Долевое строительство: претензии к застройщикам за 2006 год
В период с 01 января 2006 года по 31.12.2006 года в Управление Роспотребнадзора по Калининградской области поступило 36 письменных обращений граждан с жалобами на действия организаций, осуществляющих строительство жилья с привлечением денежных средств населения (граждан). Одно заявление было зарегистрировано в предыдущем отчётном периоде.
Из указанных 36-ти обращений 9 коллективных, где общее количество обратившихся граждан составило 119 человек.
Характер жалоб, в основном связан с нарушениями условий договора, строительными недостатками жилья (выявляемыми потребителями, как в ходе строительства, так и после передачи объекта недвижимости).
Как правило, условия договора нарушаются в части:
По 14 обращениям (из них по 3-м коллективным обращениям 30-ти заявителей) нарушения законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей, устранены в добровольном порядке, после направления хозяйствующим субъектам, осуществляющим строительство жилья, разъяснений о допущенных нарушениях, а именно:
По 1-му заявлению обратилось юридическое лицо с жалобой на действия другого юридического лица (даны разъяснения).
По 1-му обращению организация, осуществлявшая строительство жилья ликвидирована, её местонахождение, также как и местонахождение правопреемника (при наличии такового) неизвестно, в связи с чем заявителю даны разъяснения и рассмотрение обращения прекращено.
Одно обращение повторное. Факт выселения не подтвердился. Согласно Акту технической (строительной) готовности к приёму-передаче в собственность квартира была передана заявителю исключительно для выполнения строительных работ. Заявитель вселился в недостроенную квартиру (поскольку дом не сдан в эксплуатацию и фактически является стройплощадкой). На момент обращения рассматриваемая квартира не являлась объектом жилищных прав, в связи с чем рассмотрение заявления было прекращено. По 9-ти обращениям (из них одно коллективное обращение 5-ти заявителей), в связи с отказом организаций, осуществляющих строительство жилья, от добровольного урегулирования, поскольку спор носит имущественный характер, заявителям было рекомендовано, в соответствии со ст. 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации обратиться в суд.
Всем заявителям разъяснен порядок привлечения Управления Роспотребнадзора по Калининградской области в порядке ст.40 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.
По двум из указанных 9-ти обращений Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области составлены исковые заявления от имени заявителей для обращения в общегражданский суд. Только по одному из них гр. Андреев В.И. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ООО ТК «Западстрой» и Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области по данному гражданскому делу направлено заключение в целях защиты прав потребителя (решение по делу ещё не вынесено).
По 3-м из указанных 9-ти обращений заявителями были поданы исковые заявления в суд самостоятельно (порядок обращения в суд им был письменно разъяснен):
Одно обращение поступило 27.12.2006 года и находится на рассмотрении.
Контрольно-надзорные мероприятия
В отчетный период Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области в связи с поступившими обращениями проведено 6 внеплановых мероприятий по контролю (надзору) за соблюдением действующего законодательства о защите прав потребителей следующими организациями, осуществляющими строительство с привлечением денежных средств населения:
1. ООО «ИнвестЖилСтрой»
2. ООО «Западный Регион»
3. ООО «КалининградРегионСтрой»
4. ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания»
5. ОАО «СпецремстройТрест»
6. ООО «ЗападРегионСтрой»
При проверке ООО «ИнвестЖилСтрой», ООО «Западный Регион» нарушений действующего законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей не установлено.
При проверке ООО «КалининградРегионСтрой» установлено, что данный хозяйствующий субъект не осуществляет деятельность по строительству жилья.
По результатам мероприятия по контролю (надзору) за соблюдением ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания» законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей выдано предписание об устранении строительных недостатков, предписание исполнено.
При проверке ОАО «СпецремстройТрест», а именно при анализе договоров «инвестирования строительства», по сути являющихся договорами об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, выявлено наличие условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, а именно:
При проверке ООО «ЗападРегионСтрой», а именно при анализе договоров выявлено наличие условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, а именно в части установления меньшего размера неустойки (пени) и сроков начала её исчисления.
По результатам мероприятия по контролю (надзору) составлен Протокол об административном правонарушении и вынесено Постановление о привлечении генерального директора ООО «ЗападРегионСтрой» к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 Кодекса РФ «Об административных правонарушениях» в виде штрафа в размере 5 МРОТ (500 рублей). Штраф оплачен.
Также, в адрес Управления Роспотребнадзора по Калининградской области поступило 14 судебных повесток о привлечении к участию в рассмотрении гражданских дел по искам о долевом строительстве для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей (в соответствии с п.3 ст.40 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» в редакции от 21.12.2004 года № 171-ФЗ).
По данным гражданским делам специалисты отдела защиты прав потребителей принимали участие и давали заключение по делу.
По 7-ми из указанных выше гражданских дел заключения по делу направлялись в письменном виде, по 7-ми – при участии в деле в устном порядке в ходе судебного разбирательства по делу.
По 2-м из вышеуказанных гражданских дел вынесено решение в пользу потребителя:
Ещё одним негативным моментом является практика заключения предварительных договоров с элементами займа фирмами-застройщиками. При заключении в дальнейшем основных договоров, потребителям предлагаются условия, которые ведут к значительному удорожанию стоимости квартир и другим ущемляющим условиям. Зачастую, граждане вынуждены отказываться от заключения договоров на таких условиях, что влечет за собой расторжение предварительных договоров.
Из указанных 36-ти обращений 9 коллективных, где общее количество обратившихся граждан составило 119 человек.
Характер жалоб, в основном связан с нарушениями условий договора, строительными недостатками жилья (выявляемыми потребителями, как в ходе строительства, так и после передачи объекта недвижимости).
Как правило, условия договора нарушаются в части:
- нарушения сроков окончания строительства;
- нарушения сроков сдачи объекта;
- нарушения сроков передачи квартиры и пакета документов для оформления права собственности;
- увеличения стоимости объекта при фиксированной цене договора;
- отказа от произведения перерасчета стоимости квартиры при фактическом уменьшении её площади по сравнению с установленной договором (при фиксированной стоимости квартиры в виде чётко установленном метраже квартиры и стоимости одного квадратного метра).
По 14 обращениям (из них по 3-м коллективным обращениям 30-ти заявителей) нарушения законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей, устранены в добровольном порядке, после направления хозяйствующим субъектам, осуществляющим строительство жилья, разъяснений о допущенных нарушениях, а именно:
- по шести обращениям устранены строительные недостатки (из них одно коллективное обращение 19-ти заявителей);
- по одному обращению снято неправомерное требование о произведении доплаты за фактически большую площадь квартиры;
- по одному обращению снято неправомерное требование о произведении в нарушение условий договора 100% оплаты (два заявителя);
- по одному обращению снято неправомерное требование о произведении доплаты за фактически большую площадь квартиры по завышенной цене, квартиры переданы заявителям по актам приёма-передачи, переданы пакеты документов для оформления заявителями права собственности на квартиры (коллективное обращение 9-ти заявителей);
- по одному обращению снята необоснованно выставленная к оплате сумма задолженности за площадь балкона;
- по одному обращению подключен газовый котел и решен вопрос о заселении и передаче документов для оформления заявителем права собственности на квартиру;
- по одному обращению снято неправомерное требование о повышении стоимости одного квадратного метра;
- по одному обращению организация, осуществляющее строительство жилья приняла на себя обязательства о выплате штрафных санкций за несвоевременную сдачу объекта;
- по одному обращению квартира и комплект ключей переданы заявителю по акту приёма-передачи.
По 1-му заявлению обратилось юридическое лицо с жалобой на действия другого юридического лица (даны разъяснения).
По 1-му обращению организация, осуществлявшая строительство жилья ликвидирована, её местонахождение, также как и местонахождение правопреемника (при наличии такового) неизвестно, в связи с чем заявителю даны разъяснения и рассмотрение обращения прекращено.
Одно обращение повторное. Факт выселения не подтвердился. Согласно Акту технической (строительной) готовности к приёму-передаче в собственность квартира была передана заявителю исключительно для выполнения строительных работ. Заявитель вселился в недостроенную квартиру (поскольку дом не сдан в эксплуатацию и фактически является стройплощадкой). На момент обращения рассматриваемая квартира не являлась объектом жилищных прав, в связи с чем рассмотрение заявления было прекращено. По 9-ти обращениям (из них одно коллективное обращение 5-ти заявителей), в связи с отказом организаций, осуществляющих строительство жилья, от добровольного урегулирования, поскольку спор носит имущественный характер, заявителям было рекомендовано, в соответствии со ст. 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации обратиться в суд.
Всем заявителям разъяснен порядок привлечения Управления Роспотребнадзора по Калининградской области в порядке ст.40 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 147 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.
По двум из указанных 9-ти обращений Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области составлены исковые заявления от имени заявителей для обращения в общегражданский суд. Только по одному из них гр. Андреев В.И. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ООО ТК «Западстрой» и Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области по данному гражданскому делу направлено заключение в целях защиты прав потребителя (решение по делу ещё не вынесено).
По 3-м из указанных 9-ти обращений заявителями были поданы исковые заявления в суд самостоятельно (порядок обращения в суд им был письменно разъяснен):
- по 2-м гражданским делам Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области направлены заключения в целях защиты прав потребителей (судебные решения ещё не вынесены);
- по 1-му обращению (гр. Танаевского В.Г.) дано заключение при участии в деле в устном порядке в судебном заседании (ответчик ООО «ИнвестЖилСтрой») – решение вынесено в пользу потребителя (взыскано в пользу истца 80000 рублей: неустойка, моральный вред, судебные расходы).
Одно обращение поступило 27.12.2006 года и находится на рассмотрении.
Контрольно-надзорные мероприятия
В отчетный период Управлением Роспотребнадзора по Калининградской области в связи с поступившими обращениями проведено 6 внеплановых мероприятий по контролю (надзору) за соблюдением действующего законодательства о защите прав потребителей следующими организациями, осуществляющими строительство с привлечением денежных средств населения:
1. ООО «ИнвестЖилСтрой»
2. ООО «Западный Регион»
3. ООО «КалининградРегионСтрой»
4. ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания»
5. ОАО «СпецремстройТрест»
6. ООО «ЗападРегионСтрой»
При проверке ООО «ИнвестЖилСтрой», ООО «Западный Регион» нарушений действующего законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей не установлено.
При проверке ООО «КалининградРегионСтрой» установлено, что данный хозяйствующий субъект не осуществляет деятельность по строительству жилья.
По результатам мероприятия по контролю (надзору) за соблюдением ЗАО «Балтийская финансово-строительная компания» законодательства, регулирующего отношения в области защиты прав потребителей выдано предписание об устранении строительных недостатков, предписание исполнено.
При проверке ОАО «СпецремстройТрест», а именно при анализе договоров «инвестирования строительства», по сути являющихся договорами об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, выявлено наличие условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, а именно:
- установлен меньший размер неустойки (пени) за нарушение исполнителем сроков исполнения договора (в соответствии с п.4.7 типового Договора размер неустойки составил 0,03%, в то время как п.5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлен размер неустойки (пени) 3%).
- установлен иной порядок исчисления неустойки (пени): в соответствии с п.4.7 типового Договора датой начисления неустойки считается день по истечении трёх месяцев, со дня, когда Застройщик-Инвестор обязался по настоящему договору закончить строительство дома и подготовить его к сдаче Госкомиссии, в то время как в соответствии с п.5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги) взыскивается за каждый день просрочки.
- ограничена сумма от которой ведется исчисление неустойки (пени): в соответствии с п.4.7 типового Договора предельный размер неустойки составляет не более 5% от внесенной суммы, в то время как в соответствии с п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказания услуги).
При проверке ООО «ЗападРегионСтрой», а именно при анализе договоров выявлено наличие условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством о защите прав потребителей, а именно в части установления меньшего размера неустойки (пени) и сроков начала её исчисления.
По результатам мероприятия по контролю (надзору) составлен Протокол об административном правонарушении и вынесено Постановление о привлечении генерального директора ООО «ЗападРегионСтрой» к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 Кодекса РФ «Об административных правонарушениях» в виде штрафа в размере 5 МРОТ (500 рублей). Штраф оплачен.
Также, в адрес Управления Роспотребнадзора по Калининградской области поступило 14 судебных повесток о привлечении к участию в рассмотрении гражданских дел по искам о долевом строительстве для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей (в соответствии с п.3 ст.40 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» в редакции от 21.12.2004 года № 171-ФЗ).
По данным гражданским делам специалисты отдела защиты прав потребителей принимали участие и давали заключение по делу.
По 7-ми из указанных выше гражданских дел заключения по делу направлялись в письменном виде, по 7-ми – при участии в деле в устном порядке в ходе судебного разбирательства по делу.
По 2-м из вышеуказанных гражданских дел вынесено решение в пользу потребителя:
- о передаче истцу неоконченную строительством квартиру, взыскании в его пользу неустойки в размере 350000 рублей;
- о взыскании в пользу истца неустойки в размере 6000 рублей, стоимости невыполненных работ в размере 3000 рублей, в качестве компенсации морального вреда 8000 рублей.
Ещё одним негативным моментом является практика заключения предварительных договоров с элементами займа фирмами-застройщиками. При заключении в дальнейшем основных договоров, потребителям предлагаются условия, которые ведут к значительному удорожанию стоимости квартир и другим ущемляющим условиям. Зачастую, граждане вынуждены отказываться от заключения договоров на таких условиях, что влечет за собой расторжение предварительных договоров.
(Нет голосов) |