Проект Ганбаровых на бывшей правительственной земле может принести окружению бывшего губернатора до 700 млн руб. прибыли.

На этой неделе история с обратным выкупом земли под строительство Северного обхода у предпринимателей, связанных с бывшим губернатором Николаем Цукановым, получила яркое продолжение. На земельном массиве, который правительство области отдало братьям Ганбаровым в качестве компенсации за проданную им же часть участка под Северный обход, планируется организовать сверхплотную жилую застройку — шесть 16-этажных домов на участке площадью в 1,7 га, или по 11 кв. м на каждого жителя.

В своём начинании люди Цуканова столкнулись с естественными градостроительными ограничениями. Во-первых, земля находится в зоне общественно-делового назначения, где без дополнительных согласований высотное жильё строить запрещено. Во-вторых, проектное предложение носит довольно дерзкий характер, что отметили эксперты градостроительного совета. Застройщик, вероятно, экономя место для дополнительной застройки, не планирует организовывать внутренние проезды по территории, а намерен пользоваться общими дорогами района. Аналогичная позиция — по социальной инфраструктуре: школам и детским садам.

В ходе обсуждения на градсовете данного проектного предложения замглавы Калининграда Артур Крупин отметил, что едва ли данный масштабный проект пройдёт по действующим регламентам плотности застройки, которые с августа будут жёстко контролироваться мэрией. Также чиновник сразу рекомендовал застройщику не перевешивать на город свои проблемы с отсутствием социальной инфраструктуры. По словам Крупина, в данном районе есть школа и детский сад, но они и так уже сильно перегружены, и застройщик должен предусмотреть встроенный детский сад в своих высотных зданиях.

Также Крупин отметил, что публичность проекта неслучайна. Застройщик уже планировал зафиксировать свои интересы в рамках подготовки генплана, но ему было предложено сначала пройти публичное обсуждение на градсовете.

Культуролог Александр Попадин в ходе заседания градсовета подчеркнул, что концепция масштабных «ворот в город», которую заявил застройщик, не вполне стыкуется с предложенным проектным предложением.

«Вы не представили никаких ворот. «[Застройка] никакого образа, тем более маркера или символическую функцию, не выполняет», — констатировал Попадин. Представитель застройщика, архитектор Надежда Морозова была вынуждена согласиться, но выразила надежду на то, что концепцию въездных ворот удастся реализовать в партнёрстве с владельцами соседних участков.

Архитектор-градостроитель Ольга Мезей (она не присутствовала на градсовете) заявила, что предложенные параметры застройки — это «мрак и бред». «Это убивание города. Калининград создан для застройки не выше семи этажей. Это будет гетто», — отметила Мезей.

«Это неглубоко и очень поверхностно сделанная картинка, — критически настроен региональный чиновник, связанный со сферой градостроительства. — Непонятно, почему он предложил на этом участке построить 16-этажные дома на 1,5 тыс. жителей. Почему не 100-этажные на пять тысяч жителей?!»

Как отмечает эксперт в области градостроительства и территориального планирования, член Союза архитекторов России Александр Антонов, обычно для среднеэтажной квартальной застройки (9–12 этажей без объектов обслуживания внутри квартала) комфортной является плотность около 15 тыс. кв. м/га, для этажности 12–17 этажей — не более 20 тыс. кв. м/га. Да и то такая плотность — это плотность центра города, а не окраины. Таким образом, на участке 1,7 га можно теоретически построить 34 тыс. кв. м жилья. Жить там будет, исходя из расчета 30 кв. м на человека, чуть более 1,1 тыс. человек.

Нормативы градостроительного проектирования устанавливают минимальные показатели обеспеченности местами в детских садах, школах, поликлиниках а также максимальную доступность этих объектов. Нормативы отличаются от города к городу. Для детсадов это может быть и 35 мест на 1000 жителей, и 65, как в Московской области, отмечает Антонов.

«В Московской области сегодня, после 10 лет безудержной жилищной застройки, принято, что при новом жилищном строительстве застройщик должен обеспечивать жителей на территории своего участка всем необходимым: и детсадами, и стоянками, исходя из реальной обеспеченности автомобилями, а не исторической. Думаю, в Калининграде, который в 2016 году поставил очередной рекорд по жилой застройке, также вся инфраструктура должна быть уже возложена в качестве обязательной нагрузки на застройщика. Иначе будет строиться только жильё и ничего больше», — отмечает эксперт.

RUGRAD.EU попросил представителя одной из крупнейших региональных строительных компаний посчитать возможный размер прибыли от реализации проекта. Если предположить, что на бывшем правительственном участке будет построено 41 тыс. кв. м жилья, которые продадут по средней стоимости для этого района 47 тыс. руб. за кв. м, то выручка от проекта составит 1,93 млрд руб. Затраты по проекту составят порядка 1,2 млрд руб. Таким образом, прибыль от проекта составит до налогообложения более 700 млн руб. Представитель другой строительной компании, которого RUGRAD.EU попросил рассчитать экономику проекта, отметил, что прибыль до налогообложения может составить более 1 млрд руб. По его расчётам, выход жилья может составить более 50 тыс. кв. м.

Столь значительная прибыль объясняется аномально низкой стоимостью земельного участка. Он был получен (по мнению прокуратуры, незаконно) в качестве обмена на участок стоимостью 14,2 млн руб. плюс доплата со стороны Ганбарова — 2,2 млн руб. Итого 16,4 млн руб. Реальная цена данного участка, по оценкам экспертов, могла составлять 100 млн руб. и более, поскольку такие большие участки под комплексную застройку сегодня в городе — большая редкость.

Текст: Вадим Хлебников