В 2025 году рынок недвижимости Калининградской области был вынужден подстроиться под новую реальность без общедоступной дешёвой ипотеки, массового спроса и сумасшедших заработков на всём, к чему можно подставить слово «курортный». Что происходит с предложением, спросом и ценами в первичном и вторичном сегментах, почему «провалилась» посуточная аренда, как не уйти в минус с семейной ипотекой — об этом и многом другом «Новый Калининград» поговорил с экспертом в сфере недвижимости, генеральным директором риелторской компании «Клипер-недвижимость» Олегом Переваловым.

— Олег, что сегодня происходит в сегменте новостроек Калининградской области?

— Этот рынок на самом деле живёт и от месяца к месяцу потихонечку прибавляет после, скажем так, провала, спада в начале года по сравнению с 2024-м. Но живёт он чисто за счёт льготных программ — это семейная ипотека, всевозможные виды рассрочек, траншевая ипотека. Грубо говоря, помощь, субсидирование государства первичный рынок держит.

В Калининградской области в любом случае объём продаж у застройщиков прирастает, но при этом и объём предложений нераспроданных увеличивается. Приток новых метров не успевает даже с этим приростом размываться, продаваться. Висят ещё и старые метры, которые были ранее построены. Добавляются ещё инвестиционные квартиры — те, которые уже купили дольщики, сейчас тоже выставлены на рынок по разным причинам. Кто-то их покупал с целью зарабатывания, кто-то с какой-то другой целью, но сейчас вынужден продавать. Соответственно, предложение на первичке нависает над спросом и продолжает увеличиваться.

Вторичные собственники первички не могут воспользоваться льготными предложениями, поэтому они проигрывают по сравнению с застройщиками и приходится, так скажем, конкурировать ценой. У них, как правило, ценник идёт на 5−10−15% дешевле, чем у застройщика, потому что они не могут предложить потенциальному покупателю семейную ипотеку и прочее. Рассрочку теоретически может «физик» (физическое лицо), но это такая редкая история. Вот такая ситуация на первичном рынке.

— Есть ли какие-то новые тенденции?

— Я считаю, что это такое хорошее новшество: всё больше появляется объектов с полной отделкой либо в «белом ключе», что очень хорошо для рынка, для потенциальных покупателей, особенно тех, кто использует льготную программу. Человек, используя семейную ипотеку, может получить сразу же готовую квартиру, не искать дополнительные средства на отделку, не откладывать их, «зашить» эту отделку в ипотеку и спокойно выплачивать по нормальной ставке по нынешним временам.

Таких объектов всё больше. И если говорить о конкуренции «физиков» на первичке, они тоже многие принимают решение привести квартиру в порядок, сделать отделку для того, чтобы быть более конкурентными. У этих квартир и ликвидность больше, и спрос на них лучше. Ну и если находятся люди с живыми деньгами и готовый уже объект, они, конечно, с удовольствием берут эту квартиру с отделкой. Иногда бывают даже варианты и меблированные полностью, т.е. упакованные.

— У застройщиков тоже?

— У застройщика есть такие варианты, но крайне редко. Допустим, они сделали какой-то шоу-рум, пришёл покупатель и говорит, что хотел бы именно это купить, в таком виде, как оно есть.

— Что можно сказать о ситуации на вторичном рынке?

— По вторичке ситуация, я бы не сказал что сложнее, хуже или лучше, потому что это рынок, он живой, в какие-то моменты идёт вверх, в какие-то вниз, в какие-то стагнирует. Сейчас по вторичке идёт жёсткая стагнация с корректировкой вниз, так как переизбыток предложений более чем достаточный. Льготных программ нет таких, как на первичке. Соответственно, там идёт конкуренция только качеством, ценой, локацией, какие-то собственники идут на какую-то незначительную рассрочку, на несколько месяцев.

— Это прописывается в договоре?

— Конечно, это все «в белую» делается, но если, например, застройщики делают рассрочки и на год, и на два, и на три, то с «физиками» это история краткосрочная, там до полугода, в лучшем случае, если повезёт — до года.

Предложение на вторичке также прирастает, спрос не успевает это размывать, так как ипотека по-прежнему недоступна. Ипотеку берут, только если добирают: допустим, не хватает несколько миллионов или одной четверти от стоимости квартиры.

И то добирают, понимая, что в ближайшее время закроют, допустим, продав свою квартиру где-то в другом регионе или здесь. Условно говоря, люди понимают, что у них хватает их зарплаты, чтобы обслуживать этот кредит на 100 000 рублей в месяц. В общем, инструментов на вторичке меньше, чем на первичке.

А так как покупатель в основном с живыми деньгами сейчас, то он диктует условия. Смотрит квартиру, говорит: «Я, в принципе, готов взять, но на миллион дешевле». Собственник вначале говорит: «Нет, ни в коем случае». Потом думает и через пару недель говорит: «Ну, в принципе, я готов подумать, давайте не миллион, а восемьсот тысяч».

— То есть продавцы вынуждены сейчас идти на уступки?

— На самом деле это нормальный, здоровый процесс, я считаю. Сейчас если объект качественный, с хорошей отделкой, в хорошей локации, сделан, как говорится, для себя, а не тяп-ляп, то он всё равно находит своего покупателя, даже иногда и по стартовой цене. Но сейчас дифференциация всё больше идёт. Если в квартире давно не делалась отделка, какая-то локация сомнительная, всё это должно влиять на формирование цены. И если даже в соседнем доме стоит столько-то, надо понимать, что у тебя дом может быть на 15 лет старше, там автономка, здесь центральное, у соседа свежая отделка, у тебя старая, у соседа средний этаж, у тебя первый. Сейчас вот эти все нюансы очень сильно влияют на цену, очень тонко.

Покупатели очень долго принимают решение. Даже если покупатель приехал, увидел и вроде бы почти принял решение покупать, такие ситуации, чтобы он сказал: «Всё, беру, давайте срочно задаток и входим в сделку», крайне редки. Люди всё равно берут тайм-аут для очистки совести и начинают сравнивать, что ещё есть. Как правило, что-то находят ещё, и начинается уже вторичная торговля по этой квартире: «Я всё-таки нашёл поинтереснее, давайте тогда дешевле». Или вообще уходят на другой более интересный вариант.

То есть есть ещё выбор и покупатели себя ведут спокойно, цинично, не спеша. Но в любом случае идёт оздоровление рынка. Многие использовали недвижимость как инвестиционный вариант, но моё глубокое мнение, что всё-таки жилая недвижимость, она должна быть для жизни. Все льготные программы, семейная ипотека — сейчас государство эти гайки закручивает. Я считаю, что правильно, потому что, если ты используешь семейную ипотеку, она должна использоваться для тебя, не так, как многие использовали для того, чтобы купить квартиру и заработать. Что греха таить, эта ипотека с господдержкой, которая была четыре года с 2020-го по 2024-й, она многими инвесторами использовалась для того, чтобы взять у застройщика подешевле и заработать. Из-за этого получился перекос рынка. Жилой рынок стал инвестиционным, стал элементом зарабатывания денег, вкладывания, сохранения, прироста капитала, что в принципе извращает историю доступности жилья.

Льготные программы были придуманы для доступности жилья, а получились — для недоступности. Сейчас высокая ставка Центробанка борется с инфляцией в общем, а ситуация на рынке недвижимости борется с той инфляцией, которая была накоплена за эти 5 лет на жилье.

Гипотетически, если бы не появилась в 2020 году ипотека с господдержкой, семейная ипотека, у нас прирост цен на недвижимость шёл бы нормальными, естественными темпами, инфляционными. А так как тогда инфляция была небольшая, то мы бы пришли сейчас к ценам, ну, наверное, минус 20−25% от текущих. Стоил бы объект не 10 миллионов, а, допустим, 7−8, если бы не было спекулятивной составляющей со всеми этими льготными программами.

А сейчас идёт выравнивание рынка под общую потребительскую корзину. В любом случае это плюс. Чем дешевле стоит жилая недвижимость, подчеркиваю — жилая, тем больше людей могут всё-таки участвовать в её обороте, тем больше людей могут, если не используют ипотеку по высокой вставке, накопить на квартиру, где-то занять у родственников. Жильё всё равно должно быть, т.к. это первая потребность, как поесть. Ночевать нужно человеку каждый день где-то, крыша над головой нужна, поэтому жильё — это всё-таки штука социальная, оно должно быть доступно и понятно. И сейчас ситуация на вторичке по России в целом и в Калининграде в частности выравнивается, и даже, я бы сказал, хорошими темпами.

— Влияет ли это как-то на миграционные процессы?

— У нас приток приезжих стал несколько меньше по разным причинам. Чтобы здесь купить, надо там продать, а там тоже сейчас нелегко продать.

— А противоположная тенденция наблюдается?

— Нет, как такового оттока нет. Понятно, что как бы нам ни нравилась Калининградская область, кто-то из неё уезжает по разным причинам, но такого сумасшедшего оттока нет.

Есть отток инвесторов, вот это однозначно. Это те, кто покупал жилые квартиры, особенно на побережье, для зарабатывания. Это лето очень сильно инвестиционную составляющую приземлило, и многие инвесторы стали выходить из Калининградской области или вкладываться не в жилые квартиры, а в коммерцию, апартаменты, в отельную недвижимость. То есть идёт отток в основном инвестиционный. Бытовой отток, когда люди переезжают, всегда был. Ну, это не отток, это такая ротация: кто-то поехал в Москву зарабатывать, а кто-то, наоборот, из Москвы сюда приехал жить и работать удалённо, в онлайне. Поэтому оттока сумасшедшего прямо нет.

А вот приток уменьшился. В прошлом году, в начале этого года, гуляла активная история о том, что там немцы покупают. Они и сейчас покупают, но гораздо меньше, потому что курс не очень выгодный для них. Они все ждут, когда будет евро по 100 рублей или выше 100, чтобы покупать. А пока они выжидают.

И всё равно основной приток наших новых жителей региона был из России или из каких-то бывших республик, но в основном Россия. Вот этот ручеёк стал поменьше по многим причинам. У нас и цены недоступны, и там сложнее продать, по-прежнему границы закрыты, плюс лето холодное, смех смехом, но это тоже влияет.

— Какие ещё тенденции сейчас прослеживаются?

— Этот год первый, когда люди выходят из посуточной аренды либо переходят на долгосрочную аренду, на постоянную. Не так, как раньше: в октябре перестали сдавать посуточно, до следующего апреля или мая, потом опять посуточно. Сейчас просто уже выходят из посуточной аренды и говорят: «Всё, я ухожу в долгосрочную».

Посуточная аренда в этом году очень сильно провалилась, и получилось, что те доходы, на которые люди рассчитывали, многие не получили.

Управление в сумме получается не 30, а все 50%, плюс все накладные расходы. Заполняемость в этом году была хуже, но она хуже была по многим причинам. Туристов было если не меньше, то так же, но все-то рассчитывали, что будет плюс 20%. А объектов прибавилось далеко не 10, не 20, а все 30−40%. Соответственно, конкуренция пошла между объектами за клиента по качеству. И многие поняли, что это не бизнес, особенно профессиональные инвесторы. Кто-то ещё, кого устраивает окупаемость 20 лет, а профессиональные инвесторы выходят. И сейчас эти квартиры какие-то ушли в долгосрочную аренду, а какие-то выставили на продажу. Соответственно, они тоже сейчас влияют на спрос. Предложение за счёт этого тоже увеличилось, и это влияет на цены. Особенно сейчас на побережье много «высыпалось» квартир, которые ещё год назад люди бы с удовольствием хватали, а сейчас они стоят и никто их не покупает. И 2026 год, я думаю, будет очень интересный, такое время осознания.

— На чём основан такой прогноз?

— Сейчас опять со ставкой непонятно что. Вроде бы она так стабильно по чуть-чуть снижалась, а сейчас вот эти символичные полпроцента были. Это такой сигнал о том, что, возможно, дальше этого не будет, а может быть, и вырастет к концу года. Разные есть прогнозы. Если ставка ещё останется на том же уровне или начнёт опять прирастать, то 2026 год будет вообще очень интересный.

— Интересный для риелторов?

— Нам в любом случае работать есть с чем. Жизнь продолжается, люди всё равно женятся, разводятся, дети рождаются, кто-то умирает, наследство остаётся и всё прочее. Нет такого, что раз нет ипотеки, то рынок стоит. Кто-то своё что-то продал, есть деньги, он что-то другое купил.

— Помимо высокой ставки рефинансирования, есть ещё какие-то намёки на будущее?

— Есть ещё «звоночек» в коммерческой недвижимости. Раньше «коммерция» стабильно прирастала, но сейчас охлаждение экономики, высокая ставка и всё прочее тоже свою роль сыграло. Бизнес-климат сейчас депрессивный. Плюс НДС, вот эти все вещи, которые накладываются, которые со следующих годов вырастают. Пока ещё никто не знает чёткую границу, сколько отсекут ИПшников, и сейчас «коммерция» тоже «буксует» по ценам и по спросу. Ситуация, как и с жилой недвижимостью, неоднозначная. Понятно, что на любом, даже самом стагнирующем рынке, в любом сегменте есть какие-то ликвидные объекты, точечные локации, которые, несмотря ни на что, всегда пользуются спросом, и всегда на них охотятся.

Так и с жилой недвижимостью. Если квартира на Верхнем озере, с видами на озеро, с хорошей отделкой, по адекватной цене, по объективной, её заберут за несколько часов. А другая квартира в соседнем доме, где уже нет видов и завышенная цена, она может месяцами висеть. Сейчас рынок стал чуткий.

— Не все продавцы успели подстроиться?

— Многие собственники выставляют квартиру на продажу с мыслями: «Вот я посмотрю на „Авито“, почём у всех моих соседей, поставлю чуть дороже, потому что у меня же самая лучшая, я её делал своими руками». Хотя там объективно, может быть, квартира проигрывает всем тем. Потом следующий ещё выше поставит. А третий ждёт от покупателя, что он сам назначит цену, а продавец подумает, стоит ли соглашаться. Но правда в том, что если раньше эти вещи «прокатывали», когда был недостаток предложения, была ипотека, то сейчас если у тебя квартира «не в рынке», цена чрезмерно завышена, ей даже в принципе не интересуются, не делают предложение. Чтобы её потенциальный покупатель, риелторы смогли заметить, она должна превышать стоимость не более чем на полпроцента, на процент.

Те собственники, которые это всё-таки понимают, или риелторы, которые ими занимаются, им доносят, они рано или поздно выходят на сделку, находятся покупатели. У тех, кто стоит на своём, висят объекты месяцами, даже годами.

— Вы сказали о том, что цены на вторичке понемногу идут вниз, но статистика говорит об обратном.

— Часто мы видим статистику по Калининградской области, говорящую о том, что за год приросло столько-то процентов. Такая статистика от лукавого. По первичке действительно прирост есть незначительный, как пишут. Но опять же надо смотреть, какой источник. Если источник из серии ДОМ.рф, где реальные цены указываются, можно опираться на это, но только по первичке, потому что у застройщиков заключены договоры, они отчитываются перед ДОМ.рф. Там реальные цены можно посмотреть, и сколько процентов приросло за год. По первичке идёт прирост за счёт того, что люди используют льготные программы. По вторичке, когда пишут «Домклик», «Авито», «Циан», что приросло столько-то или не приросло, там идёт ориентация на цену предложений, которые мы видим в объявлениях. Это вообще настолько некорректно! Цену сделок по вторичке никто не знает, она не раскрывается. Да, в договоре у нас написано, но цены из договоров никуда не выкладываются, и, соответственно, никто не знает реальную цену сделки, по которой мы договорились.

— А вы свою статистику ведёте?

— Ведём. Я как раз по своей статистике говорю, что реально цены на вторичку за год снизились, не критично, не на 20%, но по ценам сделок они снизились где-то в среднем на 10%. Хотя, если смотреть объявления, то они вроде бы как на месте. Год назад эта квартира так же висела и сейчас. Но если она до сих пор висит, то это тоже «звоночек». Сейчас же история цены видна в любых сервисах.

Ты видишь, что квартира висит уже с октября прошлого года, цена не менялась, но её почему-то не купили. Это говорит о том, что рынок стоит и реальная цена сделок ниже. По вторичке хорошая новость в том, что цены продолжают всё-таки корректироваться, на старые квартиры они очень сильно корректируются. Когда мы видим 100, 120, 130 тысяч за метр, это не всегда соответствует действительности. Это цены предложений, а есть цена сделки.

— То есть в вопросе статистики доверяем ДОМ.рф?

— По первичке — да, там цены объективные. Но есть нюанс для тех, кто взял квартиру у застройщика с семейной ипотекой по завышенной цене. Да, у него небольшие платежи получаются, но если вдруг у него что-то в жизни изменилось и срочно надо продать, то тут возникает уже вопросик. Он упирается в то, что он не может продать за ту цену, за которую он купил, потому что, уже продавая, выходя на рынок с этим объектом (который ещё может строиться, а может быть сдан в эксплуатацию), он сразу начинает конкурировать с этим же застройщиком, у которого купил. Застройщик может продолжать продавать по той же высокой цене, так как там «семейка», ещё что-то, а новый собственник этой недвижимости уже вынужден продавать с дисконтом порядка 10% или даже больше. Получается, что он часто не может вернуть ту цену, которую он заплатил, особенно если срок небольшой прошёл. И он такой говорит: «А я что, в минус, что ли, ухожу?» Да, ты в минус уходишь. Ты воспользовался госпрограммой, взял ипотеку недорогую, но тут у тебя что-то изменилось, и чем-то надо жертвовать.

То есть вот эта психология людей, что в любом случае я взял недвижимость, я в плюсе, она сейчас уже начинает немножко меняться. Многие приходят к осознанию, что это не всегда так. И ладно ещё, когда ты через полгода решил продавать, это выход в ноль или в небольшой минус. А сейчас многие приходят к осознанию, что кто-то брал два года назад, в 22-м году, в 23-м, сейчас он выходит на рынок, пока дом достроился, и он видит, что он в ноль выходит. Он говорит: «Получается, мне проще было деньги на депозите держать?» Да, проще было деньги на депозите держать, что-то бы приросло.

Многие же хватают новостройки не задумываясь, не оценивая, справедлива ли цена у застройщика, даже не смотря, сколько уже в готовом доме рядом стоит квартира у этого же застройщика.

Часто парадокс бывает: у застройщика объект стоит 5 миллионов, но это серый ключ, который ещё достраивается, и в соседнем доме у этого застройщика, который он три года назад сдал, стоит квартира за 5,1 уже с отделкой и мебелью. Никого это не настораживает. Да, здесь он берёт за пять миллионов, использует семейную ипотеку, вроде небольшие платежи, но потом, если вдруг ему приходится в открытый рынок выходить с этим «серым ключом», а здесь квартира уже готовая стоит так же, как у него. А ему ещё нужно вложить в отделку и мебель.

Вот такая ситуация сейчас на рынке достаточно интересная. Однозначно сейчас рынок покупателя. Если ты имеешь деньги, ты можешь делать самые невероятные предложения продавцам, и есть шанс, что некоторые из них на твои предложения согласятся.

— А застройщики как себя сейчас чувствуют, держатся на плаву?

— Застройщики все по-разному себя чувствуют. Те застройщики, которые накопили за эти пять лет «жира», когда все эти льготные программы были, когда сумасшедший спрос был, особенно в Калининградской области, и кто этот «жир» грамотно сберёг, они себя неплохо чувствуют. У них очень хорошая финансовая подушка, и они при этом не пользуются проектным финансированием или пользуются им в малой мере и чувствуют себя неплохо. Те, кто сидят чисто на проектном финансировании, у них два выхода. Либо у них хорошая аналитика, маркетинг, и они продают по рынку, чтобы не завышать, чтобы у них был достаточный объём продаж, чтобы банк не повышал ставку по проектному финансированию. Даже застройщики без «жира», которые хорошо считают, трезво смотрят на рынок, делают такие проекты, чтобы они были ликвидные в тех местах, за ту цену, даже несмотря на то, что они пользуются проектной финансированием, они плюс-минус себя нормально чувствуют. А те, кто действует по принципу «возьму площадку абы где, сделаю абы какой проект, и в любом случае купят», там уже начинаются проблемы.

У банка, который даёт проектное финансирование застройщику, всё очень жестко: эскроу (банковский счёт, используемый для безопасных сделок — прим. «Нового Калининграда») должен пополняться каждый месяц на такую-то сумму, Если он на такую-то сумму не пополняется, растёт ставка за пользование деньгами, которые застройщик для стройки берёт у банка. Эта ставка начинает превышать маржинальность, и получается, что застройщик уходит в минус.

Наверное, таких историй в Калининградской области не так много будет. У нас застройщики наши местные все плюс-минус неплохо себя чувствуют. Те «варяги», которые к нам зашли, но уже давнишние (петербургские компании), — там тоже всё нормально с математикой.

Однозначно маржа падает: стройматериалы растут, продажи идут не так, как хотелось бы. Но та финансовая подушка, которая у них есть, им позволяет жить даже в этих ситуациях. Конечно, им всем хотелось бы других объёмов, и многие почему-то уверены, что когда-то те времена, которые были, вернутся. Хотя, моё мнение, они уже не вернутся никогда.

— Почему?

— По многим причинам. Во-первых, мы видим, как государство сейчас относится к льготным программам. Оно вроде бы какой-то политический баланс держит, заявляет, что есть возможность людям с детьми льготно купить, есть «Арктическая ипотека». Но мы видим, что бюджет «трещит». Во-вторых, помощь должна быть адресной, а не всем подряд, как ипотека с господдержкой. Я так думаю, что даже если станет легче с бюджетом (в чём я сильно сомневаюсь, но мало ли), навряд ли опять вернутся всякие безадресные программы. Но застройщики почему-то думают, что всё равно государство что-то придумает, чтобы их спасти. Не знаю, не уверен. Эта «халява» всё-таки уже, наверное, или заканчивается, или закончилась.

Это тоже нормальная ситуация, я считаю. Того дефицита жилья, который был в 90-х, в начале и середине нулевых, его уже нет совсем. У многих во владении не одна, не две и даже не три объекта. Это даже не то чтобы люди мегаобеспеченные, просто кто-то с использованием семейных программ купил что-то.

Россия сделала ставку на то, что недвижимость должна быть в собственности. Мы страна номер один в мире по количеству жилья, находящегося в собственности, в частных руках. Мировая практика: многие всю жизнь живут и пользуются социальной арендой, просто арендой, даже обеспеченные. И вот этот путь, что обязательно квартира должна быть в собственности, он тоже уходит. Ну, не можешь ты купить, пожалуйста, ты можешь у муниципалитета арендовать. Про доходную недвижимость уже давно говорят. И ДОМ.рф уже первые дома строит в столице. Эта история уже начинает набирать обороты. Я думаю, что мы сейчас по этому пути тоже пойдём.

Если брать калининградскую историю, понятно, что всем хотелось бы жить в новом доме с автономным отоплением, но, в конце концов, мы не Москва, старый фонд мы не можем снести. Он тоже будет, и во всём мире он есть, и в Париже есть старые дома. Это тоже метр. Не тянешь на новую квартиру, купи вот эту советского времени. Условно говоря, если брать общее количество метров в России и общее количество жителей, то у нас ситуация уже далеко не критичная, я бы даже сказал, она очень даже неплохая. Понятно, есть момент перераспределения, у кого-то десять квартир, у кого-то ни одной. Значит, может, она ему и не нужна, может, ему проще снимать, жить у родителей, ещё где-то.

Все эти вещи сейчас потихонечку выравниваются. Мы приходим в такие нормальные, рыночные, объективные понимания, что жильё должно быть жильём, а не элементом зарабатывания денег.

— Кстати, о «зарабатывании денег». Что сейчас происходит в сегменте аренды?

— Аренду тоже прижимают посуточную. Отельное лобби всё-таки гораздо сильнее, потому что это крупные структуры финансовые, холдинги, финансовые группы. Понятно, что они передавят эту ситуацию.

Квартира посуточно не должна сдаваться, она может на длительный срок сдаваться (мировой опыт тоже есть) с учётом оплаты всех налогов. Посуточно должно быть либо от отеля, либо апартаменты. И вот эту историю с «посуточкой» тоже сейчас государство «закручивает». Сейчас огромное количество объектов, которые использовались для сдачи посуточно, выходят на рынок или будут сдаваться на длительный срок.

Кстати, в этом году первый раз, когда у нас очень сильно аренда в начале года подскочила, когда «придавили» льготную ипотеку. Люди не могли взять ипотеку, соответственно, все ринулись в аренду, аренда выросла. С октября геометрически приросло количество квартир, предлагаемых в аренду. Они вышли из «посуточки». И опять же, идёт прирост метров от застройщиков. Люди их всё равно рано или поздно отделывают и начинают сдавать в аренду. И, соответственно, вот это количество, оно прирастает, и сейчас прямо цены на аренду стали на глазах вниз корректироваться. Предложений много, желающие снять есть, но не так много.

— А если говорить о побережье, цена в 100−120 тысяч рублей за месяц в Зеленоградске и Светлогорске, которую мы порой видим в объявлениях, реальная?

— В Зеленоградске и Светлогорске, если про долгосрочную аренду говорить, это вообще такая история очень скользкая. Если про город, это реальная цена, если квартира качественная, в хорошем месте. Есть люди, которые хорошо зарабатывают, семья большая, нужна квартира. Конечно, за такую цену объекты единичные. Условно говоря, приехала какая-то медийная личность, которая хочет жить тут, наслаждаться морем, периодически летать в Москву на какие-то проекты. Да, есть такие люди, они снимут, но их единицы. За такую цену гораздо легче сдать в Калининграде, потому что здесь всё-таки круглогодично есть где работать. Надо тебе море, сел в машину — и через 15 минут ты на море.

А в Зеленоградске и Светлогорске, может быть, кто-то не изучил рынок и «ляпнул» по незнанию такую цену. В сезон можно сдать эту же квартиру за сутки за те же 50 тысяч, за два дня у тебя уже будет 100 тысяч. Но это в сезон, в августе, в июле. А вот круглогодично за такую цену «долгосрок» на побережье сдаётся гораздо хуже и дешевле, чем в Калининграде.

Побережье сейчас сильно «буксует», оно было переоценено. Многие думали: «За сколько я ни куплю, оно будет хорошо сдаваться, туристы едут пачками, самолётами, пароходами». А сейчас инвестиционные квартиры только в Калининграде худо-бедно уходят в долгосрочную аренду либо продаются под конечное жильё для кого-то.

Хотя эти квартиры, которые были сделаны в Калининграде под «посуточку», они все такие немножко недоделанные, убогенькие. Там мало мест хранения. Они делались из дешёвых материалов, лишь бы красивую картинку сделать, фотку разместить. И когда люди их приобретают или даже или снимают на долгосрок, выясняется, что там негде одежду повесить, там всё такое хлипкое, дешёвое. Такие квартиры были сделаны чисто качать деньги, чтобы люди на два дня заехали. Там нет вытяжки, ещё какие-то такие моменты. И когда потом эти квартиры начинают сдавать на длительный срок либо продавать, понимаешь, что эта квартира нефункциональна. Её практически полностью надо переделывать, добавлять места хранения, переделывать кухню. И вообще материалы там сомнительные. Но всё равно в Калининграде хотя бы с ними проще. Это всё равно круглогодичный город, а вот побережье, там ситуация очень сложная.

— А что скажете по поводу Пионерского, который приближается по цене к Зеленоградску и Светлогорску?

— Да он уже практически приблизился после того, как дорога появилась, он слился. Его наперёд переоценили ещё пару лет назад, хотя там всё равно по-прежнему мало инфраструктуры. По-прежнему он ещё такой непричёсанный, недоделанный, но по ценам он не сильно отличается. Вот это наличие порта, его «продавали» уже пять лет назад, это в ценник уже было наперёд «забито», но он до сих пор сейчас при продаже не отбивается. Он не то что приближается по ценам, он практически как Светлогорск. Кстати, если Зеленоградск ещё как-то в этом году плюс-минус удержался, он ближе к Калининграду, ближе к косе, он такой как бы посередине, то Светлогорск очень сильно «буксанул» по ценам и по наполняемости аренды посуточной, ну и Пионерский, соответственно, тоже. За спрос не бьют, можно выставлять и 120, и 150 тысяч за месяц, но вопрос, сдашь ли.

— Сейчас и в Балтийске начали строить...

— В Балтийске строить надо, потому что он сам по себе по населению немаленький, там все эти годы не строились, там реально есть дефицит предложения качественного. Есть старые дома. Но есть люди, которые готовы купить квартиры для постоянного проживания, допустим, поближе к морю. В Пруссии у немцев Балтийск был такой курортный город очень интересный, его если «причесать», шикарные пляжи, город зелёный как парк. Но пока предложения недостаточно.

— А в Янтарном?

— Янтарный всё-таки очень локальный, он чисто такой пляжный. Это всё-таки посёлок, и там только вот эта небольшая локация вокруг «Беккера» и «Шлосса». Цивильный парк, да, но больше особо-то гулять некуда. Есть только улица вдоль забора с проволокой.

В Янтарном предложение больше, чем в Балтийске, там уже не так легко продать. Был момент, когда там реально не хватало предложения и были нереальные цены. А сейчас там предложение появилось, и вот эти нереальные цены уже не проходят.

То есть Янтарный такой уже «50 на 50»: он вроде бы вызывает интерес, но потом люди понимают, что там ты будешь выть от скуки. Если, например, в Светлогорск люди приезжают зимой, останавливаются, и там можно круглогодично ходить в «Янтарь-Холл», смотреть какие-то концерты, то в Янтарном в этом отношении сложно.

— Что можно посоветовать тем, кто сейчас покупает жильё? Стоит ли им поторопиться или подождать?

— Это всегда такой вечный вопрос и вечный ответ. Если, например, тебе негде жить и у тебя есть деньги на квартиру или большая часть денег есть и чуть-чуть не хватает, да, ты можешь недостающий миллион взять по этой высокой ставке, но ты уже обустраиваешь своё жильё, живёшь там, а не снимаешь квартиру.

Если у тебя сейчас ещё не достаточно денег и ты влезешь в ипотеку, в «кабалу», рассчитывая на то, что недвижимость вырастет в цене, и если у тебя что-то пойдёт не так, ты сможешь это «перекрыть», то тут, конечно, риски велики и лучше тогда не торопиться. Аренда прямо на глазах начинает «прибиваться», лучше где-то сейчас поторговаться и найти нормальный объект в аренду и не «залезать» в ипотеку.

Я бы не рекомендовал «залазить», потому что очень скользкая ситуация. Ипотека хороша, когда ты чётко знаешь, что цены как минимум не идут вниз, а ещё лучше, ты чётко понимаешь, что они в ближайшие годы будут прирастать. Понятно, что в перспективе, наверное, пяти или десяти лет ценник прирастёт. Но при той ставке, которая сейчас есть (я сейчас говорю про коммерческую ипотеку стандартную), этот прирост будет, но мы не знаем, на сколько он будет, и, возможно, он не компенсирует эту ставку.

Если семейную ипотеку есть возможность взять, её в любом случае надо брать, она в любом случае себя оправдает. Но даже семейную ипотеку под 6% нужно брать с осторожностью. Нужно изучить рынок, потому что застройщики многие откровенно пользуются семейной ипотекой и продают по завышенным ценам. Лучше взять в каком-то, может быть, месте похуже, но чтобы цена с той вторичкой, которая рядом продаётся, была близка, чтобы ты понимал, что если что-то пойдёт не так, что ты сможешь продать квартиру.

Если без анализа, то лучше брать готовый объект в «белом ключе», в идеале — с отделкой. Тогда у тебя все затраты будут «забиты» в эту недорогую ипотеку, и у тебя будет ликвидный объект, который в случае чего легко продать. А по поводу обыкновенной ипотеки под 20% надо 50 раз подумать.