Калининградская область: цены на квартиры не торопятся падать
В 2014 году Калининградская область взяла планку в миллион квадратных метров нового жилья. БН посмотрел, сможет ли регион и дальше бить рекорды и каких изменений ждать от местного рынка недвижимости в кризисные времена.
Похоже, этот год на калининградском рынке жилья пройдет под знаком «вторички».
Год в цифрах
Если посмотреть на цифры, прошедший год для строительной отрасли Калининградской области был успешным: сдано более 1 млн кв. м жилья, план перевыполнен на 70%. Половина от общего объема ввода приходится на объекты ИЖС, в структуре многоквартирного жилья большую часть занимает комфорт-класс. На 2015 год планка в регионе установлена на уровне 700 тыс. кв. м нового жилья. Исполняющий обязанности министра строительства региона Михаил Викторов уверен, что задача, несмотря на кризисные моменты в экономике, будет выполнена: на сегодня в процессе строительства находится более 2 млн кв. м жилья.
Застройка территорий в области происходила и происходит неравномерно. Больше всего «квадратов» приходится на областной центр – 44,2%, за ним следует Гурьевский городской округ (28,6%), который практически опоясывает Калининград, Зеленоградский и Светлогорский районы (10% и 4,5% соответственно), а также Пионерский городской округ (3%).
По словам риэлтора АН «Риэлт-Финанс» Ольги Мучник, самым высоким спросом на областном рынке жилья традиционно пользуются квартиры в Калининграде и пригородах – за счет активной внутренней миграции. Квартиры в Полесске, Мамоново, Гвардейске покупают либо приезжие, которые не могут позволить более дорогое жилье, либо жители более отдаленных районов, решившие перебраться поближе к областному центру. Жилье в Балтийске заселяется военными. На побережье – в Светлогорск, Зеленоградск и Пионерский – переезжают в основном пенсионеры, среди них немало и жителей других регионов.
От «первички» – к «вторичке» и наоборот
Главная тенденция 2014 года, проявившаяся еще в 2013-м, – плавный разворот спроса от вторичного рынка к первичному. По словам ведущего специалиста по продаже недвижимости АН «Гарант» Сергея Звягина, калининградцы даже в сегменте готовых квартир ищут кирпичные дома не старше 2000 года постройки, обязательным условием является автономное отопление.
Однако, заместитель директора АН «Авангард» Людмила Бобкова отмечает, что если до нового года в Калининграде был небывалый ажиотаж на первичном рынке, то сейчас баланс спроса меняется: «Январь был месяцем затишья, но уже к началу февраля количество заявок возросло, в основном на вторичное жилье. Многие застройщики сильно подняли цены, поэтому теперь около 70% продаж приходится на готовые квартиры».
«Стоимость жилья в новых домах вряд ли снизится до прежних цен, поэтому в ближайшее время люди будут больше покупать квартиры на вторичном рынке», – считает Сергей Звягин.
Цены замерли и не упадут?
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке региона к концу 2014 года установилась на отметке в 45,1 тыс. руб. На вторичном рынке «квадрат» в среднем стоил 47,5 тыс. руб.
Ольга Мучник отмечает, что в Калининграде жилья по таким ценам не найти. Средняя стоимость квадратного метра и на первичном, и на вторичном рынке областного центра – 60 тыс. руб. Традиционно самое дешевое жилье в Калининграде строится в поселках А. Космодемьянского, Прибрежном и Октябрьском, а также в глубине Московского района. Нижний порог стоимости на первичном рынке городского жилья, по данным генерального директора АН «Очаг» Константина Хромалева, составляет 50 тыс. руб. за «квадрат».
Если в декабре уровень продаж на обоих рынках сильно вырос, то теперь на всех фронтах наблюдается спад, – рассказывает генеральный директор АН «Наш город» Роман Романов: «Цены на первичном рынке пока остаются завышенными, на вторичном – наблюдаются случаи, когда продавцы снижают стоимость квартир, так как не смогли их продать в декабре».
Константин Хромалев не видит оснований для снижения цен, предполагая два варианта развития событий в ближайшие месяцы: либо рынок ждет стагнация, либо люди примут новые цены как факт и будут покупать.
Побережье завоевывает рынок
Из новых тенденций можно выделить растущий спрос на жилье у моря. По словам генерального директора АН «Зеленый город» Ольги Корешковой, за 2014 год количество желающих приобрести квартиру или дом в Светлогорске и Зеленоградске увеличилось на 30%. «Сейчас там в основном строят многоэтажное жилье комфорт- и эконом-класса. В 2014 году малогабаритную квартиру-студию можно было купить за 1-1,2 млн руб., в Калининграде за эти деньги продавались лишь гостинки 12 кв. м в старом фонде», – рассказывает риэлтор.
Побережье стало более востребованным на рынке недвижимости после строительства Приморского кольца: добраться до областного центра можно за полчаса. Экологическая ситуация здесь лучше, чем в Калининграде, кроме того, в прибрежных городах нет больших проблем с инфраструктурой: наряду с жилыми домами там строятся школы и детские сады.
Сейчас стоимость жилья на первичном рынке на побережье сопоставима с калининградской. Средняя цена квадратного метра в Светлогорске и Зеленоградске – 55 тыс. руб. Столько же стоит жилье в Гурьевске, а вот в других районах области, например в Полесске, квартиры на первичном рынке продаются дешевле – в среднем по 30 тыс. руб. за «квадрат». По словам риэлторов, здесь логика простая: чем дальше от областного центра, тем ниже цены на жилье. На стоимость также влияет отсутствие высокого спроса. По словам Людмилы Бобковой, даже беженцы с Украины, наплыв которых в регионе достаточно высок, не хотят жить в отдалении от Калининграда и на жилье в области не соглашаются.
Вырос спрос на «двушки»
В течение прошлого года рос спрос на двухкомнатные квартиры в новостройках, отмечает генеральный директор АН «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов: «В однушки вкладываются инвесторы, на этапе строительства ими скупается до 40% строящегося жилфонда, для жизни калининградцы предпочитают более функциональные двухкомнатные квартиры».
Константин Хромалев также подтверждает возросший спрос на двухкомнатные квартиры: «Со временем у людей появились деньги, и они стали искать более удобное жилье». При этом однокомнатные квартиры все равно остаются лидерами продаж. По словам Романа Романова, до 90% всех сделок сейчас составляют продажи 1-2-комнатные квартир. При этом покупатели ждут существенного увеличения налога на недвижимость в ближайшее время, поэтому стараются покупать не слишком крупное жилье, самые ходовые – «однушки» площадью до 40 кв. м и «двушки» до 60 кв. м.
Кроме того, на рынке новостроек Калининграда, Светлогорска и Зеленоградска появился новый формат жилья – двухкомнатные студии («евродвушки»). «И обычные студии и «евродвушки» пользуются спросом за счет небольшой площади, – говорит Роман Романов. – Будут ли такое жилье строить повсеместно, сказать трудно, потому что формат скорее молодежный и для семей не самый удобный».
Мигранты разгоняют «вторичку»
Еще один тренд, по словам Олега Перевалова, – увеличение числа иногородних покупателей жилья, за 2014 год их доля выросла на 50%. Мигранты в отличие от местных жителей более активно покупают квартиры на вторичном рынке. Благодаря этому притоку калининградский рынок «вторички» остается активным, что влияет на стабильный рост цен. В основном в Калининград едут из Мурманска и Архангельска. Что интересно, много покупателей из Владивостока.
В конце декабря кроме внутренних мигрантов из регионов России на рынок недвижимости обрушился поток иностранцев из бывшего СНГ, в частности, из Казахстана, рассказывает Константин Хромалев: «Они, имея на руках доллары, скупали разную недвижимость, и на первичном, и на вторичном рынке, что также повлияло на рост цен, особенно на «вторичке».
Ипотека: без резких движений
За год увеличилась и доля ипотечных сделок. По данным Центробанка на 1 декабря 2014 года, в Калининградской области было выдано 5494 ипотечных займа. Генеральный директор ГК «Ремжилстрой» Ирина Губко отмечает, что ипотечные сделки на региональном рынке жилья в 2014 году составили 50% от всех продаж. По словам Людмилы Бобковой, сейчас ипотечных сделок мало, люди ждут снижения процентных ставок.
«Сколько продлится затишье, будет зависеть от внешних условий: политических и экономических, – говорит Олег Перевалов. – Повышение ключевой ставки скажется на ипотеке, но я думаю, что часть населения будет брать кредиты даже под 15-16% (разговор шел до известий о субсидировании ипотечного сектора государством. – БН). А вот застройщикам кредитоваться будет сложнее. Чтобы эти ставки отбить, нужен рост цен, но на это рассчитывать очень сложно, доходы населения падают, число желающих взять ипотеку в любом случае уменьшится – по разным оценкам, на 30-50%».
В региональном правительстве сейчас решается вопрос о субсидировании ипотечных ставок для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из областного бюджета планируется выделить около 100 млн руб., что, по словам министра финансов Калининградской области Виктора Порембского, позволит выдать около 3,5 тысячи ипотечных кредитов на приобретение порядка 170 тыс. кв. м жилья. Займы будут предоставляться только на приобретение жилья в новостройках. Жители области смогут рассчитывать на субсидию по формуле «Ключевая ставка минус 10%». Например, банк выдает кредит под 17%. Чтобы рассчитать размер субсидии, из ключевой ставки, которая сейчас 15%, вычитаем 10%. В итоге покупатели получают кредит по ставке 12%, а власти субсидируют оставшиеся 5%. Если ключевая ставка изменится, изменится и размер субсидии.
2015 год: прогнозы и риски
Рост стоимости жилья на первичном рынке региона в 2015 году не должен превысить инфляции, считают в правительстве. По словам и. о. министра строительства Калининградской области Михаила Викторова, с одной стороны, повышение стоимости строительных материалов будет толкать цену квартир вверх. С другой – уравновесить ее призвано рекордно большое предложение на первичном рынке.
«Ставки по кредитам для юридических лиц выросли, а значит, будет борьба за привлечение клиентов, готовых финансировать стройку, – уверен чиновник. – Но растущие процентные ставки по ипотеке заставят покупателей задуматься над тем, по какой цене они готовы приобретать жилье. Удастся ли в таких условиях застройщикам сохранить привычный уровень прибыли? Все зависит от того, как долго они смогут держать непроданное жилье у себя на балансе».
Появления новых обманутых дольщиков в Калининграде опрошенные БН эксперты не ждут. На местном рынке работают в основном застройщики, имеющие хорошую репутацию и некую подушку безопасности, считает Олег Перевалов: «Сейчас все сделки страхуются, и если даже такие ситуации возникнут, то нагрузка ляжет на страховые компании». В декабре появилась информация о консервации застройщиками некоторых объектов, но официального подтверждения она не получила. По словам риэлторов, речь идет о «заморозке» новых проектов, а не уже строящихся.
Что касается обманутых дольщиков, в 2014 году удалось обеспечить жильем 375 таких семей: были достроены и введены в эксплуатацию восемь домов. В настоящий момент работы ведутся еще на семи объектах. Сдвинулось с мертвой точки положение знаменитого недостроя ООО «Калининграджилстрой» на улице Челнокова – новый застройщик МПК «УКС» обязался передать квартиры в собственность дольщикам до IV квартала 2017-го. В 2015 году власти обещают сдать еще 19 проблемных домов. На сегодня в перечне числится 26 зданий, 20 из них расположены в Калининграде. За год проблемный список пополнился девятью новыми объектами, строило которые ООО «Инвест».
Похоже, этот год на калининградском рынке жилья пройдет под знаком «вторички».
Год в цифрах
Если посмотреть на цифры, прошедший год для строительной отрасли Калининградской области был успешным: сдано более 1 млн кв. м жилья, план перевыполнен на 70%. Половина от общего объема ввода приходится на объекты ИЖС, в структуре многоквартирного жилья большую часть занимает комфорт-класс. На 2015 год планка в регионе установлена на уровне 700 тыс. кв. м нового жилья. Исполняющий обязанности министра строительства региона Михаил Викторов уверен, что задача, несмотря на кризисные моменты в экономике, будет выполнена: на сегодня в процессе строительства находится более 2 млн кв. м жилья.
Застройка территорий в области происходила и происходит неравномерно. Больше всего «квадратов» приходится на областной центр – 44,2%, за ним следует Гурьевский городской округ (28,6%), который практически опоясывает Калининград, Зеленоградский и Светлогорский районы (10% и 4,5% соответственно), а также Пионерский городской округ (3%).
По словам риэлтора АН «Риэлт-Финанс» Ольги Мучник, самым высоким спросом на областном рынке жилья традиционно пользуются квартиры в Калининграде и пригородах – за счет активной внутренней миграции. Квартиры в Полесске, Мамоново, Гвардейске покупают либо приезжие, которые не могут позволить более дорогое жилье, либо жители более отдаленных районов, решившие перебраться поближе к областному центру. Жилье в Балтийске заселяется военными. На побережье – в Светлогорск, Зеленоградск и Пионерский – переезжают в основном пенсионеры, среди них немало и жителей других регионов.
От «первички» – к «вторичке» и наоборот
Главная тенденция 2014 года, проявившаяся еще в 2013-м, – плавный разворот спроса от вторичного рынка к первичному. По словам ведущего специалиста по продаже недвижимости АН «Гарант» Сергея Звягина, калининградцы даже в сегменте готовых квартир ищут кирпичные дома не старше 2000 года постройки, обязательным условием является автономное отопление.
Однако, заместитель директора АН «Авангард» Людмила Бобкова отмечает, что если до нового года в Калининграде был небывалый ажиотаж на первичном рынке, то сейчас баланс спроса меняется: «Январь был месяцем затишья, но уже к началу февраля количество заявок возросло, в основном на вторичное жилье. Многие застройщики сильно подняли цены, поэтому теперь около 70% продаж приходится на готовые квартиры».
«Стоимость жилья в новых домах вряд ли снизится до прежних цен, поэтому в ближайшее время люди будут больше покупать квартиры на вторичном рынке», – считает Сергей Звягин.
Цены замерли и не упадут?
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке региона к концу 2014 года установилась на отметке в 45,1 тыс. руб. На вторичном рынке «квадрат» в среднем стоил 47,5 тыс. руб.
Ольга Мучник отмечает, что в Калининграде жилья по таким ценам не найти. Средняя стоимость квадратного метра и на первичном, и на вторичном рынке областного центра – 60 тыс. руб. Традиционно самое дешевое жилье в Калининграде строится в поселках А. Космодемьянского, Прибрежном и Октябрьском, а также в глубине Московского района. Нижний порог стоимости на первичном рынке городского жилья, по данным генерального директора АН «Очаг» Константина Хромалева, составляет 50 тыс. руб. за «квадрат».
Если в декабре уровень продаж на обоих рынках сильно вырос, то теперь на всех фронтах наблюдается спад, – рассказывает генеральный директор АН «Наш город» Роман Романов: «Цены на первичном рынке пока остаются завышенными, на вторичном – наблюдаются случаи, когда продавцы снижают стоимость квартир, так как не смогли их продать в декабре».
Константин Хромалев не видит оснований для снижения цен, предполагая два варианта развития событий в ближайшие месяцы: либо рынок ждет стагнация, либо люди примут новые цены как факт и будут покупать.
Побережье завоевывает рынок
Из новых тенденций можно выделить растущий спрос на жилье у моря. По словам генерального директора АН «Зеленый город» Ольги Корешковой, за 2014 год количество желающих приобрести квартиру или дом в Светлогорске и Зеленоградске увеличилось на 30%. «Сейчас там в основном строят многоэтажное жилье комфорт- и эконом-класса. В 2014 году малогабаритную квартиру-студию можно было купить за 1-1,2 млн руб., в Калининграде за эти деньги продавались лишь гостинки 12 кв. м в старом фонде», – рассказывает риэлтор.
Побережье стало более востребованным на рынке недвижимости после строительства Приморского кольца: добраться до областного центра можно за полчаса. Экологическая ситуация здесь лучше, чем в Калининграде, кроме того, в прибрежных городах нет больших проблем с инфраструктурой: наряду с жилыми домами там строятся школы и детские сады.
Сейчас стоимость жилья на первичном рынке на побережье сопоставима с калининградской. Средняя цена квадратного метра в Светлогорске и Зеленоградске – 55 тыс. руб. Столько же стоит жилье в Гурьевске, а вот в других районах области, например в Полесске, квартиры на первичном рынке продаются дешевле – в среднем по 30 тыс. руб. за «квадрат». По словам риэлторов, здесь логика простая: чем дальше от областного центра, тем ниже цены на жилье. На стоимость также влияет отсутствие высокого спроса. По словам Людмилы Бобковой, даже беженцы с Украины, наплыв которых в регионе достаточно высок, не хотят жить в отдалении от Калининграда и на жилье в области не соглашаются.
Вырос спрос на «двушки»
В течение прошлого года рос спрос на двухкомнатные квартиры в новостройках, отмечает генеральный директор АН «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов: «В однушки вкладываются инвесторы, на этапе строительства ими скупается до 40% строящегося жилфонда, для жизни калининградцы предпочитают более функциональные двухкомнатные квартиры».
Константин Хромалев также подтверждает возросший спрос на двухкомнатные квартиры: «Со временем у людей появились деньги, и они стали искать более удобное жилье». При этом однокомнатные квартиры все равно остаются лидерами продаж. По словам Романа Романова, до 90% всех сделок сейчас составляют продажи 1-2-комнатные квартир. При этом покупатели ждут существенного увеличения налога на недвижимость в ближайшее время, поэтому стараются покупать не слишком крупное жилье, самые ходовые – «однушки» площадью до 40 кв. м и «двушки» до 60 кв. м.
Кроме того, на рынке новостроек Калининграда, Светлогорска и Зеленоградска появился новый формат жилья – двухкомнатные студии («евродвушки»). «И обычные студии и «евродвушки» пользуются спросом за счет небольшой площади, – говорит Роман Романов. – Будут ли такое жилье строить повсеместно, сказать трудно, потому что формат скорее молодежный и для семей не самый удобный».
Мигранты разгоняют «вторичку»
Еще один тренд, по словам Олега Перевалова, – увеличение числа иногородних покупателей жилья, за 2014 год их доля выросла на 50%. Мигранты в отличие от местных жителей более активно покупают квартиры на вторичном рынке. Благодаря этому притоку калининградский рынок «вторички» остается активным, что влияет на стабильный рост цен. В основном в Калининград едут из Мурманска и Архангельска. Что интересно, много покупателей из Владивостока.
В конце декабря кроме внутренних мигрантов из регионов России на рынок недвижимости обрушился поток иностранцев из бывшего СНГ, в частности, из Казахстана, рассказывает Константин Хромалев: «Они, имея на руках доллары, скупали разную недвижимость, и на первичном, и на вторичном рынке, что также повлияло на рост цен, особенно на «вторичке».
Ипотека: без резких движений
За год увеличилась и доля ипотечных сделок. По данным Центробанка на 1 декабря 2014 года, в Калининградской области было выдано 5494 ипотечных займа. Генеральный директор ГК «Ремжилстрой» Ирина Губко отмечает, что ипотечные сделки на региональном рынке жилья в 2014 году составили 50% от всех продаж. По словам Людмилы Бобковой, сейчас ипотечных сделок мало, люди ждут снижения процентных ставок.
«Сколько продлится затишье, будет зависеть от внешних условий: политических и экономических, – говорит Олег Перевалов. – Повышение ключевой ставки скажется на ипотеке, но я думаю, что часть населения будет брать кредиты даже под 15-16% (разговор шел до известий о субсидировании ипотечного сектора государством. – БН). А вот застройщикам кредитоваться будет сложнее. Чтобы эти ставки отбить, нужен рост цен, но на это рассчитывать очень сложно, доходы населения падают, число желающих взять ипотеку в любом случае уменьшится – по разным оценкам, на 30-50%».
В региональном правительстве сейчас решается вопрос о субсидировании ипотечных ставок для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из областного бюджета планируется выделить около 100 млн руб., что, по словам министра финансов Калининградской области Виктора Порембского, позволит выдать около 3,5 тысячи ипотечных кредитов на приобретение порядка 170 тыс. кв. м жилья. Займы будут предоставляться только на приобретение жилья в новостройках. Жители области смогут рассчитывать на субсидию по формуле «Ключевая ставка минус 10%». Например, банк выдает кредит под 17%. Чтобы рассчитать размер субсидии, из ключевой ставки, которая сейчас 15%, вычитаем 10%. В итоге покупатели получают кредит по ставке 12%, а власти субсидируют оставшиеся 5%. Если ключевая ставка изменится, изменится и размер субсидии.
2015 год: прогнозы и риски
Рост стоимости жилья на первичном рынке региона в 2015 году не должен превысить инфляции, считают в правительстве. По словам и. о. министра строительства Калининградской области Михаила Викторова, с одной стороны, повышение стоимости строительных материалов будет толкать цену квартир вверх. С другой – уравновесить ее призвано рекордно большое предложение на первичном рынке.
«Ставки по кредитам для юридических лиц выросли, а значит, будет борьба за привлечение клиентов, готовых финансировать стройку, – уверен чиновник. – Но растущие процентные ставки по ипотеке заставят покупателей задуматься над тем, по какой цене они готовы приобретать жилье. Удастся ли в таких условиях застройщикам сохранить привычный уровень прибыли? Все зависит от того, как долго они смогут держать непроданное жилье у себя на балансе».
Появления новых обманутых дольщиков в Калининграде опрошенные БН эксперты не ждут. На местном рынке работают в основном застройщики, имеющие хорошую репутацию и некую подушку безопасности, считает Олег Перевалов: «Сейчас все сделки страхуются, и если даже такие ситуации возникнут, то нагрузка ляжет на страховые компании». В декабре появилась информация о консервации застройщиками некоторых объектов, но официального подтверждения она не получила. По словам риэлторов, речь идет о «заморозке» новых проектов, а не уже строящихся.
Что касается обманутых дольщиков, в 2014 году удалось обеспечить жильем 375 таких семей: были достроены и введены в эксплуатацию восемь домов. В настоящий момент работы ведутся еще на семи объектах. Сдвинулось с мертвой точки положение знаменитого недостроя ООО «Калининграджилстрой» на улице Челнокова – новый застройщик МПК «УКС» обязался передать квартиры в собственность дольщикам до IV квартала 2017-го. В 2015 году власти обещают сдать еще 19 проблемных домов. На сегодня в перечне числится 26 зданий, 20 из них расположены в Калининграде. За год проблемный список пополнился девятью новыми объектами, строило которые ООО «Инвест».
(Нет голосов) |