Затянувшееся освоение земли застройщиками обернулось для жителей ул. Красносельской регулярными пожарами в аварийных домах и растущей маргинализацией района.
 

Улица Красносельская в Калининграде никогда не была образцовой даже в таком относительно благополучном Центральном районе. Контингент посетителей местных круглосуточных магазинов на «Воздушке» и «Победке» (неофициальные названия этого района Калининграда. — Прим. ред.) давно уже стал похож на тот же Балтон, с поправкой на относительную близость к центру. Регулярные пожары, случавшиеся в признанных аварийными домами на Красносельской, только усугубили и без того плохое впечатление от этого уголка Калининграда. 

В 2000-х годах на соседних улицах Белинского, Добролюбова началась точечная застройка с претензией на элитность, так как поблизости располагался тихий частный сектор. Однако в последние несколько лет стало очевидно, что новостройки соседствуют с неблагоприятным контингентом и огнеопасными «аварийками». В редакцию не раз обращались жители домов, которые расположены близ расселенных и еще жилых бараков, буквально с криком души: когда же закончатся регулярные пожары на их улице, а ветхое жилье перестанет быть притоном для бомжей и будет окончательно разобрано. 

 
 
Навар на «аварийках»
 
История с расселением проблемных домов на Красносельской началась еще в 2008 году. Постепенно все они вошли в муниципальную программу расселения аварийного жилья. В 2011 году крупные участки (от 0,6 до 1 га) в границах улиц Красносельской, Воздушной, Добролюбова были поделены на три лота и постепенно выставлялись администрацией областного центра на аукционы в рамках так называемой программы развития застроенных территорий. Под этой обтекаемой формулировкой подразумевается расселение жителей сразу нескольких домов, расположенных рядом и признанных аварийными, а также снос этих домов и застройка получившейся обширной территории многоэтажным жильем. Всё это за счет инвестора, заявившегося на аукцион и заплатившего больше остальных. Принцип сопоставим с нашумевшей программой реновации хрущевок в Москве при участии мэра Сергея Собянина. Только вот в столице жилье поновее, а в Калининграде еще пока занимаются немецким фондом, которому больше 80 лет. Но это только пока.

По мнению городских властей, при развитии застроенных территорий с участием строительных бизнесменов бюджет существенно экономит средства. По этой схеме в 2010–2011 годах было реализовано подавляющее большинство участков с аварийными домами в черте города, где сейчас уже есть или еще продолжается довольно плотная многоэтажная застройка: на ул. Лукашова и Жиленкова в Чкаловске, ул. Согласия и Панина на Сельме, на ул. Ростовской в Центральном районе, ул. Богатырской и Герцена в Ленинградском, ул. Суворова в Московском. Как итог — новые спальные микрорайоны, заставленные сплошь автомобилями, как это мы можем наблюдать на Минусинской, нагрузка на старую дорожную сеть, на ветхие коммуникации, не рассчитанные на такое количество новых потребителей. 

Все расходы по сносу ветхого жилья и предоставлению квартир для «аварийщиков» в этих случаях ложатся на будущего застройщика. И овцы целы, и волки сыты. Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Во-первых, «аварийки» на Красносельской предназначались на 4 семьи каждая. Если инвестор брал в среднем от 5 до 10 домов, то ему нужно было предоставить всего от 20 до 50 квартир, в зависимости от количества прописанных человек и полагающейся им жилплощади. Это несущественная доля, если учитывать то, что на полученной земле строится, к примеру, несколько двухподъездных 8-этажек по 60 квартир в каждой. Получается минимум 180 квартир. Нужно помнить, что «аварийщики» зачастую получают новые квартиры, но в отдаленных районах. Как правило, это жилье, не реализованное застройщиком по каким-то причинам. Выгода очевидна. 
 
Во-вторых, прошло уже более 5 лет после подписания договоров с инвесторами, а обширная территория никак не благоустроена. Председатель комитета имущества горадминистрации Александр Зуев не раз повторял, что речь идет не о праве застраивать лакомые куски земли, а о праве развивать эту территорию, включать в жизнь города, делать всё, чтобы, условно говоря, здесь появилась цивилизация. Пока что эти слова никак не воплотились в жизнь. Горожане продолжают испытывать неудобства и наблюдать, как их район еще больше маргинализируется: «аварийки» на Красносельской, как магнит, стали притягивать к себе асоциальные элементы, став источником повышенной опасности. Никакой цивилизацией здесь и не пахнет. 

Городские власти только разводят руками: расселением, сносом домов и очисткой территории на всех трех участках занимаются застройщики, получившие лоты на аукционах. А они явно не спешат: в договорах прописывался срок 5 лет на расселение и 10 лет на строительство новой инфраструктуры и многоэтажек. При этом все мы знаем, что выплата компенсации собственникам приватизированных квартир и расселение квартир по социальному найму — это процесс затяжной, особенно если речь идет о получении бесплатного жилья. 
 
 
Прямые интересанты
 
Одним из инвесторов, заинтересованных в строительстве жилья на Красносельской, стало ООО «Стройцентр» — юридическое лицо, представляющее региональный «Фонд жилищного и социального строительства», которым тогда руководил небезызвестный Борис Бабаянц (в мае 2017 года он покинул этот пост. — Прим. ред.), связанный со строительством долевого жилья. По документам, учредителями юрлица фонда являются Арсен Капиев (61 %), Константин Шопин (29 %) и Александр Плотников (10 %). Тогда в марте 2013 года структура фонда Бабаянца участвовала в аукционе, организованном горадминистрацией, и получила возможность развития застроенных территорий на ул. Красносельской, 57–63а, ул. Воздушной, 35–39, переулке Воздушном, 2, 6, 8. Компания взяла на себя обязанность расселить 11 аварийных домов. 

"Аварийки", расселенные "Фондом жилищного и социального строительства"

Площадь полученного участка — 10 463 кв. м, а кадастровая стоимость — более 41 млн руб. При этом стоимость контракта, заключенного со «Стройцентром» на 10 лет по начальной цене, составила всего 2,99 млн руб. Это существенная экономия для застройщика, даже с учетом расселения максимум 44 квартир за 40 млн руб. «Аварийщикам», которыми занимался фонд жилищного и социального строительства Бабаянца, предложили переехать в новое жилье, оказавшееся на ул. Докука в Чкаловске, где были свободные квартиры с отделкой под белый ключ. 

Новостройка на участке фонда Бабаянца

 
В августе 2016 года после расселения домов земля под ними была оформлена в собственность «Стройцентра». Уже известно, что на этом участке в квадрате ул. Красносельской и Воздушной появятся три 8-этажных дома (по 84 квартиры в каждом) и 8-этажная «свечка» на 28 квартир, «коробка» которой уже возвышается на фоне советских 5-этажек. Итого вместо 44 квартир — 280 квартир и почти такое же количество машин, если не больше. Уплотнение жителей «Воздушки» станет явью. Но это еще не всё.
 
Второй инвестор, заинтересованный в участке на ул. Красносельской, 65–71, заявил о себе в июне 2012 года. Право развивать территорию кадастровой стоимостью 25,25 млн руб. выкупило за 3,18 млн руб. некое ООО «1 строительный холдинг». Генеральным директором и единственным учредителем «1 строительного холдинга» является Павел Пашковский. Он же числится учредителем и гендиректором предприятия «СК Монолит Логистика» с уставным капиталом 10,5 тыс. руб. Оно зарегистрировано в поселке Прибрежный и является структурой крупнейшего застройщика региона «СК Монолит». 
 
Инвестор взял на себя обязательство расселить 6 домов (плюс дом на переулке Воздушном, 12, то есть не более 28 квартир). Большинству жителей предлагалось переехать на окраину Калининграда в новостройку на ул. Лужской в поселке им. Космодемьянского. Расселение еще одного барака по адресу переулок Воздушный, 14 запланировано на 2018 год. 

"Аварийки", расселенные "1 строительным холдингом"

 
На сайтах, посвященных калининградским новостройкам, указано, что компания «СК Монолит» планирует возвести в этом квартале один 9-этажный дом с тремя подъездами (минимум 80 квартир). Разрешение на его строительство было выдано в конце мая ООО «1 Строительный холдинг», а земля площадью 6 418 кв. м оформлена в собственность застройщика с 28 ноября 2016 года.
 
Еще одним инвестором этого квартала стала компания «Даль-Балтикстрой», принадлежащая экс-депутату Облдумы Ивану Грибову. Первый ее опыт по сносу «аварийки» и застройке участка новыми домами связан с ул. Киевской – Тихорецкой. Сейчас в начале Киевской возвышается «грибовская» многоэтажка с буквами ДБС на торце. В конце 2011 года его компания выиграла право на развитие застроенных территорий на ул. Красносельской, 73, 77 – Добролюбова, 27, 29, 31. Тогдашний депутат Облдумы получил лот с гигантским участком площадью почти 11 тыс. кв. м (или чуть больше 1 га) — за 13,4 млн руб. Отметим, что это намного дороже, нежели купили свои права на развитие территории два предыдущих инвестора: Грибову пришлось побороться за лот и повысить цену почти вдвое. 

Новый дом по адресу Красносельская, 65, возведенный компанией Грибова за "аварийками"

«Даль-Балтикстрою» необходимо было расселить 5 двухэтажных домов по 4 квартиры в каждом. Итого как максимум 20 аварийных квартир. При этом на данном участке реально построить три 9-этажных дома с двумя-тремя подъездами по 32 квартиры в каждом. То есть не менее 64, а как максимум 96. Сейчас в Едином государственном реестре перехода прав на недвижимость нет сведений о принадлежности как участка под новым домом, построенным Грибовым по адресу ул. Красносельская, 75, так и под участком, где расположены 5 «авариек». 
 
Жителям ветхих домов № 73 и 77, можно сказать, повезло: по документам, размещенным на официальном сайте reformagkh.ru, они переехали в соседнюю новостройку по адресу Красносельская, 65, введенную Грибовым в эксплуатацию в конце 2015 года. Однако окрестности этого обычного 9-этажного дома-коробки всё еще напоминают стройплощадку, а его жильцы даже иногда проходят на придомовую территорию через дверь в сине-белом строительном заборе со стороны Красносельской. Там же лежит в полусобранном состоянии кран, видимо, для будущей стройки, которая всё никак не начнется.
 
 
Ускорение аварийности
 
С ветхими домами-бараками на ул. Красносельской, которые запоминаются каждому, кто их хоть раз видел в Калининграде, связаны малоприятные случаи пожаров, в которых погибали люди. После признания домов аварийными пожары происходили ежегодно: например, 20 августа 2012 года дом № 69, уже тогда являвшийся по документам аварийным, сгорел полностью. Жители успели эвакуироваться. Одна женщина, спрыгнувшая со второго этажа, даже получила увечья, спасая себя и ребенка. 

Причины пожара так и не были выяснены до конца: то ли проводка, то ли поджог на лестничной площадке второго этажа. К тому времени дом уже попал в программу развития застроенных территорий, и лот с ним выиграл «1 строительный холдинг», связанный с «СК Монолит». Жители долго судились с ЖЭКом и администрацией Калининграда, однако компенсации за всё сгоревшее имущество так и не получили. В итоге, как сказано в соответствующем решении арбитражного суда, им были предложены квартиры в конце Каштановой аллеи.  

С 2016 года «аварийки» здесь начали гореть, как спички, и всё это, безусловно, доставляло неудобства местным жителям. Особенно случаи поджогов участились с лета прошлого года. 20 июля рано утром неожиданно загорелся расселенный дом на Красносельской, 63 — на участке, который должен был застраивать «Стройцентр», связанный с Бабаянцем. 
 
Но больше всего пожаров было зарегистрировано на участке, где стояли дома, расселяемые «Даль-Балтикстроем» Ивана Грибова. Здание на Красносельской, 73 загорелось вечером в воскресенье 2 октября 2016 года. На местных интернет-порталах тиражировались показания очевидца, который видел, как в дом зашел парень в черном, а после того, как он уехал на велосипеде, нежилое и разграбленное строение запылало прямо на глазах у прохожих. Спустя чуть больше 2 недель, 19 октября, выгорел соседний дом № 77. Прошло уже полгода, но эти два дома с проломившимися крышами всё еще стоят неразобранные, почерневшие. Вокруг гуляют дети, так и норовящие залезть внутрь. А в проломленную дверь местные жители со всей округи сбрасывают мусор и пакеты. Видно, пожар был не настолько силен, чтобы спалить все стенки и перекрытия дотла, и застройщику «Даль-Балтикстрой» всё равно придется тратить свои средства и разбирать строения с участием техники.

 
А вот три соседних дома горели уже намного лучше. № 27 на ул. Добролюбова подпалили практически следом, 23 октября, и опять в воскресенье вечером. 
 
Следующий пожар случился на Красносельской, 67 на участке «1 строительного холдинга» во вторник 25 января 2017 года опять-таки вечером в 22:43. Обошлось без жертв, а полиция наверняка списала на бомжей. Но такая периодичность и настойчивость в сжигании «авариек» обратили на себя внимание многих неравнодушных калининградцев.
 
Осталось два «грибовских» дома. Но и они простояли недолго. Вместо сноса их постигла судьба полного сжигания. Деревянные стенки в несколько слоев, покрытые сверху только штукатуркой, деревянные рамы с подобием резных наличников, которые еще можно увидеть в бараках на ул. Чехова в Калининграде, деревянные перекрытия — всё это очень хорошо горит и абсолютно никак не может использоваться застройщиком в дальнейшем, в отличие от добротного немецкого кирпича. 

"Начинка" аварийных домов на ул. Красносельской

8 марта 2017 года, в выходной день, в 22:09 пожар произошел в доме на ул. Добролюбова, 31, который стоял прямо у проезда к «грибовской» новостройке. К сожалению, на месте происшествия был обнаружен обгоревший труп неизвестной женщины. Последняя «аварийка» на участке инвестора «Даль-Балтикстроя» по адресу ул. Добролюбова, 29 была уничтожена огнем аккурат 9 мая в 17:43. Сейчас пепелища этих трех домов более-менее расчищены.
 
 
Борьба за «золотую жилу»
 
Даты этих поджогов, вроде бы случайно, совпадают с основными вехами судебного разбирательства между «Даль-Балтикстроем» и администрацией Калининграда. Кроме того, данный судебный спор за крупный земельный участок со всеми коммуникациями и новым коллектором и послужил одной из причин торможения инвестиционного проекта Ивана Грибова.

Дело в том, что после утверждения проекта планировки и межевания территории на ул. Красносельской администрация была обязана без проведения торгов предоставить компании «Даль-Балтикстрой» землю для дальнейших работ. Спустя 5 лет после проведения аукциона в конце июля 2016 года власти непредвиденно отказали в предоставлении земли Грибову, сославшись на то, что переданное инвестором в муниципальную собственность жилье для «аварийщиков» не соответствовало требованиям жилищного законодательства. Кроме того, за компанией числилась неоплаченная пеня в размере 3,58 млн руб. за несвоевременную оплату цены права на заключение договора о «реновации».

Иван Грибов, учредитель компании "Даль-Балтикстрой"

 
После устранения недостатков 15 августа 2016 года «Даль-Балтикстрой» вновь обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земли в собственность. 14 сентября городские власти проинформировали застройщика о том, что готовится проект постановления о предоставлении ООО «Даль-Балтикстрой» земельного участка по ул. Добролюбова – ул. Красносельской «под строительство многоквартирного дома». В этом временном промежутке случился первый пожар в доме № 73 по Красносельской. Затем неожиданно 14 октября власти сообщили, что вопрос снят с согласования, поскольку в ЕГРП был не зарегистрирован переход прав собственности на основании договора мены с владельцами нескольких квартир, для чего следовало завершить процедуру перехода прав. При этом компания так и не заплатила неустойку. После этого произошло еще 2 пожара в «аварийках», за землю под которыми боролся «Даль-Балтикстрой».

Считая отказ необоснованным, застройщик обратился в суд, приложив три договора мены от сентября и от ноября 2016 года, заключенные с гражданами, проживавшими в трех аварийных квартирах: на ул. Красносельской, 77 и на ул. Добролюбова, 31. Юридически по договору мены одновременно с передачей права собственности на указанные квартиры передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В итоге 24 апреля 2017 года Арбитражный суд Калининградской области полностью удовлетворил исковые требования компании Грибова. Суд первой инстанции поддержал их, так как на городских властях лежало обязательство по снятию с земли обременений. Довод о несвоевременно оплаченной пене, увеличившейся, тем временем, до 4,62 млн руб., суд нашел не обоснованным.

Примечательно, что 26 мая администрация областного центра обжаловала решение суда, однако Тринадцатый арбитражный апелляционный суд возвратил жалобу, так как городские власти направили ее сразу во вторую инстанцию, что противоречит процессуальному кодексу. По нормам, жалобы следует направлять только через суд, который принял оспариваемое решение. Таким образом, к настоящему времени решение о передаче земли «Даль-Балтикстрою» вступило в законную силу.

Отметим, что в Арбитражном суде Калининградской области сейчас рассматривается иск администрации Калининграда к компании «Даль-Балтикстрой», поданный в апреле 2017 года. Теперь городские власти требуют взыскать с нее 42,1 тыс. руб. пени за несвоевременную оплату цены права заключения договора о развитии застроенной территории и 4,58 млн руб. пени за нарушение сроков исполнения договора о расселении домов. Очередное заседание по указанному иску назначено на 19 июня.
 
 
Сверхуплотнение как ближайшее будущее Калининграда
 
Программа развития застроенных территорий на этом не заканчивается. В период с 2011 года в нее была включена масса участков с немецкими аварийными домами, расположенными по соседству и, что самое главное, не так далеко от центра города: на ул. Богатырской и Герцена, четыре территории под развитие на ул. Миклухо-Маклая, Тамбовской, на ул. Броненосной и Полецкого, а также несколько домов на проспекте Победы, Станочной – Радищева, на ул. Сержантской, на переулке Литовском, а также ул. Лукашова, Окуловской, Окской, Батальной, Тихорецкой, Транспортной и многие другие. Полный перечень есть на сайте reformagkh.ru. Часть территорий пошла под экскаватор, часть домов доживает свой век, а часть уже облюбовала девелоперами как возможная под застройку лет через 5–7. 

Схема, в общем-то, проста: жителям нескольких домов активно предлагают вызвать комиссию, признать дома аварийными и сдаться на милость инвестора-застройщика, который предложит им почти наверняка квартиры на выселках, так как жилья поблизости у него не окажется. Свежий пример — недавно отремонтированные немецкие дома напротив ботанического сада в квартале ул. Молодежной – Лесной – Островского. Жильцы немецких домов на Островского уже включены в программу развития застроенных территорий, а вот жителям ул. Лесной, 83–85 было предложено войти в программу, но они наотрез отказались менять родное обжитое место на новостройку непонятного качества. Другое дело, когда застройщик приходит на территорию в том же Балтрайоне и переселяет жильцов в более комфортные условия.
 
Негативные аспекты такого освоения земли в престижных районах города инвесторами очевидны для обычных калининградцев, но не всегда для властей муниципалитета: общее повышение этажности когда-то тихого малоэтажного района и его дальнейшая перенаселенность через несколько лет при отсутствии новых дорог. Наверно, все-таки дело не в самой идее застраивать землю, бывшую когда-то под ветхими домами, новым комфортным жильем, а в ходе ее реализации в калининградских реалиях. Тем более когда расселение растягивается на 5–6 лет, в течение которых аварийность дома возрастает из-за отсутствия ремонта. Впрочем, как и вероятность того, что после расселения «аварийки» будут беспощадно сжигаться, разграбливаться, пугая жителей района и привлекая криминал и асоциальные элементы.

 
Текст: Анна Пласичук
Фото: Юлия Власова, Анна Пласичук