Заместитель директора ГК «Ремжилстрой» Евгений Афанасьев о том, что происходило на рынке жилья в минувшем году и чего ждать в следующем.

Объёмы

Как правило, кризис в строительных отраслях проявляется несколько позже, чем в других сферах экономики. Это прежде всего связано с длительностью производственного цикла. Так было в 2008–2009 году. Те же тенденции прослеживаются и в 2015 году. Темпы строительства жилых домов не снизились, и уже к ноябрю текущего года объёмы ввода готового жилья превысили годовые плановые показатели НП «Доступное и комфортное жильё гражданам России». Таким образом, объёмы ввода жилья будут в пределах прошлогодних показателей. 

Источник: официальный сайт www.klgd.ru администрации городского округа «Город Калининград» 

Продажи

По данным аналитического центра «Русипотека», количество выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях за 9 месяцев сократилось на 34,5 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года. Исходя из нашего анализа продаж за период 11 месяцев текущего года, в сегменте жилья класса эконом на первичном рынке недвижимости спрос на квартиры упал порядка 40–45 % по отношению к прошлому году. Фактические же сделки по договорам долевого участия снизились на 35 %. Пик продаж пришёлся на первый квартал текущего года. Из анализа «воронки продаж»: в первой половине года при падении спроса значительно вырос коэффициент трансформации сделок. Этот период характеризует целевое инвестирование в недвижимость и реализация потенциала «отложенного спроса». Но в целом по итогам года рынок недвижимости продемонстрировал весомый спад. Исходя из предварительного анализа, порядка 15 % всех квартир не будут проданы по договорам долевого участия. После ввода домов они будут продаваться как готовое жильё по договорам купли-продажи, условно уже на «вторичном рынке».

Цены

В начале года в условиях резкого повышения курсов валют произошёл скачок цен на недвижимость. В первом квартале он составил порядка 15 % роста к сентябрю 2014 года, но уже в апреле стоимость снизилась на 13 % и к концу года практически вышла на уровень сентября прошлого года.

В структуре затрат в себестоимости строительства порядка 60 % приходится на долю материалов и оборудования, используемого при строительстве жилья. С учётом резкого повышения цен на импортные материалы и оборудование, по некоторым позициям доходившего до 80–90 %, даже с учётом импортозамещения, общая себестоимость строительства выросла на 15–17 % от уровня прошлого года. При этом рыночная цена квартир стагнирует с середины этого года.

Источник: ресурсно-функциональный центр ГК «Ремжилстрой»

Перспективы

Исходя из сложившейся экономической ситуации: падения спроса на рынке недвижимости, изменения законодательства в части условий продаж по договорам долевого участия, новых условий уплаты налога на недвижимое имущество и сложившихся высоких темпов инфляции, — с 2016 года будет происходить дальнейшая стагнация цен на недвижимость с возможной волатильностью в пределах 10 %. При этом, с учётом уже взятых на себя обязательств застройщиков, снижение объёмов строительства будет наблюдаться только с 2017 года и продолжится как минимум до середины 2018 года. В целом для застройщиков эпоха высокомаржинального дохода уходит в прошлое. В последующие годы будет возрастать конкуренция за «тающего» покупателя, многим предстоит выбор и переход на новые модели ведения бизнеса. Какие-то компании уйдут со строительного рынка, а остальные начнут значительно больше внимания уделять «контроллингу» и «косткиллингу» в борьбе с издержками.