Деньги — бумага

У нас три основные валюты: доллар США, евро и рубль. У каждой из них есть свои «мины», которые могут взорваться.

Рубль - это высокая инфляция, слабая банковская система, тотальная зависимость от импорта. Центробанк России потратил десятки миллиардов долларов, чтобы не допустить резкого падения рубля.

У доллара свои проблемы. Во-первых, пресловутый «двойной дефицит» - внешнеторгового баланса и бюджета. Именно из-за них доллар падает. Во-вторых, высокая инфляция, начавшаяся с конца прошлого года. Она ещё вырастет после реализации «плана Полсена», который состоит в накачивании в экономику бездны не обеспеченных денег. В-третьих, и банковская, и страховая системы США сейчас не в лучшем виде.

Евро может постичь инфляционная судьба. В Европе тоже решили поддержать экономику вливанием денег. Экономическое благополучие экономики Евросоюза покоится на экспорте товаров — в США, в основном. Падение американского спроса вызвало стагнацию европейской экономики. Депрессионные процессы будут усиливаться, уменьшая привлекательность евро.

Перспективы не радужные. Придерживать деньги, когда они стремительно обесцениваются, как признают даже власти, которые их печатают, - это всё равно, что сидеть на фантиках в надежде разбогатеть от их продажи.

Центробанк обещает не девальвировать рубль быстро. Но сигналы уже даны:

Не исключаю повышения гибкости валютного курса рубля с некоторой тенденцией к ослаблению рубля по отношению к иностранным валютам, - внешне туманно, но по сути вполне ясно сказал председатель ЦБ РФ Сергей Игнатьев на брифинге.

Кстати, есть выход — инвестировать средства в китайский юань. Говорят, что экономика Поднебесной выдержит кризис. Но говорят многое. В том числе, например, и то, что в списке инвестиций в кризисный период наиболее привлекательной остаётся недвижимость.

Почему? Потому что из-за нехватки кредитов и денежной массы строители уже сейчас снижают объёмы ввода в строй жилья. И через два-три года — раз ничего не будет строиться — вновь возникнет дефицит жилья. А за ним может последовать и новый виток цен.

Без кредитов нет кирпичей

Кризис в США не обошёл нас стороной, что бы ни говорили российские руководители. Что происходит с недвижимостью у соседей? На Украине и в Беларуси квартиры дешевеют с конца 2007 года. Но не все, а только в старых домах. А цены на квартиры в новостройках растут. На украинском строительном рынке стагнация — производители сворачивают объёмы производства.

Недавно это было: строительный рынок России производил впечатление незыблемого столпа, оплота роста экономики. Это позволяло говорить о прочном фундаменте российской экономики. Цены на отечественную недвижимость росли как на дрожжах. Строители вместе с газовиками и нефтяниками считались по доходам самыми-самыми. Однако буквально с середины этого года отчёты чиновников о вводе площадей стали ухудшаться. Появились симптомы спада, на которые обратила внимание федеральная власть.

За пять месяцев 2008 года объём работ по строительству вырос на 124% по сравнению с 119% в прошлом году. Но если в 2007 году ввод в действие жилых домов был 141% по сравнению с тем же периодом 2006 года, то сейчас только 106%. Вице-премьер Жуков объяснил премьер-министру Путину: «Это связано, в частности, с тем, что подорожали ипотечные кредиты, и спрос несколько упал. Ещё одна причина — отсутствие достаточного количества земельных участков с нормальной инфраструктурой, удобных для развития жилищного строительства».

И если общая картина ещё не сильно печальная, отдельные её фрагменты уже замазаны чёрной краской. В Москве объёмы ввода жилья упали на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Амурской области — на 46%, на Алтае — на 35%, в Тверской области — на 18%, в Белгородской области — на 4%, в Санкт-Петербурге — на 1,7%, в Перми — на 1,2%, в Подмосковье — на 5%.

Почему это происходит? Ответ прост: опасения кризиса продаж и ужесточение условий ипотечного кредитования заставляют снижать объёмы строительства.

Рост цен

Практически в каждом городе России отмечается значительное снижение покупательной способности: Томск, Оренбург, Махачкала, Владивосток, Екатеринбург. Всё это, естественно, при общем росте цены за квадратный метр. В Волгограде, для примера, 3-комнатная квартира в доме, построенном в конце 70-х, стоит не в самом центре города, в ноябре 2008 года около 4 миллионов рублей, более 170 тысяч долларов. В России практически нет «заповедников» низких цен на жильё. И самый последний, ноябрьский «рывок» цен связывают как раз со снижением темпов строительства.

Производители стройматериалов, конечно, не остаются в стороне от процессов. Снижение темпов производства бетона и арматуры в некоторых строительных объединениях дошло до 40-50%. Хотя совсем недавно СМИ трелями заливались о цементном производстве как о «золотом». А тут в разгар стройсезона снизились цены на цемент — на 12%. Поспособствовало этому увеличение импорта и переоценка спроса застройщиками.

Таковы тенденции. Реальность всеми оценивается по-разному. Многие застройщики вообще не хотят говорить о снижении цен на стройматериалы. Например, цемента было произведено в этом году на 0,1% больше, чем в прошлом. Ведь есть же рост?! Это — интересная черта «русского кризиса».

Поговорим ещё об одной черте. По соотношению вкладываемых в строительство средств и получаемой с этого дела прибыли московские строители значительно опережают региональных. Именно поэтому в регионах москвичи строятся только на льготных условиях, которые им там пытаются обеспечить. А для местных власти готовят «обременения» - школу там построить, водоснабжение провести. Как всё будет при кризисе?

Уже сейчас звучат требования вернуться к прежней системе целевого распределения земельных участков. Систему аукционов способны финансово потянуть очень немногие. С помощью финансовых подпорок от государства строители смогут обеспечить хоть какую-то рентабельность.

Но в России всё если и возвращается на круги своя, то только с изнанки. Повернуть оглобли местных властей в состоянии только вышестоящие федералы. Это как минимум.

Родные пенаты

В Калининградской области на цены больше всего влияет... «заграничное» положение. Большинство стройматериалов — привозные. Поэтому если на него и снизятся цены у производителя, калининградские стройки это практически не почувствуют. Прелесть теряется по пути. При перевозке. Второй фактор — в Калининграде расти строительству некуда. Вроде и площади есть, но нет инфраструктуры. Коммунальная система не рассчитана на ввод большого количества новых объектов и развивается за счёт местного бюджета. Поскольку город уже в следующем году будет не в состоянии финансировать подготовку новых инженерных сетей для новых объектов, скорее всего, часть затрат на это ляжет на застройщиков. Они перенесут цену на квадрат. Платит тот, кто покупает.

В центре же областного центра и площадок свободных не осталось. Застройщики уходят за городскую черут. Новый глава администрации Феликс Лапин взял чёткий курс на прекращение «точечной» застройки. С мая 2008-го в Калининграде не выдано ни одного нового земельного участка под строительство жилья в центре.
Что это значит? Да просто вырастут цены на квартиры в домах, которые в центре. На сколько?
Сколько аналитиков — столько и мнений. В прогнозе на 2-3 года цена эконом-класса должна дойти до 2000 долларов США за квадратный метр, среднего класса — 2500-3000 долларов США. А жильё премиум-класса будет стоить под 3500-4000 долларов США за метр в квадрате. При общем спаде появления новых «элиток» всё равно ждать не приходится. То, что есть, взлетит в цене. Или вы по-другому думаете?

Нынешние цены уже не кажутся завышенными. Средняя стоимость квадратного метра по России — 53 тысячи рублей. Руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик считает, что цена в Калининграде «средненькая».

Поэтому и совет тут можно дать один — покупать жильё надо сейчас. Если деньги есть, конечно. По оценке специалистов, себестоимость квадратного метра в Калининграде — 34-35 тысяч рублей. Государство приобретает квартиры у застройщиков для льготных категорий по близкой цене в 33 050 рублей. Получается, что в пересчёте одна тысяча евро за квадрат — нижний предел для новостроек эконом-класса.

Если прибавить к себестоимости минимальную рентабельность в 15-20% на местном рынке, то цена эконом-класса в Калининграде должна дойти до 37-39 тысяч рублей.

Соответственно, вложение в квартиры — если случится предполагаемый рост цен на недвижимость — составит за 3 года около 50-70%.

«Пирамиды»

Надо ли уже сейчас размахивать кошельком на рынке недвижимости? Во время кризиса усиливается деятельность не только государства, но и мошенников. Возникнут привычные «пирамиды», отличающиеся необычно низкой ценой и сверхльготными условиями. Всё это будет выдаваться под маркой «специальные цены в период кризиса». Осторожность — главное свойство, которым должен обладать покупатель в кризисное время. Эксперты при заместителе полномочного представителя президента по СЗФО предупреждают уже сейчас: на волне кризиса возникло много слухов о падающих ценах. Реальным жильём, правда, там и не пахнет.

Вложение в жильё остаётся надёжной гаванью для капитала. Неслучайно на рынке появились «рейдеры-риэлторы». Они играют на понижение цены и предлагают скупить всё по цене ниже себестоимости, потому что «всё равно не купит никто».

- Нам поступило несколько предложений продать жильё ниже себестоимости, - рассказывает Леонид Романов, руководитель группы компаний «Стройград», президент Делового клуба строителей, член правления Союза строителей Калининградской области. - Но те, кто это предложили, просчитались. Мы в продаже отказали, так как и без того реализуем квартиры по оправданной цене без особых проблем со сбытом. Знаю, что подобные предложения были отметены и другими калининградскими строительными компаниями. Всё дело тут в надёжности фирмы. Если собственных средств у компании достаточно, чтобы строить, то кризис — не повод отдавать жильё за бесценок себе в убыток. А если нет денег, то жильё в кризисный этап и вовсе не построят.

Новый покупатель

По словам Романова, спрос остаётся устойчивым даже с тенденцией роста. Стагнация на рынках была в конце сентября и в октябре. Видимо, это было связано с негативными новостями из США и обрушением курса рубля. Многие люди забрали свои сбережения из банков.

Однако хранить обесценивающиеся деньги под подушкой невыгодно. Люди начали это понимать и инвестируют в недвижимость, - говорит Леонид Романов. - Если раньше сделки по покупке квартир в основном совершались по безналичному расчёту, то сейчас средний калининградский покупатель приобретает жильё за наличные деньги. А ещё и оптом — по несколько квартир.

На кризисе недвижимости потеряют определённо рядовые приобретатели. Послекризисный скачок цен им будет не осилить — если государство не поможет. Пока цены на квартиры стабильны, у таких покупателей практически отняли возможность получить ипотечный кредит.

Опросы компании Russian Realty Research вместе с Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показывают рост количества россиян, уверенных в подъёме цен на жильё в 2008-2009 годах. В середине ноября 2008 года 57% высказали такое предположение. Конечно, это снижение на 12% за месяц. Однако количество респондентов, убеждённых в том, что цены на жилую недвижимость в течение года в России не изменятся, стало на 5% больше (14% в октябре и 19% в ноябре).

ДВ