Перспективы развития рынка жилья класса De-luxe
Екатерина Рябова Екатерина Рябова, исполнительный директор «Вест Стайл Риэлт», на форуме «Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций», проходившего 31 мая - 1 июня 2007 года в Светлогорске, рассказала о перспективах строительства жилья класса De-luxe.
В Калининградском регионе представлены всего три класса жилья: эконом, средний класс и элит. Жилья класса De-luxe в Калининграде нет. Есть региональный элит. Что соответствует региональному элиту? Исторически сложилось, что элитные районы города - это Центральный и Октябрьский. Именно эти районы ассоциируются с наличием элитного жилья. Как мы все понимаем, в недвижимости главное, во-первых, место, во-вторых, место и, в-третьих, тоже место.
Калининградское элитное жилье на 80% - жилье для жизни, а не для инвестирования, то есть его покупает конечный потребитель в итоге, и спрос на него формирует желание улучшить качество жизни. Буквально три года назад были сформированы первые более-менее специализированные отделы продаж в компаниях по недвижимости, что говорит о том, что элитный покупатель сформировался. Он сформировался буквально два года назад, поэтому о классе De-luxe пока речь не идет.
Сначала осваивался только Центральный район, за пределы этого района не уходили, и застройка ведется форматными многоквартирными домами, которые представляют класс элит. В проектах, заявленных на 2007 год, видно, что район застройки расширяется и сдвигается в Ленинградский район. На сегодняшний день можно говорить о том, что престижными и элитными считаются Центральный район, где историческая застройка, Октябрьский и Ленинградский район – в районе Верхнего озера.
Постепенно, если это потребуется потребителю, можно структурировать маркетинговую стратегию строительства элитного жилья – можно брать площадки, находящиеся в непосредственной близости от элитных районов, и позиционировать их также с точки зрения элитности. Но ни в коем случае показатель элитности у нас не уйдет за эстакадный мост. Мост в данном случае четко отделяет верхнюю часть города. Есть проекты, заявленные как элит, и много моментов, когда идет обман клиентов по классу предлагаемого жилья. Некоторые проекты можно назвать эконом-классом только потому, что они находятся не в том месте.
С 2000-го года начали предлагать проекты класса элит, 2005 год отметился по наибольшему количеству объектов этого класса, в 2006 году график немного упал, некоторые проекты не были проданы и перенеслись на 2007 год. Не было покупательской активности в этих сегментах. В 2007 году было сдано последние три объекта (70 тыс. кв. м.), а на 2008 год у нас запланировано сдать 90 тыс. кв.м. элитного жилья в Калининграде. В сегменте элитного жилья представлены многоквартирные дома. С каждым годом их становится все больше и больше, что все меньше отображает класс элит.
И немножко о тенденциях развития новых форматов в классе элит: возможность развивать новые форматы, выход в пригород. Освоение новых коттеджных поселков, освоение частного сектора, уход в малоэтажную застройку. Нужно брать на сегодняшний день качеством, но ни в коем случае не количеством. Клиент не может выбрать из представленных вариантов, потому что все предлагается в одном формате.
Массивность проектов все больше и больше. Не сформирован подход к элитным покупателям, одинаковый подход ко всем. В итоге мы получаем неудовлетворенный спрос. А спрос на элитную недвижимость постоянно растет, но в представляемых проектах ничего уже не интересует. Что касается специфики элитного жилья, то в Калининграде его определяет местоположение, как выше было сказано Центральный район и Ленинградский в районе Верхнего озера, респектабельные места. Малоэтажность построек, все-таки относится к элитным, если мы уходим вверх 8-9-12 –этажей, то отношение нашего клиента к этим проектам уже не как к элитным. У клиентов идет смещение в частный сектор, потому что другого не остается – покупаем землю и строим коттеджи. Обязательно автономное отопление в квартире. Но это новая информация для приезжих. Потому что мало кто в Москве понимает смысл и необходимость автономного отопления. А у нас без него не отнесут к элитному сегменту. И последнее, у нас элитное жилье сдают в чистовой отделке, но в очень качественной. Это информация тоже больше для приезжих, потому что и в Москве и в Питере элитное жилье сдается с отделкой и иногда даже меблированное.
У нас это абсолютно не востребовано, видимо потому что очень много креативных людей, которые хотят сами все отделывать, либо потому что очень доступны европейские строительные и отделочные материалы, с которыми работают дизайнеры. Но сдается отделка очень качественная, обязательно подготовка под косметику, идеально ровные поверхности.
Тенденции рынка.
Уделим внимание внутреннему и внешнему рынку. Во внутреннем рынке, я имею в виду Калининград, идет формирование новых элитных площадок внутри города и как тенденция создание пригородных коттеджных поселков с собственной сформированной инфраструктурой. Могу сказать, что как таковых коттеджных поселков в Калининграде нет. Есть некие дома, которые обнесены забором, которые переданы в управление жильцам, и есть некие дома в поле, которые строятся и называются гордым именем «коттеджный поселок».
Этот товар очень востребован. Если найдется компания, которая первая построит действительно организованный коттеджный поселок, с организованным управлением, с охраной, с инфраструктурой, созданной до начала реализации проекта – это будет очень успешный проект, он очень востребован на сегодняшний день, как в пригороде, так и на побережье. И внешний рынок это как одна из тенденций развития элитного жилья и возможно класса De-luxe, потому что он рассчитан на внешнего потребителя. Главное, его найти и понять, что ему интересно. Потому что приезжая на побережье, и видя жилье, которое им предлагается, им становится неинтересно.
На сегодняшний день есть спрос на жилье в Светлогорске, где элитный рынок недвижимости на порядок выше, чем элитный рынок в Калининграде. В Светлогорске гораздо дороже жилье, чем в Калининграде, но с потребителем никто не хочет работать, и он улетает. Специфика побережья – очень большая протяженность, но поскольку нам обещали сделать коммуникации, здесь есть большая перспектива. И если развивать коттеджное строительство, то лучше развивать его от города к побережью, осваивать участки к Светлогорску, к Зеленоградску, косе.
В Калининградском регионе представлены всего три класса жилья: эконом, средний класс и элит. Жилья класса De-luxe в Калининграде нет. Есть региональный элит. Что соответствует региональному элиту? Исторически сложилось, что элитные районы города - это Центральный и Октябрьский. Именно эти районы ассоциируются с наличием элитного жилья. Как мы все понимаем, в недвижимости главное, во-первых, место, во-вторых, место и, в-третьих, тоже место.
Калининградское элитное жилье на 80% - жилье для жизни, а не для инвестирования, то есть его покупает конечный потребитель в итоге, и спрос на него формирует желание улучшить качество жизни. Буквально три года назад были сформированы первые более-менее специализированные отделы продаж в компаниях по недвижимости, что говорит о том, что элитный покупатель сформировался. Он сформировался буквально два года назад, поэтому о классе De-luxe пока речь не идет.
Сначала осваивался только Центральный район, за пределы этого района не уходили, и застройка ведется форматными многоквартирными домами, которые представляют класс элит. В проектах, заявленных на 2007 год, видно, что район застройки расширяется и сдвигается в Ленинградский район. На сегодняшний день можно говорить о том, что престижными и элитными считаются Центральный район, где историческая застройка, Октябрьский и Ленинградский район – в районе Верхнего озера.
Постепенно, если это потребуется потребителю, можно структурировать маркетинговую стратегию строительства элитного жилья – можно брать площадки, находящиеся в непосредственной близости от элитных районов, и позиционировать их также с точки зрения элитности. Но ни в коем случае показатель элитности у нас не уйдет за эстакадный мост. Мост в данном случае четко отделяет верхнюю часть города. Есть проекты, заявленные как элит, и много моментов, когда идет обман клиентов по классу предлагаемого жилья. Некоторые проекты можно назвать эконом-классом только потому, что они находятся не в том месте.
С 2000-го года начали предлагать проекты класса элит, 2005 год отметился по наибольшему количеству объектов этого класса, в 2006 году график немного упал, некоторые проекты не были проданы и перенеслись на 2007 год. Не было покупательской активности в этих сегментах. В 2007 году было сдано последние три объекта (70 тыс. кв. м.), а на 2008 год у нас запланировано сдать 90 тыс. кв.м. элитного жилья в Калининграде. В сегменте элитного жилья представлены многоквартирные дома. С каждым годом их становится все больше и больше, что все меньше отображает класс элит.
И немножко о тенденциях развития новых форматов в классе элит: возможность развивать новые форматы, выход в пригород. Освоение новых коттеджных поселков, освоение частного сектора, уход в малоэтажную застройку. Нужно брать на сегодняшний день качеством, но ни в коем случае не количеством. Клиент не может выбрать из представленных вариантов, потому что все предлагается в одном формате.
Массивность проектов все больше и больше. Не сформирован подход к элитным покупателям, одинаковый подход ко всем. В итоге мы получаем неудовлетворенный спрос. А спрос на элитную недвижимость постоянно растет, но в представляемых проектах ничего уже не интересует. Что касается специфики элитного жилья, то в Калининграде его определяет местоположение, как выше было сказано Центральный район и Ленинградский в районе Верхнего озера, респектабельные места. Малоэтажность построек, все-таки относится к элитным, если мы уходим вверх 8-9-12 –этажей, то отношение нашего клиента к этим проектам уже не как к элитным. У клиентов идет смещение в частный сектор, потому что другого не остается – покупаем землю и строим коттеджи. Обязательно автономное отопление в квартире. Но это новая информация для приезжих. Потому что мало кто в Москве понимает смысл и необходимость автономного отопления. А у нас без него не отнесут к элитному сегменту. И последнее, у нас элитное жилье сдают в чистовой отделке, но в очень качественной. Это информация тоже больше для приезжих, потому что и в Москве и в Питере элитное жилье сдается с отделкой и иногда даже меблированное.
У нас это абсолютно не востребовано, видимо потому что очень много креативных людей, которые хотят сами все отделывать, либо потому что очень доступны европейские строительные и отделочные материалы, с которыми работают дизайнеры. Но сдается отделка очень качественная, обязательно подготовка под косметику, идеально ровные поверхности.
Тенденции рынка.
Уделим внимание внутреннему и внешнему рынку. Во внутреннем рынке, я имею в виду Калининград, идет формирование новых элитных площадок внутри города и как тенденция создание пригородных коттеджных поселков с собственной сформированной инфраструктурой. Могу сказать, что как таковых коттеджных поселков в Калининграде нет. Есть некие дома, которые обнесены забором, которые переданы в управление жильцам, и есть некие дома в поле, которые строятся и называются гордым именем «коттеджный поселок».
Этот товар очень востребован. Если найдется компания, которая первая построит действительно организованный коттеджный поселок, с организованным управлением, с охраной, с инфраструктурой, созданной до начала реализации проекта – это будет очень успешный проект, он очень востребован на сегодняшний день, как в пригороде, так и на побережье. И внешний рынок это как одна из тенденций развития элитного жилья и возможно класса De-luxe, потому что он рассчитан на внешнего потребителя. Главное, его найти и понять, что ему интересно. Потому что приезжая на побережье, и видя жилье, которое им предлагается, им становится неинтересно.
На сегодняшний день есть спрос на жилье в Светлогорске, где элитный рынок недвижимости на порядок выше, чем элитный рынок в Калининграде. В Светлогорске гораздо дороже жилье, чем в Калининграде, но с потребителем никто не хочет работать, и он улетает. Специфика побережья – очень большая протяженность, но поскольку нам обещали сделать коммуникации, здесь есть большая перспектива. И если развивать коттеджное строительство, то лучше развивать его от города к побережью, осваивать участки к Светлогорску, к Зеленоградску, косе.