«Когда размер не имеет значения»: обзор RUGRAD

Власти Светлогорска проиграли апелляцию по делу о продаже несоразмерной земли экс-гендиректору компании Гольдмана. Обзор RUGRAD.

Решение в пользу калининградского предпринимателя Артура Пахунова о продаже элитной земли на берегу моря в Отрадном устояло в апелляции. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение калининградского арбитража от февраля 2024 года об удовлетворении иска предпринимателя Артура Пахунова к администрации Светлогорска о признании незаконным отказа в предоставлении участка 39:17:020007:36 площадью 3,8 тыс. кв. м по ул. Нахимова, 1б. Соответствующее постановление опубликовано в карточке дела и может быть обжаловано в Арбитражном суде Северо-Западного округа в срок до 2 месяцев со дня его принятия.

Участок на берегу моря 39:17:020007:36 в живописной местности Отрадного над Гаузупским ручьем имеет разрешенное использование «под строительство и дальнейшую эксплуатацию ИЖД». 25 марта 2020 года Пахунов по переуступке прав аренды по договору еще от 2002 года приобрел право аренды указанного массива под ИЖД. С 18 июня 2021 года там зарегистрирован жилой дом с кадастровым номером 39:17:020007:305 площадью всего лишь 63,1 кв. м. В августе 2023 года администрация Светлогорска отказала Артуру Пахунову в продаже ему участка под домом. В феврале 2024 года Арбитражный суд Калининградской области обязал администрацию Светогорска заключить с ИП Артуром Пахуновым договор купли-продажи земельного участка.

В апелляционной жалобе власти Светлогорска указали, что возведение на участке 39:17:020007:36 одного объекта капитального строительства площадью 63,1 кв.м, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновение у лица права на приобретение участка в собственность. Предприниматель возражал против представленных доводов.

Рассмотрев представленные материалы, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил, что основание для отказа в виде превышения площади земельного участка является необоснованными и незаконным. В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 23 апреля 2020 № 935-0, собственник здания на публичном земельном участке вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование объекта недвижимости, а не из размера участка. Кроме того, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26 апреля 2016 № 64-КП6-2 указано, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Также суд под председательством судьи Натальи Полубехиной обратил внимание на то, что в суде первой инстанции администрацией Светлогорска не оспаривались выводы судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Земельное агентство» Ольге Логиновской. Какие-либо ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы муниципалитет не заявил. Также не были представлены доказательства незаконности или необоснованности выводов эксперта. Апелляционная инстанция также указала на то, что власти Светлогорска самостоятельно сформировали и поставили на кадастровый учет земельный участок площадью, превышающей установленную градостроительным регламентом.

Помимо этого, в материалах дела были представлены выписки ЕГРН о том, что на земельном участке по всей его площади расположены инженерные коммуникации с номерами 39:17:020007:308, 39:17:020007:309, 39:17:020007:310, принадлежащие Артуру Пахунову на праве собственности.

«Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2002 году, до принятия действующих градостроительных регламентов, на правоотношения между администрацией и заявителем распространяется положение абзаца 3 ч. 4 ст. 85 ЗК РФ, в соответствии с которым указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом», — говорится в решении апелляционной инстанции. Исключением являются случаи, если дальнейшее использование земли опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. 

Таким образом, довод апелляционной жалобы о несоразмерности площади земельного участка расположенному объекту недвижимости опровергается судебной экспертизой и был признан судебной коллегией необоснованным.

В решении по жалобе администрации Светлогорска также указано на то, что доводы властей не опровергают по существу выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В новых действующих ПЗЗ Светлогорска участок Пахунова выведен из зоны рекреации в зону Ж-4 для застройки ИЖД (на схеме отмечена желтым цветом). Соседний массив справа оставлен в территориальной зоне Р-4.

Согласно ЕГРЮЛ, с 2014 по 2018 год Артур Пахунов руководил ООО «СПБгеопроект» экс-вице-премьера Гарри Гольдмана (доля в доверительном управлении ООО «Западная юридическая компания»), Лауры Пахуновой и АО «Атэк Групп». В настоящее время с 23 июля 2023 года Артур Пахунов зарегистрирован как ИП с профилем деятельности «строительство жилых и нежилых зданий». Предыдущее ИП с профилем «Торговля розничная часами в специализированных магазинах» было закрыто в марте 2023 года. Пахунов всё еще владеет долей 20 % в ООО «Капитал Инвест» по геолого-разведочным работам (остальное — Лаура Пахунова), долей 80 % в ООО «АгроИнвест» по выращиванию зерновых (бизнес-партнер — экс-собственница «Балтийского рынка» Кристина Азарян).

Также он по-прежнему руководит «Калининградской калийной компанией» Лауры Пахуновой, Александра Липшица и Юрия Кухаря с годовым убытком 40 млн руб. и «Топойл». С мая 2024 года Артер Пахунов начал руководить ООО «Эко Калий» — «дочкой» «Калининградской калийной компании» и «Капитал Инвеста». Юрлицо зарегистрировано в офисе на площади Победы, 10.

В 2013 году Артур Пахунов был совладельцем ООО «Ойлинвест», которое ныне принадлежит его родственнице Лауре Пахуновой (0,04 %), а также гражданской супруге  Гарри Гольдмана — Марине Пузыня (0,04 %) — и АО «Атэк Групп» (99,92 %).