Обещанный Натальей Сибиревой и Антоном Алихановым участок для городских лесов у форта № 4 вновь частично отводят под 8-этажное жилье. АО «Техстрой» из холдинга депутата Валерия Макарова сможет освоить около 20 га на Сельме по ул. Украинской.

Региональные власти планируют перевести большую часть участка на ул. Украинской рядом с фортом № 4 из зоны озелененных территорий под среднеэтажную застройку. Соответствующая информация опубликована в проекте постановления правительства области о внесении изменений в генеральный план Калининграда. Документ проходит процедуру публичного обсуждения на портале до 28 июля. Граждане могут внести замечания и предложения к проекту документа.

На представленной карте градостроительного зонирования массив с кадастровым номером 39:15:130301:15 имеет заезд со стороны Северного обхода. Новая улица разделит массив городских лесов и будет вести к микрорайону новостроек. Западную часть этого массива по генплану предлагается полностью отнести в зону среднеэтажного жилья высотой от 5 до 8 этажей (выделена на карте оранжевым цветом). Ориентировочно площадь территории, предложенной под застройку, может достигать 20 га из 28 га. Примерно половина ее занята зелеными насаждениями.   

В восточной части массива теперь выделена функциональная зона озелененных территорий (на карте обозначена салатовым цветом и обведена зеленым цветом). В тексте генплана указано, что в районе форта № 4 «Гнейзенау» до 2035 года действительно предусматривается организация парка площадью около 9,8 га. Однако точное расположение парка не ясно. 

По Публичной кадастровой карте назначение всего массива определено «для размещения скверов, парков, городских садов», а именно «для размещения элементов благоустройства, малых архитектурных форм», но с такой целью участок никогда не использовался. Парк там попросту не успели создать, ведь это частная собственность. Несмотря на то что это потенциальный земельный актив для масштабного строительства, кадастровая стоимость земли составляет всего 316 тыс. руб.

Согласно ЕГРН, с июня 2015 года участок, о котором идет речь, принадлежит АО «Техстрой». Генеральным директором структуры выступает Михаил Комаров. Он же является директором ЗАО «Велком», АО «СЗ «Оникс», ЗАО «Геострой», которые входят в холдинг «КалининградСтройИнвест» депутата горсовета Валерия Макарова.

Северной границей нового жилого массива в районе форта № 4 станет так называемая глиссада аэродрома Чкаловск (39:15:000000:3499), где было установлено оборудование Министерства обороны РФ. Этот и соседние участки сейчас предназначаются под городские леса. Как заявляла вице-премьер Наталья Сибирева, на них будет невозможна какая-либо застройка, тем более жилищная, из-за ограничений военного объекта, так как территория попадает в шумовую зону аэродрома. На рабочем выезде по зеленым зонам Калининграда в августе 2020 года чиновник уверяла, что вблизи глиссады «застройки никакой не будет точно».

Южной границей массива, предложенного под среднеэтажную застройку, является грунтовая дорога ул. Украинской. В настоящее время эта улица с юга также застраивается жильем. Там возводит 12-этажные дома компания «СЗ «Западный лес» из группы «КСК» бизнесмена Вадима Шимко.

Ранее в феврале 2020 года весь массив из 28 га возле форта № 4 был переведен в зону озелененных территорий вместе с прилегающими учаcтками по предложению губернатора Антона Алиханова. Территория вошла в 107 га региональных, муниципальных и частных земель, возвращенных в зеленые зоны при губернаторе Алиханове. Об этом масштабном переводе рассказывалось в релизах правительственной пресс-службы. Неоднократно об этом заявлял и сам глава региона. На 100 га «спасенных» озелененных территорий акцентировала внимание вице-премьер Наталья Сибирева в интервью RUGRAD.EU. 

Действительно, до 2020 года территория за фортом № 4 и восточнее него относилась частично к зоне многоэтажного жилого строительства (более 9 этажей), частично к зоне смешанной и общественно-деловой застройки. Постановление об изменениях в генплан и «спасении» массива на ул. Украинской от застройки было подписано губернатором Антоном Алихановым в феврале 2020 года.

Следом таким же образом были изменены ПЗЗ Калининграда. В октябре 2020 года этот участок холдинга Макарова и прилегающие участки на ул. Украинской региональные власти вывели из зоны ОЖ/В, которая позволяет строить здания до 56 метров, и отнесли к территориальной зоне городских парков и садов с индексом Р-1. Более того, указанный участок площадью 28 га рассматривался правительством области для включения в городские леса и расширения их общей площади.

«28 га на ул. Украинской в собственности застройщика Валерия Макарова тоже примут статус городских лесов. Он не может там построиться. По размерам территория подходит для компенсационного озеленения и под зеленый массив городского леса, потому что есть свои нормативы по площади. Изъятию по процедуре он не подлежит, надо договариваться», — рассказывала вице-премьер регионального правительства Наталья Сибирева на рабочем выезде по зеленым зонам Калининграда в августе 2020 года. 

Об исходе переговоров с Валерием Макаровым по поводу обмена участками впоследствии не сообщалось. Однако было понятно, что землю в собственности у застройщика изъять практически невозможно без согласования равноценной замены по площади и инвестиционной привлекательности.

Интересно, что указанная территория на ул. Украинской в проекте изменений в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения которых проходили до 14 июля, была отображена как зона Р-1, которая используется для городских лесов, парков, лесопарков. На предлагавшейся гражданам для обсуждения карте территориальных зон какая либо-застройка в районе форта № 4 отсутствовала. Изменения в генплан в формате проекта правительственного постановления о застройке участка АО «Техстрой» были опубликованы уже после того, как закончились обсуждения ПЗЗ. 

Территория с кадастровым номером 39:15:130301:12, которая непосредственно примыкает к форту № 4 и будущей среднеэтажной застройке, всё еще используется под городскую свалку отходов, образующихся при ремонте улиц и дорог. Участок находится в муниципальной собственности и бессрочном пользовании МКУ «ГДСР». Его не коснутся какие-либо градостроительные изменения. Он по-прежнему находится в зоне транспортной инфраструктуры. Вице-премьер Наталья Сибирева упоминала эту территорию как возможную для высадки компенсационного озеленения после проведения необходимых восстановительных работ и рекультивации. В феврале 2021 года Росприроднадзор потребовал ликвидировать свалку на этом участке. При этом выяснилось, что складирование на нем строительных отходов и мусора является несанкционированным.

Также изменения не затронут лес со стороны ул. Челнокова на Сельме и еще одно бывшее городское стрельбище. Эти крупные земельные массивы остаются в зоне озелененных территорий общего пользования, где также возможно строительство плоскостных спортивных сооружений.

Общая площадь этой территории, пока что остающейся в зоне озеленения, превышает 20 га. Это участки с номерами 39:15:000000:11218, который находится в региональной собственности, а также 39:15:000000:2777, 39:15:000000:11219, 39:15:130301:58, 39:15:130301:59, 39:15:130301:60, 39:15:130301:61, 39:15:130301:63 в федеральной собственности и в пользовании государственных и силовых структур. По кадастровой карте они имеют назначение под физкультурно-оздоровительные сооружения и охрану природных территорий.

В этой части микрорайона также будет реконструирован перекресток ул. Украинской и ул. Челнокова в связи с ведущимся строительством нового микрорайона и продолжением Северного обхода.

• По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка АО «Техстрой» по итогам 2020 года оказалась нулевой, убыток составил 23 тыс. руб. На балансе организации находится 5 млн руб. АО «Техстрой» прописано в Калининграде на ул Кирова, 1.
  
  
• АО «СЗ «Оникс», которым управляет нынешний гендиректор «Техстроя» Михаил Комаров, ранее называлось ЗАО «Колор-Пласт». На эту компанию была оформлена аренда крупного зеленого массива площадью 12,7 га на ул. Донского под бывшими кладбищами. В 2020 году их также перевели в зону городских парков и садов Р-1. В 2021 году договор аренды участка с городскими властями был расторгнут при участии депутатов горсовета и застройщиков Валерия Макарова и Евгения Верхолаза.
  
  
• Согласно новым изменениям в генплан Калининграда, региональные власти планируют перевести 6 участков Суздальского леса из смешанной общественно-деловой зоны в озелененные территории. Площадь «спасенной» от застройки территории между ул. Суздальской и Стрелецкой достигает 8,9 га. Часть Суздальского леса пока что остается в собственности компании застройщиков Валерия Макарова и Евгения Верхолаза «Прямые инвестиции».

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD.EU