Как планируют застроить участки под аварийными домами на проблемном перекрестке ул. Островского и Гайдара и чего опасаются жители микрорайона.

Территория под аварийными домами на перекрестке ул. Островского и Гайдара в Калининграде в последнее 10-летие перешла в разряд перспективной многоэтажной застройки. В условиях сложившейся многоэтажности Сельмы двухэтажным домам немецкой постройки, очевидно, не нашлось место в планах городских властей. В сентябре 2016 года комиссия по градорегулированию и землепользованию горсовета депутатов Калининграда одобрила включение домов № 1, 2 и 3 по ул. Островского в программу по сносу и реконструкции с целью развития застроенных территорий. При такой схеме затраты по переселению жильцов несет инвестор. По словам главы комитета территориального развития Артура Крупина, редевелопмент застроенных территорий позволяет сократить количество аварийных домов в областном центре. 

Ранее аналогичным образом были застроены ул. Баженова и ул. Миклухо-Маклая в бывшем Октябрьском поселке, ул. Лукашова и Жиленкова в Чкаловске («Ремжилстрой-Инвест»), начало ул. Киевской, дома № 24, 30 – Тихорецкая, 1 («Даль-Балтикстрой»), снесены 1-этажные дома на ул. Ростовской и построен ЖК «Триумф» (ООО «Европейский дом») а некогда тихая ул. Красносельская в Центральном районе превратилась в 9-этажный густозаселенный микрорайон (ООО «1 Строительный Холдинг», ООО «Стройцентр», ООО «Даль-Балтикстрой»). При этом на прежние коммуникации и дорожные сети ложилась нагрузка в виде сотен квартир и тысяч новых жильцов, а сама ул. Красносельская периодически встает в одну большую пробку из-за неприспособленности микрорайона к такому «резиновому» расширению. 

Оживленный перекресток ул. Островского, на котором сходятся дороги жителей Сельмы и Северной Горы, аккурат находится перед массивом под новое строительство. 

После пожара на мансарде дома № 3 на Островского в 2015 году, безуспешных попыток ремонта силами жителей и признания его аварийным в 2016 году все три участка под домами в начале улицы были включены горадминистрацией в новое предложение для девелоперов. В сентябре 2017 года на тот момент глава администрации Калининграда Александр Ярошук подписал постановление о развитии застроенной территории на ул. Островского в Калининграде. Победитель торгов получал достаточно перспективную территории общей площадью 4725 кв. м, с условием расселить жильцов из 26 квартир трех домов в жилье, равное по площади изымаемому, «в границах Калининграда». Также застройщик должен был выплатить муниципалитету компенсацию за снос трех встроенных гаражей. 

Первый аукцион по продаже права развития застроенной территории по ул. Островского должен был состояться в сентябре 2018 года. Однако для участия в нем не было подано ни одной заявки. Второй аукцион в апреле 2019 года также не увенчался успехом, несмотря на то что стартовая цена аукциона была снижена с 3,04 до 2,73 млн руб. В итоге территория досталась за 2,87 млн руб. компании «ПластКонструкция», на тот момент принадлежавшей Константину Пересыпкину и Сергею Крецу. Ее конкурентом выступил известный калининградский строительный холдинг «Акфен». Договор с городскими властями о редевелопменте на ул. Островского был подписан в сентябре 2019 года.

Как сообщил RUGRAD.EU представитель ООО «ПластКонструкция», компания уже заплатила необходимые компенсационные средства в городской бюджет, а также активно ведет работы по расселению жителей аварийных домов. «Ситуация была очень непростая, аварийные строения на протяжении многих лет находились в совершенно не пригодном для проживания состоянии. Дома фактически гнили, при подготовке к конкурсу люди чуть ли не умоляли застройщика, чтобы дальше не жить в таких условиях, чуть ли не каждый день рыдали, в то время как представители городских властей постоянно говорили о новых сроках расселения. Сейчас большинство людей благодарны, что им помогли устроить жизненные условия, самостоятельно они вряд ли бы смогли это сделать», — прокомментировал представитель компании. 

По состоянию на сегодняшний день дом по ул. Островского, 3 уже полностью расселен, завершается оформление сделок по расселению домов № 1 и № 2. По словам главы комитета территориального развития горадминистрации Артура Крупина, изначально аварийные дома по ул. Островского должны были расселить в срок до 2022 года по муниципальной программе (в муниципальной программе переселения граждан из аварийного жилья указаны 2023 и 2025 год. — Прим. ред.). Всего речь идет о расселении 26 квартир — 9 однокомнатных, 8 двухкомнатных, 2 трехкомнатных и 7 четырехкомнатных. Площадь новой недвижимости не может быть меньше.

До 16–17 этажей

В течение года после аукциона за средства и по заказу ООО «ПластКонструкция» муниципальное предприятие «Городской центр геодезии» подготовило проект планировки территории с проектом межевания в границах ул. Островского – ул. Лесная в Ленинградском районе. Этому вопросу были посвящены публичные слушания, прошедшие в конце июня.

Начальник отдела проектных работ «Городского центра геодезии» Любовь Полякова пояснила, что проект внесения изменений в планировку территорий по ул. Островского – Лесной и проект межевания подразумевают строительство на месте «авариек» многоэтажного многоквартирного дома с учетом предельных параметров. Для этого необходимо объединить 5 ранее образованных участков площадью 4644 кв. м и получить консолидированный массив: под неаварийным домом № 1 — 39:15:131405:26 плюс дополнительный участок для обслуживания, под признанным аварийным домом № 2 — 39:15:131405:28 плюс дополнительная земля, под расселенным и разрушающимся домом № 3 — 39:15:131405:29.

«Права на два последних участка для обслуживания были не оформлены. Они остались в муниципальной собственности. Мы предлагаем сформировать, образовать один участок под многоэтажную жилую застройку площадью 4725 кв. м путем перераспределения этих участков. Здесь еще часть была оформлена муниципальными гаражами. На этом участке есть обременение по инженерным сетям. Там проходят существующие коммуникации», — отметила Людмила Полякова.

Проект межевания территории в границах ул. Островского - ул. Лесной - ул. Озерной. Источник: klgd.ru

Как следует из данных карты градостроительного зонирования Калининграда, эта территория под 2-этажными домами на Островского попала в зону общественно-жилого назначения ОЖ/Г. Эта подзона разрешает строительство жилых зданий практически с максимально возможной высотой для сложившейся калининградской застройки — до 56 метров (около 16–17 этажей). При этом максимальный процент многоэтажной застройки установлен на уровне 40 %, минимальный процент озеленения — 20 %.

Окружение у будущей застройки неоднородное: поблизости 5–6-этажные дома, дальше на ул. Гайдара — монументальная стена 9–10-этажного ЖК «Лесная корона» длиной в пару сотен метров, состоящая из 4 секций, строившихся «Спецремстройтрестом» еще при губернаторе Георгии Боосе (2005–2007 гг.). Однако ближайшим соседом является скромный дом № 1а, построенный из белого кирпича в 2000 году.

«Тут пока еще не о чем говорить. Какой будет дом и как он будет посажен на земле, помимо того, что у вас участок один будет? У дома Островского, 1а балкон выходит как раз на эту, восточную сторону», — выступил житель ближайшего к застройке 5-этажного дома Дмитрий Баранов, отметив, что невозможно полноценно обсуждать проект планировки без проекта будущего дома и его предполагаемой этажности.

«Количество будущих этажей, думаю, зависит от расстояния», — неуверенно ответила представитель центра геодезии.

По словам Дмитрия Баранова, если новостройка будет максимально придвинута к красной линии ул. Островского, то она окажется на одной линии с торцом соседнего № 1а, закрыв таким образом свет для жителей квартир на восточной стороне. Если дом немного «утопить» от границ улицы и участка, пропуская естественный свет в торец «соседа», то такое положение вещей не ухудшит условия проживания граждан.

«Если расстояние до нас 15 метров, но он будет 9 этажей и «сапогом», то он закроет наш дом, независимо от расстояний. Тут пока не о чем разговаривать. Где дом, посаженный на земле, какой он будет? План? Проект? Тут все соседние — 5-этажные дома. Поэтому если бы он был 5–6 этажей, я бы понял. Если 9 этажей — не понимаю. Нагрузки на сети? Кто их считал?» — задавал вопросы местный житель.

Квартиры в торце соседнего дома по ул. Островского, 1а (справа) рискуют быть закрытыми новой многоэтажкой.

«Нагрузки считали перед тем, как заключить договор развития застроенных территорий. Были также получены технические условия. Инженерные сети, трансформаторная подстанция, газоснабжение — 300 кубов на человека, водоснабжение — 195 литров в сутки на 1 человека», — зачитала Любовь Полякова.

Кроме того, как выяснилось, сети и сооружения дождевой канализации на территории рассматриваемого участка на ул. Островского отсутствуют. Проектом предусмотрено раздельное канализование бытовых и дождевых стоков, а также дождевых стоков с проезжей части улиц. По самотечным коллекторам, которые застройщик проложит вдоль проезда, стоки будут подключены к общему коллектору диаметром 800 мм.

Северная Гора в ужасном положении

Помимо проблем для «мало- и среднеэтажных соседей», новое строительство на ул. Островского может создать дополнительную транспортную нагрузку на пересечении оживленных ул. Гайдара – Островского – Лесной.

«На этом перекрестке машины нос к заднице с такой плотностью стоят, что вы не видали такого и на Ленинском проспекте, даже там сейчас свободнее, — озвучил следующую проблему Дмитрий Баранов. — Если дом по Островского, 1а уже 63-квартирный, то проблема собраться и просто выехать. Машины стоят мимо госпиталя и до самого кольца на Горького. Вы хотите сюда всандалить еще дом на 60–80 квартир, чтоб “улучшить” ситуацию? — возмутился житель микрорайона.

Ежедневно перекресток на ул. Островского собирает пробки. Расширение улицы запланировано за счет прилегающих газонов с саженцами и сужения тротуаров.

«Будет развитие улично-дорожной сети. Островского есть куда расширять. Включат в программу развития дорог», — невозмутимо парировала представитель центра геодезии.

«А куда расширять? Там и так пешеходные дорожки и тротуары. Здесь когда стоят машины, а на Невского летит скорая помощь, то им некуда разъезжаться», — вступил в разговор житель дома на ул. Ефремова – ул. Гайдара Артем.

Отметим, что минимальные отступы от границ земельного участка до красных линий ул. Островского предложены на уровне 5 метров, до границ смежных земельных участков — 3 метра. При этом красная линия самой ул. Островского в этом месте проходит далеко по зеленой зоне, вплоть до 6-этажного дома по ул. Талалихина, 6–10.

«Сейчас некуда расширять. Но развитие будет за счет северной стороны ул. Островского. Можно свернуть на Парковую аллею и объехать мост в район Тельмана. Есть же 3 съезда в сторону Тельмана. Вы можете свернуть на ул. Князева, на Парковую аллею, где можете разъехаться. Необязательно всем в одну улицу на Тельмана ехать в одном направлении», — предложила Любовь Полякова.

Расширение ул. Островского возможно за счет территории около домов на ул. Талалихина, 6-10.

«Ну а если мне туда не надо на Парковую аллею? Мы все равно попадаем под железнодорожный мост — бутылочное горлышко. В него всё упрется. Если вы снесете немецкие быки, только тогда что-то получится полноценно. За счет газона на ул. Гайдара – Островского расширите только частично. Вдоль госпиталя можно строить. Дальше к Тельмана ул. Островского вы не расширите за счет виадука. Если на Парковую сворачивать, как вы говорите, то почему тогда вся Северная Гора здесь стоит на этом перекрестке?» — сказал житель Дмитрий Баранов. Последний раз этот путепровод под железной дорогой ремонтировался в 2008 году, однако никакого расширения не было запланировано. Сейчас ул. Островского испытывает колоссальные нагрузки, принимая потоки как с Сельмы и Северной Горы для выезда в центр, так и встречные машины с ул. Невского.

«Стоит, потому что нет расширения улиц. В перспективе по генеральному плану ул. Островского расширенная есть, поэтому красные линии установлены именно такие широкие. Город развивается, и дороги строятся. Сейчас вот на Чкаловск новую построили…», — еще раз сакцентировала внимание Полякова и пообещала внести вопрос по дорожной ситуации на Островского в протокол.

Железнодорожный мост над ул. Островского по аналогии с путепроводом по ул. Киевской стал тем самым "бутылочным горлышком", мешающим расширению дороги под многократно возросшие автомобильные потоки. Фото: maps.yandex.ru

«Сделайте тогда Северной Горе выезд на Окружную где-то дальше. Вы строите-строите дома, а чтобы сначала уличную сеть подготовить? 3-ю Большую Окружную соединить с Горького и до Невского провести. Это же всё существовало при немцах…», — предложил еще один присутствующий житель микрорайона.

«Для Северной Горы будет делаться проезд со стороны Большой Окружной. ул. 3-я Большая Окружная между садами, которая выходит на ул. Горького. Рассматривается долгосрочный вопрос решения выезда на ул. Невского, там, где закрытый переезд через железную дорогу. Северная Гора в ужасном положении», — согласилась работник «Городского центра геодезии».

«По дому нечего обсуждать: нет его этажности, количества квартир, откуда будет заезд, с Лесной, с Островского. Будет ли здесь арка или что?» — вновь поинтересовался Баранов.

«Мы сейчас просто смотрим проект планировки, а это определяются границы участка и параметры. Потом разрабатывается рабочая документация на объект, где соблюдаются все допустимые параметры, плюс проверена инсоляция. Город всё равно развивается, и будет застройка везде. Где город деньги возьмет на всё это? От инвесторов, которые потом заплатят налоги. Эти деньги пойдут на разработку проектов и строительство инженерной инфраструктуры, социальных объектов. На Островского будет строить «ПластКонструкция». У них заключен договор. Но заказчик сам определяет, будет ли у него подземная парковка, встроенные первые этажи нежилые, будет ли ему это выгодно. Количество квартир, сколько комнат. Проект планировки это не включает. Только те параметры, которые я озвучила: отступы и расчет по благоустройству, по плотности, по озеленению», — еще раз пояснила Любовь Полякова.

«Чего мы собирались тогда? Этот дом обязательно строить…?» — разочарованно спросил житель микрорайона.

«Ну вот такое предусмотрено. А строительство было предусмотрено по плану развития застроенных территорий», — развела руками представитель горадминистрации.

Дорогостоящее жилье

Кроме проблем с инсоляцией и транспортных трудностей в перенасыщенном районе Калининграда присутствовавших волновал вопрос расселения жителей аварийных домов на Островского. Их вид и расположение рядом с домом-погорельцем в течение нескольких последних лет уже отчетливо намекали на то, что судьба малоэтажного жилья довоенной постройки предопределена.

«Застройщик расселяет тех жителей? Я думаю, застройщики постарались и дом тот спалить…», — с недоверием сказал Дмитрий Баранов.

«Ваши вопросы немного опережают события, — вступил в разговор юрист и представитель компании «ПластКонструкция» Игорь Смирнов. — Люди долго там живут, некоторые страдают, потому что администрация всё никак не могла их расселить: нет денег. Вот расселяют за наш счет. Взамен мы получаем участки, на которых строим какой-то объект, который принесет нам прибыль. Так мы окупим свое участие в расселении людей. Что касается самого дома, мы его еще не проектировали и не приступали. Для того чтобы заниматься проектированием, нужно иметь цельный земельный участок с присвоенным кадастровым номером».

«Мы принимаем во внимание мнение жителей окружающих домов. Во время проектирования вопрос инсоляции будет учтен. Расширение дороги — это уже другой вопрос уже к администрации и правительству — это они занимаются развитием дорожных сетей. Если будут нарушены какие-то нормы и правила, нам просто не выдадут разрешение на строительство, — заверил представитель застройщика. — Сейчас уже не 1990-е года. Уже не врезаются в водовод с 13-этажными домами. Эта история прошла».

Попутно жители микрорайона вспомнили проблемы с канализацией в новом 9-этажном доме по ул. Озерной и выразили беспокойство по поводу того, «куда всё это будет деваться еще с еще одного многоквартирного дома».

«Мы знаем, в чем там проблемы заключаются. Это наследие прошлых времен. Так как сегодня учитываются все необходимые нормы и правила, такой проблемы не будет», — подчеркнул Игорь Сергеев.

По его словам, в Калининграде есть еще ряд объектов, которые не вписываются в городскую среду. Например, на ул. Герцена дом высотой почти 12 этажей вырос посреди малоэтажной Северной Горы.

«Это беспредел, по сетям в том числе, и там нагрузка на сети совершенно иная, и тоже есть проблемы. Наш проект на Островского будет вписываться в городскую среду. Речь не идет о 12 этажах и так далее. Но вы тоже должны понять, строить 3 или 4 этажа для нас неприемлемо. Мы расселяем людей за свой счет туда, где они выбрали себе квартиры из того, что у нас имеется. Кто-то поехал в Балтрайон, потому что им так удобно. Кто-то остался в этом районе, выбрал ул. Докука, кто-то Челнокова», — поспешил заверить юрист.

На начальном этапе жильцам «авариек» уже предоставлено порядка 10 квартир. В среднем цена одной квартиры рассчитывается застройщиком на уровне 3 млн руб. Итого инвестор потратил порядка 30 млн руб. Оставшиеся жильцы будут расселены в течение ближайшего года, максимум — 2. Еще 3 года в рамках договора остается на возведение самой новостройки. 

По словам Игоря Сергеева, с жителями неаварийного дома застройщик уже общался как с собственниками квартир, которые выкупаются в рамках обычной коммерческой сделки, однако с ними приходится тяжелее, так как взамен их хороших просторных квартир нужно предлагать более дорогое жилье, не за 3 млн руб.

«У жителей всех трех домов права на расселение абсолютно одинаковые. Сложность только для инвестора-застройщика, потому что аварийные дома — тут применяется изъятие, а с жителями первого дома надо договариваться», — подчеркнула представитель администрации Калининграда.

«Понятно, что вы преследуете цель — прибыль. Но вот даже построив сплошной стеной, заняв это место между «аварийками» даже на 3 этажа, вы уже в прибыли. Вы остановитесь на 5–6 этажах, если последний двухуровневый? Хотя бы не нарушайте этажность соседних домов и напротив. Или вы будете догонять до 9 этажей?» — добивался своего Дмитрий Баранов

«Сейчас по закону у нас есть возможность дойти до 16 этажей. Это так чтобы вы понимали о нашей «жадности». И если мы еще сожгли один из домов — вообще всё шикарно… От вас прозвучало, что это сделал именно застройщик …», — возразил представитель «ПластКонструкции».

«Я не говорю, что это именно вы. Но поджог был, и я не удивлюсь, что это какой-то застройщик…, — смягчился Баранов. — Ведь так никого и не нашли. Городским властям было плевать на этих жителей, дальше не сделали ничего. Если бы город помог погорельцам, сделал бы крышу, то не признали бы аварийным».

«Договор с «ПластКонструкцией» был подписан в 2019 году. А спалили когда? В 2015-м? О чем тогда речь?» — паровал седой мужчина.

«Дом будет таким, каким его можно запроектировать с точки зрения здравого смысла и градостроительных норм и правил. Техусловия будут указаны нам в градостроительном плане земельного участка. Документ этот разрабатывается правительством. Если он что-то позволяет нам, то он позволяет на основании закона. Если «Водоканал» нам рассчитывает и позволяет на 5-этажный 50-квартирный дом, то у нас нет оснований дальше идти по высоте. Мы же запрашиваем… Если нам выдают техусловия, то мы их выполняем и передаем сети на баланс «Водоканала», который работает дальше с этим объектом. Если канализация будет переполняться, то они нам просто не выдадут такие технические условия», — сослался на власти представитель застройщика.

«Покупали кота в мешке?» — поинтересовался житель ул. Островского.

«Нет, мы всего лишь знали, в какой зоне расположен земельный участок, и наши максимальные возможности. Но они будут зависеть от возможностей при проектировании», — парировал юрист.

Как выяснилось, на сегодняшний день законодатель предусмотрел возможность обсудить с жителями только тему формирования земельного участка целиком, а о параметрах дома можно говорить только после получения градостроительного плана, однако на публичные слушания это уже не выносится и проект можно будет увидеть по запросу в офисе застройщика ООО «ПластКонструкция». Существует также вероятность рассмотрения проекта новостройки на ул. Островского на градостроительном совете, но это не зависит от застройщика. По сути, в дальнейшем процессе формирования вида новостройки жильцы соседних домов участия не принимают.

Новый трансформатор, установленный возле "авариек" на ул. Островского ООО "ПластКонструкция" под нужды будущей новостройки.

По оценке юриста компании-застройщика, «ПластКонструкция» не будет «подбираться» к максимальной высоте, и, вероятнее всего, этажность новостройки составит порядка 8–9 этажей. Количество квартир он назвать затруднился. Его слова подтверждаются данными из документа проекта планировки, выложенного на сайте горадминистрации перед публичными слушаниями. Ориентировочное количество квартир в границах проекта планировки составит 80, средняя этажность вырастет с 2 до 10 этажей, численность населения увеличится с 0,045 тыс. чел. до 0,202 тыс. чел., плотность населения — с 0,005 до 0,020 чел./га.

По результатам публичных слушаний будет подготовлено заключение, которое направят в областное агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию. Региональные чиновники примут решение внести какие-то изменения в проект планировки этой части ул. Островского на основании поступивших предложений и замечаний или же проект будет утвержден.