Максим Данилевский: Обзор рынка коммерческой недвижимости Калининградской области
Максим Данилевский, генеральный директор Калининградского института прямых инвестиций, на форуме «Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций», проходившего 31 мая - 1 июня 2007 года в Светлогорске, дал оценку развития рынка коммерческой недвижимости.
Уже давно укрепилось мнение, что Калининград в силу своего географического и экономического положения, статуса особой экономической зоны входит в состав третьей волны развития российского бизнеса, после Москвы и Санкт-Петербурга. Несколько крупных инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости уже реализованы и реализуются в настоящее время. В проектах принимают участие московские, питерские, польские и турецкие строительные компании. Активный рост строительства многофункциональных центров в Калининграде начался в 2004 году, результатом чего стало введение в 2005 – 2006 гг. более 140 тыс. кв.м. коммерческих площадей.
По состоянию на 2006 год в Калининграде насчитывается около 310 тыс.кв.м. торговых комплексов. По сравнению с 2005 годом площадь многофункциональных комплексов увеличилась на 85%.
В 2007 году, по прогнозам, суммарная площадь торговых комплексов составит около 450 тыс.кв.м. Необходимо отметить качественное улучшение комплексов, связанное с дефицитом площадок торговых коридоров, отличающихся повышенной проходимостью. В связи с этим застройщики обращают более тщательное внимание на разработку концепции проекта, появляются новые форматы, ранее отсутствующие в Калининграде, совмещающие в себе развлекательно-досуговую индустрию, мультиплексы, фитнесс-клубы, торговые и офисные площади высокого класса. Особое место в этой нише занимают такие комплексы, как «Калининград Плаза», «Эпицентр», «Акрополь» и прочие.
В 2007 году ожидается введение в эксплуатацию несколько крупных проектов площадью более 140 тыс.кв.м. Рынок торговых площадей Калининграда характеризуется динамичным ростом, в настоящее время наполняемость торговых площадей составляет 80%. Не смотря на большие объемы вводимых площадей, спрос на торговую недвижимость пока остается достаточно высоким. В 2005 году было введено в эксплуатацию более 81 тыс.кв.м. торговых площадей в рамках многофункциональных комплексов. Всего в 2006 году в Калининграде насчитывается 14 объектов, которые можно отнести к торговым центрам, в следующем году их число должно увеличиться до 17. В стадии строительства на сегодняшний день находится несколько крупных проектов. В 2007 году планируется увеличение торговых площадей минимум на 46 тыс.кв.м. В итоге суммарная площадь торговых площадей, располагающихся в крупных торговых комплексах, по состоянию на 2007 год должна составить около 200 тыс. кв.м. С учетом того, что сегодня в Калининграде насчитывается порядка 270 тыс. кв.м. торговых площадей, и прослеживается динамика миграции мелких предпринимателей в торговые комплексы. Предполагается, что по состоянию на 2007 год общая площадь торговых площадей будет составлять не менее 380 тыс.кв.м. Существующий на сегодняшний день дефицит качественных торговых площадей не вызывает значительный рост арендных ставок в городе. В среднем плата за аренду торговых площадей в городе составляет от 400 до 700 долларов за кв.м. в год. При сложившемся уровне арендных ставок, уровень вакантных площадей в торговых комплексах не превышает 15%. Офисы Офисные центры условно можно разделить на три группы, Большая часть офисных помещений, около 80%, бывшие НИИ и заводы, которые были приватизированы и перешли в собственность акционерных обществ.
Более половины из этих административных зданий едва ли можно отнести к классу С, инженерные системы в них устарели, и давно не делался капитальный ремонт, а косметический ремонт в основном проводится за счет арендатора.
Вторая группа офисных центров – реконструированные административные здания, собственниками там производился капитальный ремонт здания, выполняется текущий ремонт. Но таких зданий не много, не более 5%. Третья группа офисных центров - это новые строящиеся торгово-офисные центры. В последнее время структура офисных площадей претерпевает изменения в сторону увеличения офисных площадей высокого уровня. Наиболее знаковым объектом офисной недвижимости, введенным в строй в 2006 году, является Балтийский бизнес-центр на Московском проспекте. В центре общей площадью 18 тыс. кв. м. расположено около 12 тыс. кв.м. офисной недвижимости класса В.
Арендные ставки на офисные помещения зависят от множества факторов, от положения, площади помещения, уровня отделки и т.д. В настоящий момент арендная ставка колеблется в диапазоне от 120 до 400 долларов за м.кв. в год. График динамики роста цен за 2003-2005гг. показывает, что на офисные помещения он вырос более чем в 2 раза. В 2006 году эта тенденция продолжилась и в настоящее время на новых объектах ставка составляет порядка 400 долларов за кв.м. в год. Покупка квадратного метра офисной площади обойдется минимум в 1000-1300 долларов. А покупка квадратного метра в центре города обойдется в 1500-2000 и выше долларов за кв.м. По обеспеченности нормальными офисами на 1000 жителей Калининграда, наш город отстает на порядок от Москвы и от европейских стандартов. Требования арендаторов к офисным помещениям постоянно растут, поэтому предложение и спрос не всегда совпадают по цене и качеству. Нельзя не отметить, что начали появляться помещения класса А. В Калининград-Плазе в 2006 году было введено 7600 кв.м. высококлассных офисных помещений. На 2007 год заявлено порядка 25 000 кв.м. офисов высокого класса.
Гостиничный рынок
Я делаю акцент именно на гостиничный рынок областного центра. На сегодняшний день на гостиничном рынке города Калининграда представлено 25 гостиниц разного класса:
Складская недвижимость.
Структура рынка складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику и сильно отличается от других городов России.
Во-первых, наличием торгового речного и морского порта. В соответствии с принципами городского планирования складские объекты размещались в составе портовых комплексов. На набережной реки Преголя сосредоточена большая часть складских объектов недвижимости.
Во-вторых – исторически сложившаяся архитектура города. В качестве складских помещений используются объекты, построенные еще немцами. Это старые переоборудованные заводские цеха, бастионы, форты. Эти помещения имеют только стену, крышу, электричество. Общий объем складских помещений Калининградской области без учета холодильных складов, составляет около 800 000 кв.м. Если есть возможность провести хоть какое-то ранжирование объектов складской недвижимости, то категория А - отсутствует вовсе, категория В – не более 5%, категория С – около 30%, остальные 65% можно отнести к категории D. Арендные ставки:
По данным калининградских риэлтерских агентств, основу спроса составляют заявки с минимальным набором требований, такие как ровные полы, высота потолков не менее 4-х метров, отопление, близость к городу или к основным транспортным магистралям. Основные требования по цене – она не должна превышать 48 евро за кв.м. в год. Таким образом, получается, что спрос на специально оборудованные складские помещения достаточно высок, но в тоже время он неадекватен складывающимся ценам на профессиональные логистические услуги.
Рынок промышленных площадок.
Эта тема сегодня на самом деле очень актуальна. Общая площадь Калининграда 22000 Га., при этом земли промышленные составляют чуть больше 1500 Га, то есть 7,7%. Если сравнивать с другими городами: Питер- 24%, Москва – 20%, средний европейский город – 10%. С другой стороны промышленное производство Калининграда в 2006 году выросло на 67%. Для поддержания таких темпов роста необходимо интенсивное развитие промышленных территорий. Предполагаемые на калининградском рынке промышленные площадки в большинстве случаев не отвечают предъявленным к ним требованиям, ни по площади, ни по обеспечению коммуникациями.
Согласно Генплану развития Калининграда, градостроительная реорганизация производственных зон является одним из важнейших направлений и обновлений городской среды. В Генеральном плане разработаны основные мероприятия по градостроительной реорганизации промышленных зон западного, юго-западного, южного, восточного, северного, а также северо-западного направления. Кроме того, региональное правительство намерено за ближайшие три года оснастить инженерными коммуникациями земельные участки в Советске, Гусеве, Черняховске и Гвардейске.
Ставки сделаны на несколько приоритетных секторов производства: производство продуктов питания, бытовой техники, стройматериалов, переработка зерновых, рапса, судостроение, судоремонт, деревообработка, мебельная промышленность и, конечно, янтарная отрасль. В пяти промышленных зонах смогут разместиться до 300 небольших предприятий. На самом деле отсутствие подготовленных промышленных зон - это один из ключевых факторов сдерживающих развитие промышленной экономики региона. Потому что в городе отсутствуют подходящие земельные участки либо они очень дорогие, а развитие промышленных территорий за городской чертой сдерживается отсутствием сетей. Поэтому мелкие предприятия, занимающиеся сборкой продукции из импортных комплектующих, не в состоянии вступить в следующую фазу своего развития, начать выпуск собственных деталей, а крупные предприятия не могут расшириться и выйти на поточное производство.
Уже давно укрепилось мнение, что Калининград в силу своего географического и экономического положения, статуса особой экономической зоны входит в состав третьей волны развития российского бизнеса, после Москвы и Санкт-Петербурга. Несколько крупных инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости уже реализованы и реализуются в настоящее время. В проектах принимают участие московские, питерские, польские и турецкие строительные компании. Активный рост строительства многофункциональных центров в Калининграде начался в 2004 году, результатом чего стало введение в 2005 – 2006 гг. более 140 тыс. кв.м. коммерческих площадей.
По состоянию на 2006 год в Калининграде насчитывается около 310 тыс.кв.м. торговых комплексов. По сравнению с 2005 годом площадь многофункциональных комплексов увеличилась на 85%.
В 2007 году, по прогнозам, суммарная площадь торговых комплексов составит около 450 тыс.кв.м. Необходимо отметить качественное улучшение комплексов, связанное с дефицитом площадок торговых коридоров, отличающихся повышенной проходимостью. В связи с этим застройщики обращают более тщательное внимание на разработку концепции проекта, появляются новые форматы, ранее отсутствующие в Калининграде, совмещающие в себе развлекательно-досуговую индустрию, мультиплексы, фитнесс-клубы, торговые и офисные площади высокого класса. Особое место в этой нише занимают такие комплексы, как «Калининград Плаза», «Эпицентр», «Акрополь» и прочие.
В 2007 году ожидается введение в эксплуатацию несколько крупных проектов площадью более 140 тыс.кв.м. Рынок торговых площадей Калининграда характеризуется динамичным ростом, в настоящее время наполняемость торговых площадей составляет 80%. Не смотря на большие объемы вводимых площадей, спрос на торговую недвижимость пока остается достаточно высоким. В 2005 году было введено в эксплуатацию более 81 тыс.кв.м. торговых площадей в рамках многофункциональных комплексов. Всего в 2006 году в Калининграде насчитывается 14 объектов, которые можно отнести к торговым центрам, в следующем году их число должно увеличиться до 17. В стадии строительства на сегодняшний день находится несколько крупных проектов. В 2007 году планируется увеличение торговых площадей минимум на 46 тыс.кв.м. В итоге суммарная площадь торговых площадей, располагающихся в крупных торговых комплексах, по состоянию на 2007 год должна составить около 200 тыс. кв.м. С учетом того, что сегодня в Калининграде насчитывается порядка 270 тыс. кв.м. торговых площадей, и прослеживается динамика миграции мелких предпринимателей в торговые комплексы. Предполагается, что по состоянию на 2007 год общая площадь торговых площадей будет составлять не менее 380 тыс.кв.м. Существующий на сегодняшний день дефицит качественных торговых площадей не вызывает значительный рост арендных ставок в городе. В среднем плата за аренду торговых площадей в городе составляет от 400 до 700 долларов за кв.м. в год. При сложившемся уровне арендных ставок, уровень вакантных площадей в торговых комплексах не превышает 15%. Офисы Офисные центры условно можно разделить на три группы, Большая часть офисных помещений, около 80%, бывшие НИИ и заводы, которые были приватизированы и перешли в собственность акционерных обществ.
Более половины из этих административных зданий едва ли можно отнести к классу С, инженерные системы в них устарели, и давно не делался капитальный ремонт, а косметический ремонт в основном проводится за счет арендатора.
Вторая группа офисных центров – реконструированные административные здания, собственниками там производился капитальный ремонт здания, выполняется текущий ремонт. Но таких зданий не много, не более 5%. Третья группа офисных центров - это новые строящиеся торгово-офисные центры. В последнее время структура офисных площадей претерпевает изменения в сторону увеличения офисных площадей высокого уровня. Наиболее знаковым объектом офисной недвижимости, введенным в строй в 2006 году, является Балтийский бизнес-центр на Московском проспекте. В центре общей площадью 18 тыс. кв. м. расположено около 12 тыс. кв.м. офисной недвижимости класса В.
Арендные ставки на офисные помещения зависят от множества факторов, от положения, площади помещения, уровня отделки и т.д. В настоящий момент арендная ставка колеблется в диапазоне от 120 до 400 долларов за м.кв. в год. График динамики роста цен за 2003-2005гг. показывает, что на офисные помещения он вырос более чем в 2 раза. В 2006 году эта тенденция продолжилась и в настоящее время на новых объектах ставка составляет порядка 400 долларов за кв.м. в год. Покупка квадратного метра офисной площади обойдется минимум в 1000-1300 долларов. А покупка квадратного метра в центре города обойдется в 1500-2000 и выше долларов за кв.м. По обеспеченности нормальными офисами на 1000 жителей Калининграда, наш город отстает на порядок от Москвы и от европейских стандартов. Требования арендаторов к офисным помещениям постоянно растут, поэтому предложение и спрос не всегда совпадают по цене и качеству. Нельзя не отметить, что начали появляться помещения класса А. В Калининград-Плазе в 2006 году было введено 7600 кв.м. высококлассных офисных помещений. На 2007 год заявлено порядка 25 000 кв.м. офисов высокого класса.
Гостиничный рынок
Я делаю акцент именно на гостиничный рынок областного центра. На сегодняшний день на гостиничном рынке города Калининграда представлено 25 гостиниц разного класса:
- 11 гостиниц класса **
- 12 гостиниц класса ***
- 1 гостиница класса ****
- 1 гостиница класса *****
Складская недвижимость.
Структура рынка складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику и сильно отличается от других городов России.
Во-первых, наличием торгового речного и морского порта. В соответствии с принципами городского планирования складские объекты размещались в составе портовых комплексов. На набережной реки Преголя сосредоточена большая часть складских объектов недвижимости.
Во-вторых – исторически сложившаяся архитектура города. В качестве складских помещений используются объекты, построенные еще немцами. Это старые переоборудованные заводские цеха, бастионы, форты. Эти помещения имеют только стену, крышу, электричество. Общий объем складских помещений Калининградской области без учета холодильных складов, составляет около 800 000 кв.м. Если есть возможность провести хоть какое-то ранжирование объектов складской недвижимости, то категория А - отсутствует вовсе, категория В – не более 5%, категория С – около 30%, остальные 65% можно отнести к категории D. Арендные ставки:
- категория В - 85-120 евро за кв.м. в год.,
- категория С - 48-72 евро за кв.м. в год,
- категория D - 24-48 евро за кв.м. в год.
По данным калининградских риэлтерских агентств, основу спроса составляют заявки с минимальным набором требований, такие как ровные полы, высота потолков не менее 4-х метров, отопление, близость к городу или к основным транспортным магистралям. Основные требования по цене – она не должна превышать 48 евро за кв.м. в год. Таким образом, получается, что спрос на специально оборудованные складские помещения достаточно высок, но в тоже время он неадекватен складывающимся ценам на профессиональные логистические услуги.
Рынок промышленных площадок.
Эта тема сегодня на самом деле очень актуальна. Общая площадь Калининграда 22000 Га., при этом земли промышленные составляют чуть больше 1500 Га, то есть 7,7%. Если сравнивать с другими городами: Питер- 24%, Москва – 20%, средний европейский город – 10%. С другой стороны промышленное производство Калининграда в 2006 году выросло на 67%. Для поддержания таких темпов роста необходимо интенсивное развитие промышленных территорий. Предполагаемые на калининградском рынке промышленные площадки в большинстве случаев не отвечают предъявленным к ним требованиям, ни по площади, ни по обеспечению коммуникациями.
Согласно Генплану развития Калининграда, градостроительная реорганизация производственных зон является одним из важнейших направлений и обновлений городской среды. В Генеральном плане разработаны основные мероприятия по градостроительной реорганизации промышленных зон западного, юго-западного, южного, восточного, северного, а также северо-западного направления. Кроме того, региональное правительство намерено за ближайшие три года оснастить инженерными коммуникациями земельные участки в Советске, Гусеве, Черняховске и Гвардейске.
Ставки сделаны на несколько приоритетных секторов производства: производство продуктов питания, бытовой техники, стройматериалов, переработка зерновых, рапса, судостроение, судоремонт, деревообработка, мебельная промышленность и, конечно, янтарная отрасль. В пяти промышленных зонах смогут разместиться до 300 небольших предприятий. На самом деле отсутствие подготовленных промышленных зон - это один из ключевых факторов сдерживающих развитие промышленной экономики региона. Потому что в городе отсутствуют подходящие земельные участки либо они очень дорогие, а развитие промышленных территорий за городской чертой сдерживается отсутствием сетей. Поэтому мелкие предприятия, занимающиеся сборкой продукции из импортных комплектующих, не в состоянии вступить в следующую фазу своего развития, начать выпуск собственных деталей, а крупные предприятия не могут расшириться и выйти на поточное производство.