Недвижимость Калининграда: кому кризис на пользу
После ажиотажного декабря 2014 года первые месяцы 2015-го стали периодом затишья на рынке недвижимости Калининграда. В ближайшие полгода риэлторы не ожидают заметного повышения спроса: в условиях завышенных цен и ипотечных ставок многие люди откладывают покупку недвижимости.
БН поинтересовался у экспертов рынка недвижимости, в каком случае продавцы и покупатели жилья смогут использовать эту ситуацию себе на пользу.
Дорогое жилье: следите за срочными продажами
Чем дороже жилье, тем быстрее оно реагирует на кризис, говорят риэлторы. Спрос смещается в сегмент эконом-класса; чтобы продать более престижные квартиры, хозяевам придется снижать цену. Так что если подождать несколько месяцев, можно приобрести комфортное жилье с хорошей скидкой. Однако таких вариантов вряд ли будет много. Заместитель директора Центра недвижимости Relife Тахир Биккинин напоминает, что у владельцев элитной и крупногабаритной недвижимости, как правило, нет надобности в скорой продаже. «Они могут себе позволить придержать. К тому же многие собственники продолжают продавать в евро», – рассказывает риэлтор.
«Дорогая недвижимость и раньше “висела”, никто ее не покупал, – отмечает руководитель калининградского бюро “Оценка и консалтинг” Александр Мелкозеров. – Целесообразно было бы снизить цены, но собственники не идут на это принципиально. Видимо, они готовы к кризису. Если не снижали тогда, то я сомневаюсь, что сделают это сейчас».
Вторичное жилье: выиграют хладнокровные
Цены на вторичном рынке калининградского жилья сегодня необоснованно завышены, уверена руководитель городского отделения АН «Зеленый город» Ольга Малицкая: «Собственники надеются продать готовые квартиры подороже, чтобы тут же купить жилье в новостройке».
До последнего момента эта стратегия казалась наивной. Покупателей, которые мечтали бы вложить деньги в старый фонд, становилось все меньше. «Люди мечтают уйти от центрального отопления, – объясняет генеральный директор АН “Квартира39” Татьяна Ратиева. – С газом существенно снижаются коммунальные платежи: с 6 тыс. руб. в месяц на вторичке до 1,5-2 тыс. в новостройке за одни и те же 60 кв. м».
Сегодня спрос на такую вторичку может ожить – в экономически сложные времена растут риски недостроев, и не все готовы связываться с первичкой. Александр Мелкозеров советует покупателям не торопиться. По его мнению, уже к середине года на вторичном рынке цены пойдут вниз (особенно на фоне резко подорожавшей ипотеки, субсидировать которую на вторичке государство не собирается), активного спроса не будет, скидки могут достигать 500 тыс. руб.
Некоторые категории граждан и сейчас вынуждены покупать готовые квартиры – например, военные, но они ограничены определенной суммой и вряд ли разгонят рынок такого жилья. По словам Ольги Малицкой, ситуация изменится в апреле, когда банки понизят ставки по программе субсидирования ипотеки на первичном рынке до 13% годовых. Спрос, скорее всего, уйдет на рынок новостроек, а это повод для снижения цен на рынке вторичного жилья.
Ипотечные квартиры: аукционы и переуступка
«После кризиса 2008 года был такой период, когда граждане, которые не могли платить по ипотечным кредитам, массово выставляли свои квартиры на продажу», – вспоминает Татьяна Ратиева.
Сегодня случаи, когда ипотечную квартиру выставляют на рынок по переуступке, единичны. По словам Тахира Биккинина, те, кто не может платить по кредиту, как правило, пытаются договориться с банком о реструктуризации их задолженности. Залоговая недвижимость выставляется банками на аукционы, где ее продают по рыночной цене.
ИЖС: адекватные цены
Растущий интерес калининградцев к индивидуальному жилью был трендом последних лет, отмечает риэлтор АН «Авеню-Риелт» Марина Мажуга. Пригородный рынок достаточно обширный, дома продаются на разных уровнях строительства: от фундамента до готового строения.
До 90% новых домов предлагаются с серой отделкой. По словам Александра Мелкозерова, цены на такие строения за 2014 год увеличились незначительно и в настоящее время предложение на рынке выглядит адекватным. Снижения цен, по словам эксперта, здесь не предвидится, так как многие строительные материалы произведены за границей.
«Самые интересные по цене предложения касаются домов, построенных на 40-50%, – говорит Александр Мелкозеров. – Но необходимо оценить, во сколько обойдется окончание строительства, особенно если к дому не подведены коммуникации. Кроме того, важна причина, по которой застройщик решил продать незавершенный объект. Одно дело, когда ему денег не хватило, а другое – он нарушил технологию строительства и пытается избавиться от недвижимости, чтобы вернуть затраты».
Вкладывать сегодня деньги в землю без стройки эксперт не советует, так как содержать ее – то еще обременение: «Сейчас кадастровая стоимость земли существенно завышена, в два-три раза, и собственникам приходится платить большие налоги. Именно поэтому в судах поток дел по оспариванию кадастровой стоимости».
Аренда жилья: время съемщиков
Стоимость аренды жилья в Калининградской области за 2014 год в среднем снизилась почти на 17%. Средняя ставка опустилась с 18,7 тыс. до 15,6 тыс. руб. в месяц. По словам риэлтора АН «Огни Кенигсберга» Марины Толкачевой, сейчас рынок перенасыщен предложением. В 2014 году было сдано большое количество новостроек, значительная часть этого жилья сразу же вышла на рынок аренды.
«Снять жилье можно в любом районе города. В центре однокомнатная квартира с простым ремонтом сдается по цене от 12 тыс. руб., в Московском районе – от 10 тыс. руб. “Двушки” – от 14 тыс. и от 12 тыс. руб. соответственно», – рассказывает риэлтор.
По данным Ольги Малецкой, по количеству предложений съемного жилья в городе лидирует Московский район, хотя наибольшим спросом пользуются Центральный и Ленинградский. Люди не хотят жить в отдаленных районах и поселках вроде Чкаловска и им. Космодемьянского.
«Цены упадут еще. Сдается очень много квартир, спроса столько нет», – считает Марина Толкачева.
Коммерческая недвижимость: продажа и аренда
По словам Елены Богомоловой, генерального директора «Агентства недвижимости Елены Богомоловой», на рынке коммерческой недвижимости Калининграда сегодня наблюдается застой. Цены не падают и даже незначительно поднялись за последние месяцы, но продаж практически нет.
Александр Мелкозеров отмечает, что рынок неоднороден. Если речь идет о помещениях и зданиях, здесь ситуация схожа с рынком вторичного жилья – то есть в перспективе возможно понижение цен. Здания, которые продаются вместе с земельным участком, – это, скорее всего, ненужные бизнесу активы, которые являются обременением, и здесь уже сейчас можно рассчитывать на скидку.
«Если кадастровая стоимость земельных участков под ИЖС завышена в два раза, то в отношении коммерческих земельных участков ситуация еще хуже – завышение кадастровой стоимости доходит до 20 раз», – предупреждает эксперт. В связи с этим собственникам приходится платить высокий налог на землю, поэтому бизнесмены пытаются либо оспорить эту стоимость, что очень непросто, либо продать участок, снизив его цену.
Аренда коммерческой недвижимости также просела из-за падения спроса, добавляет Тахир Биккинин. Одни арендаторы вовсе ушли с рынка, другие ищут помещения по более выгодным ставкам. Количество предложений на рынке в 2015 году увеличилось на 10-15%. При этом некоторые арендодатели готовы идти на значительные уступки вплоть до организации каникул по оплате, когда в течение первых месяцев арендатор оплачивает только коммунальные платежи. Но таких предложений немного, в основном цены остались прежними и хозяева до последнего не желают снижать арендные ставки, отмечает Елена Богомолова.
Противоречивые прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что никакой кризис сильных изменений на довольно инертном рынке недвижимости не приносит. Чаще всего он приносит паузу – рынок замирает. Когда ситуация налаживается, сделки возобновляются. По словам Тахира Биккинина, продавать недвижимость сейчас невыгодно никому. Рынок рублевый, а курс национальной валюты за год значительно упал.
Татьяна Ратиева не считает рынок стабильным и советует продавать и покупать жилье сразу же: «Я бы не рекомендовала, продав квартиру, долго ждать выгодных вариантов. Это рисковое предприятие. Нужный момент может не наступить либо вы просто не успеете», – предостерегает риэлтор.
А вот по мнению Александра Мелкозерова, если речь идет о покупке вторичного жилья, есть смысл немного подождать. Во втором полугодии эксперт прогнозирует снижение цен на вторичном рынке. На первичном цены зафиксируются, новый виток активности возможен к концу года.
БН поинтересовался у экспертов рынка недвижимости, в каком случае продавцы и покупатели жилья смогут использовать эту ситуацию себе на пользу.
Дорогое жилье: следите за срочными продажами
Чем дороже жилье, тем быстрее оно реагирует на кризис, говорят риэлторы. Спрос смещается в сегмент эконом-класса; чтобы продать более престижные квартиры, хозяевам придется снижать цену. Так что если подождать несколько месяцев, можно приобрести комфортное жилье с хорошей скидкой. Однако таких вариантов вряд ли будет много. Заместитель директора Центра недвижимости Relife Тахир Биккинин напоминает, что у владельцев элитной и крупногабаритной недвижимости, как правило, нет надобности в скорой продаже. «Они могут себе позволить придержать. К тому же многие собственники продолжают продавать в евро», – рассказывает риэлтор.
«Дорогая недвижимость и раньше “висела”, никто ее не покупал, – отмечает руководитель калининградского бюро “Оценка и консалтинг” Александр Мелкозеров. – Целесообразно было бы снизить цены, но собственники не идут на это принципиально. Видимо, они готовы к кризису. Если не снижали тогда, то я сомневаюсь, что сделают это сейчас».
Вторичное жилье: выиграют хладнокровные
Цены на вторичном рынке калининградского жилья сегодня необоснованно завышены, уверена руководитель городского отделения АН «Зеленый город» Ольга Малицкая: «Собственники надеются продать готовые квартиры подороже, чтобы тут же купить жилье в новостройке».
До последнего момента эта стратегия казалась наивной. Покупателей, которые мечтали бы вложить деньги в старый фонд, становилось все меньше. «Люди мечтают уйти от центрального отопления, – объясняет генеральный директор АН “Квартира39” Татьяна Ратиева. – С газом существенно снижаются коммунальные платежи: с 6 тыс. руб. в месяц на вторичке до 1,5-2 тыс. в новостройке за одни и те же 60 кв. м».
Сегодня спрос на такую вторичку может ожить – в экономически сложные времена растут риски недостроев, и не все готовы связываться с первичкой. Александр Мелкозеров советует покупателям не торопиться. По его мнению, уже к середине года на вторичном рынке цены пойдут вниз (особенно на фоне резко подорожавшей ипотеки, субсидировать которую на вторичке государство не собирается), активного спроса не будет, скидки могут достигать 500 тыс. руб.
Некоторые категории граждан и сейчас вынуждены покупать готовые квартиры – например, военные, но они ограничены определенной суммой и вряд ли разгонят рынок такого жилья. По словам Ольги Малицкой, ситуация изменится в апреле, когда банки понизят ставки по программе субсидирования ипотеки на первичном рынке до 13% годовых. Спрос, скорее всего, уйдет на рынок новостроек, а это повод для снижения цен на рынке вторичного жилья.
Ипотечные квартиры: аукционы и переуступка
«После кризиса 2008 года был такой период, когда граждане, которые не могли платить по ипотечным кредитам, массово выставляли свои квартиры на продажу», – вспоминает Татьяна Ратиева.
Сегодня случаи, когда ипотечную квартиру выставляют на рынок по переуступке, единичны. По словам Тахира Биккинина, те, кто не может платить по кредиту, как правило, пытаются договориться с банком о реструктуризации их задолженности. Залоговая недвижимость выставляется банками на аукционы, где ее продают по рыночной цене.
ИЖС: адекватные цены
Растущий интерес калининградцев к индивидуальному жилью был трендом последних лет, отмечает риэлтор АН «Авеню-Риелт» Марина Мажуга. Пригородный рынок достаточно обширный, дома продаются на разных уровнях строительства: от фундамента до готового строения.
До 90% новых домов предлагаются с серой отделкой. По словам Александра Мелкозерова, цены на такие строения за 2014 год увеличились незначительно и в настоящее время предложение на рынке выглядит адекватным. Снижения цен, по словам эксперта, здесь не предвидится, так как многие строительные материалы произведены за границей.
«Самые интересные по цене предложения касаются домов, построенных на 40-50%, – говорит Александр Мелкозеров. – Но необходимо оценить, во сколько обойдется окончание строительства, особенно если к дому не подведены коммуникации. Кроме того, важна причина, по которой застройщик решил продать незавершенный объект. Одно дело, когда ему денег не хватило, а другое – он нарушил технологию строительства и пытается избавиться от недвижимости, чтобы вернуть затраты».
Вкладывать сегодня деньги в землю без стройки эксперт не советует, так как содержать ее – то еще обременение: «Сейчас кадастровая стоимость земли существенно завышена, в два-три раза, и собственникам приходится платить большие налоги. Именно поэтому в судах поток дел по оспариванию кадастровой стоимости».
Аренда жилья: время съемщиков
Стоимость аренды жилья в Калининградской области за 2014 год в среднем снизилась почти на 17%. Средняя ставка опустилась с 18,7 тыс. до 15,6 тыс. руб. в месяц. По словам риэлтора АН «Огни Кенигсберга» Марины Толкачевой, сейчас рынок перенасыщен предложением. В 2014 году было сдано большое количество новостроек, значительная часть этого жилья сразу же вышла на рынок аренды.
«Снять жилье можно в любом районе города. В центре однокомнатная квартира с простым ремонтом сдается по цене от 12 тыс. руб., в Московском районе – от 10 тыс. руб. “Двушки” – от 14 тыс. и от 12 тыс. руб. соответственно», – рассказывает риэлтор.
По данным Ольги Малецкой, по количеству предложений съемного жилья в городе лидирует Московский район, хотя наибольшим спросом пользуются Центральный и Ленинградский. Люди не хотят жить в отдаленных районах и поселках вроде Чкаловска и им. Космодемьянского.
«Цены упадут еще. Сдается очень много квартир, спроса столько нет», – считает Марина Толкачева.
Коммерческая недвижимость: продажа и аренда
По словам Елены Богомоловой, генерального директора «Агентства недвижимости Елены Богомоловой», на рынке коммерческой недвижимости Калининграда сегодня наблюдается застой. Цены не падают и даже незначительно поднялись за последние месяцы, но продаж практически нет.
Александр Мелкозеров отмечает, что рынок неоднороден. Если речь идет о помещениях и зданиях, здесь ситуация схожа с рынком вторичного жилья – то есть в перспективе возможно понижение цен. Здания, которые продаются вместе с земельным участком, – это, скорее всего, ненужные бизнесу активы, которые являются обременением, и здесь уже сейчас можно рассчитывать на скидку.
«Если кадастровая стоимость земельных участков под ИЖС завышена в два раза, то в отношении коммерческих земельных участков ситуация еще хуже – завышение кадастровой стоимости доходит до 20 раз», – предупреждает эксперт. В связи с этим собственникам приходится платить высокий налог на землю, поэтому бизнесмены пытаются либо оспорить эту стоимость, что очень непросто, либо продать участок, снизив его цену.
Аренда коммерческой недвижимости также просела из-за падения спроса, добавляет Тахир Биккинин. Одни арендаторы вовсе ушли с рынка, другие ищут помещения по более выгодным ставкам. Количество предложений на рынке в 2015 году увеличилось на 10-15%. При этом некоторые арендодатели готовы идти на значительные уступки вплоть до организации каникул по оплате, когда в течение первых месяцев арендатор оплачивает только коммунальные платежи. Но таких предложений немного, в основном цены остались прежними и хозяева до последнего не желают снижать арендные ставки, отмечает Елена Богомолова.
Противоречивые прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что никакой кризис сильных изменений на довольно инертном рынке недвижимости не приносит. Чаще всего он приносит паузу – рынок замирает. Когда ситуация налаживается, сделки возобновляются. По словам Тахира Биккинина, продавать недвижимость сейчас невыгодно никому. Рынок рублевый, а курс национальной валюты за год значительно упал.
Татьяна Ратиева не считает рынок стабильным и советует продавать и покупать жилье сразу же: «Я бы не рекомендовала, продав квартиру, долго ждать выгодных вариантов. Это рисковое предприятие. Нужный момент может не наступить либо вы просто не успеете», – предостерегает риэлтор.
А вот по мнению Александра Мелкозерова, если речь идет о покупке вторичного жилья, есть смысл немного подождать. Во втором полугодии эксперт прогнозирует снижение цен на вторичном рынке. На первичном цены зафиксируются, новый виток активности возможен к концу года.
(Нет голосов) |