Вместо туристической инфраструктуры перед фортом № 1 может появиться рынок братьев Ганбаровых, известных своей близостью к Николаю Цуканову.

В 2016 году Россия возглавила рейтинг кумовского капитализма, составляемый журналом Economist. Суть рейтинга — показать зависимость происхождения капиталов элиты от действий национальных властей. Данные, собранные следственным управлением Следственного комитета России по Калининградской области в ходе проверки сделки по обратному выкупу правительством Калининградской области земли под Северным обходом, позволяют полностью увидеть схему отчуждения государственной собственности в пользу окружения губернатора. Краеугольным камнем данной схемы является независимый оценщик, позволяющий удачно обмениваться землёй с областным правительством. Данный эпизод может стать показательным примером реализации принципов кумовского капитализма в Калининградской области.

Удобный Сарниц

Нашумевший случай, сделавший семью друзей губернатора Николая Цуканова ощутимо богаче, связан с внезапным решением областного правительства приватизировать переданный ему военный городок на востоке областного центра, рядом с фортом № 1 «Штайн».

Передача земли областному правительству в форме имущественного комплекса военного городка № 79 из ведения Минобороны РФ сопровождалась активной проектной деятельностью, за которую в команде губернатора отвечает близкий к нему архитектор Артур Сарниц. В мае 2013 года он представил проект использования передаваемой земли перед фортом. Хранитель форта Станислав Лаурушонис вспоминает, что встречался с Сарницом в тот период и излагал ему своё видение развития территории. Сарниц прорисовал большинство идей хранителя форта в своей концепции, говорит Лаурушонис. Основная мысль — задействовать территорию перед фортом в качестве стационарной площадки для калининградских реконструкторов со всей необходимой инфраструктурой, включая конюшню. Иначе использовать данную землю было бы непросто, так как она попадает в зону ограниченной застройки из-за соседства с памятником регионального значения (фортом).

Через два месяца после появления проекта Сарница по развитию прифортовой территории участок площадью почти 6,5 га был передан в собственность области. Однако никаких фактических действий по развитию данного участка в туристическом направлении не последовало.

«Если бы я знал тогда, что там пройдёт дорога...»

Из неё даже не был выделен земельный участок, необходимый областному правительству для реконструкции окружной дороги — Северного обхода.

Проектирование Северного обхода осуществлялось с 2012 года. В июле 2014 года проект вышел из госэкспертизы. Тем не менее 27 мая 2014 правительство Калининградской области внесло в изменения в план приватизации областного имущества, которые предполагали продажу военного городка. Депутаты приняли поправки в течение двух дней. В июле правительство области выпустило постановление об условиях приватизации военного городка № 448, однако на сайте областного правительства оно в данный момент отсутствует. Также его нет в справочной системе «КонсультантПлюс».

Конкурсное агентство без промедления объявило торги.

Артур Сарниц сообщил RUGRAD.EU, что основной причиной того, что разработанный им проект не удалось реализовать, является начало реконструкции Северного обхода. «Если бы я знал тогда, что там пройдёт дорога...», — сокрушается Сарниц.

Консервативная «Балтэкспертиза»

В основу определения стартовой цены торгов легла оценка имущественного комплекса военного городка, выполненная компанией НЦ «Балтэкспертиза» по заказу областного правительства. Весь земельный массив со зданиями был оценён в 13 млн руб., или в 20 тыс. руб. за сотку. Каким образом оценщики получили такую цифру, выяснить затруднительно. Отчёты об оценке продаваемого государственного имущества или выкупаемого в региональную собственность областное правительство не раскрывает.

На аукцион заявилось несколько самостоятельных участников, в результате чего цена земли выросла более чем в 5 раз. Победителем стал Мардан Ганбаров — брат Хани Ганбарова, предпринимателя из окружения губернатора Николая Цуканова.

На допросе в следственном комитете Мардан Ганбаров скажет, что купил землю для строительства на ней рынка.

Будучи директором Гусевского рынка Хани Ганбаров сделал головокружительную карьеру в области строительства бюджетных объектов после того, как Николая Цуканов переместился с позиции главы Гусева на пост губернатора области.

«Было ощущение, что [Ганбаров] готов взять участок за любую сумму», — рассказывает человек, знакомый с ходом тех торгов. По словам собеседника RUGRAD.EU, предприниматель из окружения губернатора как будто знал, что сможет как-то компенсировать часть потраченных средств.

Оценка «Балтэкспертизы» выглядела сильно заниженной, отмечает человек, близкий к одному из интересантов торгов. По его словам, большинство реальных участников торгов, оценивали землю в 60–65 млн руб (несколько разваливающихся строений не представляли особой ценности). Как только цена превысила данную отметку, торги закончились предложением Ганбарова в 68 млн руб., которое никто не стал перебивать.

Позднее на допросе в следственном комитете Мардан Ганбаров скажет, что купил землю для строительства на ней рынка.

Фрагмент постановления следственного комитета, где говорится о планах Ганбарова построить рынок.

В этом есть коммерческая логика. Хани и Мардан Ганбаровы являются акционерами Гусевского рынка и могли рассчитывать на расширение бизнеса в Калининграде, но нет государственной логики — земля, где планировалось строительство дороги и туристической инфраструктуры, оказалась в руках людей, планирующих построить объект, никак с туризмом не связанный. Архитектор Артур Сарниц, проектировавший туристическую инфраструктуру вокруг форта, узнал о планах Ганбарова по строительству рынка от корреспондента RUGRAD.EU и отметил, что шокирован данной информацией.

Вспомнили про дорогу

Формально чиновники не могли не знать о строительстве дороги на территории военного городка ещё до того, как он был продан. Проект дороги вышел из госэкспертизы в июле 2014-го, примерно тогда же конкурсное агентство объявило о продаже военного городка. В октябре был определён генподрядчик строительства дороги, а право собственности на землю Ганбаров зарегистрировал только в декабре 2014 года. В следственном комитете близкий губернатору предприниматель заявил, что в процессе торгов ничего о строительстве дороги не знал, а чиновники конкретно об этом его не предупреждали.

Момент, когда в областном правительстве обнаружили, что продали землю, где пройдёт дорога, Ганбаров указывает расплывчато: «лето – осень 2015 года». Тогда, по словам предпринимателя, ему позвонили из агентства по имуществу и предложили обратно продать 8,1 тыс. кв. м., или порядка 13 % изначальной площади участка. В качестве альтернативы денежной компенсации Ганбарову предлагалось подобрать себе подходящий участок из областной собственности на обмен. Предпринимателю понравился участок на Московском проспекте, площадью вдвое больше, чем возвращаемый области участок — 1,8 га. При этом он был расположен на той же дороге, но на километр ближе к центру города и не находился в охранной зоне памятника культуры.

Прекрасный обмен

Областное правительство оперативно заказало оценку стоимости обмениваемых земельных участков у все той же НЦ «Балтэкспертизы». Оценка показала поразительный результат: обмениваемый у Ганбарова участок, площадью в 8 раз меньше всего военного городка, выкупленного предпринимателем годом ранее, был оценен в 14,2 млн руб., или 175 тыс. руб. за сотку.

При обратном выкупе земли у Ганбарова «Балтэкспертиза» сочла, что земля в 9 раз дороже, чем при продаже ему.

Это на миллион больше, чем за год до этого «Балтэкспертиза» оценила весь военный городок и в 9 раз больше в пересчёте на стоимость сотки.

Что же касается земли на Московском проспекте, то она была оценена по заказу правительства всего в 16,4 млн руб. Таким образом, Ганбарову для обмена пришлось доплатить 2,2 млн руб.

Как отмечают собеседники RUGRAD.EU из среды оценщиков, участок Ганбарова является довольно специфическим — сделки с такой землей происходят далеко не каждый день, что даёт оценщику возможность вольно подходить к определению её стоимости для целей обмена. «Земля оценивается на основании подбора аналогов. По ходовой земле оценщик, как правило, может «плавать» в диапазоне плюс-минус 20 %. Но участок на развязке перед фортом — совсем не ходовой товар, — отмечает представитель юридической компании, оказывающей в том числе услуги оценки. — Если при повторной оценке стоимость для обратного выкупа оценщик определял на основании состоявшегося аукциона, получается 105 тыс. за сотку, что всё же сильно ниже сделанной оценки, то тогда не понятно, как он за год до этого оценил эту же землю в 20 тыс. за сотку?!»

По мнению экспертов, опрошенных RUGRAD.EU, земля на Московском проспекте, переданная Ганбарову, была сильно недооценена. При отсутствии обременений подобный земельный участок мог быть продан на публичных торгах за 60–80 млн руб. Удачная ситуация с коммуникациями поднимает его стоимость до 100 млн руб. и более. Взамен же областное правительство получило землю ценой порядка 9 млн руб., если опираться на итоги публичного аукциона.

Начальник правового отдела агентства по имуществу областного правительства Елена Полоник (единственный допрошенный в ходе проверки СК чиновник областного правительства), по ее словам, узнала, что по изначально проданной Ганбарову земле пройдёт дорога после того, как вице-премьер областного правительства Алексей Силанов подписал постановление об изъятии соответствующего участка в сентябре 2015 года. Также в ходе допроса Полоник заявила, что о личной заинтересованности кого-либо из чиновников в сделке с обратным выкупом земли у Ганбарова ей не известно, а сама же она с данным предпринимателем не знакома. Данные объяснения удовлетворили следователя и он подписал отказ в возбуждении уголовного дела.

29 апреля газета «Дворник» направила губернатору Николаю Цуканову официальный информационный запрос с просьбой предоставить информацию о непубличных сделках мены областного имущества подобных той, чтобы была произведена с господином Ганбаровым, за последние 5 лет. На данный момент ответа на него не поступало.

Заехали на памятник

В начале апреля на заседании областного правительства министр туризма области Андрей Ермак жаловался на хранителя форта № 1. По словам Ермака, господин Лаурушонис, проживающий в форте, мешает областным властям показывать его туристам. Поэтому министр предложил надавить на хранителя с помощью полиции. В комментарии губернатора Николая Цуканова к реплике Ермака прозвучало сочувствие: «Я помню, лет 5 назад мы разговаривали о том, что, если бы нам передали форт, мы бы построили ему дом, и он был бы лучшим смотрителем форта, но сейчас у него чуть-чуть другие амбиции, он видит, что времена меняются, проявляется интерес к этим сооружениям, но с ним крайне сложно разговаривать».

Лаурушонис не припоминает случая, когда бы ему Цуканов или Ермак предлагали жильё, где тот бы смог жить, продолжая присматривать за фортом. Изучая проект Сарница с конюшней, музеем и полем для реконструкторов на том месте, где, вероятно, появится рынок Ганбаровых, корреспондент RUGRAD.EU обнаруживает объект, похожий на индивидуальный жилой дом. Подпись гласит: «Дом смотрителя». Лаурушонис улыбается: «Дело в том, что на месте, где нарисован этот домик, находится вальное сооружение. То есть там вообще ничего строить нельзя. В проекте Сарница много таких моментов».

При этом хранитель форта помнит другой разговор с губернатором. В 2013 году областное правительство утвердило охранные зоны памятников регионального значения, среди которых был и форт № 1 с расположенными вокруг него строениями. Среди строений было здание пакгаузов (гаражей), которое по не известной Лаурушонису причине оказалось на территории участка, переданного сначала областному правительству и впоследствии проданного Ганбарову.

В мае 2014 года, когда участок был ещё в областной собственности, хранитель форта написал письмо главе агентства по имуществу Николаю Мухину с просьбой передать ему это здание с минимально необходимой для его эксплуатации территорией. «Одно из сооружений военного городка, построенное в 1912–1915 имело непосредственное отношение к комплексу форта, — писал Лаурушонис Мухину. — Мы планируем восстановить это здание и использовать для размещения производственных реставрационных мастерских. Для реставрации хранящихся в форту артефактов XVI–XVIII веков из дерева, кожи и керамики. Крупногабаритные объекты, более 3–5 метров в форт поместить технически невозможно. Поэтому они хранятся на улице и под воздействием погодных условий приходят в негодность». Из агентства по имуществу пришёл ответ, что пакгаузы расположены на территории земельного участка, который правительство будет продавать, поэтому предоставление здания для нужд форта невозможно. Впрочем, рассказывает Лаурушонис, неформально ему в правительстве намекнули, что, может, получится договориться с новым владельцем земли. Хранитель форта тогда отметил для себя удивительную уверенность чиновников в договороспособности будущего владельца земли.

Фрагмент публичной кадастровой карты, на котором отмечено место расположения пакгаузов

Схема охранных зон форта № 1. Синим цветом — зона регулирования застройки, желтым — территория памятника культурного наследия. Пакгаузы попадают непосредственно в зону самого памятника, где запрещено любое строительство и тем более снос.

После приватизации земли хранитель форта пошёл к Ганбарову с предложением купить здание с небольшим участком за 6 млн руб., которые гипотетически мог собрать. По словам Лаурушониса, предприниматель предложил ему заплатить за участок 25 млн руб. Такую оценку музейщик посчитал абсурдной. «Мы не торговцы, мы общественная организация, откуда у нас такие деньги? Он посмеялся. Как я понял, это была умышленно завышенная цена, чтобы сделка не состоялась», — рассказывает музейщик.

23 ноября 2015 года в первой половине дня Лаурушонис выезжал с территории форта и увидел несколько людей, стоящих на месте бывшего военного городка. По его словам, среди них были братья Хани и Мардан Ганбаровы и губернатор Николай Цуканов: «Я выезжал и их увидел, вышел из машины и решил с ними поговорить. Все участники процесса на месте. <...> Я вклинился в разговор и сказал: ''Николай Николаевич, я очень давно прошу ещё с тех пор, как это было областной собственностью, передать часть здания, чтобы её присоединить к форту и сохранить»'. Цуканов якобы ответил Лаурушонису: «Вы там живёте в форту, вы там прописаны, вот там и занимайтесь». Лаурушонис удивился словам Цуканова о прописке — он в форту не прописан.

На данный момент здание пакгаузов практически разобрано на кирпичи. Трудно установить, при чьём владении — областного правительства или Ганбарова — здание пострадало больше, однако сейчас оно выглядит удручающе.

Ермак и «Балтэкспертиза»

Случай со странной оценкой земли под сделки с Ганбаровым не первый, где фигурирует компания «Балтэкспертиза», при подготовке с сделок с приватизацией областной земли. В августе 2015 года областная прокуратура вынесла представление губернатору Николаю Цуканову по поводу действий министра туризма Андрея Ермака. По данным прокуратуры, господин Ермак пытался навязать «Корпорации развития туризма Калининградской области» (100 % акций принадлежат областному правительству) услуги «Балтэспертизы» по оценке земли на ул. Октябрской под вторую очередь проекта «Рыбная деревня».

Данный земельный участок семья бизнесмена Александра Гирзекорна, на которую работал Ермак до назначения министром, хотела поменять на свой участок под теннисными кортами около Театра эстрады в Светлогорске. Областная земля превосходила по площади землю Гирзекорна почти в три раза и едва ли уступала по престижности расположения.

«НЦ «Балтэкспертиза» также проводила оценку участка под кортами, выставив сумму в 122 млн руб. Кадастровая стоимость данной земли (каждые 5 лет определяется путём сплошной рыночной оценки по заказу областного правительства) составляет 26 млн руб.

Действия Ермака по «навязыванию» «Балтэкспертизы» для оценки земли под «Рыбной деревней» могли быть связаны с тем, что корпорация развития туризма предварительно уже заказывала оценку земли на Октябрьской у Калининградской лаборатории судебной экспертизы Минюста РФ, которая оценила землю корпорации в 221 млн руб., или почти на 100 млн руб. дороже, чем «Балтэкспертиза» землю Гирзекорна. Такая оценка не давала возможности обмена участками без доплаты. Проект договора по именно такому обмену ранее оказался в распоряжении редакции RUGRAD.EU.

Сам Ермак в ходе скандала, возникшего в связи с попыткой скрытой приватизации земли, заявил, что, работая на Гирзекорна, «просто однажды сидел на переговорах, где рассматривался обмен земли у "Рыбной деревни"».

Губернатор Николай Цуканов тогда не ответил на вопрос RUGRAD.EU по поводу представления прокуратуры в его адрес относительно действий Андрея Ермака.

Текст: Вадим Хлебников