Правительство области проиграло суды о генплане и ПЗЗ для зеленой зоны в парке Кляйста. Участок на ул. Гагарина в собственности «СЗ «Вест Инвест» семьи Алексея Заливатского отведен под многоуровневую парковку. Горадминистрация не стала включать его в особо охраняемую территорию. Обзор RUGRAD.

Принадлежащий компании «СЗ «Вест Инвест» участок в зеленой зоне на ул. Гагарина будет переведен обратно в коммунально-складскую зону. Предстоящее изменение генплана Калининграда отражено на карте предлагаемых функциональных зон в рамках общественных обсуждений. Проект внесения изменений в градостроительные документы был опубликован 26 мая на сайте муниципальной администрации. Обсуждение и прием замечаний от граждан и юрлиц заочно через форму на сайте продлится до 5 июня.

Речь идет о массиве с кадастровым номером 39:15:132607:674 площадью 3,43 тыс. кв. м, полностью занятом зелеными насаждениями. Участок вплотную примыкает к ул. Гагарина, с востока ограничен руслом Гагаринского ручья. По сути, указанный массив — северо-западная часть исторического парка им. Бертольда Кляйста (также известного как Кальтхофский парк), и в настоящее время в действующем генплане он относится к озелененным территориям общего пользования. Массив хорошо виден со стороны магистрали ул. Гагарина как полностью зеленая зона с густым подростом молодого самосева. Вдоль ее границы недавно даже были установлены скамейки. У северной границы участка под застройку есть условный вход в парк по главной аллее. Сложный рельеф участка обусловлен особенностями местности и спускается к руслу Гагаринского ручья.

Тем не менее по решению горсовета и администрации Калининграда в октябре 2021 года в границы парковой зоны на ул Малоярославской — ул. Гагарина этот участок не вошел. В новую особо охраняемую природную территорию местного значения, образованную в июне 2020 года, были включены два крупных соседних муниципальных участка над Гагаринским ручьем с кадастровыми номерами 39:15:132607:672 и 39:15:132607:673 общей площадью 2,5 га при изначальной площади исторического кёнигсбергского парка в 4 га. В частности, в ООПТ вошло многоконтурное землевладение площадью 6,3 тыс. кв. м с частями южнее массива «Вест Инвеста» и перед баптистской церковью на ул. Гагарина, 18а. По актуальным данным из ЕГРН, оно находится в муниципальной собственности, предназначается под парковую зону и имеет доступ не только с ул. Гагарина, но и со стороны ул. Малоярославской. 

Фрагмент плана Кёнигсберга 1938 г. Район парка Бертольда Кляйста. На противоположной стороне улицы находится территория кладбищ.

Региональные власти проводят изменения в генплан в отношении участка «СЗ «Вест Инвест» по результатам проигранного судебного разбирательства. По решению Калининградского областного суда, устоявшего в апелляции, часть исторического парка Кляйста должна войти в функциональную зону коммунально-складских объектов, предполагающую застройку. Здесь разрешается строительство автопарковок, коммерческих объектов, различных складов, обустройство транспортной инфраструктуры.

Участок "СЗ "Вест Инвест" в актуальном генплане был отнесен к зоне озелененных территорий общего пользования.

Предлагаемые изменения функциональной зоны для участка под многоуровневую парковку "СЗ "Вест Инвест" на ул. Гагарина

«Отведен горадминистрацией под парковку»  

Согласно Публичной кадастровой карте, массив на протяжении долгого времени предназначался «под строительство многоуровневой парковки», которая предполагает вырубку абсолютного большинства деревьев на участке. Как следует из ЕГРН, с ноября 2016 года собственником части парка им. Бертольда Кляйста является «СЗ «Вест Инвест» Людмилы Заливатской — матери бывшего главы администрации Янтарного Алексея Заливатского, эмигрировавшего за границу после возбуждения уголовного дела о мошенничестве. Изначально участок был выкуплен из муниципальной собственности в январе 2015 года компанией «БалтЕвроСтрой» по результатам аукциона. При этом территория в зеленой зоне на Гагарина непостижимым образом шла единым лотом вместе с землей гаражного общества «Океан», несмотря на то что общих границ эти участки с зеленой зоной на ул. Гагарина не имели. 

Изначально два участка на Еловой аллее, 5а были арендованы гаражным потребкооперативом еще с 1997 и 1999 годов. В 2006 году деятельность «Океана» была прекращена. В 2014 году юрлицо исключили из ЕГРЮЛ, новая организация не смогла стать правопреемником.

Пока владельцы гаражей занимались вопросами переоформления, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Калининграда под председательством Александра Зуева в августе 2014 года издал распоряжение о новом разрешенном использовании для обоих участков «Океана» — «под строительство многоквартирных жилых домов». Договора аренды были расторгнуты. При этом, согласно плану Кёнигсберга 1938 года, под жилье горадминистрация фактически отвела всю территорию бывшего немецкого реформатского кладбища и северный край II Альтроссгартенского кладбища.

Тем же распоряжением участок в зеленой зоне на ул. Гагарина площадью 3,43 тыс. кв. м был определен «под строительство многоуровневой парковки» и в таком виде поставлен на кадастровый учет. В ноябре 2014 года все три массива были выставлены на продажу и проданы за 40,1 млн руб. победителю аукциона ООО «БалтЕвроСтрой» некой Ангелины Судьиной.

В июне 2016 года учредителем этой компании стала Людмила Заливатская. Спустя несколько месяцев зеленую зону на ул. Гагарина и участки бывшего гаражного общества переоформили на другую компанию Заливатской «Вест Инвест». Из учредителей «БалтЕвроСтроя» мать экс-главы администрации Янтарного вышла в марте 2017 года. С 1 апреля 2017 года владельцы гаражей окончательно лишились собственности в «Океане». Компенсация за снос полагалась в размере 2723 руб. за 1 куб. м либо в виде бесплатных машиномест на проектируемой многоуровневой парковке на ул. Гагарина — как раз на части исторического парка Кляйста.

В решении суда первой инстанции говорится, что в августе 2014 года спорный участок с номером 39:15:132607:674 по генплану от 2006 года относился сразу к двум функциональным зонам, а именно: «Зона объектов транспортной инфраструктуры» и «Зона городских парков, скверов, садов, бульваров». 

Что касается ПЗЗ, то рассматриваемая территория с 2009 года сначала входила в зону городских парков (Р-1), и в ее регламенте гостевые автостоянки тогда предусматривались в качестве вспомогательного вида разрешенного использования. Но в 2012 году участок отнесли к территориальной зоне «общественно-жилого назначения». Проект планировки указанной территории не утверждался. При этом установлено, что на аукцион горадминистрации в 2014 году участок уже выставлялся с назначением «под многоуровневую парковку», и инвестор получил землю с обязательством использовать участок по целевому назначению. Таким образом, все исходные градостроительные документы для участка, попавшего в распоряжение «СЗ «Вест Инвест», были подготовлены исходя из решений горадминистрации.

«100 га зеленых зон»

В 2016 году «СЗ «Вест Инвест» запросил изменения в генплане для зеленой зоны на Гагарина и получил зону «для коммунально-складских объектов». Следом в ПЗЗ в 2017 года горадминистрация одобрила компании Людмилы Заливатской «производственно-коммерческую» территориальную зону. В пределах обоих допускаются многоуровневые парковки.

В феврале 2020 года губернатор Антон Алиханов подписал постановление об изменениях в генплан от 7 июля 2016 года. Участок «СЗ «Вест Инвест» на ул. Гагарина 39:15:132607:674 был отведен в зону озелененных территорий. Как пояснил представитель министерства градостроительной политики в судебном разбирательстве, региональные власти согласились с двумя предложениями, поступившими от физических лиц в ходе общественных обсуждений об отнесении части исторического парка Кляйста в зону парков и лесопарков.

В августе 2021 года в ходе очередных изменений генплана функциональное зонирование участка на ул. Гагарина под лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса сохранилось. Более того, правительство области довело до конца изменения градостроительных документов для всего парка Кляйста. В актуальных ПЗЗ Калининграда от 28 января 2022 года участок был отнесен к территориальной рекреационной зоне (Р-1) вместе с пулом других массивов площадью 100 га в границах Калининграда, о возвращении которых из зоны застройки заявлял губернатор Антон Алиханов.

Тем временем параллельно в августе 2020 года региональные власти выдали разрешение на застройку бывшего гаражного общества «Океан» двумя 7-этажными домами. На объединенном участке 39:15:000000:13501 площадью 1,28 га началось строительство крупного ЖК в центре Калининграда почти на 700 человек. В апреле 2021 года власти обновили разрешение с повышением этажности с 7 до 8 этажей и размещением 98 машиномест.

«Старовозрастных деревьев не обнаружено»  

Во время очередных общественных обсуждений изменений в генплан в июле 2022 года компания «СЗ «Вест Инвест» подала заявление о смене функциональной зоны для спорного участка на ул. Гагарина. В качестве причины было указано то, что в компании якобы узнали об изменениях в градостроительной документации от 2020 и 2021 годов только недавно. Но правительство области не пошло навстречу застройщику.

В сентябре 2022 года компания Людмилы Заливатской подала иск в областной суд об оспаривании действий правительства области по изменению генплана и ПЗЗ для своего участка. В «СЗ «Вест Инвест» заявили о нарушении права на использование земли в соответствии с ее назначением, посчитали такие градостроительные решения необоснованными и не обусловленными необходимостью защиты публичных и общественных интересов.

В материалах дела указано на акт обследования зеленых насаждений от 14 ноября 2022 года в рамках судебного рассмотрения, в котором говорится о том, что старовозрастных редких деревьев на участке застройщика не обнаружено. Территория покрыта самосевной древесно-кустарниковой растительностью диаметром до 8 см. В границах участка произрастают зеленые насаждения диаметром и более 8 см, но только пород ива, ольха, черемуха. 

Наличие многолетних зеленых насаждений не нашло отражение и в старом землеустроительном деле участка, в отличие от территории буквально на другом берегу Гагаринского ручья, отнесенной в ООПТ. В документах горадминистрации подтверждено, что там «произрастают старовозрастные буковники и дубравы, подлежащие специальному мониторингу». Из землеустроительного дела также следует, что одновременно с рассматриваемым земельным участком «СЗ «Вест Инвест» южнее формировался двухконтурный земельный участок площадью 6,3 тыс. кв. м, который на данный момент сохранил назначение «под парковую зону».

Суд сделал выводы о том, что многолетними насаждениями массив «СЗ «Вест Инвест» не занят, когда-либо в состав ООПТ местного значения не включался и, исходя из фактического состояния, не рассматривался в качестве озелененной территории общего пользования в Калининграде.

Актуальные границы ООПТ местного значения в историческом парке Кляйста, в которую не вошел участок "СЗ "Вест Инвест" между ул. Гагарина и Гагаринским ручьем.

Доводы региональных властей о нахождении участка в водоохранной зоне шириной 50 метров от Гагаринского ручья не нашли подтверждения в Водном кодексе. В настоящее время нормы не устанавливают запрет на использование такого земельного массива для строительства многоуровневой парковки. Условием является оборудование объекта сооружениями, обеспечивающими охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.

В итоге судья областного суда Анжелика Струкова посчитала, что ответчики не представили объективных оснований для изменения функциональной зоны коммунально-складских объектов на функциональную зону озелененных территорий общего пользования. По мнению суда, действующий генплан и ПЗЗ для участка «СЗ «Вест Инвест» не соответствуют «принципу сохранения баланса прав публичных, общественных и частных интересов, конституционным принципам справедливости и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм». В декабре 2022 года областной суд удовлетворил иск застройщика, указав на несоответствие генплана требованиям законодательства, имеющего большую юридическую силу. 

Исторический парк Бертольда Кляйста (Кальтхофский парк). Фото 2022 года

«Публичный и общественный интерес отсутствует»

Министерство градостроительной политики региона не согласилось с выводами областного суда и в феврале этого года подало апелляционную жалобу в Первый апелляционный суд в Москве. В обоснование региональные власти заявили о приоритете публичных интересов устойчивого развития территории, сослались на допущенные судом нарушения норм материального права и результаты комплексного градостроительного анализа территории на ул. Гагарина. По мнению правительства области, участок «Вест Инвеста» представляет собой фактически сложившуюся озелененную территорию без объектов капитального строительства, которая граничит с ООПТ. 

Тем не менее 30 марта судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции оставила без изменения решение суда первой инстанции, посчитав, что генплан и ПЗЗ применительно к участку «СЗ «Вест Инвест» не учитывают «интересы правообладателя земельного участка при отсутствии публичного и общественного интересов в изменении функционального и градостроительного зонирования». Выводы Калининградского областного суда были поддержаны представителем Генпрокуратуры. Решение может быть обжаловано дальше правительством области в течение полугода в Третьем кассационном суде.

Отметим, что, согласно последней государственной оценке, кадастровая стоимость земли «СЗ «Вест Инвест» была снижена с 21,44 млн руб. до 4,24 млн руб., то есть почти в 5 раз. По данным из Росреестра, в апреле 2020 года на участок «СЗ «Вест Инвест» был наложен запрет регистрации в связи с судебными разбирательствами с собственниками гаражей общества «Океан». На текущий момент ограничения отсутствуют. Всего было вынесено 77 судебных решений о присуждении компенсации в связи со сносом гаражей. Заключено 99 соглашений о выплате денежных компенсаций. В общей сложности застройщик выплатил 40,18 млн руб. Еще 11 владельцев гаражей согласились на предоставление машиноместа в будущей многоуровневой парковке емкостью 138 автомобилей на участке «Вест Инвеста» на ул. Гагарина.

Гагаринский ручей и участок "СЗ "Вест Инвест". Фото 2022 года

Это не единичный пример обратного перевода озелененных территорий в застройку по генплану. Речь может идти о тенденции возвращения зеленых зон Калининграда, находящихся в собственности строительных компаний, обратно под коммерческое освоение в ходе различных разбирательств и выяснения нюансов изменения градостроительных документов городскими властями 10-летней давности. 

Так, в 2021 году правительство области «откатило назад» и перевело большую долю участка на ул. Украинской рядом с фортом № 4 из зоны озелененных территорий под среднеэтажную застройку. Хотя территория была обещана губернатором Антоном Алихановым и на тот момент вице-премьером Натальей Сибиревой под городские леса, чтобы сохранить фактические «зеленые легкие» Сельмы. При этом всё это время с 2015 года участок принадлежал АО «Техстрой» из холдинга «КалининградСтройИнвест» депутата горсовета Валерия Макарова.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, maps.yandex.ru, klgd.ru