Как центральную улицу Пионерского планируют застраивать апартами через снос мешающих немецких зданий и скверов и причем здесь бывший глава совета депутатов. Обзор RUGRAD.

На минувшем заседании архитектурно-градостроительный совет одобрил строительство еще одной  5-этажной гостиницы в центре Пионерского. Очередная точечная застройка намечена на небольшом участке площадью всего 12 соток на месте снесенного нежилого здания немецкой постройки с узнаваемой черепичной крышей. Здание площадью свыше 3,7 тыс. кв. м займет практически полностью весь участок с видом на море между ул. Комсомольской и спуском на променад.

Речь идет о массиве 39:19:010201:518 на первой линии по ул. Комсомольской, 26, уже переведенном под «гостиничное обслуживание». К массиву подведены все коммуникации: газ, водопровод, канализация, электрические сети. Фактически участок зажат между соседним жилым домом, построенным компанией «СТК-Балт» на переулке Приморском, 2, и еще одним массивом под гостиницу на ул. Комсомольской, строительство которой одобрили на градсовете в феврале на месте бывшей бесплатной парковки.

До этого территория использовалась под благоустройство и обслуживание дома быта с сопутствующими услугами (химчистка, ателье, офисы, магазины). Через уютный скверик, обустроенный еще в советское время перед 2-этажным домом быта, был проход к общественному лестничному спуску к морю. Само здание ранее принадлежало известному «оппозиционному» депутату совета Пионерского Владимиру Кравченко. В 2012 году парламентарий объявлял голодовку в знак протеста против деятельности на тот момент главы администрации Пионерского Риммы Сагаевой и коррупции в муниципалитете. Землю под домом быта с номером 39:19:010201:3 площадью 1,2 тыс. кв. м Кравченко арендовал на 49 лет у муниципалитета на основании постановления мэра Пионерского еще от 6 октября 2000 года.

Спустя 15 лет в январе 2015 года между администрацией и компанией Владимира Кравченко «ДП 1999» был заключен договор продажи участка под домом быта за 1,5 млн руб. На тот момент председателем совета депутатов Пионерского был Алексей Малышев. Однако переход к покупателю права собственности на земельный участок и соглашение о расторжении договора аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке только 26 декабря 2016 года. Администрация, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы почти за 2 года, в октябре 2017 года обратилась в арбитражный суд. Арендатору насчитали долг 710,3 тыс. руб. и пени в размере 423 тыс. руб. Судья арбитража Светлана Любимова встала на сторону муниципалитета и обязала Кравченко выплатить всю задолженность по аренде в размере 1,13 млн руб. Кравченко проиграл и апелляцию в мае 2018 года, и окончательно кассацию в декабре 2018 года. Договор купли-продажи участка под домом быта в результате был расторгнут.

В сентябре 2021 года здание выкупило ООО «Западный порт Риэлт». Следом в октябре компания переименовалась в «Спецзастройщика «Западный порт Риэлт». Затем участок с домом быта был выкуплен у муниципалитета. Не нужное больше здание начали готовить к сносу и огородили строительным забором. Изначально собственником компании «Западный порт Риэлт» с 2015 года выступал Анатолий Корнеев — учредитель «УК «Парк-Хаус», совладелец застройщика «СЗ «Парк-Хаус» 4-этажного дома в зеленой зоне на ул. Парковой, 12 в Пионерском. В июне 2023 года Корнеев получил льготный кредит 18,9 млн руб. от Фонда поддержки предпринимательства на открытие гостевого дома в центре Знаменска по соседству с «Фермой Тюниных».

В сентябре 2021 года на этапе выкупа дома быта в Пионерском в число учредителей компании-застройщика вошли экс-учредитель коллегии адвокатов Московского района Юлия Жежелева, Ирина Васильева, Тамара Преснякова, супруга экс-председателя совета Пионерского Алексея Преснякова. Пост гендиректора занял непосредственно сам бывший глава совета Пионерского Алексей Пресняков, руководивший муниципальным органом власти с 2014 по 2017 год — в период, когда был заключен договор о продаже участка под домом быта депутату Владимиру Кравченко, но сделка не удалась. Также Пресняков руководит еще одной одноименной компанией «Спецзастройщик Западный порт» с учредителями в лице Юлии Жежелевой и Анатолия Корнеева.

При этом Владимир Кравченко в 2022 году в очередной раз избрался в совет депутатов Пионерского по округу № 8 как индивидуальный предприниматель с профилем «розничная торговля розничная по почте или по интернету». Также он до сих пор является соучредителем ООО «ДП 1999» (50 %) вместе с Ольгой Кравченко и ООО «Тивори».

Интересно, что под «гостиничное обслуживание» также был переведен соседний участок на ул. Комсомольской с номером 39:19:010201:520 площадью всего лишь 956 кв. м. Сведений об актуальном собственнике участка в ЕГРН нет. До 2016 года здесь располагался жилой 2-этажный многоквартирный дом, который расселили и снесли. Следом в 2017 году на соседней территории «СТК-Балт» Александра Столяра и Николая Кашлякова начала возводить элитную 6-этажку с видом на море.

Этих зданий на ул. Комсомольской уже нет: дом на Приморском переулке и дом быта. 2010 год. Источник: maps.yandex.ru

Территория вместе участком под домом быта до текущего момента не застраивалась и использовалась как зеленая зона. При этом все указанные массивы на первой линии в Пионерском уже находятся в территориальной зоне О-1/Гр для объектов делового, коммерческого и общественного назначения. Предельная высота зданий здесь составляет 5 этажей, максимальный процент застройки — 60 %, минимальный процент озеленения — 20 %.

Концепцию очередной гостиницы у моря в Пионерском на участке 39:19:010201:518 вместо снесенного дома быта на градсовете представил архитектор Александр Кубасов из «Архитектурной мастерской «4+», руководителем которой является член градсовета Сергей Гулевский. Отметим, что проект гостиницы на соседнем участке в Пионерском на месте парковки в феврале 2023 года презентовал архитектор тоже из архитектурной мастерской «4+» Игорь Идиатулин. В последнее время Александр Кубасов активно работает с проектами холдинга «КалининградСтройИнвест» депутата заксобрания Валерия Макарова. Например, высотный 22-этажный жилой комплекс на острове Октябрьском по проекту Кубасова в апреле 2023 года успешно прошел градсовет. Еще один проект Кубасова совместно с другими архитекторами из «4+» — пять среднеэтажных комплексов с переменной высотностью от 5 до 7 этажей на 3 га на месте «Балтик-Экспо» на острове. Концепция заняла второе место на конкурсе, проведенном инвестором застройки, связанным с депутатами заксобрания Евгением Верхолазом и Валерием Макаровым. 

Новый отель на ул. Комсомольской в Пионерском в перспективе будет зажат между другими аналогичными зданиями по функционалу, поэтому он, естественно, ориентирован на Балтийское море. Участок, несколько заглубленный к прибрежной линии, позволяет сделать приоритетным именно северное направление, так как по остальным линиям здание будет расположено фактически «окно в окно» с другими отелями и домами.

Высота новой гостиницы от «Западного порта Риэлт» составит 23,5 метра до конька крыши. Кровля запроектирована эксплуатируемой с размещением террасы, летнего бара и солярия. Более того, последний этаж планируется с антресолями, и, таким образом, его высота будет не 3, а порядка 5 метров. При этом авторы постарались сделать новую гостиницу на месте Дома быта соответствующей стилистике соседнего будущего отеля. Предусмотрена большая площадь остекления и вертикально остекление панорамного лифта.

Гостиница планируется без звезд. Данный факт говорит о том, что компания под управлением бывшего главы совета Пионерского Алексея Малышева, скорее всего, будет использовать здание как апарт-отель с номерами на продажу. Всего в нем будет 41 апартамент, из которых 27 номеров 1-комнатных и 14 апартаментов 2-комнатных. В сторону моря будут ориентированы более просторные номера, чем в сторону соседних зданий. В угловой части здания запроектированы 2-комнатные полулюксы.

Всего апарт-отель будет рассчитан на проживание 55 туристов. При этом в подземном паркинге предусмотрено только 8 машиномест. Доставка гостей будет предполагаться только личным транспортом или такси. Парковка автобуса не предусмотрена вообще и в исключительных случаях возможна только на соседнем муниципальном участке. При этом на данное обстоятельство никак не отреагировали представители ГИБДД, которых либо не было на заседании градсовета, либо их просто не пригласили в очередной раз.

Вблизи очередной гостиницы находится действующий пешеходный спуск на проектируемый широкий променад и пляж. Лестницей, очевидно, будут пользоваться также постояльцы и соседнего, более крупного отеля, проект которого градсовет утвердил ранее.

Во время обсуждения советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне заметил, что авторы «деликатно отнеслись» к ранее уже запроектированному объекту, учли соотношения фасадов и даже где-то отыгрались в архитектуре.

«Прямо целый квартальчик получился. Свежи воспоминания от рассмотрения проекта гостиницы справа, разные заказчики, смежные участки. Объект очень симпатичный и приятный, не испортит ул. Комсомольскую. Он такой… в масштабе застройки. Хорошо, что это ярко выраженная курортная архитектура: много остекления, балконы, поясные приемы, активная коммерция на улицу. У нас столько проектов, изобилующих фахверком, скатными крышами, домиками, что этот проект вызывает радость на фоне всех имитаций и попыток угодить среднестатистическому покупателю», — заявил Генне.

Член градсовета Олег Васютин поинтересовался, что находилось на участке до проектирования гостиницы. Генне пояснил, что там стояло 2-этажное желтое кирпичное здание с красной черепицей. По мнению советника губернатора, это было «ничего из себя не представляющее с точки зрения архитектуры и элементов» немецкое строение со скатной вальмовой крышей.

В свою очередь, Васютин поспешил похвалить проект коллег из студии «4+» и назвал его образцом курортности и архитектуры приморских городов. «Хорошо, что у нас появляется именно такого рода современная архитектура. Пример, как можно изменить характер главного фасада, выходящего на море. Буквально чуть-чуть изменив геометрию. Изменена пластика этого фасада. Внесена эта легкая кривизна, всё становится на свои места и понятно, на что он смотрит и зачем он нужен», — отметил архитектор и посоветовал сосредоточиться на решении траспортых проблем и добавлении еще одного лифта.

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли также поспешил высказать только позитивное впечатление от концепции очередной «коробки» апарта на побережье. «Возможно, Александр Кубасов применит те элементы с морского фасада, которые мы видим, они и здесь могли бы появиться. От этого точно хуже не станет», — заявил архитектор.

Единственным членом градсовета, который увидел недостатки в проекте апарт-отеля, традиционно стал Олег Копылов. «У меня такое впечатление, что вы избушку развернули к лесу задом, а ко мне передом. Вот это главный фасад, он намного интереснее, чем то, что предлагается с той главной улицы [Комсомольской]. Передо мной говорили: классика. Но этот [фасад] скучный какой-то, прямоугольный. Понимаете, так получилось, что вы спрятали от людей, которые ходят по этой улице, самые хорошие фасады назад, а впереди сделали более простой и утилитарный», — высказал критику Копылов и посоветовал добавить на южный фасад детали, которые оказались на северном фасаде сзади, либо как-то поменять их местами.

Главный архитектор области Евгений Костромин подвел итог обсуждения. Проект апарт-отеля от команды Александра Кубасова по заказу компании бывшего главы совета Пионерского был единогласно одобрен к дальнейшей разработке и реализации. Проектировщикам нужно в дальнейшем представить паспорта фасадов с архитектурной подсветкой, при этом обязательной является доработка решений фасада со стороны ул. Комсомольской.

• Соседний массив между ул. Комсомольской и Приморским переулком около спуска к терминалу с номером 39:19:010201:516 площадью 3,84 тыс. кв. м также отнесен к территориальной зоне О-1/Гр для объектов делового, коммерческого и общественного назначения. Перспективная для освоения земля уже огорожена зеленым строительным забором, хотя ранее здесь был сквер с зелеными насаждениями. C июня 2020 года участок принадлежит «Русской Промышленной Группе». которая была учреждена Галиной Маковской (99 %) и Владимиром Маковским (1 %), связанными с экс-генеральным директором «Россети Янтарь» Игорем Маковским. Руководит структурой с балансовыми активами на 904 млрд руб. еще один бывший председатель совета депутатов Пионерского Елена Широченко.
  
  
• На ближайшем участке справа по ул. Комсомольской, 34 градсовет в феврале 2023 года одобрил 5-этажную гостиницу на 109 номеров. RUGRAD подробно освещал обсуждение в материале «Результат недальновидной градостроительной деятельности». Территория 39:19:010201:13 на первой линии у моря принадлежит АО «СЗ «Артстрой», залог оформлен на Юрия Сердитова с ИНН Свердловской области. Единственным учредителем АО являлся Евгений Браунбек. Его «СЗ «Технострой» получил разрешение на 4-этажный ЖК на ул. Ломоносова — ул. Бердянской в Калининграде. Объект входит в пул проектов холдинга «КалининградСтройИнвест» депутата-застройщика Валерия Макарова. 
  

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, maps.yandex.ru, материалы презентации на градсовете