веранды, красивые крыши, работа с деревом, расстекловки, раскреповки, импульсы. Здесь никак нельзя допустить утраты среды.

«Склоняюсь, для меня однозначно, безальтернативно, ко второму варианту. Скорее, не важно, кто его делал, прибалты, поляки, но тем не менее в курортных городах Прибалтики мы часто видели интересные подходы. В том же контексте люди работали. Это была плотная историческая застройка, по сути, в лесу, в парке», — привел пример Генне.

По его мнению, было бы здорово, если бы авторы первого и третьего вариантов использовали стеклянные веранды, насквозь просматриваемые из одного общественного пространства в другое, а также широкую палитру материалов. Во втором варианте Генне насчитал до 3–4 практически идеально подобранных фактур.

«Один почерк в плане линий. Очень много вертикальных изменений на фасадах, которые умышленно используют тему деревьев. Чуть ли не горбыль при обшивке фасада, тоже интересный прием. Вот это всё позволило сделать эту среду нейтральной. Она как бы провалилась между этими объектами», — рассуждал советник губернатора и предложил применить все эти приемы в доработке третьего варианта, ориентируясь на эстетику от литовского бюро. Также архитектор предложил постараться выдержать ТЗ и заказчика, и министерства туризма, поскольку это серьезная ответственность.

Сооснователь «Архитектурной мастерской 4 +» Сергей Гулевский выразил полное и искреннее одобрение второго «литовского» варианта и особо подчеркнул, что ему как специалисту приятно видеть подобные работы и подход. «Для меня было очевидно, что второй вариант на голову вышел. Оно просто видно. Ну оно видно! Вот это работает. Первый вариант — генплан, хаос, архитектура симпатичная. Второй вариант — все легко, мягко, гармонично, тактично, спокойно, с большим вкусом. Смотришь — и на душе хорошо. Редко видишь такие проекты, которые вызывают такие глубокие положительные эмоции», — рассуждал член градсовета.

В то же время Гулевский не назвал проект Башина непригодным. Однако у эксперта сложилось ощущение, что «получилось масло масляное». «Люди переварились, и там во всем перебор. Какие-то несочетаемые элементы. Нельзя сказать, что непрофессионально, но во всем какой-то перебор. Нет легкости. Тяжело как-то. Я обеими руками за второй вариант. Замечательный проект, спокойный, профессиональный. Просто придраться не к чему», — твердо высказал точку зрения Гулевский.

По мнению другого члена градсовета, руководителя мастерской «АМ Квадр» Андрея Денисова, калининградскими архитекторами была проделана огромная работа, но впечатление такое, что «ребята перегорели слегка». «Второй вариант — посторонние люди. Когда сравниваешь три варианта, видно, что он гораздо лучше и качественнее сделан. Если третий вариант доработать в этой стилистике, я думаю, труда не составит. Ребята все профессионалы, могут это сделать. Второй вариант — однозначно», — присоединился к коллегам Денисов

Министр градостроительной политики региона Вера Касьянова аналогично заявила, что ей больше импонирует вторая концепция «от прибалтов». Она назвала проект и будущий комплекс «очень интеллигентным и спокойным».  

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли заметил, что это действительно масштабная инвестиционная попытка вдохнуть новую жизнь и новые функции в старый санаторский квартал. Архитектор выразил надежду, что это продлит жизнь историческим зданиям, и структурно высказался за второй вариант. «По третьему проделана уж очень большая работа. Мне кажется, что по третьему его нужно вести по эстетике и не увлекаться этим чрезмерным историзмом», — заявил Игорь Ли.

В дополнение член градсовета Олег Васютин заметил, что по зонам охраны в Светлогорске действовало постановление областного правительства № 386, и весь квартал вилл на ул. Октябрьской частично располагался в зоне регулирования застройки. По его словам, затем начали делаться проекты приспособления вилл, следом начались процессы корректирования 386-го постановления. Как выяснилось, корректировки зон охраны прошли буквально в 2023 году, вероятно, в интересах компании-инвестора.

Как пояснил руководитель службы государственной охраны объектов культурного наследия Евгений Маслов, 386-е постановление 10 лет назад установило зону охраны относительно ОКН именно регионального значения. Земельные участки за Лиственничным парком лишь частично накрываются зоной регулирования застройки от башни с грязелечебницей. По словам Маслова, на саму концепцию глобального проекта «Грюнвальда» «это нисколько не влияет».

«Никаких запретительных норм для реализации проекта не было установлено и не менялось 386-ое установление совсем. Другое дело, что там несколько памятников местного значения, у которых отсутствовали еще пару лет назад зоны охраны, зато от них в связи с тем, что как раз отсутствовали зоны охраны, были защитные зоны. Вокруг памятников местного значения просто нельзя было на тот момент ничего строить, реконструировать с изменениями параметров высотности, этажности, площади, в общем, все запреты привести режимы защитных зон», — заявил чиновник.

Проекты зоны охраны для вилл на Октябрьской, являющихся ОКН местного значения, были разработаны при финансировании непосредственного собственника — «Грюнвальд-СПА». В службе они были в установленном порядке утверждены. До выкупа вилл новым инвестором у муниципалитета не было свободных средств для финансирования проекта зон охраны.

В ноябре 2023 года данный мегапроект обсуждался на заседании научно-теоретического совета при службе и в экспертном сообществе по историко-культурному наследию. «Были высказаны разные мнения. В целом он получил одобрение. Присутствовали многие из присутствующих сегодня на этом заседании несколько месяцев назад», — подчеркнул Евгений Маслов, намекая, что почти все согласования инвестор уже получил. Александр Башин напомнил, что на установление зон охраны ушло больше года. 

Вместе с тем, по данным RUGRAD, часть экспертов совета при службе четко заявила о неприемлемости такого атриума между объектами культурного наследия. Тогда специалисты оценивали именно проект Александра Башина, без других вариантов. К примеру, археолог Константин Скворцов тогда заявил, что проект «напоминает уплотнительную застройку, когда два этих памятника, строящихся в другой среде, с каким-то воздухом, растениями, соснами вдруг наполняются некими лабазами». Представленные огромные формы новых санаторских корпусов он назвал больше подходящими для отдельных новых построек.

В продолжение дискуссии о третьем варианте член градсовета Олег Васютин заметил, что для градостроительного концепта просто необходима реконструкция утраченной улицы Шрёдерстрассе вдоль восточной границы Лиственничного парка. Таким образом, по периметру участка вилл можно создать проезд вокруг всего квартала и зону полной доступности со стороны «Вальдшлосса».

«Если мы вдруг будем не справляться с транспортом здесь, то мы будем просить администрацию разрешить нам здесь сделать улицу. Но пока мы тут разошлись. У нас тут все более-менее получается», — ответил Башин. Представителей ГИБДД на заседании градсовета уже в который раз не оказалось. Некому было задать важные вопросы касательно транспортной схемы и парковочных мест в центре Светлогорска рядом с новыми объектами притяжения туристов, которые еще больше осложнят дорожную обстановку в курорте.

В итоге большинством членов совета для дальнейшей разработки санаторного комплекса «Грюнвальда» в Светлогорске был одобрен второй вариант от литовского бюро Plazma. Команде архитекторов необходимо предоставить доработанные решения на согласование главного архитектора Калининградской области Евгения Костромина, а именно паспорта фасадов с учетом архитектурной подсветки, архитектурные решения и проект благоустройства территории, согласованный с администрацией города Светлогорска, включающий все элементы благоустройства, мощения, освещения, малых форм и озеленения. 

Текст: Анна Пласичук
Фото: RUGRAD, maps.yandex.ru, концепции бюро "Архпроект Групп" и Plazma

• По данным системы Seldon.Basis, ООО «Грюнвальд-СПА» было учреждено Алексеем Драчом только в апреле 2022 года с основным видом деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания. Алексей Драч является единственным учредителем ООО «Грюнвальд» — юрлицом завода «Грюнвальд» по производству полуприцепов для грузовиков и самосвальных кузовов. В 2022 году общая выручка организаций с участием Алексея Драча выросла с 6,1 до 7,4 млрд руб.