«Внесистемные сады»

Как минимум два бывших СНТ в центре Калининграда оказались под контролем соучредителей IT-разработчика «Систех». После судебных разбирательств на 2,3 га на ул. Дадаева были спилены без порубочного билета 605 деревьев. Обзор RUGRAD.

На земельном участке по ул. Дадаева — ул. Невского площадью свыше 2,3 га были незаконно вырублены 605 деревьев. Как сообщил 30 января председатель комитета городского хозяйства администрации Калининграда Вадим Борисов, соответствующие обращения направлены в полицию и региональное министерство природных ресурсов с целью возбуждения административного производства по факту уничтожения насаждений.

«Была зафиксирована информация о вырубке. Сотрудники администрации актировали факт, никаких разрешительных документов на вырубку администрация не выдавала. Участок находится в частной собственности и предназначен под строительство многоквартирных домов. Чистейшей воды самовольная рубка», — сообщил Борисов.

Речь идет об участке с кадастровым номером 39:15:000000:6307, который представляет собой бывшую территорию садового товарищества «Дружба-2». После ликвидации СТ территория сильно заросла, в основном кустарниками и небольшими деревьями, и постепенно деградировала.

Согласно Публичной кадастровой карте, участок предназначается под многоквартирные жилые дома 9–16 этажей. Кадастровая стоимость превышает 165,7 млн руб. в соответствии с последней государственной оценкой. Вместе с тем в актуальном генплане Калининграда участок уже отнесен к функциональной зоне специализированной общественной застройки для объектов социального назначения. По ПЗЗ это зона О-2, что свидетельствует о планах по использованию территории в целях строительства социального объекта. Южнее территории садов находится стадион школы № 33.

Однако в 2017 году по генплану участок относился к зоне застройки многоэтажными жилыми домами высотой 9 и более этажей. Тем более что земля находится в 400 метрах от кампуса БФУ, в 300 метрах от Верхнего озера и менее чем в 1 км от туристических достопримечательностей Калининграда: Музея янтаря, Россгартенских ворот, Литовского вала и т. д. Тогда же в декабре 2017 года право собственности на землю было оформлено на трех частных лиц. Из ЕГРН следует, что сейчас бывшие сады товарищества в центре Калининграда принадлежат Олегу Максименко, Жанне Жигуновской и Ларисе Хахалевой.

Как следует из ЕГРЮЛ, Лариса Хахалева с ИНН Москвы выступает соучредителем ООО «Системные технологии» (49 %), специализирующегося на «разработке компьютерного программного обеспечения». Фирма зарегистрирована на ул. Невского, 218. Это головное юрлицо известной калининградской ГК «Систех» (Systech) — одного из ключевых российских поставщиков решений для управления дистрибуцией и контроля удаленного торгового персонала. В числе клиентов «Системных технологий» в разное время присутствовали ПАО «Группа Черкизово», «Якобс Рус», «Tele2 Россия», концерн «Шелл», KraftHeinz и другие крупные игроки FMCG, сферы телекоммуникаций и нефтегазового сектора.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка ООО «Системные технологии» за 2022 году выросла на 37 % — до 349 млн руб., чистая прибыль — до 17 млн руб. Хахалева также занимает пост гендиректора компании. Соучредителем выступает основатель «Систеха» Сергей Максименко (51 %). Вместе они также владеют ООО «СТМ» и ООО «Авантаж-Капитал». Также Хахалева руководит ООО «Сталкер-Вест» Сергея Максименко.

Второй совладелец земли на ул. Дадаева Олег Максименко является братом Сергея Максименко. У Ларисы Хахалевой с Олегом Максименко есть совместное «Охранное предприятие «Код Мангуст», в нем Максименко имеет долю 10 %. Компания также зарегистрирована на ул. Невского, 214. До октября 2023 года у Олега Максименко было ИП с профилем «покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

С 2018 года жители близлежащих ИЖД в начале ул. Дадаева и многоквартирных домов на ул. Невского, 46-48 неоднократно жаловались в администрацию Калининграда из-за того, что бывшие сады СТ «Дружба-2» фактически представляют собой свалку и место сбора лиц без определенного места жительства и наркоманов. Однако владельцы участка не предпринимали никаких мер по содержанию своей частной территории в порядке. При этом городские власти не вправе убираться на частном землевладении, тратя на это бюджетные средства.

В общей сложности, по информации местных жителей, опубликованной в соцсети «ВКонтакте», с 2019 по 2023 год в отношении собственников указанного земельного участка за нарушения правил благоустройства было составлено 15 протоколов об административных правонарушениях п. 1 ст. 73 КоАП вынесены постановления о наложении административных штрафов на общую сумму 9,5 тыс. руб. Кроме того, составлялись протоколы о несоблюдении собственниками требований в области охраны окружающей среды при обращении с отходами производства и потребления. Однако действия ни администрации, ни минприроды, ни минконтроля не заставили собственников участка системно содержать территорию бывшего садоводческого товарищества в порядке.

В январе 2023 года администрация Калининграда решилась наконец подать административный иск в отношении собственников участка 39:15:000000:6307 об обязании привести территорию бывших садов на ул. Дадаева в надлежащее состояние. На судебном заседании представитель соответчиков признала иск, но с уточнениями. В итоге судья Ленинградского районного суда постановил обязать Олега Максименко, Ларису Хахалеву и Жанну Жигуновскую привести участок в надлежащий вид «путем освобождения его от отходов производства и потребления» в течение 3 месяцев. Однако добровольно исполнять решение суда землевладельцы не стали, и 1 сентября истцу и приставам были выданы исполнительные листы на Олега Максименко, Ларису Хахалеву и Жанну Жигуновскую.

В настоящее время весь кустарник и самосев на большей части территории садов вырублен. Ветки, плодовые деревья и кустарник переработаны в молотилке в мелкую щепу. Ее крупные кучи виднеются по всему участку. Крупные деревья оставлены, но, видимо, не надолго. Еще пока что не зачищена часть садов ближе к ул. Майской. Кроме того, убран мусор и твердые бытовые отходы, захламлявшие участок. 

Порубочный билет на указанное землевладение никогда собственниками не оформлялся, как и не согласовывался проект компенсационного озеленения. По подсчетам администрации, компенсационная стоимость за 605 уничтоженных насаждений составляет 17,4 млн руб. Все материалы направлены в министерство природных ресурсов для привлечения нарушителей к административной ответственности.

В свою очередь, на третьего совладельца участка с садами на ул. Дадаева в центре Калининграда Жанну Жигуновскую какие-либо юрлица не зарегистрированы. Однако из баз данных судов следует, что она является участником целого ряда судебных разбирательств, связанных с земельными отношениями, и споров по инициативе или с участием садоводов другого СНТ — «Мичуринец-1», который находится за многоквартирными домами на ул. Невского, 70-70а и 72-74а. Наряду с Жигуновской иски подавались к всё тем же Олегу и Сергею Максименко, а также гендиректору ряда калининградских структур крупного петербургского строительного холдинга Setl Group Сергею Горчакову.

По данным из ЕГРН, 21 декабря 2017 года — спустя всего 1 день после оформления права долевой собственности на участок под садами «Дружба-2» — земля под соседним СНТ «Мичуринец-1» на ул. Невского была зарегистрирована на тех же лиц: Сергей Горчаков из Setl Group (10/100), Олег Максименко (72/100), Сергей Максименко (1/100) и Жанна Жигуновская (17/100). Массив был образован в результате объединения 30 земельных участков СНТ «Мичуринец-1» на основании межевого плана и поставлен на кадастровый учет 21 декабря 2017 года. Речь идет о еще более крупном участке 39:15:000000:12005 площадью 2,4 га бывшего СНТ между ул. Артиллерийской и территорией БСМП. Он находится в 600 метрах от бывших садов СТ «Дружба-1».

Кадастровая стоимость этой земли сейчас достигает 170 млн руб., что превышает оценку садов на Дадаева. Когда массив бывших дач на Невского перешел в собственность соучредителя «Систеха», его брата и менеджера крупного застройщика, он относился по генплану к зоне садоводческих объединений (зона дачного хозяйства и садоводства). 

Сейчас по последним изменениям в генплан по постановлениям правительства области от 17 февраля 2020 года и 5 августа 2021 года это функциональная зона многоэтажного жилого строительства от 9 этажей и выше. По постановлению правительства области от 28 января 2022 года с изменениями в ПЗЗ Калининграда земля была переведена в зону застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1) по заявлению собственников.

В 2022 году 6 жителей СНТ «Мичуринец-1» и само юрлицо товарищества попытались оспорить генплан в части отнесения к многоэтажной жилой застройке, подав иск к правительству и министерству градполитики. Однако областной суд встал на сторону властей. Судебная коллегия не нашла противоречия установленного территориального планирования иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Решение устояло в Первом апелляционном суде общей юрисдикции.

В декабре 2021 года администрация Калининграда подала иск к СНТ «Мичуринец-1» о признании межевого плана незаконным. Дело было объединено с иском прокурора Ленинградского района в интересах неопределенного круга лиц и администрации Калининграда к СНТ «Мичуринец-1», управлению Росреестра, Олегу и Сергею Максименко, Жанне Жигуновской о признании отсутствующим права собственности, признании незаконными действий, снятии с государственного кадастрового учета участка с бывшими садами на Невского.

По мнению городских властей, при уточнении местоположения границ СНТ в 2016 году в состав указанного участка вошла часть земель госсобственности, права на которые не разграничены. Однако судья Ушакова О. В. вынесла решение в пользу собственников земли под застройку, найдя доводы горадминистрации необоснованными и сославшись на экспертизу. По мнению независимого эксперта из ФБУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ», по постановлению горадминистрации от 28 октября 2016 года СНТ «Мичуринец-1» были предоставлены в собственность 1,29 га, которые не затрагивают земли госсобственности, права на которые не разграничены. Кроме того, суд указал на пропуск исковой давности. Решение устояло в апелляции в областном суде и в кассации — в Третьем апелляционном суде общей юрисдикции в Сочи. Разбирательства завершились в августе 2023 года.

Судя по базе данных судов, практически все предыдущие иски садоводов и собственников садовых участков о признании недействительными результатов межевания крупного массива 39:15:000000:12005 под застройку были отклонены или возвращены заявителям. 

Территория СНТ «Мичуринец-1» в настоящее время полностью зачищена от зеленых насаждений и подготовлена для строительства жилья. При этом на сайте администрации Калининграда отсутствуют какие-либо порубочные билеты, выданные с 2017 по 2024 год на участок 39:15:000000:12005. Севернее и восточнее поля, подготовленного под высотное строительство, сохранилась часть СНТ. Таких участков «для ведения садоводства» не менее 80. На большей части построены индивидуальные жилые дома с канализацией, электричеством и газом. При этом дома в этом микрорайоне Калининграда имеют довольно высокую стоимость. К примеру, 8 из них выставлены на продажу на сервисе «Мир квартир». Рыночная стоимость домовладения в СНТ «Мичуринец-1» составляет от 16,5 млн руб. до 46,8 млн руб.

Последний на данный момент судебный иск к собственникам участка бывшего СНТ «Мичуринец-1» под застройку — к Сергею и Олегу Максименко, Жанне Жигуновской и Сергею Горчакову — был рассмотрен 18 января 2024 года в Центральном районном суде. Юрлицо СНТ «Мичуринец-1» под председательством Валерия Уварова требовало взыскать с собственников земли под высотную жилую застройку задолженность по взносам, пени, судебные расходы. Из материалов дела следует, что братья Максименко и Жигуновская ранее являлись членами СНТ, но были исключены за неуплату членских взносов, а директор компаний из холдинга Setl Group Сергей Горчаков до сих пор является членом СНТ, однако также не платит по счетам в товариществе.

Максимальную задолженность по взносам и пени накопил Олег Максименко — 1,09 млн руб, Жигуновская не заплатила 257,8 тыс. руб., Сергей Горчаков — 151,6 тыс. руб., Сергей Максименко — 15,1 тыс. руб. Рассмотрев доводы стороны, судья Центрального районного суда в итоге на треть снизила размер взысканий и пени «ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств». В остальной части иска было отказано. Решение не вступило в законную силу.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, vk.com, maps.yandex.ru