Почему у крупного федерального строительного холдинга появились проблемы и как они сказались на объектах в Калининграде.

В начале «нулевых», когда на ул. Согласия и Челнокова началось строительство жилья для военнослужащих, а затем масштабы увеличились за счёт коммерческой недвижимости, северные окраины Калининграда превратились в один из наиболее активно застраиваемых районов. Постепенно он прирастал инфраструктурой: Дворец спорта «Янтарный», торговые центры и рынок «Сельма». В 2013 году на cевере Ленинградского района возводили объекты практически все более или менее известные калининградские фирмы и местные филиалы московских структур, занимающихся возведением массового жилья.

В 2013 году о готовности застраивать Сельму заявила и крупная федеральная компания «СУ-155». В Калининграде застройщика представлял филиал его дочерней структуры ЗАО «Строительная корпорация «РосСтрой». К этому времени у «СУ-155», уже была своя «визитная карточка» в областном центре — жилой комплекс «Времена года». Поэтому не было проблем с желающими приобрести квартиры в группе четырех запроектированных домов в «Новой Сельме» на пересечении ул. Согласия и Сусанина.

«Новая Сельма» в Калининграде должна была возводиться по собственному генеральному плану и стать в конечном счёте полноценным микрорайоном с дорожной инфраструктурой и озеленёнными двориками. За счёт этих проектов застройщик в Калининграде начал активно привлекать к договорам долевого строительства и юридических лиц, заинтересованных в приобретении нежилых площадей. Ключевыми инвесторами становились приобретатели квартир. В соответствии с актом проверки областного министерства строительства, «РосСтрой» начал привлекать деньги по договорам долевого строительства осенью 2013 года. Привлечение средств продолжалось до июня 2015 года, когда о проблемах «СУ-155» говорили почти в полный голос, а на самих объектах обеспокоенные дольщики, которых у холдинга по всей России было около 40 тыс., уже не видели никакой серьёзной активности. Именно в то время правительство Московской области потребовало от «СУ-155» вернуть долг в размере около миллиарда рублей. Затем претензии к компании предъявили основные кредиторы: «Росбанк» — долг в 70 млн долларов, Сбербанк — 380 млн руб. и «Главное управление обустройства войск» — 32,4 млрд руб. В марте 2015 года компания отказалась исполнять обязательства по облигациям на 2,3 млрд руб.

Обеспокоившись положением крупного застройщика, в октябре 2015 года власти  поставили вопрос о помощи строительному холдингу. Впервые проблема рассматривалась на заседании рабочей группы под руководством Министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня. По его итогам было решено, что выход «СУ-155» из кризиса будет проходить в рамках санации, а новые менеджеры должны будут выполнить все обязательства перед дольщиками.

Средства калининградских дольщиков «Новой Сельмы» направлялись родственным структурам «РосСтроя», на взаиморасчёты с РЖД и оплату строительства других капитальных объектов.

В Калининграде сложился весьма пестрый состав участников долевого строительства «Новой Сельмы». В него вошли и клиенты-«инвесторы», и семьи с детьми-инвалидами, и люди, у которых нет «своего» альтернативного жилья. Многих дольщиков сразу взволновало то, что ни один из домов «Новой Сельмы» не был включён в перечень проблемных объектов региональным минстроем (по состоянию на конец февраля 2016 года. — Прим. ред.), а строительное ведомство при этом четко зафиксировало пример нецелевого расходования средств, привлечённых за счёт дольщиков. В общей сложности компания «РосСтрой» потратила 604 млн руб. из 1,27 млрд, собранных с дольщиков, но не на строительство жилья в Калининграде. Средства калининградских участников долевого строительства «Новой Сельмы» направлялись, среди прочего, на взаиморасчёты с «Российскими железными дорогами», оплату строительства капитальных объектов в Санкт-Петербурге и Гатчине. Среди получателей калининградских денег отметились филиалы различных банков, а также родственные структуры самого «РосСтроя», работающие в других регионах России от северо-запада страны до Ханты-Мансийска.

По словам участников долевого строительства «Новой Сельмы», правоохранительные органы не проявили особенного интереса к истории «СУ-155», несмотря на то что Калининград назывался в числе приоритетных субъектов по решению проблем дольщиков.

«У нас есть на руках документы, которые подтверждают расходование этих денег. Мы готовы это называть хищением. Другое дело, что «органы» не хотят. Сам Минстрой передавал документы и в УМВД, и в прокуратуру. Из МВД у нас уже получено три отказа в возбуждении уголовного дела, потому что они не видят состава преступления. Дело в том, что на территории Калининградской области работал только филиал, а главная компания была в Санкт-Петербурге. Соответственно, чтобы всё это раскрутить, надо добраться до головной компании, а это очень и очень непросто», — рассказала участница долевого строительства Юлия Вавленко.

Областное правительство и его министерство строительства, на которое по закону возложен ряд обязательств по контролю и надзору за объектами долевого строительства, на уровне официальных заявлений проявляет активность в беде дольщиков. Но на практике это означает отсутствие каких-либо гарантий по решению проблемы. Главная роль в этом процессе отведена «Российскому капиталу» — банку-санатору «РосСтроя».

9 декабря 2015 года на совещании у вице-премьера правительства России Игоря Шувалова было принято решение о том, что санатором строительной компании «СУ-155» станет банк «Российский капитал» (акционер банка — государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»).

На текущий момент застройщик «Новой Сельмы» вообще не имеет права заключать новые договоры долевого участия.

По предлагаемой схеме санации, согласованной к началу 2016 года, обязанность отстраивать жильё в качестве генподрядчика ложилась на «СУ-151» — компанию, возглавляемую основным акционером «СУ-155» Михаилом Балакиным. В качестве технического заказчика строительства объектов выступала компания «Триумфальная арка» — структура группы БИН. Она же должна была работать с «Российским капиталом» по соглашению на оказание услуг технического заказа.

Предполагалось, что средства на завершение объектов будут привлечены за счёт приобретения санатором или его структурами свободных квартир в недостроенных домах и частично — за счёт реализации активов группы компаний «СУ-155». Также в рамках оздоровления холдинга «Российский капитал» намеревался привлекать инвесторов. При этом случай с «Новой Сельмой» в Калининграде имел несколько особенностей.

Во-первых, в тех корпусах «Новой Сельмы», которые находятся в высокой степени готовности, сегодня отсутствуют пригодные к продаже свободные квартиры. Согласно официальным данным, договоров долевого строительства заключено столько же, сколько квартир предусмотрено в доме. Свободные (правда пока только виртуальные) площади остались во втором корпусе, который, в свою очередь, выглядит как фундамент с надстроенным первым этажом. Дольщики, купившие квартиры в этом злополучном доме, опасаются, что средства, полученные от продажи оставшихся квартир в этом корпусе, будут прежде всего направлены на достройку первой очереди «Новой Сельмы». А вопрос финансирования строительства их оплаченного жилья всё равно останется в подвешенном состоянии.

Второй нюанс заключается в том, что на текущий момент застройщик «Новой Сельмы» вообще не имеет права заключать новые договоры долевого участия. Причина — в запрете по решению калининградского арбитража, вынесенного в конце декабря прошлого года. Инициатором иска было Министерство строительства Калининградской области. Одним из доводов в пользу запрета на привлечение средств стало уклонение компании от раскрытия отчётности в объёме, достаточном для того, чтобы понять обеспеченность обязательств компании, начиная с первого квартала 2015 года. Решение могло быть обжаловано в течение месяца, однако на данный момент в базе суда отсутствует информация об апелляционной жалобе. В конце января 2016 года областное правительство получило письмо от «Российского капитала», который проинформировал власти о том, что достройка объектов будет возможна после отмены решения суда. В своём письме и. о. министра строительства Калининградской области Амиру Кушхову банк отметил, что достройку «Новой Сельмы» планировалось осуществить за счёт выкупа банком не проданных в комплексе квартир. Однако теперь, когда правительство заблокировало продажу оставшихся квартир, перечисление средств затруднено.

Позже стало известно, что банк-санатор изменил график первой очереди достройки на 2016 год, в соответствии с которым в первую очередь работ попали все четыре дома «Новой Сельмы». Согласно такому плану, строительство будет полностью завершено к январю 2017 года. Новость о том, что в обновлённый график попали все дома проблемного комплекса, сообщил председатель правления «Русского капитала» Михаил Кузовлёв.

«Первоначально в график по Калининградской области вошли только три дома. Однако, после того как мы отработали механизм финансирования — сейчас оно осуществляется в основном за счёт средств банка «Российский капитал», реализации активов холдинга и свободных квартир, — план был скорректирован. Теперь в график внесены все четыре дома «Новой Сельмы». Строительство первых трёх корпусов будет закончено в конце года в четвёртом квартале, корпус № 2 — в первом квартале 2017 года», — приводит слова Михаила Кузовлева пресс-служба правительства области.

На сегодняшний день головная структура, как и «РосСтрой», не являются банкротами. Но, обсуждая ситуацию с «СУ-155» в целом, руководство санатора считает, что в масштабах страны без признания несостоятельности строительного холдинга решить вопрос достройки брошенных объектов невозможно. Калининградские дольщики также говорят о зависимости, в которую они поставлены из-за сроков банкротства строительной компании.

9 марта представитель Главного следственного управления Следственного комитета по Москве заявил, что по факту невыплаты заработной платы сотрудникам крупнейшей строительной компании «СУ-155» возбуждено уголовное дело.

В масштабах страны без признания несостоятельности «СУ-155» решить вопрос достройки брошенных объектов невозможно.

По предварительным данным, в период с 2014 по 2015 год не было выплачено более 1 млн руб. Максимальное наказание, которое может грозить «неустановленным лицам из числа руководства «СУ-155», — лишение свободы на срок до трёх лет.

Тем временем вопрос о банкротстве «РосСтроя» обсудили на региональном уровне. 11 марта прошла встреча руководства и юристов банка «Российский капитал» с представителями правительства Калининградской области и дольщиками «Новой Сельмы». Вице-президент банка, начальник юридического департамента Владимир Голосов заявил, что финансирование достройки калининградских объектов может начаться сразу после введения процедуры наблюдения. В свою очередь, Амир Кушхов призвал санатора «СУ-155» внести ясность по поводу подрядчиков. И. о. регионального министра строительства уточнил, что правительство занимается формированием пула местных строителей, которые готовы достроить «Новую Сельму». Однако они должны понимать, на что рассчитывать и когда появятся средства на работы. По словам представителей «Российского капитала», такая ясность появится в ближайшие две недели.

Текст: Мария Пустовая, Евгений Уразбаев