Без завышенных ожиданий: эксперты о перспективах рынка недвижимости в 2025 году
2024 год для рынка недвижимости в какой-то мере стал переломным. Рост инфляции и, как следствие, ключевой ставки, ужесточение условий льготных программ и высокие ставки рыночной ипотеки сделали приобретение жилья для многих жителей страны недоступным. О том, как адаптируется рынок, что будет со спросом и предложением, изменятся ли цены и на что идут застройщики, чтобы не потерять покупателей, «Недвижимость Нового Калининграда» поговорила с региональными экспертами в сфере недвижимости.
Ключевая ставка
Ключевая ставка Банка России — важный показатель для экономики страны, исходя из уровня которого банки формируют свои стратегии и предлагают кредиты, в том числе ипотеку. За два года ставка выросла с 7,5 до 21% годовых, что отразилось на объеме ипотечных кредитов, объем которых снизился практически на 40%. Мнения о дальнейшей траектории показателя разнятся. Согласно среднесрочному прогнозу Центробанка, опубликованному в октябре 2024 года, в 2025 году ключевая ставка будет находиться на уровне 17-20% годовых. Часть экспертов ожидают и более высоких отметок — до 23%.
По мнению заместителя директора строительной компании «Дом Инвест» Евгения Афанасьева, ключевая ставка будет оставаться одним из важнейших факторов рынка недвижимости в 2025 году. К ней привязаны проценты по проектному финансированию для застройщиков с одной стороны и проценты по ипотечному кредитованию для покупателей — с другой.
«Резкое понижение ключевой ставки в ближайшей перспективе маловероятно, что будет приводить как к уменьшению выдачи ипотечных кредитов, так и к снижению объёмов финансирования строительства. Это повлияет не только на уменьшение спроса, но и на снижение предложений квартир в новостройках вследствие приостановки запуска по проектному финансированию новых объектов», — считает эксперт.
Похожий сценарий развития событий прогнозирует вице-президент Гильдии риелторов Калининграда, генеральный директор риэлторской компании «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов. «Все ожидают, что ставка начнёт в январе снижаться, но я в это мало верю, — отметил он. — Я думаю, что в лучшем случае она будет оставаться на месте, возможно, даже будет расти. В любом случае она к концу года не уйдет в такие позиции, чтобы люди стали брать ипотеку. К 17−18% к концу года — это не те ставки, которые оживят рынок. Рынок смогут оживить только ставки ближе к 10−12%».
Ежегодно ЦБ планирует восемь заседаний по ключевой ставке. Четыре из них — опорные. В следующий раз «ключ» может измениться на опорном заседании 14 февраля. Устанавливая ставку, Банк России ориентируется на уровень инфляции и инфляционных ожиданий. Целевой показатель ЦБ — 4% — в последние месяцы был значительно превышен. По итогам 2024 года инфляция в России достигла 9,52% при прогнозируемых 6,1-6,8%. До целевых 4% показатель, как ожидается, снизится не раньше 2026 года. Соответственно, жить в условиях жёсткой денежно-кредитной политики предстоит ещё как минимум год.
Льготная ипотека
Масштабная программа «Льготная ипотека» работала в России с 2020 года и позволяла купить квартиру под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Она завершилась 1 июля 2024 года. Часть льготных ипотечных программ продолжают действовать до 2030 года, но подходят они далеко не всем. К примеру, «Семейная ипотека» доступна семьям, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до шести лет или ребёнок-инвалид.
Как отмечают в компании «КалининградСтройИнвест», существующие условия субсидирования банками никого не устраивают, в первую очередь — покупателей. «Поэтому мы ждём изменений Минфина РФ, связанных с заявлением президента Владимира Путина об отмене лимитов по льготным ипотечным программам. Данные решения однозначно подстегнут спрос к покупке квартир в новостройках и оживят рынок жилья. На этом фоне нельзя исключать очередной рост цен на недвижимость — так всегда реагирует рынок на высокий спрос», — прокомментировали представители застройщика.
Согласен с ними и управляющий партнёр Urban Baltic Project Георгий Христолюбов. «Ипотечные программы в существующем виде стали не совсем привлекательны. Покупатели жилья пользуются кредитами в небольших объёмах», — отметил он.
«Если в ближайший период не будет принято никаких государственных программ по субсидированию ипотеки и поддержке строительной отрасли, то общая ситуация начнёт меняться только при условии снижения ключевой ставки», — считает Евгений Афанасьев.
Генеральный директор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва считает, что льготные программы не стоит сбрасывать со счетов: «Не забываем, что на вкладах у населения скопилось порядка 54 трлн рублей. И у нас в стране как-то по традиции тревожно держать такие деньги долго в банках. Осталась и работает семейная ипотека по ставке 6%, ждём возобновления сельской ипотеки, открываются новые льготные программы для бюджетных служащих».
По мнению же Олега Перевалова, именно действие льготных ипотечных программ привело к нездоровой ситуации на рынке недвижимости и сейчас происходит как раз его оздоровление. «Недвижимость была спекулятивно переоценена. Если бы она с 2020 года дорожала в пределах нормальной разумной инфляции, она должна была бы стоить сейчас дешевле», — уверен эксперт.
Спрос, предложение, цены
Один из основных вопросов, волнующих тех, кто в ближайшие месяцы планирует купить или продать жильё (помимо того, где взять деньги), — это цены. По данным «Яндекс Недвижимости», средняя полная стоимость квартиры на первичном рынке Калининграда в декабре 2024 года составила 5,9 млн рублей, за год она снизилась на 8,6%. Средняя площадь лота составила 50,1 кв.м. Медианная полная цена вторичных квартир в областном центре в декабре была на уровне 6,5 млн рублей. В 2024 году она выросла на 5,7%. Средняя площадь вторичного лота в Калининграде — 54,5 кв. м. Эксперты рассказали, каких изменений, по их мнению, стоит ждать в 2025-м.
Как отмечает замдиректора строительной компании «Дом Инвест» Евгений Афанасьев, на стоимость квартир в новостройках влияют несколько факторов: себестоимость, спрос и предложение. «Себестоимость сейчас растёт за счёт роста „строительной инфляции“, включающей рост стоимости материалов, логистики, работ, техники, а также дефицита рабочей силы и дорожающего для застройщиков проектного финансирования. Спрос же будет падать за счёт снижения ипотечного кредитования и ухода инвесторов в банковский сектор. Объём строительства будет снижаться, соответственно и предложение квартир на рынке уменьшится. В совокупности все эти факторы создадут общую стагнацию цен на рынке недвижимости с незначительным инфляционным ростом и волатильностью», — говорит Афанасьев. Застройщики, по его прогнозу, будут вынуждены «оптимизировать свои бизнес-процессы, минимизировать издержки и сокращать работников», в общем — принимать стандартные антикризисные меры.
«В Калининградском регионе в наступившем 2025 году существенных изменений в части спроса и предложения на рынке первичного и вторичного жилья, вероятнее всего и при сохранении существующих условий не предвидится, — считает управляющий партнёр Urban Baltic Project Георгий Христолюбов. — С учётом всех событий, которые уже были в прошлом году (ключевая ставка, ипотечные программы и прочее) ситуация уже по сути сформировалась — существенно снизилась покупательская способность, объём реализации новостроек снизился, также у агентств недвижимости заметно изменилась структура сделок — заметно увеличилась доля вторичного жилья». По мнению эксперта, с учётом инфляции и текущей рыночной ситуации, публичная стоимость объектов не будет значительно меняться. Вероятно лишь несущественное снижение цен. При этом застройщики уже сейчас формируют вовлекающие маркетинговые предложения — рассрочку, акции на кладовки, места на паркинге и прочее, рассказывает Георгий Христолюбов.
Несмотря на то, что Калининград подвержен общероссийским трендам, есть здесь и свои «позитивные региональные аспекты». Рост объёма продаж стимулируют продолжающаяся миграция населения из других регионов, сохраняющаяся инвестиционная и растущая туристическая привлекательность, а также интерес покупателей из Германии, Латвии и других стран. За счёт этих факторов локальный рынок недвижимости будет сохранять устойчивость, уверен управляющий партнёр Urban Baltic Project. «Однако ключевым моментом станет дальнейшая адаптация ипотечных программ и мер поддержки, которые могли бы стимулировать покупательскую способность населения», — заключил эксперт. А потребность в стимуляции, судя по всему, велика.
Как рассказывает директор «Клипер-недвижимости» Олег Перевалов, с середины декабря «рынок наглухо встал»: «Сделки открываются, но очень тяжело, очень долго. Звонков мало. Мы с середины декабря почти каждый день по всем нашим объектам в рекламе корректировали цену: на какие-то — на 20 тысяч, на какие-то — 100 тысяч — в зависимости от стоимости объекта. И это вообще не дало никакого эффекта. Все отлично понимают, куда сейчас идёт рынок, и цинично выжидают, когда цены дойдут до какой-то критической отметки, когда уже можно звонить, спрашивать, смотреть».
Несмотря на то что квартиры уже подешевели за счёт обесценивания рубля, продавцам приходится дополнительно идти на существенный торг. Но для рынка это «только в плюс», подчёркивает наш собеседник. «Девелоперы, конечно, страдают. Но они, поверьте, за эти четыре года столько жира накопили, что до конца жизни не растратят. Поэтому их жалеть не надо. Банковский сектор тоже у нас очень спекулятивный. Я так считаю, это все эти вещи — оздоровление и экономики, и банковского, и девелоперского секторов», — отмечает Олег Перевалов.
Для поддержания спроса застройщикам, по его мнению, придётся «включить голову», решая, что, где и как строить. В непроданных объектах уже начали выполнять отделку, чтобы быстрее найти покупателей или хотя бы сдать пустующие квартиры. Кроме того, девелоперы вводят собственные рассрочки: в Калининграде — до 5-7 лет, в Москве — до 10. Увеличивают и процент с продаж для риелторов.
Татьяна Гилёва считает, что «2025 год будет интересным и достаточно динамичным на калининградском рынке недвижимости». «Анализ предыдущих четырёх лет свидетельствует о том, что на ценообразование квадратного метра влияют далеко не только такие факторы, как валютные колебания или ипотечная ставка. Рынок в современных реалиях достаточно чутко реагирует и на эпидемии, климатические коллапсы, геополитические факторы, миграционную и демографическую политику. Так, поддержание программы переселенцев дало нам в том году новую аудиторию покупателей, а желание иметь подстраховочный „якорь“ вывело на рынок достаточно обширный поток покупателей из соседних стран. Закрытые границы по-прежнему поддерживают большой поток туристов, многие из которых в дальнейшем тоже приобретают здесь недвижимость. Тем не менее, закрытие льготных программ, высокая ипотечная ставка в данный момент достаточно сильно влияют на количество продаж».
Как полагает эксперт, в 2025 году цены на новостройки в первой половине года не только не будут падать, но даже будут расти на 5-10%. «Возможно, застройщики свернут некоторые проекты до лучших времён, что, кстати, в будущем может вызвать дефицит. А дефицит, как известно, рождает рост цен, — говорит Татьяна Гилёва. — Вторичный рынок уже давно разделился на востребованный и невостребованный. Поэтому здесь мы увидим и сильную потерю в цене, и положительную динамику в продажах. В принципе, эта тенденция будет расти. Продавцам здесь важно выйти на рынок без завышенных ожиданий: „Вот приедут летом и всё купят“. Приедут, конечно, и купят, но не у вас». Как полагает Татьяна Гилёва, рассчитывать на глобальное падение цен на местном рынке на стоит — для этого просто нет предпосылок.
Ключевая ставка
Ключевая ставка Банка России — важный показатель для экономики страны, исходя из уровня которого банки формируют свои стратегии и предлагают кредиты, в том числе ипотеку. За два года ставка выросла с 7,5 до 21% годовых, что отразилось на объеме ипотечных кредитов, объем которых снизился практически на 40%. Мнения о дальнейшей траектории показателя разнятся. Согласно среднесрочному прогнозу Центробанка, опубликованному в октябре 2024 года, в 2025 году ключевая ставка будет находиться на уровне 17-20% годовых. Часть экспертов ожидают и более высоких отметок — до 23%.
По мнению заместителя директора строительной компании «Дом Инвест» Евгения Афанасьева, ключевая ставка будет оставаться одним из важнейших факторов рынка недвижимости в 2025 году. К ней привязаны проценты по проектному финансированию для застройщиков с одной стороны и проценты по ипотечному кредитованию для покупателей — с другой.
«Резкое понижение ключевой ставки в ближайшей перспективе маловероятно, что будет приводить как к уменьшению выдачи ипотечных кредитов, так и к снижению объёмов финансирования строительства. Это повлияет не только на уменьшение спроса, но и на снижение предложений квартир в новостройках вследствие приостановки запуска по проектному финансированию новых объектов», — считает эксперт.
Похожий сценарий развития событий прогнозирует вице-президент Гильдии риелторов Калининграда, генеральный директор риэлторской компании «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов. «Все ожидают, что ставка начнёт в январе снижаться, но я в это мало верю, — отметил он. — Я думаю, что в лучшем случае она будет оставаться на месте, возможно, даже будет расти. В любом случае она к концу года не уйдет в такие позиции, чтобы люди стали брать ипотеку. К 17−18% к концу года — это не те ставки, которые оживят рынок. Рынок смогут оживить только ставки ближе к 10−12%».
Ежегодно ЦБ планирует восемь заседаний по ключевой ставке. Четыре из них — опорные. В следующий раз «ключ» может измениться на опорном заседании 14 февраля. Устанавливая ставку, Банк России ориентируется на уровень инфляции и инфляционных ожиданий. Целевой показатель ЦБ — 4% — в последние месяцы был значительно превышен. По итогам 2024 года инфляция в России достигла 9,52% при прогнозируемых 6,1-6,8%. До целевых 4% показатель, как ожидается, снизится не раньше 2026 года. Соответственно, жить в условиях жёсткой денежно-кредитной политики предстоит ещё как минимум год.
Льготная ипотека
Масштабная программа «Льготная ипотека» работала в России с 2020 года и позволяла купить квартиру под 8% годовых при первоначальном взносе 20%. Она завершилась 1 июля 2024 года. Часть льготных ипотечных программ продолжают действовать до 2030 года, но подходят они далеко не всем. К примеру, «Семейная ипотека» доступна семьям, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до шести лет или ребёнок-инвалид.
Как отмечают в компании «КалининградСтройИнвест», существующие условия субсидирования банками никого не устраивают, в первую очередь — покупателей. «Поэтому мы ждём изменений Минфина РФ, связанных с заявлением президента Владимира Путина об отмене лимитов по льготным ипотечным программам. Данные решения однозначно подстегнут спрос к покупке квартир в новостройках и оживят рынок жилья. На этом фоне нельзя исключать очередной рост цен на недвижимость — так всегда реагирует рынок на высокий спрос», — прокомментировали представители застройщика.
Согласен с ними и управляющий партнёр Urban Baltic Project Георгий Христолюбов. «Ипотечные программы в существующем виде стали не совсем привлекательны. Покупатели жилья пользуются кредитами в небольших объёмах», — отметил он.
«Если в ближайший период не будет принято никаких государственных программ по субсидированию ипотеки и поддержке строительной отрасли, то общая ситуация начнёт меняться только при условии снижения ключевой ставки», — считает Евгений Афанасьев.
Генеральный директор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва считает, что льготные программы не стоит сбрасывать со счетов: «Не забываем, что на вкладах у населения скопилось порядка 54 трлн рублей. И у нас в стране как-то по традиции тревожно держать такие деньги долго в банках. Осталась и работает семейная ипотека по ставке 6%, ждём возобновления сельской ипотеки, открываются новые льготные программы для бюджетных служащих».
По мнению же Олега Перевалова, именно действие льготных ипотечных программ привело к нездоровой ситуации на рынке недвижимости и сейчас происходит как раз его оздоровление. «Недвижимость была спекулятивно переоценена. Если бы она с 2020 года дорожала в пределах нормальной разумной инфляции, она должна была бы стоить сейчас дешевле», — уверен эксперт.
Спрос, предложение, цены
Один из основных вопросов, волнующих тех, кто в ближайшие месяцы планирует купить или продать жильё (помимо того, где взять деньги), — это цены. По данным «Яндекс Недвижимости», средняя полная стоимость квартиры на первичном рынке Калининграда в декабре 2024 года составила 5,9 млн рублей, за год она снизилась на 8,6%. Средняя площадь лота составила 50,1 кв.м. Медианная полная цена вторичных квартир в областном центре в декабре была на уровне 6,5 млн рублей. В 2024 году она выросла на 5,7%. Средняя площадь вторичного лота в Калининграде — 54,5 кв. м. Эксперты рассказали, каких изменений, по их мнению, стоит ждать в 2025-м.
Как отмечает замдиректора строительной компании «Дом Инвест» Евгений Афанасьев, на стоимость квартир в новостройках влияют несколько факторов: себестоимость, спрос и предложение. «Себестоимость сейчас растёт за счёт роста „строительной инфляции“, включающей рост стоимости материалов, логистики, работ, техники, а также дефицита рабочей силы и дорожающего для застройщиков проектного финансирования. Спрос же будет падать за счёт снижения ипотечного кредитования и ухода инвесторов в банковский сектор. Объём строительства будет снижаться, соответственно и предложение квартир на рынке уменьшится. В совокупности все эти факторы создадут общую стагнацию цен на рынке недвижимости с незначительным инфляционным ростом и волатильностью», — говорит Афанасьев. Застройщики, по его прогнозу, будут вынуждены «оптимизировать свои бизнес-процессы, минимизировать издержки и сокращать работников», в общем — принимать стандартные антикризисные меры.
«В Калининградском регионе в наступившем 2025 году существенных изменений в части спроса и предложения на рынке первичного и вторичного жилья, вероятнее всего и при сохранении существующих условий не предвидится, — считает управляющий партнёр Urban Baltic Project Георгий Христолюбов. — С учётом всех событий, которые уже были в прошлом году (ключевая ставка, ипотечные программы и прочее) ситуация уже по сути сформировалась — существенно снизилась покупательская способность, объём реализации новостроек снизился, также у агентств недвижимости заметно изменилась структура сделок — заметно увеличилась доля вторичного жилья». По мнению эксперта, с учётом инфляции и текущей рыночной ситуации, публичная стоимость объектов не будет значительно меняться. Вероятно лишь несущественное снижение цен. При этом застройщики уже сейчас формируют вовлекающие маркетинговые предложения — рассрочку, акции на кладовки, места на паркинге и прочее, рассказывает Георгий Христолюбов.
Несмотря на то, что Калининград подвержен общероссийским трендам, есть здесь и свои «позитивные региональные аспекты». Рост объёма продаж стимулируют продолжающаяся миграция населения из других регионов, сохраняющаяся инвестиционная и растущая туристическая привлекательность, а также интерес покупателей из Германии, Латвии и других стран. За счёт этих факторов локальный рынок недвижимости будет сохранять устойчивость, уверен управляющий партнёр Urban Baltic Project. «Однако ключевым моментом станет дальнейшая адаптация ипотечных программ и мер поддержки, которые могли бы стимулировать покупательскую способность населения», — заключил эксперт. А потребность в стимуляции, судя по всему, велика.
Как рассказывает директор «Клипер-недвижимости» Олег Перевалов, с середины декабря «рынок наглухо встал»: «Сделки открываются, но очень тяжело, очень долго. Звонков мало. Мы с середины декабря почти каждый день по всем нашим объектам в рекламе корректировали цену: на какие-то — на 20 тысяч, на какие-то — 100 тысяч — в зависимости от стоимости объекта. И это вообще не дало никакого эффекта. Все отлично понимают, куда сейчас идёт рынок, и цинично выжидают, когда цены дойдут до какой-то критической отметки, когда уже можно звонить, спрашивать, смотреть».
Несмотря на то что квартиры уже подешевели за счёт обесценивания рубля, продавцам приходится дополнительно идти на существенный торг. Но для рынка это «только в плюс», подчёркивает наш собеседник. «Девелоперы, конечно, страдают. Но они, поверьте, за эти четыре года столько жира накопили, что до конца жизни не растратят. Поэтому их жалеть не надо. Банковский сектор тоже у нас очень спекулятивный. Я так считаю, это все эти вещи — оздоровление и экономики, и банковского, и девелоперского секторов», — отмечает Олег Перевалов.
Для поддержания спроса застройщикам, по его мнению, придётся «включить голову», решая, что, где и как строить. В непроданных объектах уже начали выполнять отделку, чтобы быстрее найти покупателей или хотя бы сдать пустующие квартиры. Кроме того, девелоперы вводят собственные рассрочки: в Калининграде — до 5-7 лет, в Москве — до 10. Увеличивают и процент с продаж для риелторов.
Татьяна Гилёва считает, что «2025 год будет интересным и достаточно динамичным на калининградском рынке недвижимости». «Анализ предыдущих четырёх лет свидетельствует о том, что на ценообразование квадратного метра влияют далеко не только такие факторы, как валютные колебания или ипотечная ставка. Рынок в современных реалиях достаточно чутко реагирует и на эпидемии, климатические коллапсы, геополитические факторы, миграционную и демографическую политику. Так, поддержание программы переселенцев дало нам в том году новую аудиторию покупателей, а желание иметь подстраховочный „якорь“ вывело на рынок достаточно обширный поток покупателей из соседних стран. Закрытые границы по-прежнему поддерживают большой поток туристов, многие из которых в дальнейшем тоже приобретают здесь недвижимость. Тем не менее, закрытие льготных программ, высокая ипотечная ставка в данный момент достаточно сильно влияют на количество продаж».
Как полагает эксперт, в 2025 году цены на новостройки в первой половине года не только не будут падать, но даже будут расти на 5-10%. «Возможно, застройщики свернут некоторые проекты до лучших времён, что, кстати, в будущем может вызвать дефицит. А дефицит, как известно, рождает рост цен, — говорит Татьяна Гилёва. — Вторичный рынок уже давно разделился на востребованный и невостребованный. Поэтому здесь мы увидим и сильную потерю в цене, и положительную динамику в продажах. В принципе, эта тенденция будет расти. Продавцам здесь важно выйти на рынок без завышенных ожиданий: „Вот приедут летом и всё купят“. Приедут, конечно, и купят, но не у вас». Как полагает Татьяна Гилёва, рассчитывать на глобальное падение цен на местном рынке на стоит — для этого просто нет предпосылок.
(Нет голосов) |